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New York: il Mercato Immobiliare del Lusso scalda i motori.
Settimana record per le Compravendite Immobiliari di alto livello a New York
Beresford - New York
Giusto un paio di giorni fa mi ritrovavo a parlare con il nostro Riccardo Ravasini sulla situzione immobiliare di Manhattan e di New York in generale. Si discuteva in particolare dei dati del primo mese lavorativo del 2011, e Riccardo sosteneva che la situazione climatica che si viveva in quei giorni non aiutava: il gelo e il freddo avevano paralizzato l’attività. Oggi leggo, a conforto della tesi del nostro collega che opera oltreoceano, un articolo del Wall Street Journal. In questo pezzo, oltre al problema climatico, si sommavano altre riflessioni: una su tutte che il pagamento dei bonus dell’anno precedente ai banchieri e ai manager avviene proprio in queste settimane. Sembra sia questo mix di fattori che ha determinato una settimana record per le vendite top di New York. Gli agenti immobiliari nutrono un cauto ottimismo, non soltanto legato ai risultati di una settimana. Certo 31 vendite oltre i 4milioni di dollari sottoscritti in sette giorni di calendario, ovvero nella settimana che si è chiusa domenica 13 febbraio, riportano ai periodi d’oro pre-Lehman Brothers, dove la settimana migliore si era chiusa con 27 vendite top. Altri segnali incoraggiano gli analisti. Forse il più importante è il dato sulla ripresa di Wall Street, che torna a varcare la soglia dei 12mila punti, cosa che non accadeva appunto dai tempi precedenti al crac. Inoltre i prezzi durante questa settimana sono stati trattati in sede di acquisto solo del 4%, e gli immobili venduti erano sul mercato da non più di 90 giorni. Il prezzo medio di compravendita è stato 6.7milioni di dollari e la vendita più alta è stata fatta con un appartamento nel condominio di lusso Beresford dalla Halstead Property di Patrycia Harbison per la cifra di 16.5milioni.
Andrea Russo
A Warm-Up in Luxury Real Estate?
It’s never a good idea to make too much of one week’s real estate sales activity, and most brokers already tend to view their market’s glass as half full. But news that the week ending Sunday was the biggest for contracts signed on luxury properties since the collapse of Lehman Brothers ought to at least raise the question: Could the New York residential market be experiencing a turning point in sales activity?
“I think there’s a lot of optimism,” says Donna Olshan, head of the boutique brokerage firm Olshan Realty Inc., which compiled the data. She reports 31 contracts signed on properties with asking prices of $4 million or more in the week ending Feb. 13 — the highest weekly tally since Lehman went under in Sept. 2008.
There are plenty of reasons to consider this a statistical fluke. The snow and cold weather could have postponed some signings until last week. Many Wall Street bonuses were paid in the first few weeks of the year, generating demand among wealthy bankers that’s unlikely to be repeated in the months ahead.
And as Olshan points out, the previous post-Lehman weekly high was 27 contracts for luxury properties during the week ending Nov. 22, 2009. That proved to be an isolated surge in activity for what otherwise was a pretty grim year.
- But those looking to make something more of last week’s numbers have some grist for that mill. The Dow Jones Industrial Average achieved a post-Lehman high of its own, recently crossing back above 12000 for the first time since the financial crisis. There have also been signs of a sustainable economic recovery, albeit without much job creation. In New York, new residential inventory remains limited.
The sales figures themselves also offer some reason for optimism. There haven’t been a whole lot of bidding wars, but Olshan says that the spread between a seller’s first asking price and their final asking price is narrowing — an indication that property owners are getting more realistic about what prices are appropriate in today’s market.
According to Olshan, the spread differential was 18% in January and shrank to 11% during early February. In the last week of contracts signed, the differential was just 4%. “That 4% is nothing, it’s an insignificant difference from what sellers first asked,” Olshan says.
The amount of time a property sits on the market may also be diminishing. Olshan said about half of the 31 properties that entered contract last week found a buyer in 90 days or fewer, down from the five-to-six month period that many of these high-end properties had experienced recently.
The total asking price for the 31 contracts was $207 million, with an average asking price of $6.7 million. The biggest contract signed during the week was for an apartment at the Beresford that had an asking price of $16.5 million. It was listed by Halstead Property’s Patrycia Harbison.
Fonte: Wsj.com
http://blogs.wsj.com/metropolis/2011/02/14/a-warm-up-in-new-yorks-luxury-real-estate-market/
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La crisi continua e lo Zio Sam resta senza Casa
Ho incontrato Peter per la prima volta una settimana fa. Di mezza età, a New York ormai da anni ma non abbastanza per perdere l’accento un po’ comico che la Russia infligge a chi vuole parlare la lingua del vecchio nemico.
Peter fa il lavoro più difficile nell’America del 2011. Non il netturbino e nemmeno il minatore o il portiere di notte, ma l’agente immobiliare. «I tempi sono duri, anzi durissimi», mi ha detto e la sua faccia rotonda e un po’ rubizza si è contorta in una smorfia di dolore. Quasi a confermare la sua disperazione, Peter ha cominciato a tempestarmi di messaggini ed email per implorarmi di affittare un appartamento che sa benissimo che non prenderò mai (pur essendo un emigrante, io, a Little Italy, con le sue trattorie da film di Scorsese e «prosciut» sul menu, non ci voglio vivere).
Di solito, gli agenti immobiliari non ispirano simpatia, né tantomeno compassione, ma Peter e i suoi colleghi in prima linea nel mercato delle case Usa sono le vittime di uno dei paradossi dell’America del dopo-crisi. A prima vista, l’economia statunitense si sta riprendendo abbastanza bene, anche se lentamente, dalla Grande Recessione del 2007-2009. L’anno passato, la crescita del prodotto interno lordo statunitense è stata di un rispettabile 2,8%, e nel 2011 la Federal reserve pronostica un’accelerazione fino al 3,5 – un’ ottima velocità di crociera per il Paese. I tassi d’interesse sono bassissimi e persino il mercato del lavoro – la mina vagante per le chances di rielezione del presidente Obama nel 2012 – ha incominciato a dare segnali di vita.
I mercati se la stanno godendo – lo Standard & Poor’s 500, l’indice-guida, è aumentato di più di un quarto in solo sei mesi – e anche Wall Street sorride, con migliaia di banchieri pronti a celebrare i loro bonus prima della fine del mese. Putroppo, l’invito a questa bella festa per la ripresa dell’economia più grande del pianeta non è arrivato al settore immobiliare. A più di tre anni dall’inizio di un terremoto economico che ebbe il suo epicentro proprio nel mercato delle case, la ricostruzione deve ancora iniziare. Visitare i sobborghi fantasma delle grandi città americane – pieni di negozi sbarrati, case deserte e desolati cartelli «for sale» (in vendita) – è un viaggio in un’altra America, lontana anni luce da Wall Street e la Borsa di New York. In questo Paese non si parla di bonus milionari dei banchieri e nemmeno dei nuovi record dello S&P 500, ma del fatto che le ultime notizie dicono che i prezzi delle case sono crollati in tutte le 20 più grandi città americane per la prima volta in quasi un anno. Nei dintorni di Los Angeles, Las Vegas e Miami, le statistiche economiche non sono fonte di speranza come alla Casa Bianca. Al contrario, nell’America dei diseredati immobiliari, le cifre fanno male.
Cifre come 9, il numero di mesi che ci vorrebbero per vendere tutti i 4 milioni di case «for sale» negli Stati Uniti – un’eternità nel mercato depresso di oggi. O come il 1966, l’ultimo anno in cui ci furono meno vendite di case che nel 2009. Il vero pericolo per gli Usa, e quindi le sorti dell’economia mondiale, è che la ripresa si fermi sulla soglia di casa dell’americano medio.
Senza la sicurezza finanziaria di un tetto sulla testa e la consapevolezza che, qualsiasi cosa succeda, quei muri e mattoni qualcosa valgono, Joe e Jane Blog (i cugini americani dei nostri Signori Rossi) non vorranno cambiare macchina, comprare un televisore al plasma o prenotare le vacanze in Messico. Su questo punto, una volta tanto, gli economisti hanno poco da contribuire. Nel loro mondo, è difficile affrontare una situazione in cui ci sono problemi sia di domanda che di offerta.
Di offerta, ho parlato – ci sono tante, troppe case sul mercato e i prezzi continuano a scendere – ma la situazione della domanda è forse peggiore: nononstante gli sforzi del governo, milioni di americani non hanno né le risorse né la volontà per pagare il mutuo.
Studi seri stimano che 12 milioni di americani sono molto indietro con le rate del mutuo – una proporzione enorme della popolazione – mentre altri 8 milioni fanno fatica a tenersi in pari. Nouriel Roubini, che è diventato un guru dopo aver predetto l’implosione del mercato immobiliare in tempi non sospetti, parla della possibilità che più di 11 milioni di persone smetteranno di pagare i loro mutui nei prossimi quattro anni. Se ha ragione, l’ondata di inadempienze prolungherà un circolo vizioso di perdite per banche, pignoramenti e vendite forzate di case, aumentando la montagna di immobili vuoti.
Vista la situazione, non è una sorpresa che, a dispetto dei prezzi bassi e dei tassi d’interesse praticamente rasoterra, ci sia pochissima gente pronta a comprare casa. Le domande per mutui a dicembre sono state 60 percento in meno del record raggiunto nel 2005, quando l’America era in preda al sogno che il valore degli immobili immobili non sarebbe sceso mai.
Siamo, come mi ha detto un esperto l’altro giorno, in «terreno inesplorato». In molte delle recessioni del passato, il mercato immobiliare – le vendite delle case ma anche la costruzione e gli affitti commerciali – è stato uno dei primi a risollevarsi, trascinando con se il resto dell’economia. Pensare che l’America spossa risollevare senza la spinta di un settore così importante sia dal punto di vista psicologico che finanziario, è difficile.
Ci sono state «jobless recoveries» – riprese che sono avvenute senza grandi cali nella disoccupazione perché le aziende hanno tagliato costi e aumentato la produttività – ma non abbiamo veramente mai avuto una «homeless recovery», una risalita senza case. Mi piacerebbe essere il primo a pronosticare un miracolo economico di questo tipo, ma purtroppo devo andare, Peter mi ha appena mandato un altro messaggio disperato.
Autore: Francesco Guerrera – caporedattore finanziario del Financial Times a New York.
Fonte: LaStampa.it
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News from New York Real Estate
Manhattan Real Estate Market Seems to Stabilize, With Prices Up and Sales Volume Down
After two years of unpredictable sales trends, the Manhattan real estate market seems to have settled into a more typical and seasonal pattern, with prices rising slightly and sales volume dipping in the recent summer months, third-quarter market reports to be released on Friday indicate.
Prices increased for the fifth straight quarter, with the average sales price hovering around $1.43 million and the median price around $910,000, according to data provided by the city’s four largest brokerage firms. But prices are still well below the market’s height a couple of years ago, when the average was higher than $1.7 million and the median was close to $1 million.
“We have hit bottom, and we’re probably improving ahead of schedule,” said Diane M. Ramirez, the president of Halstead Property. “But that just means we’re into a more normal market. We’ve moved out of critical care, and we’re stabilized now.”
After six unusually busy months at the beginning of the year, caused in part by pent-up demand from 2009 and by the federal home-buyer tax credit, the Corcoran Group’s report indicated that sales volume dropped 19 percent from the second quarter to about 3,000 deals. “I think it’s a sign that the wild ride is over and real estate is back to its basics,” said Pamela Liebman, the chief executive of the Corcoran Group.
Sales numbers for Prudential Douglas Elliman showed similar trends, with the average price of its sales up 3.8 percent from the second quarter to $1.48 million and the median price up 1.7 percent to $914,000. But Jonathan J. Miller, the president of the appraisal firm Miller Samuel and the author of Prudential Douglas Elliman’s report, cautioned against reading too much into the increase. “The average is up,” he said, “but prices did not really rise, because it’s all about the mix of apartments that actually sold.”
Mr. Miller’s numbers studios and one-bedroom apartments priced below $1 million dominated the market a year ago, but this year many more people were buying two-bedroom apartments with prices much closer to $1.25 million. “The only reason the average and median prices are up,” he said, “is because the two-bedroom market is returning from being depressed to a more consistent, normal level.”
Dottie Herman, the chief executive of Prudential Douglas Elliman, said that in early 2009, when very little was being sold, nearly 70 percent of her company’s deals were under $1 million. “The market came back from the bottom up,” Ms. Herman said. “Now the bigger units are selling again, and the market is basically flat, but it’s healthy.”
Hall F. Willkie, the president of Brown Harris Stevens, said the high end of the market “was really the hardest hit, and now we’re finally seeing an increase there.”
“With the steady growth we’ve seen,” Mr. Willkie added, “I think we can be optimistic looking ahead.”
The same trend was seen at Corcoran, where brokers have closed more deals over $5 million so far in 2010 than in the first nine months of 2007, at the height of the market, Ms. Liebman said. “After Lehman Brothers collapsed, it wasn’t very chic or acceptable to go out and spend big bucks, but now that seems to be O.K. again,” she said.
But Mr. Miller said that with unemployment still high and with the credit market still tight, “the best-case scenario for the market in general is we continue to move sideways, and we’re more likely going to see a little more erosion in prices before we really rebound.”
Data released by the real estate Web site Streeteasy.com showed that the level of sales activity had already started to slow. Streeteasy counted 1,832 listings that went into contract in the third quarter, a 37 percent drop from the previous quarter and 30 percent lower than the same time last year.
By Vivian Toy
From: Nytimes.com
http://www.nytimes.com/2010/10/01/nyregion/01market.html
The best time to buy real estate in NY.
Westchester, NY is a beautiful community, rich in history, excellent schools and 20 – 25 minute train ride into Manhattan. Westchester County unemployment rate remained well below the national average at 7.3% in July, reflecting the health of New York City, where many local residents work. As a vibrant suburb of New York City, Westchester County is a viable place to do business and will be for the foreseeable future .People moving to New York to take high paying jobs and experience the cosmopolitan lifestyle of the few world financial capitals is the key for New York real estate now. The outlook is currently a little shaky. I will through out one new factor, which is that city’s with strong mass transit systems are the most cost effective places to live in a world where energy supply, not money supply will be the gating factor for growth. One this count NYC scores big time and this
Amazing 5 Bedroom homes in Westchester, NY only for 599,000:
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By Lauren Kennedy
From: WSJ.com
http://online.wsj.com/community/groups/markets-us-541/topics/best-time-buy-real-estate
Brazil Enjoying a Growing Number of Potential Housing Buyers
Real Estate Collapse Spells Havoc in Dubai
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