Archivi Blog

Cambi: nuova crisi immobiliare? (ANALISI FXCM)

(ASCA-FXCM) – Roma, 6 gen – In questo mercato ancora parzialmente assente (una vera ripresa dei volumi e’ attesa infatti dalla seconda meta’ del mese) abbiamo ricevuto un elemento di analisi in piu’, per aiutarci a comprendere a quale punto si trovi realmente la ripresa degli States.

Proprio dal mercato da cui era iniziata la crisi, il mercato immobiliare, e’ giunta la pubblicazione del dato di novembre sulla vendite di case in corso (Pending Home Sales) peggiore dalla creazione dell’indice, precisamente dal 2002.

Un drastico calo del 16 % non solo ha oltrepassato le timide attese di un -2% da parte degli analisti ma ha di fatto invertito tutti i segnali deboli ma stabili giunti sul settore dall’inizio 2009.

La reazione del mercato c’e’ stata, parziale ripresa del dollaro, ma non e’ stata veloce ed a senso unico come ci si sarebbe potuto attendere: le ragioni di questo potrebbero essere due.

La prima e’ da ricercare nel fatto che e’ presente una grossa componente di operatori retail durante queste giornate di festa, che quindi cercano movimenti di giornata, non strutturali, con importi contenuti piuttosto che grossi trend supportati da grande liquidita’. La seconda e’ che il dato, seppur importante, e’ solamente un indicatore di quello che potra’ essere la vendita reale di case. Non dimentichiamo infatti che questo indice e’ dato dal conteggio dei preliminari di vendita depositati e non delle vendite realmente andate a buon fine con passaggio di liquidita’: il dato reale poi non dovrebbe essere cosi’ negativo in quanto l’incentivo di 8.000$ per l’acquisto di una casa, che avrebbe dovuto scadere a fine novembre (prolungato in extremis dal presidente Obama anche per i prossimi mesi), dovrebbe aver spinto ad una transazione immediata con passaggio di proprieta’ piuttosto che ad un preliminare. Potrebbe quindi trattarsi di una rilevazione parzialmente deviata dal trend reale sottostante.

Rimaniamo in ambito macroeconomico per vedere quali potrebbero essere i dati oggi in grado di fornire qualche altro spunto. In realta’ sono quattro: l’indice PMI dei servizi area euro, alle 10 ore italiane, l’indice PMI dei servizi in UK alle 10.30 ed infine dagli States, l’indice ISM non manifatturiero alle 16 e alle 20 la pubblicazione relativa alle minute dell’ultima riunione di politica monetaria del FOMC.

Passiamo all’analisi tecnica dove abbiamo potuto notare ieri la mancata rottura, ancora una volta parlando di eurodollaro, del livello di resistenza con successiva, tanto attesa, fuoriuscita dal range trading. Quella che gli anglosassoni chiamano ”line in the sand” si trova ora in una zona compresa in 20 punti, da 1.4460 a 1.4480 e la nuova rottura incompiuta immaginiamo possa condurre il cambio al test nuovamente del livello di minimo a 1.4280-1.43 prima di un nuovo tentativo rialzista.

Vi e’ stata poi una nuova ripresa della tendenza rialzista sul dollaro yen. Per capire se sia l’ennesimo swing per disorientare il mercato o qualcosa di piu’ strutturale si deve attendere la definitiva rottura rialzista di 91.80-92 figura. Come livello di supporto al rialzo e’ possibile considerare il livello di minimo di ieri a 91.25, quasi perfettamente coincidente con il doppio minimo del 22 e del 24 dicembre scorsi.

(Eventuali pareri, notizie, ricerche, analisi, prezzi, o altre informazioni contenute in questo documento sono fornite come commento generale del mercato e non costituiscono un consiglio personale. FXCM Italia non accetta responsabilita’ per qualsiasi perdita o danno, compresi, senza limitazione, qualsiasi perdita di profitto, che potrebbe derivare, direttamente o indirettamente dall’uso o affidamento su tali informazioni. Il contenuto di questo documento e’ soggetto a modifica in qualsiasi momento e senza preavviso ed e’ previsto per il solo scopo di aiutare i trader a prendere decisioni di investimento indipendenti. FXCM Italia ha adottato misure ragionevoli per assicurare l’accuratezza delle informazioni contenute nel documento, tuttavia, non garantisce l’esattezza e non accetta alcuna responsabilita’ per eventuali perdite o danni derivanti, direttamente o indirettamente dal contenuto o la vostra incapacita’ di accedere al sito web, per qualsiasi ritardo o fallimento della trasmissione o la ricezione di eventuali istruzioni o avvisi inviati attraverso questo sito web. Questo documento non e’ destinato alla distribuzione, o all’utilizzo, da parte di qualsiasi persona in qualsiasi paese in cui tale distribuzione o l’uso sarebbe contrario alla legge o alla regolamentazione).www.fxcm.it.

Fonte: Asca.it

http://www.asca.it/news-CAMBI__NUOVA_CRISI_IMMOBILIARE__(ANALISI_FXCM)-885310-ECO-.html

Annunci

Unità immobiliari. Sono oltre 64 milioni, dice il Catasto.

Il patrimonio immobiliare complessivo italiano consta di almeno 64,3 milioni di unità immobiliari. Lo affermano le Statistiche Catastali disponibili sul sito dell’Agenzia del Territorio aggiornate al 31 dicembre 2008.

Dei 64 milioni di unità ben la metà, esattamente 49,75%, ovvero 31. 997. 846, è adibita ad abitazioni (Gruppo A).  Gli uffici (A10) sono stati valutati in 588.689 unità (0,92%). Seguono per entità (35,48% del totale, in numeri 22.823.112 unità) il Gruppo promiscuo C di negozi-cantine-box e posti auto, stalle-stabilimenti-tettoie. In terza posizione per numerosità gli immobili a destinazione speciale (opifici, industrie, commercio, alberghi…) risultati 1.009.390 ovvero l’1,57% del patrimonio immobiliare. Seguono gli immobili.a destinazione pubblica conteggiati in 164.291 unità (gruppo B).

Le Statistiche Catastali disponibili sul sito dell’Agenzia del Territorio riguardano la numerosità del patrimonio, la sua consistenza fisica (vani,volumi o superfici) e la base imponibile fiscale ossia la rendita catastale. Globalmente il patrimonio risulta aumentato rispetto all’anno precedente di 2,8% di unità immobiliari. La crescita è dovuta ad accastamenti di nuove unità e di frazionamenti, riclassificazioni di unità immobiliari, l’accertamento di unità immobiliari prima non censite o non correttamente censite.
Molto interessanti i dati relativi alle abitazioni: una buona metà delle quali circa sono risultate nel Nord Italia (14.614.323). Oltre 11 milioni quelle censite al Sud e oltre 6 quelle al Centro. L’Agenzia del Territorio segnala per il 2008 anche il calo delle categorie A4-Abitazioni popolari (- 15.010 unità) e A5-Abitazioni ultrapopolari (- 42.264 unità) a causa della variazione della classificazione di tali unità immobiliari. in categorie catastali di maggior pregio quali A2 (abitazioni civili) ed A3 (abitazioni economiche).

Fonte: Guidafinestra.it

http://www.guidafinestra.it/temi/Economia__Mercato/news/Unita_immobiliari_Sono_oltre__64_milioni__07102009.aspx

Aggregazione, efficienza, professionalità: un trinomio sinergizzante per la gestione dell’ Agenzia Immobiliare Professionale

Per capire quale sarà il livello di assestamento del mercato immobiliare nei prossimi anni servirà ancora molto tempo, ma si dovrà influire in modo attivo e positivo sulla gestione d’ impresa, quindi definire i servizi e la loro qualità, identificare alcune nuove “Best Practice”, puntualizzare in modo concreto la posta di strumenti operativi e del grado di integrazione richiesto all’ azienda “Agenzia Immobiliare” dalla situazione di mercato, stimolare la capacità di innovare per sfruttare un vantaggio competitivo quando nel mercato immobiliare si potrà apprezzare in modo tangibile la ripresa.

Un percorso difficile ma sinergico…
* Creare sinergie di collaborazione tra politiche di marketing e di vendita per favorire una maggiore collaborazione e migliorare il contributo delle due funzioni per condividere il budget totale e raggiungere così gli obiettivi aziendali.

* Rivisitare e cambiare i costi, pianificare i servizi nella determinazione degli obiettivi di vendita, creare proposte di valore aggiunto, valutare le esigenze dei clienti, riconoscere i successi e ricompensare i risultati raggiunti, migliorare la comunicazione, integrare gruppi di lavoro introducendo anche nuove strutture organizzative di marketing e di vendita che abbiano comunque un obiettivo comune: quello di generare ricavi più significativi e crescenti anche mediante la pianificazione di budget gestionali per riuscire a generare o meglio a individuare i margini operativi.

Un percorso di straordinario valore e competenza
Che punta tutto sulla sinergia della professionalità, della comunicazione, dell’ azione di marketing, che soprattutto per la piccola media impresa Agenzia immobiliare trovano la speranza nella forma di aggregazione operativa con sinergia dei costi e della qualità dei servizi nella filiera dell’ Agenzia immobiliare professionale .

Prima di ritornare ai livelli 2006 / 2007 servirà molto tempo (speriamo di no……..). Infatti i riferimenti delle transazioni immobiliari, dei volumi delle intermediazioni immobiliari, dei valori immobiliari, dei tempi di vendita degli immobili, delle diversi attitudini e aspettative dei clienti, della contrazione al credito finanziario finalizzato all’ acquisto immobiliare, sono ormai noti a tutti. Sono numeri che si leggono sempre, ma io come tanti altri preferisco non ricordarli, non scriverli, anzi debellarli e sconfiggerli con un grande impegno professionale di leardership e marketing aziendale.

I primi segni positivi ormai ci sono già da tempo e sono tangibili, anche se mal si vedono nella nebulosa creata dalla cosiddetta crisi globale, ma fare previsioni è arduo e difficile, mentre è obbligatorio e necessario riorganizzarsi, adeguarsi, ottimizzare, invitare gli operatori alla fiducia nel Mattone e in generale nel mercato immobiliare e in se stessi come veri professionisti del real estate.

Il mercato di riferimento aveva, ha ed avrà anche uno Stock di Invenduto legato a tipologie, ubicazioni, qualità e prezzi, tutti riferimenti del mercato immobiliare per il quale necessitano consigli solo professionali prima di collocarlo. Ma ben difficile sarà far capire agli imprenditori – costruttori che ormai da tempo non si vende tutto e di piùma solo quello che coincide con le aspettative dei clienti per caratteristiche oggettive, riferite alle tipologie, alla qualità, alla location, e alle caratteristiche specifiche del venditore, tipo solvibilità, serietà, trasparenza e imprenditorialità.

Il mercato dell’ immobile usato dovrà ricevere una rivisitazione globale nella cosiddetta Due Diligence Immobiliare accurata e professionale, con un’ analisi in riferimento alle caratteristiche oggettive dell’ unità immobiliare e alla fattibilità operativa per vendibilità, oltre a precise ed esatte indicazioni tecniche per la verifica dell’ eventuale suo posizionamento nel mercato immobiliare in sintonia con le aspettative dei clienti potenziali acquirenti.

Dobbiamo fare scuola, fare consulenza a vantaggio esclusivamente del cliente, insegnare come valutare razionalmente l’ operazione di investimento immobiliare qualunque esso sia e qualunque sia la sua finalità, perché tale investimento da sempre è considerato il più sicuro dalla stragrande maggioranza degli italiani.

L’ ondata della cosiddetta crisi, con l’ allungamento dei tempi di vendita e la flessione dei prezzi su alcune tipologie immobiliari, è sicuramente inferiore in termini economici e di soddisfazione e / o aspettative al crollo delle quotazioni delle Borse Internazionali, a conferma che comunque i valori non salgono indefinitamente , mentre i valori degli investimenti immobiliari possono essere meno redditizi su certi periodi dei banalissimi BOT e / o simili, ma sono certamente più solidi e duraturi.

Comunque, per valutare razionalmente l’ investimento immobiliare è indispensabile l’ assistenza dell’ agente immobiliare professionale, che offre anche una consulenza a 360 gradi con uno schema riassuntivo, ma al tempo stesso illustrativo ed informativo di tutta la situazione che abbraccia tale operazione immobiliare, ivi compresa anche la fase successiva della gestione dell’ investimento stesso.

Qualcuno potrebbe anche ipotizzare il battesimo e la definizione di questa nuova soluzione, magari paragonandola al Prospetto illustrativo di investimento mobiliare, ma io per la mia esperienza direi proprio di sì per il titolo e di no…per i contenuti. Infatti …quelli sono Foglietti che illustrano solo le parti buone e positive, rendimenti, ecc…, senza mai dare certezze di raggiungimento…

Un Prospetto Informativo globale e quindi anche relativo alle seguenti fattispecie e più precisamente:

Analisi urbanistica della zona dove è ubicato il bene immobile con indicazione delle previsione future e le destinazioni del piano di sviluppo urbano stesso;

Analisi del livello e della qualità del quartiere urbano stesso;

Analisi dei costi di acquisto anche quelli relativi alle imposte di trasferimento;

Analisi relativa alla fattibilità e / opportunità di finanziamento finalizzato e anche delle migliori condizioni presenti sul mercato del credito;

Analisi di studi di fattibilità per eventuali restauri e / o ristrutturazioni anche come adeguamenti funzionali, ivi comprese eventuali indicazioni di costi d’ intervento;

Analisi delle specifiche e delle attese di redditività anche con le indicazioni per l’ ottimizzazione della scelta del conduttore al fine di eliminare la casistica di eventuale morosità creando una sorta di Rating specifico per il conduttore – inquilino;

Verifica dell’ eventuale redditività anche alla luce dei costi di gestione e di manutenzione degli immobili;

Analisi delle previsioni di tempi di disinvestimento per esigenze diverse e anche in riferimento a bisogni futuri ed eventuali di immediata liquidità.

Aggregarsi nella filiera delle Agenzie immobiliari
Può significare anche mettere insieme le organizzazioni commerciali, i centri di costo e di acquisto, le sinergie di comunicazione, i costi di elaborazione dei dati quotidiani nonché quelli relativi agli adempimenti obbligatori ormai già molti e troppi da elencare.

Forse una sinergia ancora più importante fino a che il mondo delle banche non avrà rialzato gli occhi verso il mercato del RE, aggregazione che ci potrà permettere l’ agevolazione verso l’ accesso al mercato del credito per ogni agenzia immobiliare oltre a quello dedicato e finalizzato ai nostri clienti per la conclusione dell’ affare immobiliare.

Tutto questo sicuramente sarà linfa di vita che ci permetterà di migliorare le condizioni di quella situazione che oggi molti definiscono di sopravvivenza.

I segni ci sono e sono tangibili. Le ferie non devono allontanarci dai bisogni e dalle necessità reali e quotidiane: i nostri antenati dicevano che è sempre meglio prevenire che curare.

Sì, le banche sono sempre impressionate dalla cosiddetta crisi globale, affascinate in senso ossessivo dai parametri di Basilea 2, riempite di funzionari spesso incapaci di parlare con i clienti e di capire le loro necessità e le loro aspettative. Infatti sanno fare, solo e non sempre, l’ inserimento dei dati dei clienti nel database bancario e aspettare il risultato dell’ elaborazione. Fase nella quale comunque manca certamente il contatto con il cliente stesso, l’ assaggio del grado di imprenditorialità, in quanto le caratteristiche del software non sono ancora in grado di provare sentimenti ed emozioni e quindi percepire, apprezzare e valutare tali riferimenti sempre più importanti proprio in queste situazioni.

Sì, le banche hanno raggiunto un livello di burocrazia molto complessa, che genera un senso deprimente proprio in un momento come questo in cui invece bisogna aiutare chi vuole sviluppare nuovi progetti senza doversi confrontare con la burocrazia, l’ assenza di professionalità e / o la leggerezza professionale di tali funzionari complicandosi la vita.

Non è giusto che un click esito di una elaborazione dati di un software del sistema bancario debba governare la sorte di progetti d’ investimento già avviati e / o nuovi.

Necessita chiarezza, certezza e professionalità da parte del mondo bancario altrimenti sarà sempre più impossibile assumersi il rischio d’ impresa e / o il rischio dell’ investimento immobiliare.

Siamo comunque tutti fiduciosi. Ma speriamo principalmente che il mondo bancario si svegli da questo torpore ed inizi a lavorare per il cambiamento rivolto alla soddisfazione del cliente. Disattendendo questo suggerimento, confermate le ristrettezze del credito immobiliare, certamente molti istituti bancari avranno funzionari senza lavoro. Allora speriamo che, se dovesse succedere, tali funzionari possano essere assunti da nuove autorità governative di controllo dell’ operato globale delle banche in modo da far esaltare gli incroci o meglio i pasticci che da tempo tengono nascosti nelle loro casseforti…

Autore: Armando Barsotti – Ufficio studi FIAIP

Fonte: Mondocasablog.com

http://www.mondocasablog.com/2009/08/19/news-aggregazione-efficienza-professionalita-un-trinomio-sinergizzante-per-la-gestione-dell-agenzia-immobiliare-professionale/

%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: