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New York non è un villaggio turistico

Continua lo sprint del mercato degli affitti, in alcuni casi si assiste a prezzi che superano quelli del periodo di boom economico.

Per esempio un monolocale nel West Village, in un palazzo con portineria, è stato affittato a $3.100 il mese scorso. Lo stesso appartamento venne affittato per $2.950 nell’estate del 2007.

Il governatore Andrew Cuomo ha approvato la prima, e storica, legge che limita gli incrementi delle tasse immobiliari. L’incremento sarà al massimo il minore fra: il 2% oppure il tasso di inflazione.
I singoli comuni dello stato possono opporsi alla misura solo con il 60% dei consensi.
La misura è volta a rendere lo stato di New York più competitivo rispetto al contesto USA e quindi mantenere famiglie ed imprese all’interno dello stesso.

La rivista Crain ci fa sapere che lo stato di New York ha dato il via libera per lo sviluppo di un nuovo palazzo nel complesso delle Nazioni Unite. La costruzione toglierà spazio ad un parco giochi adiacente il Palazzo di Vetro e perciò sarà necessario creare un nuovo spazio ricreativo per far si che il progetto proceda.

New York City guida il processo di ripresa dei mercati immobiliari USA.
Secondo la società Miller Samuel, specializzata nell’analisi immobiliare a New York, nel secondo trimestre di questo anno il prezzo mediano (attenzione: non il prezzo medio) di un appartamento venduto a Manhattan era sotto solo del 17% rispetto al picco del 2008. Quindi un buon recupero rispetto ai momenti peggiori della crisi dove si arrivò a 25% o addirittura 30% sotto le cifre del 2008.
Al contrario, mercati come Las Vegas, hanno perso il 60% del loro valore negli ultimi anni e la media di molte altre città sembra attestarsi attorno al 30% sotto i massimi livelli.

Anche nel settore commerciale Manhattan sta recuperando in maniera più salutare rispetto al resto del paese le locazioni sono in ripresa dal secondo trimestre 2010.
Secondo il sito CoStar, leader nell’analisi dell’immobiliare commerciale, la richiesta media al piede quadrato a Manhattan raggiunse il massimo nel secondo trimestre 2008 a $63,82, per scendere poi a $42,63 all’inizio del 2010 e risalire dell’8% a $46,05 da allora.
A livello nazionale sta succedendo l’esatto opposto.

Per quanto riguarda le compravendite di interi edifici a Manhattan: ci sono state transazioni per un totale di $8.4 miliardi nel secondo trimestre di questo anno; un incremento del 189% rispetto ai $2.9 miliardi nello stesso periodo 2010.

Manhattan si dimostra stabile. Il dollaro debole attrae investitori internazionali ed il mercato del lavoro è in migliori condizioni rispetto al resto del Paese. A maggio il tasso di disoccupazione a Manhattan era il 7,1% contro una media nazionale dell’8,7%.

Multiproprietà
Il concetto delle multiproprietà (timeshares), ovvero dove si acquista l’utilizzo di un appartamento per un periodo limitato durante l’anno, non è particolarmente sviluppato a Manhattan.
Ci sono solo due edifici dedicati interamente a timeshares: l’Hilton Grand Vacations Club ed il Manhattan Club.
Se da un lato Manhattan sembra piuttosto immune al fenomeno dei pignoramenti, le multiproprietà sono invece colpite in maniera abbastanza pesante. Fra l’Hilton Grand ed il Manhattan Club ci sono stati 28 pignoramenti dal 2007.
La struttura delle timeshares è complicata. Ogni appartamento può essere venduto fino a 50 diversi investitori. Una quota equivalente ad una settimana può costare attorno ai $50,000. Il finanziamento è solitamente costoso, il tasso di interesse medio applicato è il 15%.
E’ quindi molto difficile per il costruttore sostenere questo modello di business, dato che circa il 30% dei costi del progetto sono dedicati al marketing dello stesso.
Per questi motivi non credo che vedremo l’espandersi di un mercato che è ancora minuscolo.
New York non è un villaggio turistico!

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro prossimo investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

rava@ravarealty.com

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Un salutare singhiozzo

L’ultima analisi prodotta dalla società di periti Miller Samuel sul secondo trimestre 2011 racconta che il mercato immobiliare di Manhattan ha il singhiozzo ma in generale si stà riprendendo, soprattutto per quanto riguarda alcune aree della città considerate “sempreverdi”.
Il volume di vendite è più o meno in linea con quello dello scorso anno. Da notare l’incremento del 10,7% del numero di vendite fra il primo ed il secondo trimestre di questo anno.
L’andamento è a spasimi. Un momento c’è molta attività e qualche settimana dopo, un calo; poi il ciclo si ripete.
Interessante il fatto che il 10,5% delle transazioni avvenute nel secondo trimestre 2011 sono state sopra il prezzo di listino, cosa che non succedeva da prima del crollo di Lehman Brothers.

Affitti
Visto che il mercato degli affitti si è ormai ripreso, i padroni degli immobili decidono sempre più spesso di rinnovare alcuni appartamenti (spesso quelli più mal messi) perché sono convinti che l’investimento ripagherà attraverso affitti più alti.
Fino a due anni fa si vedevano ancora molti incentivi proposti ai potenziali affittuari. Oggi questi incentivi sono quasi scomparsi totalmente, segno della ripresa.
Appartamenti prezzati correttamente, in praticamente tutte le zone di Manhattan, non rimangono sul mercato più di una settimana. E parlo anche di appartamenti che non sono esageratamente belli. Ad il giusto rapporto qualità/prezzo, si affitta quasi immediatamente soprattutto durante il periodo estivo.
Secondo il report della società Citi Habitats, l’affitto medio a Manhattan lo scorso maggio era inferiore al massimo raggiunto nel 2007 di solo 1,2%.
Di circa 6000 appartamenti presenti nel database della società, solo il 10% offriva incentivi lo scorso mese.
A maggior ragione appartamenti rimessi a nuovo si affittano più velocemente. Spesso un appartamento che rimaneva sul mercato per 3 o 4 settimane può essere affittato ad un prezzo 15% più alto ed in pochi giorni, dopo una ristrutturazione del bagno e della cucina.
I potenziali affittuari notano soprattutto la presenza di elettrodomestici in acciaio (il color bianco non sembra andare molto di moda) ed i ripiani in granito per quanto riguarda la cucina.

Vendite
La fase in cui i potenziali compratori cercavano di negoziare sconti del 25% o 30% rispetto al prezzo di listino appartiene al passato.
Adesso i venditori privati cominciano a diventare più sicuri delle loro possibilità e a volte non vogliono accettare la realtà che, per esempio, un simile appartamento, qualche piano più in alto, è stato venduto 5 mesi fa a $40,000 in meno rispetto a quanto si aspettano per il loro.
Il risultato è che, a volte, venditori non accettano offerte che sono perfettamente in linea con la situazione di mercato. Molti pensano che il valore di rivendita sarà di molto superiore all’attuale fra 3 o 4 anni.
Se per certi versi alcuni venditori si immaginano una situazione di mercato in loro favore non realistica, dall’altro lato ci sono zone della città dove appartamenti di una certa tipologia sono veramente molto richiesti e non c’è abbastanza offerta per soddisfare la domanda.
E’ il caso dell’Upper West Side, dove unità con 3 o più camere da letto, nella categoria lusso, scarseggiano. E’ proprio questa la tipologia di dove si assiste in alcuni casi a delle “guerre” di offerte da parte dei potenziali acquirenti che finiscono col pagare più del prezzo di listino.
Lo stesso non succede per appartamenti di dimensioni più piccole, dove notiamo più offerta disponibile; in questo caso è logico identificare opportunità di investimento perché sono proprio gli appartamenti più piccoli quelli sempre richiesti dai potenziali affittuari che in molti casi sono persone single a Manhattan.
Esperti nel settore delle case mono familiari (town houses) concordano nel dire che in questo caso è la fascia più bassa (sotto i $10 milioni) a muoversi molto di più velocemente della fascia alta. Interessante notare come la tendenza sia invertita rispetto agli appartamenti.

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro futuro investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

Siamo su col morale, caro Babbo Natale!

Continuano gli scambi di proprietà immobiliari di grande prestigio nella Grande Mela.

Manhattan

New York. Ad inizio novembre, è stato firmato il contratto per la compravendita di un appartamento a 15 Central Park West, dalla sua costruzione nel 2006 considerato l’edificio più bello ed esclusivo della città; il prezzo, $40 milioni, segnerà al momento del rogito un nuovo record storico per valore al piede quadrato: più di $10,000.
Un altro record fatto segnare il mese scorso riguarda il maggior prezzo pagato per un appartamento a sud della quattordicesima strada (terza vendita più costosa di questo anno a Manhattan): $31.5 milioni per un attico al Superior Ink. Il fatto da notare riguardo questa transazione è che l’appartamento venne acquistato nel 2009 dal miliardario Lesile Alexander, padrone degli Houston Rockets, per $25.5 milioni, che lo rimise immediatamente sul mercato!!
Voi direte “piove sempre sul bagnato”, ma intanto questi passaggi di proprietà, pur non essendo il polso del resto del mercato non-lusso, danno un’idea di quale sia l’atteggiamento psicologico di persone che investono decine di milioni di dollari in una singola transazione immobiliare, spesso a titolo personale.
Sicuramente questi episodi fanno bene al morale di tutti.

ricordandoci…
La storia della seconda vendita più grande dell’anno, dopo quella che ho citato il mese scorso della Duke Semans

Natale a Manhattan

Mansion, cominciò a marzo quando l’appartamento di Vittorio Cecchi Gori a Trump International Tower venne pignorato dalla banca finanziatrice; messo poi all’asta in luglio (cosa rarissima qui a Manhattan soprattutto per appartamenti lussuosi) venne venduto per $18 milioni ad un finanziatore Russo, il quale, scoperti gli alti costi per rinnovarlo, abbandonò il suo deposito di $1.8 milioni ed il broker lo rimise sul mercato; a questo punto scoppiò una guerra di offerte all’ultima asta che portò al prezzo finale di $33.2 milioni.

Il giornale The Real Deal, attraverso dati raccolti da Miller Samuel, presenta uno studio riguardante la correlazione fra i bonus pagati ad inizio anno da Wall Street e le compravendite di co-ops e condos a Manhattan durante l’anno, dal 1993 ad oggi.
A parte periodi notevolmente volatili, come il 1998 ed il 2005, sembra che la correlazione fra le due serie di dati sia positiva e significativa.
Per esempio all’inizio del 2010 i bonus distribuiti da Wall Street sono stati più alti del 39.5 percento (ovvero $25.4 miliardi) rispetto al 2009, mentre il numero delle transazioni di co-ops e condos sembra crescerà del 39.3 percento entro fine anno.

A livello commerciale un fenomeno che vale la pena citare sono gli affitti variabili ancorati ad il risultato dell’attività commerciale che prende in affitto il locale.
Date le condizioni incerte degli anni passati, soprattutto in questo settore di attività al dettaglio dove un flusso di clienti insufficiente può compromettere una piccola azienda in pochi mesi, i proprietari di alcuni immobili hanno cominciato ad offrire la possibilità ad i loro potenziali locatari di avere un affitto base ridotto e, se l’attività raggiunge determinati livelli di profittabilità, sono condivisi i profitti in maniere stabilita a priori.
Jerri Longi, del ristorante Tresanti a Soho, ha concordato questo tipo di affitto con il proprietario dell’immobile, Vornado, e si dice soddisfatto della soluzione adatta a questo momento dell’economia.

questo mese nella storia

Brooklyn

Il reporter Adam Pincus ci ricorda che nel dicembre 1965 la Landmark Preservation Commission propose di creare Greenwich Village come un distretto storico di 65 isolati e circa 2000 edifici compresi fra: la 12esima e 13esima strada come limite nord, University Place come limite est, Washington Square South e West 4th come limite sud, e Washington Street a ovest.
A differenza della designazione ad area protetta dell’area di Brooklyn Heights, che venne approvata in pochi mesi, Greenwich Village fu una battaglia più difficile per la quantità e la forza di interessi commerciali coinvolti. Questa zona non diventò un distretto storico fino al 1969.

Sempre questo mese, nel 1903, aprì il ponte di Williamsburg.
Il quale facilitò lo spostamento a Brooklyn di molti immigrati, soprattutto ebrei ortodossi, i quali erano compressi precedentemente nella zona di Lower East Side.
Il quartiere di Williamsburg passò da una popolazione di 105,000 persone nel 1900 a 260,000 nel 1920.

Ed anche per questa volta è tutto.
Sono sempre a vostra disposizione per approfondire l’argomento: investimenti immobiliari New York City. Sarò lieto di inviarvi proposte e rispondere alle vostre domande.
Augurandovi un sereno Natale ed un buon inizio 2011, vi porgo i miei più cari saluti.

Riccardo Ravasini

www.ravarealty.com

 

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