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Aste giudiziarie alla portata di tutti. – Matteo Rizzo

astaOggi vorrei segnalarvi un’importante novità dal mondo delle aste immobiliari. È infatti di qualche giorno fa la notizia del loro approdo sulla rete (clicca qui per la fonte).

Le aste diventano così virtuali in tutto e per tutto!

Eh già, avete capito bene: da operazioni poco conosciute e riservate ad una ristretta cerchia di persone, le aste immobiliari sono diventate del tutto trasparenti ed accessibili. Non solo dal punto di vista economico – basti pensare che lo sconto medio fra la valutazione iniziale del perito del tribunale e il prezzo finale era del 15% nel 2007 (ultimo anno pre-crisi), del 30% nel 2010 e del 45% nel 2012, a sottolineare come i prezzi di aggiudicazione si siano abbassati nel tempo – ma anche della comunicazione.

Nei giorni scorsi il Consiglio del Notariato ha infatti dichiarato che entro la fine del 2013 saranno battute on line 150 aste immobiliari. Si tratta di una sperimentazione condotta dalla Rete delle Aste Notarili che entrerà a regime dal gennaio 2014 e che sarà di fatto disponibile per tutti quelli che vorranno comprare un immobile all’asta.

Ma che cosa cambia in concreto per il futuro investitore immobiliare? La risposta è semplice: la comodità. Grazie al web sarà infatti sufficiente presentarsi da un notaio periferico, senza dover fisicamente essere presente nel luogo dell’asta per potervi partecipare.

Complice la crisi economica che ha fatto aumentare pignoramenti e fallimenti, quello delle aste è un fenomeno in continua crescita e che corre in aiuto di creditori e acquirenti. Per questi ultimi le aste rappresentano spesso dei veri e propri affari (si raggiungono sconti anche del 40% sul valore dell’immobile) e il guadagno è facile anche per chi non è un esperto.

È bene però sottolineare quanto sia fondamentale conoscere le regole del gioco per parteciparvi senza “farsi del male”. Si deve arrivare al momento del ribasso ben preparati e convinti di quello che si vuole e di quanto si è disposti a spendere, altrimenti si rischia il fallimento!

Ci si deve quindi informare e documentare in maniera approfondita sull’immobile, le sue caratteristiche, quelle della zona di ubicazione, ecc.

Se siete interessati a sviscerare l’argomento prima di affrontare un’asta, sia essa virtuale o reale, vi segnalo che sul portale Viveredimmobili.it è disponibile la “Guida Immobiliare di Successo”, uno strumento valido, efficace e alla portata di tutti,che spiega in maniera pratica ed esaustiva quali sono passi da seguire per comprare bene e in maniera sicura attraverso le aste giudiziarie.

Matteo Rizzo*

viveredimmobili@gmail.com

 

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*Nato in terra friulana nel 1979, geometra, Matteo Rizzo approda nel mondo immobiliare a soli 19 anni. Dopo un breve periodo in qualità di dipendente presso un’agenzia immobiliare, decide di aprirne una propria; a distanza di 15 anni è ancora titolare della stessa agenzia, ove lavora con l’aiuto del socio Marco. Dal 2006 si è specializzato in investimenti e acquisti tramite aste giudiziarie e stralci.

Persona ambiziosa e concreta, Matteo Rizzo si è dimostrato capace di effettuare negli ultimi anni operazioni di notevole rilevanza; ha maturato e consolidato un’enorme esperienza sul campo affrontando differenti situazioni di mercato, dalle più floride a quelle più difficili.

I guadagni personali e societari, accompagnati da una costante soddisfazione della clientela, fanno di Matteo Rizzo un ottimo agente, che ha saputo consigliare, investire, vendere e comprare nel modo giusto.

Ha conseguito un’oculata formazione professionale, attraverso la partecipazione a corsi nazionali e internazionali in materia di investimento e compravendite.

Credito: Abi, pronte le Linee Guida per la Valutazione degli Immobili

(Teleborsa) – Roma, 25 nov – Erogazione del credito ipotecario più adeguata con una maggiore trasparenza delle operazioni di valutazione immobiliare. A questo mira il Protocollo di Intesa sulle “Linee Guida Abi per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie”.

L’accordo, si legge in una nota, è stato siglato oggi a Roma, nel corso della Convention Abi “Credito al credito, tra sviluppo economico ed equità sociale”, con Tecnoborsa, gli Ordini Professionali di Geometri, Ingegneri, Architetti, Agronomi, Periti industriali, Periti agrari e le principali società di valutazione immobiliare.
Le linee guida – i cui contenuti sono stati condivisi anche con l’Agenzia del Territorio – sono state elaborate nel rispetto dei requisiti richiesti dalla normativa di vigilanza di Banca d’Italia per la mitigazione del rischio sui crediti. Ulteriore obiettivo: rafforzare i livelli di trasparenza delle operazioni di valutazione degli immobili nei confronti di tutti gli stakeholder, sia privati (clienti mutuatari, famiglie e imprese, agenzie di rating, ecc.) che Istituzionali.

Tra i principali requisiti: maggiori livelli di professionalità ed onorabilità dei periti, definizione di valore di mercato secondo le indicazioni di Banca d’Italia, metodologie di valutazione immobiliare in base a standard internazionali. In questo senso sarà possibile recuperare un gap con gli altri paesi europei concorrendo a modernizzare il mercato del credito ipotecario, a renderlo più efficiente, trasparente ed integrato a livello europeo.

Ad oggi infatti l’Italia non disponeva di specifiche linee guida per la valutazione immobiliare da parte delle banche. Ciò è un elemento essenziale per garantire la stabilità del mercato bancario, con riferimento sia alle attività di erogazione dei crediti sia alle emissioni o acquisizioni di titoli rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione e di obbligazioni bancarie garantite.

Inoltre, un corretto, stabile, efficiente e solido sviluppo del mercato immobiliare e dei mutui residenziali – e cioè di quelli erogati alle famiglie per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione delle abitazioni – rappresenta un volano importante per il benessere delle famiglie e la crescita economica del Paese.

Nei prossimi giorni verrà costituito un tavolo di lavoro congiunto tra tutti i firmatari del Protocollo per dare piena attuazione alle linee guida, che saranno peraltro inviate, per osservazioni, all’Autorità Garante per la Concorrenza e il Mercato e a Banca d’Italia.

Fonte: Repubblica.it

http://finanza.repubblica.it/News_Dettaglio.aspx?code=689&dt=2010-11-25&src=TLB

 

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Ma quali sono i prezzi giusti?

C’è chi non si tira indietro nello svelare il criterio che utilizza nel dare un prezzo, un valore, a un palazzo. E c’è chi invece preferisce tenerlo riservato. Ci sono operatori che affermano di seguire standard dai nomi impronunciabili come Evs2003 o Ivs2005 o Uspap2006, definiti da diverse istituzioni o associazioni di categoria. Alcuni parlano del «Red book», il libro rosso, che per ora è un manuale adottato e applicato solo in Gran Bretagna. In Italia non tutti lo conoscono e soprattutto in pochi affermano di utilizzarne i principi. Del resto, nessuno li obbliga, tanto più che il Red book è stato tradotto nella nostra lingua solo da pochi mesi per iniziativa del Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors), organizzazione globale nel campo immobiliare nata per regolare la professione ed elevarne gli standard etici.
Insomma, riuscire a fissare qualche elemento comune nel lavoro dei cosiddetti «valutatori immobiliari» è impresa ardua. Tanto che tra gli operatori c’è chi si dice «scandalizzato» per il pericolo di perdere credibilità; chi sollecita la Banca d’Italia a suggerire qualche correttivo al ministero dell’Economia perché intervenga con un provvedimento legislativo; chi se la prende con le banche che non mettono in comune i dati sulle compravendite per lo più finanziate attraverso mutui.
E poi c’è chi alza la voce. «Com’è possibile che uno stesso immobile valutato da tre società diverse abbia tre prezzi diversi? Dov’è la trasparenza?» incalza Mauro Pulega, amministratore delegato di Est Capital sgr, nel corso di un convegno organizzato durante la fiera immobiliare Eire appena conclusasi alla Fiera di Milano.
«È un fatto che nella valutazione di un palazzo si combinino due componenti, una soggettiva e una oggettiva» spiega con una certa diplomazia Luca Villani, a capo della divisione Valuation della società di consulenza Jones Lang LaSalle. «La prima fa riferimento a indicazioni specifiche della società; la seconda si basa su parametri come superficie, canoni di locazione, tipi di contratti che non possono assumere valori così diversi a seconda di chi li prende in considerazione. È in questi casi che l’evidenza di prezzi assai diversi fra loro fa storcere il naso».
A dire il vero, il settore della valutazione immobiliare non è nuovo a polemiche. Ma torna di attualità in momenti di mercato come questo, con i prezzi in calo del 10% nel 2009, le compravendite in discesa tra il 15 e il 20% con punte del 70% per alcune tipologie di edifici e il fatturato dell’industria del mattone crollato del 30% negli ultimi due anni, da 138 a 96 miliardi di euro.
Ecco perché definire un prezzo più o meno corretto (il prezzo giusto) ai beni immobili assume particolare rilevanza in un momento in cui gli affari si fanno con il contagocce e sul mercato gira poca liquidità. A finire nel mirino è la mancanza di controllo. Sembra un gioco di parole, ma di fatto non esiste nessuno che valuta il lavoro del valutatore indipendente. Nessuna istituzione, organizzazione, ordine professionale, autorità istituzionale è obbligata a giudicarne e, in caso, a condannarne l’operato.
Certo, esistono norme che prevedono per esempio che una società di valutazione non possa rinnovare per più di due volte il mandato triennale presso una società di gestione del risparmio. Dopo sei anni, insomma, è prevista una pausa di tre. E poi?
«La normativa è vaga» conferma Leo Civelli, amministratore delegato di Reag Europe. «Chiarisce solo che il professionista che aveva l’incarico all’inizio della vita del fondo non può essere lo stesso alla sua scadenza. Né Banca d’Italia né Consob possono intervenire se non attraverso qualche suggerimento al ministero dell’Economia e delle Finanze, che noi auspichiamo».
E così il valutatore dei portafogli immobiliari, figura richiesta come «indipendente» dal regolamento dei fondi, per esempio, ma anche nell’ambito delle operazioni di trading di edifici di aziende o di istituzioni pubbliche, è vincolato solo da poche, limitate regole. «È un’anomalia tipicamente italiana» denuncia Francesco Abba Legnazzi, direttore generale di Cb Richard Ellis professional services e responsabile del servizio Valuation per Cbre Italia, che spiega di utilizzare il metodo delle attualizzazioni dei flussi di cassa per valutare gli immobili che gli vengono sottoposti: «Di fatto ognuno segue i propri schemi. Non che questo significhi una qualità inferiore, ma viene meno la presenza di criteri oggettivi che consentano nel tempo di fare confronti e verifiche sull’adeguatezza della stima».
Una dose di responsabilità, secondo Abba, spetta alle banche: «L’80% delle transazioni immobiliari avviene con ricorso ai finanziamenti. Questo significa che gli istituti di credito sono la maggiore banca dati dei valori degli edifici. Eppure le banche non hanno mai voluto fornire i dati al mercato».
E allora, che fare? «Banca d’Italia, oltre a chiedere maggiore rigore ai valutatori, dovrebbe obbligare le banche a condividere con noi i dati» taglia corto Abba. «Almeno si partirebbe da una base comune».
Anche la crescente internazionalizzazione del mercato dovrebbe spingere verso la trasparenza. A oggi, in realtà, solo il 20% degli immobili scambiati in Italia riguarda operatori stranieri. «Ma aumenteranno sempre di più e questo spingerà le società di valutazione a usare gli stessi criteri tra diversi Paesi». Il lavoro va in due direzioni: omogeneizzare i parametri e le figure professionali.
«Mancano le cornici, le basi comuni, le metodologie» taglia corto Feliciano Carabellese, membro del board di Rics Italia, che conta circa 200 associati. «Un immobile da noi rischia di ricevere valutazioni diverse senza che nessuno sia obbligato a specificare le metodologie utilizzate». «Il nostro Red book non risolve il problema» continua Carabellese «ma, indicando chiaramente quali informazioni il valutatore deve fornire, consente a due immobili di essere confrontabili almeno nell’approccio di valutazione».
Un primo piccolo passo verso una maggiore trasparenza. Che però non conviene a tutti.

Fonte: Blogonomy.it

http://www.blogonomy.it/2009/07/01/ma-quali-sono-i-prezzi-giusti/

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