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Francesca Rindinella

francesca rindinellaDopo il successo del suo post su La Valuzione Immobiliare, Francesca Rindinella ha accettato di rispondere a qualche nostra domanda, giusto per imparare a conoscere meglio lei e la sua professione.

d. La valutazione immobiliare è un’attività affascinante quanto insidiosa, cosa ti ha spinto a dedicarti a quest’attività? Qual è stato il tuo percorso?

Sono stata curiosa, tenace e lungimirante.

L’estimo mi è sempre piaciuto, anche se quello che si studia sui libri a scuola è anacronistico e poco aderente alla realtà… ma già dai tempi delle superiori mi scontravo con il mio professore di estimo: non condividevamo né l’approccio alla tematica nè l’evoluzione della metodologia estimativa.

Conclusa la scuola, ho trovato da subito la mia strada, perché, come affermava Steve Jobs, “L’unico modo di fare un ottimo lavoro è amare quello che fai. Se non hai ancora trovato ciò che fa per te, continua a cercare, non fermarti, come capita per le faccende di cuore, saprai di averlo trovato non appena ce l’avrai davanti. […] Non accontentarti. Sii affamato. Sii folle.” Così ho fatto… sono stata folle, perché per molti professionisti meglio fare come si è sempre fatto rimanere nell’oscura ignoranza… ed affamata.

Ho studiato molto e con l’attività professionale mi sono davvero avvicinata alla moderna metodologia estimativa, ho intrapreso percorsi di studi specifici e testato sul campo che l’evoluzione dell’estimo puo’ contribuire a cambiare il mercato immobiliare italiano.

Sono passati venti anni dall’inizio della mia attività professionale: ho svolto attività di tutor nei corsi basati sugli standard internazionali di valutazione IVS, ho relazionato sul tema Valutazione Immobiliare nei vari convegni, workshop e seminari, ho testato il software STIMATRIX che ci permette di restituire dei Rapporti di Valutazione (più conosciute come perizie di stima) conformi alla realtà del mercato immobiliare, scrivo per riviste del settore immobiliare del Gruppo24Ore come il Consulente Immobiliare, Geomagazineweb24 e Immobili24, oltre a tenere un mio Blog che mi permette di divulgare l’argomento Valutazione Immobiliare di far conoscere anche i professionisti che operano nel mercato immobiliare. 

d. Quali sono stati i fattori per cui i prezzi degli immobili hanno avuto una crescita costante nella prima parte degli anni 2000? Cosa pensi accadrà nel prossimo futuro ai valori immobiliari?

La mia considerazione è che i prezzi aumentarono in quegli anni perché l’offerta di immobili su mercato era inferiore alla domanda, chi chiedeva il mutuo aveva un’occupazione sicura e, spesso, l’immobile per cui era richiesto l’accesso al credito veniva sopravvalutato… nell’attualità sta accadendo l’esatto contrario!!!

Come la letteratura nel campo dell’estimo insegna, e che nello specifico si chiamo fasi cicliche del mercato immobiliare, stiamo attraversando il ciclo di recessione al quale dovrebbe presto seguire il ciclo di recovery, ma voglio essere positiva e pensare che possa accadere un evento chiamato filtering up che possa accelerare o far prendere respiro al mercato delle compravendite in un particolare segmento di mercato, esempio gli immobili di lusso o in una particolare località, che permetta di far ripartire l’economia locale, perché come mercato immobiliare dobbiamo pensare anche al mercato immobiliare nel quale operiamo non solo a quello nazionale.

 c. La valutazione immobiliare si fonda su alcuni parametri fondamentali. Quali a tuo giudizio sono quelli più importanti

E’ riportato come definizione che “Il valore di mercato deve essere documentato in modo chiaro e trasparente” è pertanto di fondamentale importanza l’analisi del mercato immobiliare è la ricerca del dato immobiliare che è costituito dai prezzi di mercato veri e dalle caratteristiche tecnico-ecomomiche dell’immobile. Pertanto è necessario definire il segmento di mercato ove ricade l’immobile (villa, appartamento,garage ecc…) e le caratteristiche immobiliari classificate in locazionali, posizionali, tipologiche, economiche, superficiari.

La caratteristica superficie è di fondamentale importanza:

se per esempio stiamo valutando un appartamento in condominio, nella ricerca dei dati immobiliari di altri appartamenti (comparables) simili all’appartamento per cui ricerchiamo il valore (subjet) il dato sarà costituito da:

–         prezzo della compravendità

–         data della compravendita

–         superficie principale

–         superficie dei balconi

–         superficie delle catine

–         numero dei servizi

–         livello di piano… ecc

tante quante sono le caratteristiche che lo accomunano al nostro subjet.

Ecco cosa ritengo importante la ricerca e l’elaborazione del dato immobiliare e l’attività di valutazione immobiliare distingue due figure: il rilevatore di dati immobiliari ed il valutatore immobiliare.

d. Quanto inciderà d’ora in poi la competenza di un valutatore esperto sul mercato immobiliare?

Tantissimo. Il valutatore esperto, anche se è una figura professionale non definita istituzionalmente, deve contribuire con la sua formazione ed il suo percorso professionale e permettetemi, con la sua sensibilità, a cogliere l’aspetto fondamentale della valutazione: lo scopo della stima.

Nella mia esperienza di libero professionista, capita sempre più spesso che un committente mi richieda una valutazione e quindi un Rapporto di Valutazione, perché sta comprando casa e vuole allegare all’atto di compravendità tale documento a garanzia di future controversie; nelle divisioni ereditarie i committenti mi chiedono di sapere quanto valgono i beni che costituiscono l’asse ereditario; nelle separazioni tra coniugi e come professionista mi rendo conto che questa attività non puo’ essere svolta con le sole conoscenze nel campo immobiliare perché è un’attività multidisciplinare ecco perché è aperta a tutte le figure professionali che operano nel campo immobiliare.

Mi piace riportare nei miei interventi una frase che il mio mentore il Prof. Marco Simonotti riporta nei libri: “non esiste un perito puramente estimatore, bensì un perito che affianca alla propria attività quella valutativa”.

Che dire, di certo Francesca è una persona che conosce esattamente la materia di cui parla!

A.R.

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Notizie d’agenzia Gennaio 2011 / 3

Immobiliare: da single 35% richieste mutui per prima casa

Oltre un terzo di chi sottoscrive un mutuo per acquistare la prima casa sceglie di farlo da solo, senza aspettare di avere un partner con cui dividere spese e scelte di vita.

E’ questo uno dei dati che emerge dalle analisi di Mutui.it, broker online per la scelta del proprio mutuo. Secondo l’indagine, il single che vuole sottoscrivere un mutuo ha mediamente 35 anni, richiede un finanziamento pari a 134.000 euro (il 67% del valore dell’immobile), e’ disposto ad impegnarsi per 25 anni con l’istituto finanziatore, nel 78% dei casi richiede il mutuo per acquistare la prima casa e preferisce il tasso variabile (54% del campione) rispetto al fisso (35%). Restringendo il campo di analisi ai single che fanno domanda di mutuo prima casa, il valore medio finanziato rimane quasi invariato (135.000 euro), ma le cifre richieste si mantengono a valori piu’ bassi rispetto ai mutui di chi dichiara di essere sposato o convivente. Nel caso delle coppie il mutuo medio per la prima casa sale a 160.000 euro, segno che per acquistare immobili piu’ grandi e costosi occorre essere in due. Inferiore anche il valore dell’immobile che si intende acquistare; per i single 186.000 euro contro i 200.000 euro per chi e’ sposato o convive. Il 54% dei single opta per il tasso variabile, mentre tra le famiglie si arriva appena al 31%.

Fonte: BorsaItaliana.it

http://www.borsaitaliana.it/borsa/notizie/mf-dow-jones/italia-dettaglio.html?newsId=819161&lang=it

Immobili: accordo quadro Abi e Agenzia Territorio rilancia su formazione

Giovanni Sabatini - Abi

Il direttore dell’Agenzia del Territorio, Gabriella Alemanno, ha sottolineato che “questo importante accordo, che si sviluppa su piu’ direttive, ha l’obiettivo di contribuire a migliorare la trasparenza del comparto immobiliare, che rappresenta uno dei piu’ importanti asset dell’economia italiana, oltre che il settore in cui risiede gran parte del risparmio delle famiglie del nostro Paese. Uniformita’ dei sistemi di valutazioni immobiliari, scambi informativi sui dati relativi alle compravendite, facilitazioni nei pagamenti e programmi di formazione congiunta costituiscono un insieme di attivita’ fondamentali nell’ottica di una sempre maggiore semplificazione delle procedure in campo immobiliare a favore del sistema Paese“, ha aggiunto. Per il direttore generale dell’Abi, Giovanni Sabatini, il progetto sottostante all’accordo tra Abi e Agenzia del Territorio intende attivare un circuito virtuoso” sul tema dell’informativa al mercato e ai risparmiatori. “La creazione di un sistema di scambio di dati, elementi, analisi, studi riferiti a una componente fondamentale della ricchezza del nostro Paese, ovvero gli immobili – ha aggiunto Sabatini – non puo’ che condurre, in ultima analisi, verso un complessivo miglioramento dei rapporti tra cittadini e Istituzioni”.

Fonte: IlSole24Ore.com

http://archivio-radiocor.ilsole24ore.com/articolo-892379/immobili-accordo-quadro-abi-agenzia/

 

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I costi a Milano in crescita dell’8%

Secondo l’ultimo rapporto di Idealista.it, portale immobiliare del Sole 24 Ore, nel corso del 2009 i prezzi degli immobili a Milano sono cresciuti dell’8,6%. Il campione del rapporto sono circa 4.800 abitazioni in vendita inserite nel database da privati e professionisti del settore. Il valore medio della case in città ora è di 3.834 euro al metro quadrato, cioè 305 euro in più rispetto a un anno fa quando le quotazioni erano calate del 2,1%. La maggiore performance su base trimestrale, si legge in una nota, è stata registrata nell’ultima parte del 2009 con un +3,2%. I quartieri della città oggetto del monitoraggio hanno registrato incrementi nel 2009 in 11 casi su 16. Crescita a due cifre per Garibaldi-Porta Venezia (+13,3%; 5.323 euro al metro quadrato), la zona più cara della città dopo il centro storico, dove le quotazioni non vanno mai al di sotto dei 6.000 euro al metro quadrato. In rapida ascesa anche Vigentino-Chiaravalle (+8%; 3.320 euro al metro quadrato), Navigli-Bocconi (+7,8%; 4.945 euro al metro quadrato) e Porta Vittoria (+7,7%; 4.403 euro metro quadrato). Città Studi-Lambrate (3.540 euro al metro quadrato) e Forlanini (3.321 euro metro quadrato) a braccetto registrano un incremento del 5,1%.

Fonte: IlGiornale.it

http://www.ilgiornale.it/milano/i_costi_milano_crescita_dell8/08-01-2010/articolo-id=412191-page=0-comments=1

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