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Uso e Consuetudine: Fonte del diritto di tipo terziario, originata dalla ripetizione generale, uniforme e costante di pratiche osservate da soggetti nella libera convinzione di ottemperare a norme giuridicamente vincolanti. Tra le più antiche forme di regolamentazione, gli usi e costumi hanno rilievo in particolare negli ordinamenti di Diritto Civile.
Usucapione: Modo di acquisto della proprietà (articoli 1158 e ss del Codice Civile) a titolo originario basato sul persistere per un determinato periodo di tempo del possesso su una cosa.
Usufrutto: Diritto reale minore regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, consente di godere di un bene altrui, ovvero senza averne la proprietà. E’ il caso di chi aliena un bene ma ne mantiene il possesso.
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L’Amministratore di Condominio
Secondo la definizione della ELTI, l’amministratore è “colui che su mandato degli aventi diritto gestisce un immobile e/o un condominio”.
Il Codice Civile prevede le “Attribuzioni dell’amministratore” all’art.1130, una figura che è comunque regolamentata dalle norme sul mandato. A parte il secondo punto dell’articolo, che stabilisce che alla fine dell’anno di gestione l’amministratore deve dare il rendiconto all’Assemblea, vediamo cosa dice l’art.1130.
In base a quest’articolo, l’amministratore condominiale:
1. È organo esecutivo e tutelatore del condominio in base al regolamento;
2. Disciplina l’uso delle cose comuni al fine del miglior godimento possibile della cosa comune;
3. Riscuote le quote occorrenti alla gestione ordinaria e alla conservazione dei servizi del condominio;
4. Compie gli atti conservativi dei diritti del condominio.
L’amministratore è figura incaricata da un rapporto di mandato a compiere una serie di atti per conto di varie di persone titolari di una proprietà indivisa (ed indivisibile). Dato che questa pluralità non ha figura giuridica, occorre che qualcuno rivesta questa “responsabilità”: infatti, la figura giuridica non è solo una figura di rappresentanza o volta all’espletamento di alcune funzioni, ma riveste anche la responsabilità civile e penale del Condominio. Il mandato conferito è disciplinato dall’art.1703 sgg.del Codice civile, articoli che stabiliscono responsabilità del mandatario (art.1710-1718) e diritti/doveri del mandante (1710-1753).
con il contributo di
studio Amministrazione Condominiale Mc Roma – www.studiocavallaro.eu – info@studiocavallaro.eu
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L’imposta comunale sugli immobili (ICI) ed il condominio negli edifici.
Le parti comuni soggette a tassazione, il ruolo dell’amministratore e la ripartizione delle spese
La legge n. 504 del 1992 ha istituito l’imposta comunale sugli immobili, la così detta ICI. Si tratta d’un tributo com’è intuibile gravante sugli immobili. A partire dal 2008 l’imposta non è dovuta per gli immobili adibiti ad abitazione principale (il riferimento è alla ben nota legge che ha sancito l’abolizione dell’ICI sulla prima casa).
Ai sensi del secondo comma dell’art. 1 l. n. 504/92:
“ Presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa”.
Soggetti passivi dell’imposta, ossia le persone (fisiche e giuridiche) tenute al versamento sono “ il proprietario di immobili di cui al comma 2 dell’articolo 1, ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, sugli stessi, anche se non residenti nel territorio dello Stato o se non hanno ivi la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l’attività. Nel caso di concessione su aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto” (art. 3 l. 504/92)
Soggetto attivo, ossia chi accerta, liquida e riscuote l’imposta è il Comune del luogo in cui è ubicato l’immobile (art. 4 l. n. 504/92).
L’ente locale, nell’ambito delle facoltà riconosciutegli dalla legge, ha ampia discrezionalità nella determinazione dell’aliquota e della sua concreta applicazione. La legge specifica, inoltre,quali comunicazioni, iniziali o di variazione, debbano fare i possessori degli immobili.
Per quanto concerne il condominio è lecito domandarsi: le parti comuni sono soggette ad ICI? Se si quali?
La risposta è contenuta nella stessa legge n. 504 che oltre ad individuare specificamente le parti soggette all’imposta, chiarisce anche chi è il soggetto tenuto ad effettuare le necessarie comunicazioni ed i pagamenti della stessa.
In sostanza è possibile affermare che i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere sono soggetti al pagamento dell’ICI e delle vicende inerenti il tributo è tenuto ad occuparsi l’amministratore di condominio. In tal senso è chiara la parte finale del terzo comma dell’art. 10 l. n. 504/92 a mente della quale “ per gli immobili indicati nell’articolo 1117, n. 2 del codice civile oggetto di proprietà comune, cui è attribuita o attribuibile una autonoma rendita catastale, la dichiarazione deve essere presentata dall’amministratore del condominio per conto dei condomini”.
Come si ripartisce la spesa per il tributo?
A ben vedere, in effetti, il codice menziona le spese di conservazione, quelle per il godimento dei beni e servizi comuni ma non anche la suddivisione degli oneri fiscali.
Non v’è motivo di dubitare, tuttavia, che la ripartizione andrà fatta sulla base della c.d. tabella di proprietà. Ciò perché ognuno ha diritti e doveri in relazione alle cose comuni in proporzione ai valori millesimali della propria unità immobiliare (artt. 1118-1123 c.c. e 68 disp. att. c.c.)
Autore: Avv. Alessandro Gallucci
Fonte: CondominioWeb.com
http://www.condominioweb.com/condominio/articolo449.ashx
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