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La Riforma del Condominio – Il punto di vista di Sergio Gaglianese

Sergio Gaglianese

Sergio Gaglianese

Dopo circa 70 anni arriva la tanto anelata riforma del condominio, certo si sarebbe potuto fare sicuramente qualcosa di più, tant’è vero che alcuni personaggi più autorevoli dello scrivente l’hanno definita un mero restyling, ben distante dall’obiettivo dichiarato di semplificare agli Italiani la difficoltosa  e problematica vita in condominio, anzi, a nostro avviso ne creerà di nuovi.

Non vediamo obiettivamente in questa riforma, se tale possa definirsi, provvedimenti risolutivi e chiarificatori, avremmo auspicato una regolamentazione più qualificante e premiante della figura dell’Amministratore Immobiliare, invece  ci si è limitati soltanto a requisiti di base come un diploma di scuola media superiore, un corso iniziale ed a una formazione generica, addirittura senza stabilirne né standard né chi dovrebbe erogare questa formazione permanente (per fortuna la legge 4\2013 ha fatto maggior chiarezza).

Addirittura questi requisiti non sono richiesti a coloro che amministrano il loro condominio, come se ad un soggetto si desse la possibilità di progettarsi casa propria senza avere nessuno titolo o requisito!

Si sarebbe potuto cogliere l’occasione che si presentava di dar vita a un istituto davvero nuovo, di concezione moderna e soprattutto conforme alle normative vigenti negli altri Paesi dell’Unione Europea e fare del condominio un soggetto di diritti autonomo, distinto dalle persone fisiche dei condomini, dotato di una soggettività, sia pur limitata agli atti di gestione delle parti comuni e ai rapporti con i terzi creditori e fornitori del condominio, che del resto esiste già nei fatti e persino tra le righe della stessa normativa approvata.

Eppure una siffatta scelta avrebbe consentito di risolvere in un colpo molte problematiche connesse alla figura dell’amministratore che ne avrebbe tratto vantaggio, alla sua legittimazione attiva e passiva, i cui limiti sono spesso oggetto di discussione nelle aule di giustizia anche e soprattutto dopo la nota sentenza delle sezioni unite.

Alcuni cambiamenti, riferiti alla figura dell’amministratore, sono stati fatti con poca accortezza, evidenziando la distanza dalla realtà operativa degli autori della nuova legge sul condominio.

Ci riferiamo in particolare al fatto dell’obbligo di nomina che passa da più di quattro a più di otto condomini, senza analizzare che spesso in capo ad un solo proprietario ci siano più appartamenti, per cui era giusto legare tale provvedimento al numero degli alloggi.

Continuando, non si può non evidenziare che il legislatore da una lato pensa ad una figura imprenditoriale\professionale, attribuendogli  in modo rilevante i compiti da svolgere, dalla tenuta del registro dell’anagrafe condominiale che comporterà un rilevante impegno considerato i dati richiesti, al registro di contabilità,  all’obbligo dell’aggiornamento delle scritture contabili entro trenta giorni e  rendicontare la gestione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario, e dall’altro lato permette di svolgere la professione a soggetti scarsamente qualificati.

Ulteriore problema scaturirà per il neo art. 1135 del Codice Civile, che  obbliga la precostituzione di un fondo di pari importo dei lavori straordinari deliberati dall’assemblea.

La necessità di accantonare prima dell’esecuzione l’intero ammontare dei lavori di manutenzione straordinari può comportare un significativo rallentamento degli interventi. Il credit crunch – la stretta creditizia – la principale causa ed insieme effetto della grande crisi impedirebbe, infatti, il finanziamento diretto di quei cittadini, prossimi allo stato di insolvenza, che si trovassero senza la liquidità necessaria per poter adempiere alle decisioni dell’assemblea.

Alla luce di tutto ciò, è paradossale che a meno di 100 giorni dall’entrata in vigore della nuova legge, vi siano già iniziative per la richiesta di ritocchi sostanziali al futuro Parlamento, onde evitare seri problemi operativi.

Ma, parafrasando Winston Churcill, non sappiamo se cambiando si migliora, ma per migliorare bisogna cambiare, andiamo avanti.

Sergio Gaglianese

Vice Presidente Nazionale Gesticond e Sinteg

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Un Patrimonio Edilizio Ecosostenibile

immobile ecosostenibileIl patrimonio edilizio italiano diventa sempre più ecosostenibile. Nel 2010 grazie alla maggior attenzione nei confronti dell’ambiente e alle Direttive Europee, è aumentato l’uso da parte degli italiani delle detrazioni fiscali del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici.

Un patrimonio edilizio più attento all’ambiente e più pulito

In Italia, un numero crescente di persone ha deciso di usufruire degli incentivi statali riservati agli interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Negli ultimi anni questo fenomeno ha conosciuto una progressiva diffusione, dovuta all’aumentata sensibilità degli italiani sui temi dell’eco-sostenibilità e del rispetto dell’ambiente e al bisogno delle famiglie di risparmiare a livello energetico in casa.

Le case italiane diventano così sempre più eco-compatibili e influiscono sulle quotazioni del mercato immobiliare. Ciò è dovuto anche dalle direttive provenienti dall’Unione Europea riguardo la riqualificazione energetica e ambientale delle abitazioni e dalle nuove norme previste dalla legislazione italiana in materia di bioedilizia.

A testimoniare questa crescente diffusione delle detrazioni fiscali del 55% sono i dati dell’ENEA, l’ente nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile. La detrazione è stata introdotta dallo Stato nel 2007, anno in cui le documentazioni inviate ammontavano a circa a 106.000, per poi salire intorno a  240.000 tra il 2008 e il 2009, fino ad arrivare nel 2010 a  405.600 di richieste giungendo a un risparmio energetico superiore a 2.000 Gwh/anno.

Tra gli interventi di riqualificazione energetica quelli più diffusi tra gli italiani sono stati: la sostituzione degli infissi, l’introduzione di caldaie a condensazione e l’installazione di pannelli solari-termici. A seguire le pompe di calore, le caldaie a biomasse, le strutture opache e gli impianti geotermici che hanno comportato assieme il 5% degli interventi totali.

A presentare il maggior numero di documentazioni per ricevere la detrazione fiscale sono state le regioni di Lombardia, Piemonte e Veneto rispettivamente con il 21,7%, il 13,7% e il 12,9% delle richieste inviate totali. Se invece prendiamo in considerazione come parametro la popolazione residente, le regioni che hanno usufruito in maggior numero degli inventivi statali sono state Trentino Alto Adige, Friuli Venezia Giulia e Piemonte rispettivamente con il 14,1, 13,8 e 12,5 di documentazioni inviate ogni 1.000 abitanti, contro una media italiana di 6,7.

Ufficio Stampa Europa Group Real Estate – compravendite a Bibione e Lignano.

http://www.europare.com

Fonte: Rapporto sulle detrazioni fiscali del 55% per la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente 2010. ENEA

Piano Casa: Buzzetti, Riqualificare le Città anche con misure Prodi

Fare subito le semplificazioni necessarie per superare gli scogli incontrati nelle normative regionali e riprendere le misure sulle ristrutturazioni contenute nella finanziaria approvata dal Governo Prodi.

Paolo Buzzetti - Ance

Perche’ il Piano Casa, rilanciato dall’attuale Esecutivo, deve diventare innanzitutto un ”Piano Citta”’, che punti a riqualificare le aree degradate delle nostre metropoli.

In un’intervista all’ASCA Paolo Buzzetti, presidente dell’Ance, l’Associazione Nazionale costruttori edili, spiega che il Piano Casa lanciato nel 2009 dal Governo Berlusconi di fatto ”ha fallito” perche’ ”si e’ infranto contro la sovrapposizione normativa” tra Stato e Regioni e ”perche’ non sono state realizzate le semplificazioni che tutti noi speravamo”. Il risultato e’ che ”i cittadini non lo conoscono e le imprese non sanno come fare”.

Pero’, adesso, dopo la serie di misure varate dal Consiglio dei Ministri per rilanciare l’economia del Paese, ”la sua attuazione e’ possibile”. Buzzetti, in particolare, auspica che il Cdm approvi subito le semplificazioni e che il Piano Casa, piu’ che all’aumento della cubatura delle villette private, punti soprattutto alla ”riqualificazione delle aree metropolitane”. Insomma, suggerisce il presidente dell’Ance, ”piu’ che un Piano Casa, deve diventare un Piano Citta”’.

Secondo Buzzetti, infatti, su questo l’Italia e’ indietro di ”60 anni” rispetto ai grandi Paesi dell’Unione Europea.

Bisognerebbe ”snellire le procedure e semplificare le norme per l’abbattimento dei vecchi edifici, per le ristutturazioni, per i cambi di destinazione d’uso”, incentivando al contempo ”il risparmio energetico” degli edifici.

Operazioni, queste, che ”non andrebbero a consumare territorio e non avrebbero un impatto su cio’ che ha un valore storico, culturale e paesagistico”. Per questo, Buzzetti sottolinea che l’Ance ”ha sempre sostenuto le misure contenute nella finanziaria di Prodi” come la detrazione Irpef del 36% sulle ristrutturazioni, l’Iva agevolata e gli sconti fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici.

Anche perche’, la ”frustata al cavallo dell’economia” che e’ nelle intenzioni del premier Silvio Berlusconi, ”non puo’ non passare per un rilancio dell’edilizia”. Un settore che ”in 3-4 anni potrebbe generare un valore pari a 50-60 miliardi di euro” e, dunque, essere volano di posti di lavoro. ”Si pensi solo – rileva Buzzetti – che un miliardo speso nell’edilizia equivale a circa 23mila occupati”.

Un settore che, pero’, sta soffocando tra ”i ritardi dei pagamenti alle aziende da parte delle amministrazioni” e il mancato sblocco dei fondi per le piccole (3,5 miliardi) e grandi opere (12 miliardi). Il presidente dell’Ance, a questo proposito, chiede chiarezza: ”il Governo ci dica se i soldi ci sono o no”. Anche perche’, aggiunge, ”senza garanzie pubbliche le imprese si trovano in difficolta’ nel chiedere credito alle banche”. Ma su quest’ultimo punto, precisa Buzzetti, l’Ance si sta muovendo attraverso una serie di tavoli con l’Abi, l’Associazione Bancaria Italiana, e coinvolgendo la Cassa Depositi e Prestiti.

Fonte: Asca.it

http://www.asca.it/news-PIANO_CASA__BUZZETTI__RIQUALIFICARE_LE_CITTA__ANCHE_CON_MISURE_PRODI-989861-ORA-.html

 

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