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Commercialmente parlando

ìIn un periodo di forte cambiamento, la tentazione di “rinnegare” il proprio passato, di cambiare nome alle cose, di rimescolare le carte, e poi continuare a fare lo stesso gioco, è tanto forte quanto poco utile. Soprattutto quando si parla di lavoro.

Immaginate per un attimo se un avvocato da domani si presentasse come ‘consulente legale di parte che agisce dietro giusta procura’: quale sarebbe la differenza rispetto a continuare a definirsi semplicemente ‘avvocato’? Eppure, nel settore immobiliare è un fiorire di definizioni di quella che dovrebbe essere oggi la figura dell’agente immobiliare, e non perché l’agente immobiliare abbia “cambiato” mestiere, quanto più semplicemente perché è più cool definirsi in maniera diversa e innovativa, alle volte tanto innovativa da essere nota solo agli addetti ai lavori. Leggi il resto di questa voce

Casa/ Ancora pochi mesi per investire bene. La guida di Assoedilizia

Conviene investire nella casa nel 2010? Secondo Assoedilizia, ancora per pochi mesi, fino all’autunno, coincidono diversi fattori favorevoli. Poi qualcuno di questi fattori potrebbe perdersi per strada, anche se la convenienza, nel complesso, resterà. Una previsione “semiseria”, che non si basa su una disciplina scientifica, ma solo su regole empiriche e tenendo conto che un po’ di fantasia, di “fiuto”, di intuito non guasta per fare un buon investimento. Comprar casa, comunque sia, è, in un certo senso, come innamorarsi. Se a guidare fosse solo la ragione…

Vediamoli, in breve, questi fattori positivi a medio termine. I prezzi, innanzitutto: ci riferiamo al mercato medio delle città e dei centri minori di regioni ricche e povere, per la fascia di acquisti che rappresenta la parte preponderante del mercato: dai 220-250.000 fino ai 500-550.000 euro, effettuati da persona fisica (l’investimento attraverso societa’, strumenti di gestione finanziaria, quote di partecipazione e simili implica un diverso discorso). Rispetto ai picchi del 2007 i valori sono scesi di circa il 20%. Raramente gli annunci nelle vetrine delle agenzie immobiliari rivelano questo calo: ma è sufficiente avviare una trattativa seria per ottenere sconti simili.

E la grande offerta di nuovo edificato (250.000 abitazioni disponibili a livello nazionale ) nelle periferie e negli hinterland metropolitani (occorreranno almeno un paio d’anni per assorbirla) porta a riduzioni anche del 25%.

I tassi dei mutui non sono mai stati così bassi (poco più del 2% il variabile, attorno al 5% il fisso), con le banche ricche di liquidità (che, va detto, è però in gran parte utilizzata per finanziare investimenti produttivi e non patrimoniali, quali sono quelli immobiliari) pronta ad esser impiegata, ma solo a favore di clienti che hanno posizioni patrimoniali e reddituali solide. Sussistono quindi le condizioni economiche e psicologiche per investire.

Ma a medio termine il panorama potrebbe cambiare: ricordiamo sempre che la crisi non è ancora finita anche se vi sono evidenti segnali di ripresa. E prima della ripresa definitiva dell’economia è possibile che si verifichi una nuova, meno grave, ricaduta; con comprensibili conseguenze sul mercato immobiliare. Ad esempio, se si riducesse la liquidità in circolazione, le banche potrebbero restringere la concessione di mutui: inoltre i tassi potrebbero risalire, con conseguenze sulla convenienza degli stessi. Attesa anche una crescita dell’inflazione.

Allora, che consigli dare? L’investitore privato deve muoversi in una particolare logica, che non può essere quella dell’operatore immobiliare. Alla base occorre distinguere l’acquisto di un immobile per uso diretto, dall’acquisto per ricavarne profitto . La remuneratività si realizza su due piani diversi:da un lato mediante il reddito diretto (locazione) al netto delle imposte e dei costi di gestione e,d’altro lato, attraverso la rivalutazione patrimoniale in termini monetari (assorbimento dell’inflazione ed eventuale incremento di valore). Va detto per inciso che nell’acquisto dell’immobile per uso proprio diretto, non c’è convenienza economica che tenga. Vale la regola: “se piace e soddisfa qualunque costo si giustifica”.

Comunque, è opportuno calcolare bene la dimensione dell’alloggio per non essere costretti – vedi l’arrivo di nuovi figli – a dover cambiar casa dopo pochi anni. In tale caso però, prima di vendere l’appartamento vecchio, calcolare la possibilità di affittarlo e con l’affitto pagare, o quasi, il mutuo dell’ alloggio. Tenere inoltre presenti i fattori che incidono sulla capacità di tenuta e di incremento dei valori: -la collocazione, dal punto di vista oggettivo (quartieri in riqualificazione, zone lungo nuove linee di metropolitana, prossimità di verde, scuole e servizi, compreso il trasporto pubblico, ecc.).

In caso di acquisto per investimento, si dovrà innanzitutto valutare la località sotto il profilo geo-economico (ed anche socio-politico se trattasi di investimento all’estero). Possiamo immaginare una griglia di fattori concorrenti a determinare , dal punto di vista oggettivo, la buona qualita’ del bene da acquistare. L’indice demografico stabile o in aumento; la presenza di un solido mercato della locazione ; l’ indice di densità delle aziende commerciali e delle imprese; l’ indice di densita’ delle seconde case (in testa la Valle d’Aosta, poi la Liguria seguita da Molise, Calabria, Sicilia e Puglia) ; il valore pro capite dello stock immobiliare cittadino ( media nazionale 150/200 mila euro – Milano 350 mila, Roma 320 mila) ; l’ elevato reddito pro capite dei residenti ( in ordine decrescente: Lombardia,Lazio, Emilia Romagna, Piemonte,Liguria, Veneto, Toscana) ; l’elevato numero di attrezzature alberghiere e la loro qualita’; la facile raggiungibilita’ ed accessibilita’; una certa prossimita’ ad aree metropolitane. Maggiore è il numero dei fattori di cui si riscontra la presenza e più concreta è la possibilita’ di una buona scelta.

Mentre si registra una scarsa correlazione tra buon investimento immobiliare e l’indice di “qualità della vita” della città. In altri termini, la collocazione della città in vetta alle classifiche di virtuosità, redatte dai diversi istituti, non è per sè sola garanzia di un affare. Ed è opportuno acquistare nella fase calante di mercato – qual è l’attuale – scegliendo il momento dell’operazione sulla base della valutazione del presumibile assestamento dei prezzi. Una volta effettuato l’acquisto, bisogna gestire il bene. Tale gestione deve essere il più possibile controllabile considerando che l’immobile, pur rappresentando un investimento statico, implica una serie gravosa di incombenze per amministrazione e manutenzione, tenendo presente che spesso le spese di manutenzione (considerare dunque lo stato di conservazione dell’immobile) superano spesso i costi di amministrazione. Per inciso osserviamo che la qualita’ di “casa ecologica”, pur rappresentando un costo quando si devono eseguire le opere, ha scarsa rilevanza ai fini della determinazione di un incremento del valore al momento della compravendita ( soprattutto quando è il privato che si trova a vendere) e particolarmente ai fini della redditivita’.

Se la amministrazione è affidata ad un soggetto terzo professionista, è necessario valutarne la affidabilità e calcolare esattamente l’onere. L’entità dell’investimento e della sua redditività determina il break-even dei costi, che, al di sotto di una certa soglia, non sono ammortizzati : investimenti minuscoli e sparpagliati hanno costi individuali che nel loro insieme non permettono di esser compensati. La nuova finanziaria ha introdotto l’obbligo di denunziare, nel quadro RW allegato alla dichiarazione dei redditi, gli immobili posseduti all’estero anche se improduttivi di reddito, in quanto, ad esempio, tenuti a disposizione. Ai fini del carico fiscale, ricorreranno dunque le norme degli accordi bilaterali con il Paese dove ha sede l’immobile, disciplinanti la doppia imposizione fiscale. Da tenere presente infine il trattamento fiscale.

L’immobile sarà comunque soggetto all’imposta sulle successioni e sulle donazioni ed entrerà a tutti gli effetti tributari a far parte del patrimonio dell’investitore. L’intestazione diretta a persona fisica implica l’assoggettamento all’imposta sulle successioni ereditarie. Il carico fiscale complessivo, tra imposta principale (aliquote del 4-6-8 % a seconda delle categorie di eredi) ed imposte ipocatastali (3 %) – che nel precedente regime erano assorbite nell’imposta principale, mentre ora si sovrappongono – raggiunge rispettivamente il 7,4 , il 9,6 e l’ 11,8 %; cio’ in quanto si è tassati, tra l’altro, anche su una quota del 10 % del valore degli immobili per beni mobili di cui si presume il possesso. Franchigia di 1 milione di euro per ogni erede. Esenzione per gli immobili appartenenti alle imprese familiari. Il presidente Achille Colombo Clerici commenta: « Chi ha intenzione di acquistare casa per uso proprio o per fare un investimento è consigliabile che nei prossimi mesi ponga molta attenzione all’andamento del mercato, per cogliere il momento migliore per intervenire. Il 2010 potrebbe esser l’anno favorevole per fare un buon affare: ma occorre gia’ dai primi mesi avere idee chiare sul tipo e sulle caratteristiche dell’ “oggetto” che si intende acquistare. E cercare,cercare,cercare.»

Fonte: Affaritaliani.it

http://www.affaritaliani.it/economia/casa_guida_assoedilizia040110_pg_2.html

Regole per chi si rivolge a un’agenzia immobiliare

I punti fondamentali da seguire quando si vuole acquistare o vendere casa tramite agenzia


Articolo a cura di OSMI Borsa Immobiliare

1. Assicurarsi che la persona con cui si tratta sia un agente immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio, così come previsto dalla Legge 3/2/1989 n. 39 (e successive modifiche e integrazioni), che regola l’accesso alla professione. Meglio ancora se il soggetto è anche iscritto ad un’associazione di categoria in quanto tale fatto comporta, in genere, l’assoggettamento a codici disciplinari e garanzie di professionalità.

 

 

 

 

 

2. Pretendere l’uso di moduli (formulari) depositati in Camera di Commercio (sempre ex L.39/89), sia per la definizione di un incarico, sia per la sottoscrizione di una proposta. Tali moduli e/o formulari devono ispirarsi alle linee guida elaborate dalla Commissione Camerale per la tenuta del Ruolo Mediatori, e comunque:

 

essere chiari e facilmente comprensibili;
contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo legale rappresentante;
indicare l’oggetto del contratto: proposta d’acquisto, incarico di mediazione ecc…;
indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile;
specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti;
indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà;
indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo;
essere compilati in tutte le loro parti, barrando quelle non utilizzate;
essere controfirmati dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.
3. Definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta. In particolare, nel caso di accettazione di proposte, chiederne all’agente immobiliare una conferma scritta.
4. Concordare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento; dal formulario deve inoltre risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi, i quali dovranno essere pagati a parte.
La provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo (Art.6 Legge 39/89). Diffidare pertanto delle offerte di prestazioni professionali a costo zero perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti.
5. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ambo le parti, da chi vende/affitta o da chi compra/prende in locazione un immobile. Questa è una garanzia di neutralità ed imparzialità del professionista.
6. Prestare attenzione alla ragionevolezza della durata dell’incarico (tre mesi può essere un periodo generalmente ragionevole) e al periodo di validità della proposta, che preferibilmente non dovrebbe superare i quindici giorni complessivi di calendario (termine entro cui deve pervenire l’accettazione del venditore o del locatore), ad eccezione di casi particolari che devono essere specificati e chiariti in proposta. Pretendere, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, la specifica indicazione che l’efficacia della proposta è subordinata alla erogazione del finanziamento. Ricordarsi che, in tal caso, la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della condizione sospensiva.
7. Dare l’incarico in esclusiva è una scelta del cliente che pone restrizioni alla sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste. L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore si impegni a fornire una serie di servizi che devono risultare scritti sul formulario.
8. Predisporre seriamente la vendita o la locazione di un immobile è un costo: le inserzioni pubblicitarie ed il personale addetto (dalla risposta telefonica alla gestione del cliente) sono, infatti, le principali e non uniche voci di spesa nella gestione quotidiana di servizi immobiliari. Per questo è opportuno che anche chi sta cercando casa chieda all’agente immobiliare se abbia ricevuto o meno un incarico in esclusiva.Nel caso di incarico non in esclusiva, farsi specificare con chiarezza ed in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spesa.
9. Un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni per il cliente:
clausola della penale, se impone al cliente, in caso di ritardo o mancato pagamento della provvigione, un risarcimento manifestamente eccessivo;
clausola di risoluzione delle controversie, se indica come Foro competente una località diversa da quella di residenza del cliente;
clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine per la comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.
10. È invece opportuno che un contratto equo preveda i seguenti impegni per l’agente immobiliare:
pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano su un quotidiano, settimanale o rivista di settore, che pubblichino annunci a pagamento o gratuiti (se l’incarico è conferito in esclusiva);
eventuale affissione di locandina presso la sede dell’agenzia immobiliare, con descrizione e pianta dell’appartamento per tutta la durata dell’incarico;
reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile;
possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l’immobile;
richiesta al proprietario di tutta la documentazione necessaria, compilazione e consegna delle denunce di cessione fabbricato, comunicazione all’amministratore dell’avvenuta vendita e comunicazione alla Pubblica Sicurezza dell’avvenuta locazione;
assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari;
verifica presso gli Amministratori dell’esistenza di spese condominiali arretrate o spese per interventi straordinari.
11. In caso di acquisto e di locazione, sincerarsi di avere tutte le informazioni necessarie ed utili per decidere. In particolare, non esitare a richiedere informazioni sulle caratteristiche generali dell’immobile (ad es. il grado di accessibilità da parte di portatori di handicap) e sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona considerata (scuole, ospedali, verde pubblico, biblioteche).
E’ poi importante disporre dei seguenti atti:
certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge;
copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati;
iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari.
12. In caso di conferimento di incarico, fornire all’agente immobiliare tutte le informazioni utili e necessarie perché questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti/conduttori.
13. Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare, termine coincidente con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente. In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall’agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant’altro. Chiedere se l’agente immobiliare offre, a tutela del cliente, una polizza di assicurazione gratuita a garanzia della caparra versata dall’acquirente in occasione della stipulazione del preliminare.
14. Per informazioni sull’attività dell’agente immobiliare, il cliente potrà visitare i siti della CCIAA di Milano sottoindicati:
segreteria per la tenuta del Ruolo Mediatori, presso la CCIAA per verificare l’iscrizione al Ruolo Mediatori e per l’eventuale presentazione di esposti o segnalazioni al fine di instaurare un procedimento disciplinare. Sito internet: http://www.mi.camcom.it;
sportello di conciliazione presso la Camera Arbitrale Nazionale ed Internazionale di Milano Sito Internet: http://www.camera-arbitrale.com;
osservatorio Mercato Immobiliare Sito Internet: http://www.agenziaterritorio.gov.it/servizi/osservatorioimmobiliare;
Borsa Immobiliare di Milano Sito Internet: http://www.borsaimmobiliare.net;
usi della Provincia di Milano in materia immobiliare Sito Internet: http://www.usilombardia.it;
banca dati on-line dei pareri resi dalla Camera di Commercio di Milano in materia di clausole vessatorie. Sito Internet: http://www.mi.camcom.it;
servizio di Regolazione del Mercato della Camera di Commercio di Milano Sito Internet: http://www.mi.camcom.it/regolazione.mercato.
Oppure contattare le seguenti Associazioni di categoria.
F.I.M.A.A. Milano
Corso Venezia 47/49
20121 MILANO
Tel. 02.76007671 – Fax 02.783008
E-mail: fimaa.mi@fimaa.it
F.I.A.I.P. Milano
Via Vanvitelli, 3
20129 MILANO
Tel. 02.36556836 – Fax 02.36556837
E-mail: fiaip@fiaipmilano.it
ANAMA Milano
Via Fara, 30
20124 MILANO
Tel. 02.66710540
E-mail: info@conflombardia.it
Le seguenti Associazioni di consumatori.
ACU – Associazione Consumatori Utenti
Via Padre Luigi Monti, 20/c
20162 MILANO
Tel. 02.6615411 – Fax 02.6425293
Sito internet: http://www.acu.it
E-mail: associazione@acu.it
ADICONSUM
Via Tadino, 18
20124 MILANO
Tel. 02.29533747 – Fax 02.29533782
E-mail: adiconsum_milano@cisl.it
ADOC
Viale Marelli, 497
20099 SESTO SAN GIOVANNI (MI)
Tel. 02.262491 – Fax 02.2485766
Sito Internet: http://www.adoc.org
E-mail: adoc.lombardia@tiscalinet.it
CITTADINANZATTIVA
Via Mecenate, 25
20138 MILANO
Tel. 02.73950559 – Fax 02.70108423
E-mail: cittadinanza.attiva@tiscalinet.it
CODACONS
Via Cusani, 5
20121 MILANO
Tel. 02.72003831 – Fax 02.86460518
Sito internet: http://www.codacons.it
E-mail: codacons.milano@libero.it
CONFCONSUMATORI
Via De Amicis, 17
20123 MILANO
Tel. 02.89423812 – Fax 02.89400398
E-mail: confconslombardia@libero.it
FEDERCONSUMATORI
Via Zecca Vecchia, 3
20123 MILANO
Tel. 02.8692695 – Fax 02.8692695
E-mail: federconsumatori@infinito.it
LEGA CONSUMATORI ACLI
Via delle Orchidee, 4/a
20147 MILANO
Tel. 02.48303659 – Fax 02.48302611
E-mail: legacons@tin.it
MOICA
Via B. Castelli, 4
25133 MONPIANO (BS)
Tel. 030.2006951 – Fax 030.2099323
Sito Internet: http://www.moica.it
E-mail: moicaposta@tiscalinet.it
MOVIMENTO CONSUMATORI
Via C. M. Maggi, 14
20154 MILANO
Tel. 02.31801168 – Fax 02.34937400
E-mail: milano@movimentoconsumatori.it
MOVIMENTO DIFESA CITTADINO
Via Vida, 7
20127 MILANO
Tel. 02.45475777 – Fax 02.45475776
Sito Internet: http://www.mdc.it
E-mail: ogm@legambiente.org
UNIONE NAZIONALE CONSUMATORI
Via Ugo Foscolo, 3
20121 MILANO
Tel. 02.86463134 – Fax 02.72003439
E-mail: consumatorimilano@libero.it
FEDERNOTAI, di concerto con alcune Associazioni di consumatori, ha infine elaborato dei promemoria (reperibili nel sito Internet http://www.federnotai.it/), con lo scopo aiutare il consumatore nell’acquisto di immobili, nella richiesta di mutui ipotecari, etc.

essere chiari e facilmente comprensibili;

contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo legale rappresentante;

indicare l’oggetto del contratto: proposta d’acquisto, incarico di mediazione ecc…;

indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile;

specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti;

indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà;

indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo;

essere compilati in tutte le loro parti, barrando quelle non utilizzate;

essere controfirmati dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.

3. Definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta. In particolare, nel caso di accettazione di proposte, chiederne all’agente immobiliare una conferma scritta.

4. Concordare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento; dal formulario deve inoltre risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi, i quali dovranno essere pagati a parte.

La provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo (Art.6 Legge 39/89). Diffidare pertanto delle offerte di prestazioni professionali a costo zero perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti.

5. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ambo le parti, da chi vende/affitta o da chi compra/prende in locazione un immobile. Questa è una garanzia di neutralità ed imparzialità del professionista.

6. Prestare attenzione alla ragionevolezza della durata dell’incarico (tre mesi può essere un periodo generalmente ragionevole) e al periodo di validità della proposta, che preferibilmente non dovrebbe superare i quindici giorni complessivi di calendario (termine entro cui deve pervenire l’accettazione del venditore o del locatore), ad eccezione di casi particolari che devono essere specificati e chiariti in proposta. Pretendere, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, la specifica indicazione che l’efficacia della proposta è subordinata alla erogazione del finanziamento. Ricordarsi che, in tal caso, la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della condizione sospensiva.

7. Dare l’incarico in esclusiva è una scelta del cliente che pone restrizioni alla sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste. L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore si impegni a fornire una serie di servizi che devono risultare scritti sul formulario.

8. Predisporre seriamente la vendita o la locazione di un immobile è un costo: le inserzioni pubblicitarie ed il personale addetto (dalla risposta telefonica alla gestione del cliente) sono, infatti, le principali e non uniche voci di spesa nella gestione quotidiana di servizi immobiliari. Per questo è opportuno che anche chi sta cercando casa chieda all’agente immobiliare se abbia ricevuto o meno un incarico in esclusiva.Nel caso di incarico non in esclusiva, farsi specificare con chiarezza ed in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spesa.

9. Un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni per il cliente:

clausola della penale, se impone al cliente, in caso di ritardo o mancato pagamento della provvigione, un risarcimento manifestamente eccessivo;

clausola di risoluzione delle controversie, se indica come Foro competente una località diversa da quella di residenza del cliente;

clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine per la comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.

10. È invece opportuno che un contratto equo preveda i seguenti impegni per l’agente immobiliare:

pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano su un quotidiano, settimanale o rivista di settore, che pubblichino annunci a pagamento o gratuiti (se l’incarico è conferito in esclusiva);

eventuale affissione di locandina presso la sede dell’agenzia immobiliare, con descrizione e pianta dell’appartamento per tutta la durata dell’incarico;

reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile;

possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l’immobile;

richiesta al proprietario di tutta la documentazione necessaria, compilazione e consegna delle denunce di cessione fabbricato, comunicazione all’amministratore dell’avvenuta vendita e comunicazione alla Pubblica Sicurezza dell’avvenuta locazione;

assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari;

verifica presso gli Amministratori dell’esistenza di spese condominiali arretrate o spese per interventi straordinari.

11. In caso di acquisto e di locazione, sincerarsi di avere tutte le informazioni necessarie ed utili per decidere. In particolare, non esitare a richiedere informazioni sulle caratteristiche generali dell’immobile (ad es. il grado di accessibilità da parte di portatori di handicap) e sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona considerata (scuole, ospedali, verde pubblico, biblioteche).

E’ poi importante disporre dei seguenti atti:

certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge;

copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati;

iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari.

12. In caso di conferimento di incarico, fornire all’agente immobiliare tutte le informazioni utili e necessarie perché questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti/conduttori.

13. Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare, termine coincidente con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente. In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall’agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant’altro. Chiedere se l’agente immobiliare offre, a tutela del cliente, una polizza di assicurazione gratuita a garanzia della caparra versata dall’acquirente in occasione della stipulazione del preliminare.

14. Per informazioni sull’attività dell’agente immobiliare, il cliente potrà visitare i siti della CCIAA di Milano sottoindicati:

segreteria per la tenuta del Ruolo Mediatori, presso la CCIAA per verificare l’iscrizione al Ruolo Mediatori e per l’eventuale presentazione di esposti o segnalazioni al fine di instaurare un procedimento disciplinare. Sito internet: http://www.mi.camcom.it;

sportello di conciliazione presso la Camera Arbitrale Nazionale ed Internazionale di Milano Sito Internet: http://www.camera-arbitrale.com;

osservatorio Mercato Immobiliare Sito Internet: http://www.agenziaterritorio.gov.it/servizi/osservatorioimmobiliare;

Borsa Immobiliare di Milano Sito Internet: http://www.borsaimmobiliare.net;

usi della Provincia di Milano in materia immobiliare Sito Internet: http://www.usilombardia.it;

banca dati on-line dei pareri resi dalla Camera di Commercio di Milano in materia di clausole vessatorie. Sito Internet: http://www.mi.camcom.it;

servizio di Regolazione del Mercato della Camera di Commercio di Milano Sito Internet: http://www.mi.camcom.it/regolazione.mercato.

Oppure contattare le seguenti Associazioni di categoria.

F.I.M.A.A. Milano

Corso Venezia 47/49

20121 MILANO

Tel. 02.76007671 – Fax 02.783008

Sito internet: http://www.fimaamilano.it/

E-mail: fimaa.mi@fimaa.it

F.I.A.I.P. Milano

Via Vanvitelli, 3

20129 MILANO

Tel. 02.36556836 – Fax 02.36556837

Sito internet: http://www.fiaipmilano.it/

E-mail: fiaip@fiaipmilano.it

ANAMA Milano

Via Fara, 30

20124 MILANO

Tel. 02.66710540

Sito internet: http://www.anama.it/anama/home.asp

E-mail: info@conflombardia.it

Le seguenti Associazioni di consumatori.

ACU – Associazione Consumatori Utenti

Via Padre Luigi Monti, 20/c

20162 MILANO

Tel. 02.6615411 – Fax 02.6425293

Sito internet: http://www.acu.it

E-mail: associazione@acu.it

ADICONSUM

Via Tadino, 18

20124 MILANO

Tel. 02.29533747 – Fax 02.29533782

Sito Internet: http://www.adiconsum.it

E-mail: adiconsum_milano@cisl.it

ADOC

Viale Marelli, 497

20099 SESTO SAN GIOVANNI (MI)

Tel. 02.262491 – Fax 02.2485766

Sito Internet: http://www.adoc.org

E-mail: adoc.lombardia@tiscalinet.it

CITTADINANZATTIVA

Via Mecenate, 25

20138 MILANO

Tel. 02.73950559 – Fax 02.70108423

Sito Internet: http://www.cittadinanzattiva.it

E-mail: cittadinanza.attiva@tiscalinet.it

CODACONS

Via Cusani, 5

20121 MILANO

Tel. 02.72003831 – Fax 02.86460518

Sito internet: http://www.codacons.it

E-mail: codacons.milano@libero.it

CONFCONSUMATORI

Via De Amicis, 17

20123 MILANO

Tel. 02.89423812 – Fax 02.89400398

Sito Internet: http://www.confconsumatori.com

E-mail: confconslombardia@libero.it

FEDERCONSUMATORI

Via Zecca Vecchia, 3

20123 MILANO

Tel. 02.8692695 – Fax 02.8692695

Sito Internet: http://www.federconsumatori.it

E-mail: federconsumatori@infinito.it

LEGA CONSUMATORI ACLI

Via delle Orchidee, 4/a

20147 MILANO

Tel. 02.48303659 – Fax 02.48302611

Sito Internet: http://www.legaconsumatori.it

E-mail: legacons@tin.it

MOICA

Via B. Castelli, 4

25133 MONPIANO (BS)

Tel. 030.2006951 – Fax 030.2099323

Sito Internet: http://www.moica.it

E-mail: moicaposta@tiscalinet.it

MOVIMENTO CONSUMATORI

Via C. M. Maggi, 14

20154 MILANO

Tel. 02.31801168 – Fax 02.34937400

Sito Internet: http://www.movimentoconsumatori.it

E-mail: milano@movimentoconsumatori.it

MOVIMENTO DIFESA CITTADINO

Via Vida, 7

20127 MILANO

Tel. 02.45475777 – Fax 02.45475776

Sito Internet: http://www.difesadelcittadino.it/

E-mail: ogm@legambiente.org

UNIONE NAZIONALE CONSUMATORI

Via Ugo Foscolo, 3

20121 MILANO

Tel. 02.86463134 – Fax 02.72003439

Sito Internet: http://www.consumatori.it

E-mail: consumatorimilano@libero.it

FEDERNOTAI, di concerto con alcune Associazioni di consumatori, ha infine elaborato dei promemoria (reperibili nel sito Internet http://www.federnotai.it/), con lo scopo aiutare il consumatore nell’acquisto di immobili, nella richiesta di mutui ipotecari, etc.

Fonte: Soldionline.it

http://www.soldionline.it/finanza-personale/immobiliare/regole-per-chi-si-rivolge-a-un-agenzia-immobiliare

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