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Codice Civile: Titolo II – Della proprietà

Capo III – Dei modi di acquisto della proprietà

Art. 922. Modi di acquisto.
La proprietà si acquista per occupazione, per invenzione, per accessione, per specificazione, per unione o commistione per usucapione, per effetto di contratti, per successione a causa di morte e negli altri modi stabiliti dalla legge.

La Proprietà si può acquistare:

§         A titolo originario : l’acquisto non dipende in nulla, né si collega di necessità al diritto del precedente proprietario. La prova della proprietà consiste nel provare che ricorrono i presupposti previsti dalla legge

§         A titolo derivativo : l’acquisto si collega in modo inscindibile all’esistenza del diritto in capo a colui che trasferisce. La prova della proprietà consiste nel provare l’esistenza di un titolo idoneo all’acquisto, cioè valido ed efficace, oltre al fatto che il dante causa fosse a sua volta legittimo propritario.

MODI DI ACQUISTO A TITOLO ORIGINARIO:

v      Occupazione (art.923 c.c.) Le cose mobili che non sono di proprietà di alcuno si acquistano con l’occupazione.

v      Invenzione (art.927 c.c.) L’invenzione si configura quando la cosa mobile è stata smarrita dal legittimo proprietario.(art.927 c.c.) L’acquisto della proprietà  avviene trascorso un anno dal giorno della pubblicazione del ritrovamento, pubblicazione che avviene a cura del sindaco.

v      Accessione (art.934 c.c.) L’opera che accede al suolo o per unione organica o per impianto meccanico diviene parte del fondo.

v      Unione (art.939 c.c.) Si ha in caso di congiungimento tra cose esclusivamente mobili che non perdono la loro individualità pur potendo divenire inseparabili. Es. pietra preziosa ed anello

v      Commistione (art.939 c.c.) Si ha quando diverse cose vengono unite senza potersi più distinguere. Es. uova e farina in un dolce.

v      Usucapione (art.1158 e ss. c.c.) Si ha usucapione del diritto quando il possesso è protratto per un certo periodo di tempo, pur se il possessore supponeva di non poter usucapire, ritenendo il bene demaniale. Il possesso utile ad usucapire è quello acquistato pacificamente e senza spoglio.

L’usucapione si ottiene in 20 anni per i beni immobili e sulle universalità di mobili, in 10 anni o 20 anni per i beni mobili a seconda che il possesso sia stato di buona fede o di mala fede.

La disciplina dell’usucapione è per larga parte quella della prescrizione. Si applicano infatti le disposizioni generali, quelle relative alle cause di sospensione, di interruzione e al computo dei termini (art.1165 c.c.), nei limiti dei criteri di compatibilità.

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Obbligo di certificazione energetica nelle compravendite immobiliari

certificazione_energeticaDal 1° luglio 2009 anche le singole unità immobiliari (vendute, affittate o comunque trasferite a titolo oneroso) dovranno essere dotate dell’attestato di certificazione energetica così come previsto all’art. 6 comma 1-bis, lettera c) del D.lgs 192/2005. In attesa delle linee guida nazionali, l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica) potrà essere sostituito dall’AQE (Attestato di Qualificazione Energetica), introdotto dal D.Lgs. 311/2006, che avrà validità transitoria e sarà idoneo a determinare le prestazioni energetiche degli edifici. 

L’obbligo della dotazione grava sul venditore o, nel caso si tratti di nuove costruzioni o di immobili oggetto di ristrutturazioni importanti, sul costruttore. Considerata l’incidenza della disposizione in esame, alcuni chiarimenti sono stati forniti dal Consiglio Nazionale del Notariato secondo cui “l’obbligo di dotazione, pur essendo previsto (con previsione di default) in capo al venditore ovvero al costruttore, può essere assunto a proprio carico dall’acquirente in forza di una specifica pattuizione, alla quale le parti, adeguatamente informate e valutati i propri interessi concreti, potranno addivenire nel rogito notarile”. Il costo della certificazione dipenderà dalle dimensioni dell’immobile e dalla tipologia degli impianti e dei materiali presenti.

Il contratto di mutuo: art. 1813 del Codice Civile

Il mutuo è un contratto specifico, in quanto definito da una norma del Codice Civile che dispone: “il mutuo è il contratto col quale una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuatario) una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità” art 1813 c.c..

Un mutuo è il termine giuridico usato per indicare qualsiasi forma di “prestito”, sia esso di piccola entità stipulato con un amico sia nel caso in cui si vada in banca a chiedere del denaro per acquistare un immobile.

Tale descrizione, quindi, include qualsiasi tipo di debito, ma solitamente l’oggetto del contratto è il denaro. E’, dunque, intuibile come il mutuo sia il principale contratto di prestito utilizzato ai nostri giorni, poiché permette di trasferire soldi da un soggetto ad un altro, al fine di consentire alla persona che chiede il prestito (mutuatario) di godere dei benefici del poter acquistare ciò di cui ha bisogno.

Nonostante il mutuatario diventi proprietario del denaro che gli è stato dato in prestito, il mutuo è a titolo oneroso. Infatti, dopo essere entrato in possesso di una certa somma di denaro per un certo periodo di tempo, il richiedente dovrà far fronte al pagamento delle rate di restituzione, alle quali verrà associato un costo: gli interessi, che saranno proporzionati alla consistenza del mutuo ed alla sua durata.

In genere un contratto di mutuo viene “confezionato” da banche, istituti di credito o società finanziarie, ed è definito da diverse clausole, spesso di non semplice comprensione, ma importanti per definire al meglio le relazioni tra le parti, come: la durata del contratto, le modalità di erogazione e di restituzione del denaro, il tasso d’interesse applicato, gli obblighi dei soggetti, le garanzie, ecc. Chiaramente, tutti questi elementi possono essere a loro volta definiti e differenziati con piccole sfumature.

Durante la stipulazione del contratto tra le due parti è presente un terzo soggetto di fondamentale importanza: il notaio. Il compito del notaio è quello di garantire un equilibrio contrattuale, rendendo più chiari i diritti ed i doveri dei soggetti coinvolti, indicando le soluzioni migliori per i contraenti ed eliminando eventuali clausole troppo complicate o sproporzionatamente a favore di una delle due parti. Solitamente, il notaio viene scelto dalla persona che contrae il debito perché l’importo della parcella che il professionista esibirà sarà a suo carico, da qui la libertà di scelta valutando le differenze di costo del servizio notarile.

La Storia del Mutuo

Il mutuo contemporaneo, caratterizzato da diverse possibilità di attuazione, è frutto di regole moderne e di insegnamenti millenari. Infatti, viene preso in esame e definito sin dai tempi del diritto romano classico, di seguito riportiamo uno dei documenti che per primi nella storia hanno descritto il concetto di mutuo: “L’obbligazione si contrae mediante cosa come nel caso del mutuo. La dazione a mutuo concerne propriamente quelle cose che valgono per peso, numero o misura, quali il denaro contante, il vino, l’olio, il frumento, il rame, l’argento e l’oro. Diamo queste cose, a numero, peso o misura, affinché diventino di chi le riceve, e ci vengano successivamente restituite, non le stesse, ma altre della stessa natura. Per questo è chiamato mutuo, perché quel che ti è dato in questo modo da me, diventa da mio tuo” dalle Ist. di Gaio III, 90.

Nel corso della storia giuristi romani, bizantini, germani, si sono preoccupati di fornire una spiegazione sempre più specifica del mutuo. Sia in epoca medievale che moderna gli economisti si sforzarono di portare il mutuo ad un giusto equilibrio di costo, cercando di stabilire principi che regolassero il calcolo degli interessi.

Attualmente l’argomento è stato il più possibile allineato, soprattutto in funzione della disciplina dell’Unione europea, tra i diversi Paesi stranieri.

Tutti questi passaggi storici rendono l’idea della complessità dell’operazione: il contratto di mutuo, concepito e sviluppato dal lavoro di diversi intellettuali, è il risultato di anni di lavoro per creare, sviluppare e migliorare le diverse clausole progressivamente incluse nel tempo per ottimizzare le condizioni contrattuali dei soggetti implicati.

 

da: Studio Cataldi.it

http://www.studiocataldi.it/mutui/il-mutuo.asp

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