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Il valore della mediazione

Infiamma la polemica per l’interesse mostrato da Altroconsumo (associazione ti tutela dei consumatori) sul compenso provvigionale richiesto dalle agenzie immobiliari in Italia. Non se ne sentiva realmente la necessità, o almeno non nelle modalità in cui si è fatto.

I motivi sono vari e molteplici. L’agente immobiliare riveste un ruolo sociale (come da me in un’altra occasione evidenziato), e presta sia un’attività imprenditoriale (ovvero assume a sè dei rischi) che una professionale (mette a disposizione le proprie competenze) al fine di risolvere l’esigenza dei propri utenti. Sembra poco? Potremmo fare l’elenco delle attività poste in essere dal mediatore a favore dei propri clienti, anticipando ogni spese per l’esecuzione e ricevendo compenso solo alla conclusione dell’affare. Anzi, direi che vada proprio fatto.

Visiona e valuta l’immobile, o quanto meno indica un prezzo di vendita quanto più corrispondente agli umori del proprio mercato;

accompagna i clienti alla visita degli immobili, e oggi i clienti di immobili ne vorrebbero vedere mille, senza che paghino un cent per quest’attività o che il mediatore abbia garanzia che questi acquisiscano nel breve una proprietà;

intavola una trattativa tra le parti al fine di equilibrare e far incontrare domanda e offerta;

offre assistenza tecnico-legale avvalendosi di professionisti con cui collabora e spesso esonerando le parti dall’ulteriore onere nascente; 

assiste le parti fino al rogito notarile, collaborando con il notaio nella raccolta della documentazione necessaria, nell’espletamento degli adempimenti di legge (vedi antiriciclaggio et similia), e le accompagna fino al momento della firma;

offre la propria disponibilità anche in sede di post rogito in quello che possono essere adempimenti successivi (volture, condominio, etc.)

Se pensiamo che la legge all’art.1754 e ss del Codice Civile determina che un mediatore è tale, e per tal motivo deve ricevere un compenso, perché mette in relazione due parti per la conclusione di un’affare, possiamo ben dire che il mediatore professionista va ben oltre quello che basterebbe a garantirgli il diritto ad una provvigione.

Quanto costa la provvigione non è possibile definirlo, perché ogni piazza ha il suo uso (che è depositato presso ogni Camera di Commercio), e se è vero come è vero, che la tendenza è richiedere il 3% ad ambo le parti, è anche vero che non lo si chiede per gusto o capriccio, bensì perché è ritenuto dai più equo compenso per le attività svolte come su elencate. Questo compenso copre tutti i costi per l’esecuzione dell’attività, e la legge in effetti preveda che venga concordato.

Su una mediazione per un immobile medio dal costo di € 150’000, il compenso al netto di imposta è pari a € 4’500 per ambo le parti, a cui ovviamente si assommano gli altri costi vivi di compravendita a carico del compratore. Il punto è questo: ci si è mai chiesti cosa si paga con questa somma? Si è mai andati ad approfondire quali sono i servizi erogati e la qualità degli stessi? L’utenza siamo certi che abbia chiaro quante persone vengono impegnate nella fornitura di questa attività professionale oltre al mediatore stesso? Davvero il valore della prestazione lavorativa in Italia è tanto poco degno di rispetto?

Certo, diverso è il caso in cui non si ha percezione di un servizio di qualità, se non si ha sentimento di rispetto verso l’attività professionale, se il lavoro viene percepito quale latrocinio gratuito. Io credo che il problema stia alla base, stia al modo di intendere il rispetto del lavoratore (e quindi del professionista) in Italia.

Io sono certo che tutto si possa tradurre anche in una problematica psicologica che si può tradurre così: io venditore (magari dopo anni di sacrifici) arricchisco qualcuno attraverso l’alienazione di un bene mio e solo mio, io acquirente pago qualcuno per avermi fatto acquistare un immobile con soldi miei che avrei comprato anche da solo e forse avrei pagato meno. L’esperienza mi dice che molto spesso accade questo. Siamo allora certi che nel caso di ispecie se anziché pagare € 4’500 se ne pagassero € 3’000 il compenso si percepirebbe come equo e giustificato? Io credo di no, sarebbe sempre troppo.

Questo è il motivo per cui la categoria non è propensa a scontare le provvigioni, per il semplice motivo che non c’è un motivo.

Non vale di più un professionista che si fa pagare meno, ma vale tanto un professionista che assegna un valore alla propria attività, la affronta con professionalità e ottenuto il risultato chiede al cliente il riconoscimento ad un compenso come a suo tempo già concordato.

Certo il 12% complessivo che paga un compratore sul prezzo d’acquisto (stima Ocse, e calcolatrice alla mano nel caso dell’acquisto di prima casa) è tanto elevato a causa di quel 3% a favore del professionista, e comunque quantificabile quale servizio percepito, o come sempre è la pressione fiscale indiretta a gravare? E la disparità di trattamento fiscale all’atto d’acquisto tra prima e seconda casa, che se da una parte attacca gli investitori come una sorta di patrimoniale camuffata, dall’altra li disincentiva e mette nelle condizioni di tenersi alla larga da fare investimenti immobiliari? L’Iva sui trasferimenti immobiliari, che azzanna chi vuole acquistare un immobile nuovo? Non ci sono altre e ben più pesanti voci di spesa nel bilancio generale per l’acquisto di un immobile? Io dico si.

Un invito ad utenti e consumatori: chiedete il massimo e avrete il massimo, a quel punto il minimo che potrete fare è pagare quanto pattuito con il professionista.

Andrea Russo

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Immobili, Ocse: Costi di Compravendita troppo alti in Italia

L’Italia è al quinto posto nella classifica dell’Ocse per i costi collegati alla compravendita di immobili. Tra tasse, imposte di registro, spese notarili e tariffe delle agenzie immobiliari se ne va infatti il 12% del valore della proprietà.

Tra i 33 paesi industrializzati presi in considerazione dall’Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico, ci superano solo Belgio, Francia, Grecia e Austria. Agli ultimi posti si collocano invece Danimarca e Islanda.

Le ripercussioni sul mercato del lavoro
Il costo eccessivo delle transazioni immobiliari determina, secondo l’Organizzazione, una riduzione della mobilità residenziale e del lavoro. Un effetto non secondario, perché può avere ripercussioni anche sulla ripresa dell’occupazione. In particolare, l’Ocse specifica che “le politiche governative possono contribuire a ridurre i costi, attraverso una ristrutturazione del sistema tributario e/o annullando le barriere di entrata nelle professioni coinvolte nel settore, in particolare dove i costi sono eccessivamente elevati e probabilmente riducono la mobilità residenziale, come in Belgio, Francia, Grecia e Italia”.

Le contromosse da mettere in atto
Le proposte per aumentare la mobilità passano per l’allentamento delle normative sugli affitti, che in Italia risultano particolarmente protettive per gli inquilini. Nella classifica dell’Organizzazione il nostro Paese figura infatti al settimo posto fra i 33 presi in considerazione.
Gli spostamenti potrebbero inoltre essere favoriti da un ampliamento dell’accesso al credito, evitando però “un alto livello di indebitamento”. Secondo l’analisi, il credito facile (nel 2007 negli Stati Uniti il 22% degli acquirenti non versava un acconto) e l’inadeguatezza dei controlli bancari ha determinato dapprima il boom immobiliare, che si è accompagnato ad una alta volatilità dei valori (aumentati di oltre il 90% in alcuni Paesi), e quindi la crisi sub-prime.
Infine, l’Ocse suggerisce di tassare la prima casa come tutti gli altri investimenti e di evitare tasse che favoriscono la proprietà dell’abitazione principale, perché rischiano di incentivare gli investimenti nel residenziale a scapito di altri investimenti più produttivi, rallentando la crescita.

Autore: Jennifer Zocchi

Fonte: SimplyBiz

http://www.simplybiz.net/index.php?option=com_content&view=article&id=2045:immobili-ocse-costi-di-compravendita-troppo-alti-in-italia&catid=42:mercato-immobiliare&Itemid=63#

 

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La Provvigione: art. 1755 del Codice Civile

La caparra: art. 1385 e ss. del Codice Civile

 

Notizie d’agenzia Gennaio 2011 / 1

Fisco: SOLO AFFITTI, con cedolare secca Italia paese UE più conveniente

Con l’introduzione della ”cedolare secca” al 20% sui redditi da locazione l’Italia diventa il paese europeo piu’ conveniente per la tassazione in materia.

E’ quanto emerge da uno studio comparativo di Solo Affitti, franchising immobiliare specializzato nelle locazioni.

L’Italia sorpassa cosi’ Ungheria, Finlandia e Olanda, dove si pagano delle imposte con aliquota fissa, rispettivamente pari al 25%, 28% e 30%. Per le altre nazioni il metodo di tassazione e’ uguale a ancora in vigore fino a quest’anno nella Penisola: i redditi da locazione si sommano a quelli personali e a questi si applicano le varie aliquote previste dal fisco di ciascun paese. Nella maggior parte dei casi, fanno notare da Solo Affitti, queste aliquote erano piu’ basse di quelle attuali del sistema fiscale italiano. ”La maggior parte delle altre nazioni europee – spiega Silvia Spronelli, presidente di Solo Affitti – prevede la possibilita’ per i proprietari di portare in deduzione al reddito complessivo della locazione dell’immobile, una quota, spesso forfettaria, di rimborso per la gestione dell’immobile, le tasse municipali e/o l’ammortamento”.

In particolare, per un proprietario che guadagna meno di 30 mila euro e che concede in locazione il suo immobile ad un canone di 10 mila euro l’anno, spiegano da Solo Affitti, si passera’ da una tassazione di 3.230 euro a 1.700 euro. Per proprietari con redditi piu’ alti il vantaggio, naturalmente, aumenta: lo stesso proprietario che guadagnasse complessivamente sotto i 60 mila euro, avrebbe pagato 3.485 euro contro i 1.700 euro della cedolare secca.

Fonte: Asca.it

http://www.asca.it/news-FISCO__SOLO_AFFITTI__CON_CEDOLARE_SECCA_ITALIA_PAESE_UE_PIU__CONVENIENTE-979525-ORA-.html

Usa: piu’ di un milione di sequestri immobiliari, record nel 2010

RealtyTrac ha individuato un numero record di quasi 2,9 milioni di procedure di sequestri immobiliari nel 2010, il 2% in piu’ che nel 2009. Tutte queste procedure, che hanno avuto inizio con una semplice lettera di notifica del pagamento tardivo, non portano necessariamente a una privazione degli alloggi a favore dei creditori del mutuatario. La banca centrale americana (Fed) aveva indicato nel mese di novembre di non prevedere alcuna riduzione delle procedure di pignoramenti negli Stati Uniti prima del 2012. I suoi dati, pero’, sono diversi da quelli di RealtyTrac, perche’ la Fed ha detto allora di puntare su 2,25 milioni di procedure eseguite nel 2010 e altrettante per l’anno successivo. La moltiplicazione delle procedure di sequestro immobiliare testimonia le difficolta’ finanziarie incontrate da milioni di famiglie americane colpite dalla disoccupazione o sottoccupazione, nonostante il miglioramento dell’economia e l’uso diffuso degli americani dei prestiti a tasso variabile (che tendono ad aumentare nel tempo). Il calo nel settore immobiliare e’ stato devastante. Uno dei dirigenti della Fed, Dennis Lockhart, ha detto lunedi’ che il 22% delle famiglie che devono ripagare un prestito, devono ai loro creditori piu’ del valore delle loro case, a volte dopo anni di rimborsi.

Fonte: Radiocor.it

http://archivio-radiocor.ilsole24ore.com/articolo-889622/usa-piu-milione-sequestri/

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