Dopo il successo del suo post su La Valuzione Immobiliare, Francesca Rindinella ha accettato di rispondere a qualche nostra domanda, giusto per imparare a conoscere meglio lei e la sua professione.

d. La valutazione immobiliare è un’attività affascinante quanto insidiosa, cosa ti ha spinto a dedicarti a quest’attività? Qual è stato il tuo percorso?

Sono stata curiosa, tenace e lungimirante.

L’estimo mi è sempre piaciuto, anche se quello che si studia sui libri a scuola è anacronistico e poco aderente alla realtà… ma già dai tempi delle superiori mi scontravo con il mio professore di estimo: non condividevamo né l’approccio alla tematica nè l’evoluzione della metodologia estimativa.

Conclusa la scuola, ho trovato da subito la mia strada, perché, come affermava Steve Jobs, “L’unico modo di fare un ottimo lavoro è amare quello che fai. Se non hai ancora trovato ciò che fa per te, continua a cercare, non fermarti, come capita per le faccende di cuore, saprai di averlo trovato non appena ce l’avrai davanti. […] Non accontentarti. Sii affamato. Sii folle.” Così ho fatto… sono stata folle, perché per molti professionisti meglio fare come si è sempre fatto rimanere nell’oscura ignoranza… ed affamata.

Ho studiato molto e con l’attività professionale mi sono davvero avvicinata alla moderna metodologia estimativa, ho intrapreso percorsi di studi specifici e testato sul campo che l’evoluzione dell’estimo puo’ contribuire a cambiare il mercato immobiliare italiano.

Sono passati venti anni dall’inizio della mia attività professionale: ho svolto attività di tutor nei corsi basati sugli standard internazionali di valutazione IVS, ho relazionato sul tema Valutazione Immobiliare nei vari convegni, workshop e seminari, ho testato il software STIMATRIX che ci permette di restituire dei Rapporti di Valutazione (più conosciute come perizie di stima) conformi alla realtà del mercato immobiliare, scrivo per riviste del settore immobiliare del Gruppo24Ore come il Consulente Immobiliare, Geomagazineweb24 e Immobili24, oltre a tenere un mio Blog che mi permette di divulgare l’argomento Valutazione Immobiliare di far conoscere anche i professionisti che operano nel mercato immobiliare. 

d. Quali sono stati i fattori per cui i prezzi degli immobili hanno avuto una crescita costante nella prima parte degli anni 2000? Cosa pensi accadrà nel prossimo futuro ai valori immobiliari?

La mia considerazione è che i prezzi aumentarono in quegli anni perché l’offerta di immobili su mercato era inferiore alla domanda, chi chiedeva il mutuo aveva un’occupazione sicura e, spesso, l’immobile per cui era richiesto l’accesso al credito veniva sopravvalutato… nell’attualità sta accadendo l’esatto contrario!!!

Come la letteratura nel campo dell’estimo insegna, e che nello specifico si chiamo fasi cicliche del mercato immobiliare, stiamo attraversando il ciclo di recessione al quale dovrebbe presto seguire il ciclo di recovery, ma voglio essere positiva e pensare che possa accadere un evento chiamato filtering up che possa accelerare o far prendere respiro al mercato delle compravendite in un particolare segmento di mercato, esempio gli immobili di lusso o in una particolare località, che permetta di far ripartire l’economia locale, perché come mercato immobiliare dobbiamo pensare anche al mercato immobiliare nel quale operiamo non solo a quello nazionale.

 c. La valutazione immobiliare si fonda su alcuni parametri fondamentali. Quali a tuo giudizio sono quelli più importanti

E’ riportato come definizione che “Il valore di mercato deve essere documentato in modo chiaro e trasparente” è pertanto di fondamentale importanza l’analisi del mercato immobiliare è la ricerca del dato immobiliare che è costituito dai prezzi di mercato veri e dalle caratteristiche tecnico-ecomomiche dell’immobile. Pertanto è necessario definire il segmento di mercato ove ricade l’immobile (villa, appartamento,garage ecc…) e le caratteristiche immobiliari classificate in locazionali, posizionali, tipologiche, economiche, superficiari.

La caratteristica superficie è di fondamentale importanza:

se per esempio stiamo valutando un appartamento in condominio, nella ricerca dei dati immobiliari di altri appartamenti (comparables) simili all’appartamento per cui ricerchiamo il valore (subjet) il dato sarà costituito da:

–         prezzo della compravendità

–         data della compravendita

–         superficie principale

–         superficie dei balconi

–         superficie delle catine

–         numero dei servizi

–         livello di piano… ecc

tante quante sono le caratteristiche che lo accomunano al nostro subjet.

Ecco cosa ritengo importante la ricerca e l’elaborazione del dato immobiliare e l’attività di valutazione immobiliare distingue due figure: il rilevatore di dati immobiliari ed il valutatore immobiliare.

d. Quanto inciderà d’ora in poi la competenza di un valutatore esperto sul mercato immobiliare?

Tantissimo. Il valutatore esperto, anche se è una figura professionale non definita istituzionalmente, deve contribuire con la sua formazione ed il suo percorso professionale e permettetemi, con la sua sensibilità, a cogliere l’aspetto fondamentale della valutazione: lo scopo della stima.

Nella mia esperienza di libero professionista, capita sempre più spesso che un committente mi richieda una valutazione e quindi un Rapporto di Valutazione, perché sta comprando casa e vuole allegare all’atto di compravendità tale documento a garanzia di future controversie; nelle divisioni ereditarie i committenti mi chiedono di sapere quanto valgono i beni che costituiscono l’asse ereditario; nelle separazioni tra coniugi e come professionista mi rendo conto che questa attività non puo’ essere svolta con le sole conoscenze nel campo immobiliare perché è un’attività multidisciplinare ecco perché è aperta a tutte le figure professionali che operano nel campo immobiliare.

Mi piace riportare nei miei interventi una frase che il mio mentore il Prof. Marco Simonotti riporta nei libri: “non esiste un perito puramente estimatore, bensì un perito che affianca alla propria attività quella valutativa”.

Che dire, di certo Francesca è una persona che conosce esattamente la materia di cui parla!

A.R.