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Investimenti, lo stop nell’immobiliare

L’Italia non compra piu’ casa. Prezzi in calo del 3,5%, ma a fine anno si arrivera’ a -8. Crollano le compravendite

Continua il calo del mercato immobiliare nella prima meta’ del 2009 e si concentra soprattutto al Nord (Bologna, Milano e Venezia). Ma in tutta Italia si abbassano i prezzi (-8% a fine anno) e il numero di compravendite (600 mila, in calo del 12,5%) a fronte di un allungamento dei tempi di vendita (6 mesi per le case). La fotografia scattata da NOMISMA, nel II Rapporto dell’Osservatorio sul mercato immobiliare italiano, presenta piu’ ombre che luci: le abitazioni costano al 30 giugno il 2,5% in meno, dato che su base annua diventa un -3,5%, il peggiore dal 1997. Il giro di affari dovrebbe attestarsi a fine anno attorno ai 110 miliardi (-16,9%): il fatturato segue l’andamento del numero di compravendite, previsto in calo del 12,5% a 600 mila. Nelle previsioni del centro studi bolognese, a fine anno i prezzi potrebbero raggiungere un -8% sul 2008 per subire poi un ulteriore flessione del 2-3% nel 2010. La vendita di un immobile residenziale, sia esso nuovo o usato, raggiunge sconti del 7,3% e richiede oggi 6,1 mesi, periodo che si allunga per gli uffici e negozi fino a 7,6 mesi, con sconti fino al 13%. Una tendenza analoga e’ stata registrata negli affitti, ritoccati verso il basso. «Questo significa che i rendimenti degli immobili restano stabili – osserva il presidente di NOMISMA, Gualtiero Tamburini ieri a Bologna per presentare il rapporto – come per l’acquisto, il comportamento di famiglie e imprese e’ condizionato dalla forte preoccupazione per lo scenario economico e occupazionale, che molti danno in peggioramento dopo l’estate». Secondo i dati raccolti da NOMISMA, si indebolisce soprattutto il mercato della locazione di immobili per le attivita’ economiche e si assiste al diffondersi di richieste di rinegoziazione dei canoni di locazione. A subire il ridimensionamento maggiore sono i grandi investimenti istituzionali, a livello europeo: «sono dimezzati nel giro di un anno, rispetto al 2007 c’e’ stato un calo dell’80%». Chi, invece, non conosce crisi sono gli immobili di lusso. «Nelle ultime settimane – aggiunge Tamburini – nelle localita’ turistiche piu’ esclusive, c’e’ stato un consistente ritorno della domanda». Ma dal rapporto emerge anche qualche segnale di schiarita per il futuro: il 14,6% delle famiglie si e’ dichiarata interessata a comprare casa nel prossimo biennio. «Si tratta di 3,5 milioni di famiglie – calcola Tamburini – cifra consistente se si pensa che nell’ultimo anno sono state stipulate poco piu’ di 700 mila compravendite». Mentre sul 2009 il rapporto NOMISMA prevede un discreto impatto positivo del Piano Casa lanciato dal Governo: gli investimenti per il comparto residenziale aumenteranno di 3,8 miliardi, limitando la flessione al 7% sugli investimenti in costruzioni anziche’ l’11,4%. Ma intanto la frenata c’e’ stata: i prezzi degli immobili nelle 13 citta’ analizzate da NOMISMA sono calati del 3,7% per le nuove abitazioni, del 3,4% per quelle usate, del 2,1% per gli uffici, dell’1,4% per i negozi e dell’1% per box garage. Guardando alla mappa dell’Italia, le principali flessioni su base annuale si sono registrate a Bologna (-7,3%), a Milano (-6,1%), a Firenze (-5,3%), a Napoli (-5%), a Venezia citta’ (-5,5%) e Venezia Mestre (-5,6%). Prezzi in crescita a Cagliari (2,8%) e a Bari (1,1%). Infine da Tamburini arriva un appello agli enti statali: «Per recuperare il ritardo infrastrutturale» in Italia le amministrazioni pubbliche dovrebbero «vendere parte del proprio patrimonio e dovrebbero calare le partecipazioni» in enti di secondo livello e societa’ di servizi che «possono e devono essere il piu’ possibile esternalizzati».

Fonte: LaStampa.it del 18 luglio 2009

http://archivio.lastampa.it/LaStampaArchivio/main/History/tmpl_viewObj.jsp?objid=9441662

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Affitti completamente liberi: niente regole fisse nelle case vacanza

Per chi valgono . Per chi da in locazione:

a)una casa per le vacanze, per breve periodo;

b) un box auto;

c) una casa classificata dal Catasto come di lusso (cioè inserita nella categoria A/1);

d) una casa classificata dal Catasto come villa (cioè inserita nella categoria A/8);

e) una casa vincolata dalla Soprintendenza come bene storico, artistico o culturale, ai sensi delle leggi statali .

Gli immobili vincolati o classificati in A/1, A/8 o A/9 possono essere affittati anche con il canone concordato.

E’ fonte di discussione se tra gli affitti liberi rientrano le foresterie, che comunque prevedono la locazione per periodi brevi da parte di società ai propri dipendenti.

Durata del contratto. Massimo 30 anni, minimo libero.. Quando non è specificata nel contratto:

a) se l’immobile non è arredato, un anno;

b)se l’immobile è arredato, quella a cui si riferisce il pagamento del canone (cioè se si è pagato un affitto mensile, è un mese).

Canone. Completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino.

Aggiornamenti del canone. Si possono decidere liberamente:

a)ogni quanto tempo farli (per esempio, ogni anno);

b) secondo quale meccanismo (per esempio, aumentare il canone ogni anno della stessa percentuale dell’inflazione);

c) con quale procedura (per esempio, richiesta del padrone di casa all’inquilino con lettera raccomandata).

Cauzione alla firma del contratto. Libera.

Suddivisione spese tra proprietario e inquilino. Quella stabilita dal codice civile, e cioè al proprietario le spese di manutenzione straordinaria a all’inquilino le piccole riparazioni, salvo che non si siano raggiunti altri accordi contrattuali Negli affitti a uso vacanze è comune anticipare un forfait a titolo di copertura delle spese.

Disdetta. Automatica, senza bisogno di comunicazione da parte del proprietario o dell’inquilino, ma solo se vi è termine di scadenza.

Rinnovo del contratto. Non è automatico. Può essere stabilito per un periodo liberamente deciso da proprietario e inquilino.

Sconti fiscali. Per il proprietario:

il 15% del canone, da denunciare sulla dichiarazione dei redditi. Per le foresterie a favore dei dipendenti, deduzione totale per tre anni dall’Ires del canone e delle spese.

Per l’inquilino: nessuno.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori

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