Archivi Blog

L’agenzia è mia e me la gestisco io

condivisioneDato per certo che le vendite sono crollate, che mutui non se ne erogano, e che i prezzi devono ancora scendere per allinearsi al reale potere d’acquisto delle famiglie italiane, l’unica evidenza non chiara è cosa motivi l’ostinazione a difendere la posizione, il territorio, la bottega, che dimostra la categoria degli agenti immobiliari. Devo annotare che negli ultimi dodici mesi, la tendenza all’aggregazione è sempre più tangibile, ma siamo ancora lontani dalla svolta. Il concetto per cui “se io ho un cliente, e tu ne hai un altro insieme abbiamo due clienti” non è stato ancora sufficiente a far capire quanto sia fuori tempo l’affermazione “io ho un’agenzia,  tu ne hai un’altra, e insieme abbiamo due agenzie”.

Cosa significa, oggi, avere un’agenzia immobiliare? Significa avere una personale riserva di caccia da difendere, un luogo di culto dove non è concesso predicare altre fedi, un bunker nel quale rifugiarsi in attesa che la guerra finisca? In effetti, alcune agenzie mostrano i segni di un conflitto in corso: vetrine trascurate, luci basse, scrivanie piene di documenti e pratiche da evadere; in altre i titolari (appellativo che rimarca la passione tutta italiana di avere un ruolo di prestigio riconosciuto) sono in piena burrasca, con l’atteggiamento del capitano coraggioso che piuttosto che abbandonare la nave andrà a fondo con essa.

Il motto “l’agenzia è mia e me la gestisco io!” viene pronunciato a denti stretti da quegli agenti immobiliari che non accettano il confronto, che non discutono dei propri metodi, che per partito preso non immaginano possibile migliorare la propria posizione.

Io credo che oggi avere un’agenzia immobiliare significhi soprattutto avere dei costi di gestione elevati, alle volte pazzeschi se si pensa che è un’azienda di servizi. Consegue che tagliare i costi non è la soluzione, perché è allo stesso tempo determinare la fine dell’attività: prima si taglia il servizio di segreteria, poi la pubblicità, e via così fino a chiudere l’agenzia e lavorare da casa, o meglio, cambiare mestiere. Perché se tagli i costi, tagli i servizi, e la clientela ti taglia dal novero degli agenti immobiliari da assumere (che bella espressione, assumere) e determina la fine della tua attività. Molti dicono che così ci sarà una selezione naturale, che molte persone non in grado di affrontare il mercato cambieranno mestiere. Pochi pensano di poter fare questa fine, perché i problemi, spesso, sono in televisione, o fuori dalla porta della propria agenzia.

 Se io ho un’agenzia immobiliare sono qualcuno, perché ho un’attività in proprio, ho i miei clienti, ho il mio marketing, ho il mio sito web, ho la mia casella di posta elettronica, ho la mia vetrina su strada. Se io ho un’agenzia immobiliare, ho un posto di lavoro e sono imprenditore di me stesso. Se io ho un’agenzia immobiliare esisto, poco importa se però non guadagno o guadagno troppo poco. Se io ho un’agenzia e tu hai un’agenzia, noi abbiamo due affitti da pagare, il doppio delle utenze, il doppio dei contratti con fornitori pubblicitari, il doppio di tutto, ma non di clienti.

Non so cosa vi lascerà questo mio pensiero, ma una cosa la voglio sottolineare, se sarete disponibili con il collega dell’agenzia di fronte, avrete i suoi clienti, potreste dividere i costi, e magari non sareste da soli a lottare per sopravvivere, ma avreste qualcuno con cui diventare più forti.

A.R.

twitter @andrearussore

Spese Condominiali, l’obbligo di contribuzione sorge al momento dell’effettuazione dell’intervento

L’obbligo di contribuire alle spese condominiali sorge al momento dell’effettuazione dell’intervento e non al momento in cui quello stesso intervento viene deliberato.

Se si vende l’unità immobiliare ubicata in condominio, il soggetto obbligato è colui che era condomino al momento della realizzazione dei lavori. Si è così espresso il Tribunale di Napoli, conformandosi all’ormai consolidato orientamento espresso dalla più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione. Il caso
Un condomino, vistosi ingiungere il pagamento di una somma per oneri condominiali arretrati, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo chiedendone l’annullamento trattandosi di lavori deliberati prima del suo acquisto. In ragione di ciò chiamava in causa il precedente proprietario. Il tutto ruotava attorno ad una serie di spese deliberate ed eseguite in parte prima della vendita, in parte in un momento successivo. Il giudice partenopeo, aderendo al consolidato indirizzo giurisprudenziale, afferma che “l’obbligazione sorge al momento della esecuzione delle opere, in quanto la realizzazione delle opere determina un incremento del valore dell’immobile compravenduto che giustifica l’imputazione del costo degli stessi al soggetto che beneficia di detto incremento e che n’è proprietario al momento della concreta esecuzione delle opere”. Pertanto, il Tribunale, pur confermando l’operatività del vincolo di solidarietà “diretta a tutelare il più possibile il condominio per quanto riguarda le spese condominiali relative al periodo precedente il trasferimento di proprietà”, condannava l’attuale condomino al pagamento di quanto di sua spettanza proprio in virtù del principio dell’insorgenza dell’obbligazione al momento dell’effettuazione dell’intervento.

Fonte: LaStampa.it

http://www3.lastampa.it/i-tuoi-diritti/sezioni/casa-condominio/news/articolo/lstp/375486/

 

Leggi

Trasferimento di immobili ed implicazioni con la nuova manovra

Oneri condominiali: per il locatario è “un rimborso”

Per la ripartizione fra proprietario e inquilino si fa riferimento a un Dm

Stipula contratti locazione agevolati e transitori – Decreto legge 30 dicembre 2002

Legge 5 agosto 1978, n. 457

Prescrizione provvigione mediatore

Manovra correttiva 2006 Bersani-Visco. Decreto legge 4 luglio 2006, n. 223

I diritti reali in generale

Tabella delle categorie catastali

Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo – Legge 9 dicembre 1998, n. 431

Disciplina delle locazioni di immobili urbani – Legge 27 luglio 1978, n°392

Il contratto di mutuo: art. 1813 del Codice Civile

Il compromesso

Codice civile – Del condominio negli edifici

Decreto legge 21 maggio 2008: abolizione ICI sulla prima casa

Decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504

L’imposta comunale sugli immobili (ICI) ed il condominio negli edifici

Decreto legge 21 maggio 2008: abolizione ICI sulla prima casa

Codice Civile: Titolo II – Della proprietà

Decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504

Risoluzione Agenzia delle Entrate del 5.10.2010: La “prima casa” si estende ad una sola pertinenza

Obbligo di certificazione energetica nelle compravendite immobiliari

Case abusive

Responsabilità del notaio e del venditore in caso di mancata comunicazione dell’esistenza dell’ipoteca

Sentenza Corte di Cassazione n. 18001 del 5 agosto 2010.

Diritti reali di godimento

Il diritto di superficie

Risoluzione Agenzia delle Entrate del 5.10.2010: La “prima casa” si estende ad una sola pertinenza

Capo IX – Del mandato

Usi e consuetudini commerciali

Agenti Immobiliari, il Ruolo non c’è più, però…

Codice Civile – Libro Quarto: Delle obbligazioni Titolo III: Dei singoli contratti

Certificato di destinazione urbanistica

Condizioni generali di contratto – moduli e formulari: artt. 1341 e 1342 del Codice Civile

La Provvigione: art. 1755 del Codice Civile

La caparra: art. 1385 e ss. del Codice Civile

 

L’imposta comunale sugli immobili (ICI) ed il condominio negli edifici.

Le parti comuni soggette a tassazione, il ruolo dell’amministratore e la ripartizione delle spese

La legge n. 504 del 1992 ha istituito l’imposta comunale sugli immobili, la così detta ICI. Si tratta d’un tributo com’è intuibile gravante sugli immobili. A partire dal 2008 l’imposta non è dovuta per gli immobili adibiti ad abitazione principale (il riferimento è alla ben nota legge che ha sancito l’abolizione dell’ICI sulla prima casa).

Ai sensi del secondo comma dell’art. 1 l. n. 504/92:

Presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa”.

Soggetti passivi dell’imposta, ossia le persone (fisiche e giuridiche) tenute al versamento sono “ il proprietario di immobili di cui al comma 2 dell’articolo 1, ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, sugli stessi, anche se non residenti nel territorio dello Stato o se non hanno ivi la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l’attività. Nel caso di concessione su aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto” (art. 3 l. 504/92)

Soggetto attivo, ossia chi accerta, liquida e riscuote l’imposta è il Comune del luogo in cui è ubicato l’immobile (art. 4 l. n. 504/92).

L’ente locale, nell’ambito delle facoltà riconosciutegli dalla legge, ha ampia discrezionalità nella determinazione dell’aliquota e della sua concreta applicazione. La legge specifica, inoltre,quali comunicazioni, iniziali o di variazione, debbano fare i possessori degli immobili.

Per quanto concerne il condominio è lecito domandarsi: le parti comuni sono soggette ad ICI? Se si quali?

La risposta è contenuta nella stessa legge n. 504 che oltre ad individuare specificamente le parti soggette all’imposta, chiarisce anche chi è il soggetto tenuto ad effettuare le necessarie comunicazioni ed i pagamenti della stessa.

In sostanza è possibile affermare che i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere sono soggetti al pagamento dell’ICI e delle vicende inerenti il tributo è tenuto ad occuparsi l’amministratore di condominio. In tal senso è chiara la parte finale del terzo comma dell’art. 10 l. n. 504/92 a mente della quale “ per gli immobili indicati nell’articolo 1117, n. 2 del codice civile oggetto di proprietà comune, cui è attribuita o attribuibile una autonoma rendita catastale, la dichiarazione deve essere presentata dall’amministratore del condominio per conto dei condomini”.

Come si ripartisce la spesa per il tributo?

A ben vedere, in effetti, il codice menziona le spese di conservazione, quelle per il godimento dei beni e servizi comuni ma non anche la suddivisione degli oneri fiscali.

Non v’è motivo di dubitare, tuttavia, che la ripartizione andrà fatta sulla base della c.d. tabella di proprietà. Ciò perché ognuno ha diritti e doveri in relazione alle cose comuni in proporzione ai valori millesimali della propria unità immobiliare (artt. 1118-1123 c.c. e 68 disp. att. c.c.)

Autore: Avv. Alessandro Gallucci

Fonte: CondominioWeb.com

http://www.condominioweb.com/condominio/articolo449.ashx

Leggi anche

Decreto legge 21 maggio 2008: abolizione ICI sulla prima casa

Codice civile – Della proprietà VII

Decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504

Diritti reali di godimento

Il diritto di superficie

Risoluzione Agenzia delle Entrate del 5.10.2010: La “prima casa” si estende ad una sola pertinenza

Case abusive

Il Governo si appresta a far pagare l’Ici alla Chiesa

Vaticano Real Estate, l’Ici della discordia vale 2 miliardi di euro

%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: