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Dalla scelta della casa al mutuo in 5 mosse

La ricerca della casa e del mutuo giusto? Non è certo semplice ma nemmeno impossibile, basta seguire alcuni utili consigli per districarsi nel labirinto delle offerte.

L’iter da seguire per ottenere la concessione di un mutuo merita attenzione. E’ importante non farsi prendere dalla “fretta” di concludere l'”affare” e avere le idee chiare su alcuni aspetti. L’acquisto della casa è un momento importante che richiede un notevole dispendio economico e, pertanto, bisogna evitare di fare errori. Di seguito le 5 mosse corrette per arrivare al finanziamento:

1.l’orizzonte di spesa: decidi la spesa massima e il piano di ammortamento

2.l’intermediazione: preventiva le spese dovuto al notaio e all’agente immobiliare

3.il sopralluogo: confronta le offerte prima di decidere

4.fisso o variabile: stabilisci qual è il tasso più conveniente

5.il finanziamento: valuta la tua credibilità.

1. Casa: una bussola per la scelta

Prima ancora di iniziare la ricerca e andare a vedere le case, bisogna avere in mente la cifra che si è disposti a spendere. Il preventivo di spesa deve considerare non solo il prezzo dell’immobile, ma anche le spese accessorie: ad esempio la provvigione dell’agenzia, i costi fiscali del notaio, le spese per il trasloco o l’arredamento. Stabilito il preventivo di spesa si può iniziare la ricerca.

La ricerca può avvenire tramite molti canali,( agenzie, stampa, Web, cartelli, passaparola…). Bisogna avere anche delle cautele: prima di acquistare è bene valutare il contesto in cui l’abitazione è collocata. Rumorosità, superficie calpestabile, spese condominiali, e opere di ristrutturazione già deliberate, effettivo proprietario ed esistenza di ipotetiche, correttezza planimetria, scadenza del contratto di un eventuale inquilino.

2. Le spese accessorie: quali sono?

Il notaio. Al professionista ci si può rivolgere per una prima consulenza sull’immobile (gratuita). Il professionista consiglierà su aspetti civili, fiscali e finanziari dell’intera operazione e darà indicazioni importanti per la scelta del mutuo.

L’agente immobiliare. Poi subentra la figura dell’Agente Immobiliare che può seguirci passo dopo passo nell’acquisto della casa. È bene però ricordarsi di non aver fretta di firmare la proposta d’acquisto e accertarsi che il mediatore sia regolarmente iscritto al Ruolo dei Mediatori presso la Camera di Commercio, come prescritto dalla Legge. I moduli utilizzati dall’Agenzia devono essere depositati presso la Camera di Commercio e contenere gli estremi dell’iscrizione del Ruolo del mediatore, indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà, il termine di stipula del rogito e devono essere controfirmati dal mediatore.

Gli importi versati a titolo di acconto o caparra devono essere corrisposti sempre e soltanto mediante assegno non trasferibile intestato al venditore. Alcune agenzie immobiliari offrono gratuitamente una polizza di assicurazione a garanzia delle caparra versata: nel caso di mancata conclusione del contratto la polizza garantisce all’acquirente la restituzione della caparra. Quando si firma un incarico di mediazione è meglio stabilire prezzo, modi e tempi per la vendita dell’immobile. Se ci si affida ad agenti con l’esclusiva è indice di serietà che l’agente conceda qualcosa anche al cliente:

  • la rinuncia al rimborso delle spese, nel caso in cui non si riesca a concludere l’affare (molti non lo sanno, ma in mancanza di questa postilla, il rimborso è un diritto).
  • l’impegno da parte del mediatore a scoprire e, se possibile, eliminare ogni vincolo alla vendita (indagini ipocatastali, proprietà in comunione, diritti di eredi in caso di donazione eccetera).

3. Confrontare per decidere

Prima di firmare qualsiasi tipo di contratto recati a vedere di persona l’abitazione. Fai dei sopraluoghi, confronta più offerte, non fermarti alla prima proposta. Oltre a visionare il contesto in cui è inserita la casa, è utile anche prendere in considerazione diverse offerte proposte dalle banche in quanto le une dalle altre offrono condizioni diverse. Utile il modello standard Esis (European Standard information sheet). Da tenere d’occhio soprattutto l’Isc (Indicatore sintetico di costo che viene calcolato considerando il tasso applicato e le spese di accensione e gestione) che permette di comparare i diversi mutui. In ogni caso, comunque, non rinunciare a progettare e a definire l’operazione con l’aiuto della tua banca: la prima cosa da capire, per esempio, è a quanto ammonta la rata mensile, quanti soldi si devono dare alla banca ogni mese. Di solito le rate di rimborso sono pari a un terzo del reddito mensile, in modo che i clienti rimborsino il loro mutuo, dormendo sonni tranquilli.

4. Tasso fisso o variabile?

Il mutuo è un finanziamento che prevede quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile). Per il rimborso, puoi scegliere tra piani a 5, 10, 15 o 20 anni, a volte anche di più.

Nella scelta devono essere valutati il tipo di tasso (fisso, variabile, misto) e l’Isc (Indicatore sintetico di costo), entità della rata mensile (al massimo un terzo del proprio reddito) e la durata del rimborso (ora arriva fino a 30 anni); copertura (fino a all’80% o al 100% del valore dell’immobile), penale per estinzione anticipata, assicurazione obbligatoria e facoltativa, altri costi di accensione e gestione.

I tipi di mutuo:

  • Mutuo a tasso fisso. Il tasso resta invariato per tutta la durata del mutuo. Il mutuo a tasso fisso può avere una durata di 5, 10, 15, 20, 25 o 30 anni ed è collegato al parametro IRS (tasso di interesse per i prestiti interbancari a lungo termine) di pari durata.
  • Mutuo a tasso variabile. Formula in cui l’ammontare degli interessi dipende dall’andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro. Se i tassi sono in salita la rata aumenta, se sono in discesa anche le rate si alleggeriscono.
  • Tasso variabile a rata costante. Una soluzione che unisce i vantaggi del tasso variabile a quelli del tasso fisso facendo perno sulla durata del finanziamento anziché sull’importo della rata. Se nell’arco del finanziamento i rialzi dei tassi europei sono stati maggiori dei ribassi il numero delle rete da pagare aumenta (o diminuisce).
  • Soluzioni intermedie. Un periodo a tasso fisso (di diversa durata a seconda delle Banche) e poi la possibilità di scegliere se continuare o optare per un tasso variabile (od altre condizioni). E viceversa.

5. Prestito: hai i requisiti?

E’ opportuno chiarire quando la somma di denaro chiesto all’istituto di credito verrà accordata, anche se di norma avviene al momento del rogito. In alcuni, casi, infatti, l’erogazione è condizionata all’avvenuta iscrizione dell’ipoteca (dopo circa due settimane dal rogito). Con l’atto di compravendita, chiamato anche rogito, si diventa finalmente proprietari della casa. L’atto di compravendita può essere fatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Al momento del rogito la casa deve risultare priva di ipoteche e/o altre trascrizioni pregiudizievoli.

Cosa chiede la banca al mutuatario in garanzia per tutelarsi?

Le forme di garanzia delle quali possono avvalersi gli istituti di credito sono:

  • l’ipoteca
  • la fideiussione
  • la cambiale ipotecaria
  • le polizze assicurative contro incendio e scoppio, sulla vita, contro il rischio di disoccupazione;
  • l’opzioni put contro il negative equity, rischio di svalutazione dell’immobile.
  • i tassi di mora.

La garanzia comporta solitamente l’iscrizione di una ipoteca (al grado più elevato disponibile) sul bene che verrà acquistato col mutuo o su eventuali altri beni di proprietà del richiedente o di terze parti che si fanno da garanti per suo conto tramite una fideiussione.

I costi assicurativi per un mutuo variano in base a più fattori, ma principalmente al valore monetario dell’immobile posseduto, alla somma richiesta in prestito ed alla durata del mutuo.

Le assicurazioni per i mutui proteggono da eventuali rischi il mutuatario (ed i suoi famigliari) e forniscono tranquillità di rimborso del capitale all’istituto mutuante.

Anche nel caso in cui il mutuatario ritardi nel pagamento di una rata l’istituto prevede, da contratto, una penale, rappresentata dall’introduzione del tasso di mora. La quota di interessi della rata, infatti, subisce una maggiorazione (che oscilla tra l’1% ed il 4%) rispetto al tasso d’interesse applicato.

Inoltre, se il pagamento ritardato dovesse ripetersi più volte, l’istituto mutuante potrebbe richiedere lo scioglimento del contratto tramite estinzione anticipata.

Fonte: LaStampa.it

http://www.lastampa.it/_web/CMSTP/tmplSezioni/ECONOMIA/girata_economia.asp?ID_blog=264&ID_articolo=17

Immobiliare: ecco dove la seconda casa è un’occasione

Il mercato della seconda casa sta vivendo una fase di rallentamento evidente. Le quotazioni, rileva l’Ufficio studi Gabetti, hanno fatto registrare una flessione del 7,1% in linea con quella del mercato residenziale. Si possono dunque profilare delle opportunità di acquisto anche se la disponibilità di spesa media per l’acquisto di una seconda casa ha subito una contrazione. Nelle regioni marittime del Nord è in media di 150-200mila euro, nel centro Italia si aggira fra i 100 e i 150mila euro, mentre nei piccoli comuni non particolarmente famosi del sud, la disponibilità di spesa è intorno a 60-70mila euro. I tempi di vendita si sono allungati a 6-8 mesi (nel lusso si è intorno all’anno). Di seguito una breve panoramica dell’andamento del mercato su base regionale.

LIGURIA. Quotazioni sostanzialmente stabili nella rinomata Alassio. Anche se i prezzi fuori mercato tendono a essere rivisti al ribasso perché i compratori cercano un corretto rapporto qualità-prezzo e non sono disposti a fare follie. Le zone più richieste sono quelle del Levante (Borgo Coscia) e la zone vicino al mare. Per soluzioni fronte mare la quotazione media è compresa tra i 12 e i 14mila euro al metro quadro. Modesta e lenta ripresa della domanda a Rapallo, dove le seconde case sono sempre meno richieste. I prezzi al top per il ristrutturato sono in media di 5mila euro al metro quadro. Sconti del 15% a Lerici e Portovenere.

ROMAGNA. Quotazioni dei valori in flessione nell’ordine del 7% a Riccione, rispetto allo scorso anno. La domanda è buona, ma a patto che ci siano sconti sui prezzi. I tempi medi di vendita si sono allungati. In media si aggirano sui 6 mesi, ma vi sono punte superiori all’anno, in caso di problematicità legate all’immobile. La disponibilità di spesa dei clienti si concentra nella fascia da 200 a 300mila euro per soluzioni all’interno, anche da ristrutturare, soprattutto due-tre locali. Sale a 500-700mila euro per tre locali vicino al mare. Manca quasi la fascia intermedia di richiesta. Eccesso di offerta di nuovo in Centro, a Paese (3-4mila euro al metro quadro) e Parco (4-5 mila euro al metro quadro). Si tratta di palazzine fino a tre piani. A Cattolica si è registrata una flessione delle quotazioni.

TOSCANA. A Porto Santo Stefano, dove nonostante le quotazioni siano diminuite (-10% nel secondo semestre del 2008) si registra uno stallo del numero di compravendite. Il segmento di clientela che si indirizza verso Ansedonia e Porto Ercole è decisamente elevato. Le quotazioni fronte mare vanno dagli 8 ai 10mila euro al metro quadro. Mentre nell’interno si va dai 5 ai 7mila euro al metro quadro. Ville di 5-6 camere con 12 posti letto si affittano a luglio-agosto a 20mila euro al mese, ma si possono raggiungere i 35mila euro al mese. Flessione delle quotazioni anche all’Elba. Gli sconti sul prezzo iniziale sono di solito nell’ordine del 12 per cento.

SARDEGNA. A Porto Cervo e Porto Rotondo, si assiste ad un rallentamento del trend immobiliare, ma il mercato è comunque discreto. I prezzi sono rimasti sostanzialmente invariati rispetto allo scorso anno e le trattative si svolgono solo personalmente data l’esclusività degli immobili. Forte la presenza di domanda russa che non evidenzia problemi di budget.

LAZIO. Sul litorale laziale per i bilocali la disponibilità di spesa è di 130-140mila euro, che sale a 180mila euro per i trilocali. Le quotazioni dell’usato sono diminuite del 10% a Nettuno, mentre hanno tenuto meglio gli immobili nuovi che sono rimasti sostanzialmente stabili. Ancora cara Gaeta.

PUGLIA. In Puglia diminuzione dei prezzi del 10% rispetto allo scorso anno a Polignano a Mare. Cali sensibili di prezzi e transazioni segnalati anche a Ostuni, qui la disponibilità di spesa per l’acquisto di una seconda casa è di 160-170mila euro. I tempi medi di vendita sono di 4-5 mesi, ma lo sconto che si effettua per chiudere le trattative e concludere le transazioni è spesso nell’ordine del 20 per cento. Anche a Otranto lo scenario del mercato della seconda casa è negativo, come volumi e valori. C’è molta attesa nei potenziali acquirenti, che in media si dicono disposti a pagare 120mila euro per comprare una proprietà immobiliare.

CALABRIA. A Scalea, sul litorale jonico, la tendenza è verso la diminuzione delle quotazioni, con tempi per vendere una seconda casa di circa 6 mesi e una disponibilità che i potenziali acquirenti sono pronti a impegnare di 60mila euro. La località più cara del litorale cosentino è Diamante, dove per soluzioni fronte mare si possono toccare i 3mila euro al metro quadro.

SICILIA. Nelle Eolie si evidenzia un mercato immobiliare in netto peggioramento rispetto allo scorso anno. Le quotazioni sono rimaste stabili, perché non c’è necessità di vendere, ma è diminuito molto il numero di transazioni. Flessione nel numero di richieste d’acquisto da parte degli italiani, maggiore interesse da parte di stranieri (francesi, belgi e canadesi). La disponibilità di spesa media è fra i 200 e i 300mila euro, oltre tale soglia gli immobili proposti in vendita rimangono invenduti.

Fonte: Il Giornale

autore: Gian Maria De Francesco

http://www.ilgiornale.it/a.pic1?ID=364413&START=1&2col=

Finanza immobiliare. Presentato il Secondo Rapporto a cura di Nomisma

La finalità di questo II Rapporto sulla Finanza Immobiliare,a  cura di Nomisma, è quella di mettere a disposizione degli operatori uno strumento di informazione, aggiornato annualmente, una sorta di vademecum, quindi, da consultare per ritrovare, all’occorrenza, il quadro più completo delle statistiche e delle fonti in materia di finanza immobiliare.

Nel documento, infatti, vengono trattati, dando conto della loro recente evoluzione, consistenza attuale ed impatto sull’economia, temi quali i mutui, le cartolarizzazioni su prestiti immobiliari, il leasing immobiliare, i titoli di società immobiliari quotate, i fondi immobiliari, così come il private equity nel real estate e il project finance. I settori delle costruzioni e dell’immobiliare generano infatti un enorme fabbisogno di credito che dipende dall’entità dell’ammontare complessivo delle risorse finanziarie necessarie per assicurarne il funzionamento. A livello dell’intera economia mondiale, il processo di finanziarizzazione ha significato una dimensione delle attività finanziarie cresciute sino a raggiungere 4 volte la dimensione del PIL, con un ammontare di derivati che alcune fonti stimano abbia toccato una consistenza addirittura pari a circa 12 volte il prodotto lordo del globo.
In Italia il valore complessivo delle operazioni immobiliari che in un anno devono essere finanziate è, in prima approssimazione, dato dalla somma del valore degli investimenti fissi lordi in costruzioni, poco meno di 150 miliardi di Euro, a cui si può aggiungere anche l’ammontare della spesa in manutenzioni, pari ad altri 37 miliardi di Euro (anche se i minori importi unitari di questi interventi stimolano certamente una quota minore di finanziamento), oltre ad altri 133 miliardi di Euro costituiti dal valore complessivo delle compravendite di immobili, per un totale, quindi, di circa 319 miliardi di Euro,una misura nell’ordine del 20% del PIL italiano. Questo flusso annuo di spesa viene finanziato con un ricorso al credito che, per quanto riguarda la componente di quello di origine bancaria garantito da ipoteca, ammonta annualmente a un valore complessivamente erogato di circa 160 miliardi di Euro, ovvero circa il 50% del valore delle operazioni. Tale incidenza del valore erogato, tuttavia, è più da assumersi come indicatore dell’ammontare dei movimenti finanziari che sottendono e sono stimolati dal comparto immobiliare piuttosto che come una precisa misura dell’entità dei finanziamenti alle operazioni immobiliari di mercato a causa dell’utilizzo che concretamente si fa, in termini di window dressing sui bilanci bancari, di strumenti come le cartolarizzazioni piuttosto che dell’impatto esercitato sui volumi dei mutui dalle surroghe.

Fonte: Nomisma

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