Archivi Blog

Il futuro dell’immobiliare in Italia – intervista a Massimiliano Pochetti

Massimiliano Pochetti - CasashareVisto il successo delle precedenti interviste, eccoci oggi con un altro esperto del settore immobiliare, il primo che però non proviene dall’intermediazione immobiliare. Parliamo con Massimiliano Pochetti, che opera nel settore immobiliare come fornitore di soluzioni Software. La sua esperienza in questo campo è ormai decennale, partendo dall’editoria cartacea passando per un progetto Mls, dedicato alla provincia di Roma, per arrivare al concepimento del primo ed unico Active Finder immobiliare in Italia, oltre ad essere cofondatore del DigitalRE Forum, ed autore della rivista digitale Flipboard “Immobiliare Hi-Tech”. Le sue iniziative originali hanno sempre trovato riscontro ed attenzione da parte delle più importanti riviste del settore. Ecco cosa ci siamo detti.

d. Ben trovato Massimiliano. Partiamo subito con un tema attualissimo. Da diversi anni ti occupi di comunicazione nel settore dell’intermediazione immobiliare, nasci sul cartaceo e prima di altri e in tempi non sospetti viri al digitale. La domanda è: come vedi il settore anche alla luce della recente acquisizione di Attico.it da parte di Casa.it?

r. Da parte di Casa.it, una grande mossa, non soltanto per “l’assorbimento” di Attico.it in quanto portale ma anche per tutto il contesto legato al sevizio OfficeCasa.it che conta sul territorio migliaia di installazioni.

Il Duopolio (Casa.it/Immobiliare.it ndr) quindi si rafforza e rappresenta, sempre di più, parte importante di una corretta strategia di marketing.

d. Sei fautore e promotore di strumenti tecnologici che sono oltre la semplice promozione ma che sono reali alleati degli operatori immobiliari. Quanto tempo occorrerà ancora prima che anche la categoria svolti verso l’uso della tecnologia in maniera attiva e non più passiva?

r. Siamo già dentro il cambiamento e, come naturale attendersi, molti non ce la faranno a recuperare quel gap accumulato negli anni. Io, per esempio, sono impegnato a diffondere il concetto del Finder per il reperimento e la gestione delle informazioni con annessi Widget immobiliari. Strumenti in grado di canalizzare traffico, trasformare una visita al sito in una informazione, rendere una campagna Marketing più proficua, e lo faccio essendo consapevole che la stragrande maggioranza degli operatori concepisce il web solo come “i portali immobiliari”, cosa che oggi è un gravissimo errore, mentre le opportunità per chi è in grado oggi di “osare” sono tantissime.

d. Gli agenti immobiliari sono spesso restii ai cambiamenti, e l’introduzione della tecnologia nella loro quotidianità è stata di certo il cambiamento più importante degli ultimi trent’anni. Eppure una necessità che dovrebbe diventare virtù stenta a riscontrare il giusto valore, perché secondo te?

r. Perché è un problema! La tecnologia, con i suoi mostruosi e quotidiani passi in avanti , rende l’accesso alle informazioni immediato e puntuale. Per l’agente immobiliare “nostrano”, che mette al centro l’immobile e non il cliente, questo rappresenta un grande problema. La domanda che dobbiamo porci è: sarà più facile che cambi il modus degli agenti, oppure che la tecnologia smetta di fare il suo naturale lavoro? Credo fermamente nella prima ipotesi.

d. Se hai voglia ti propongo un salto nel futuro. Vorresti provare a descrivere il consulente immobiliare 3.0?

r. Wow Andrea, qui potremmo divertirci, ho letto in questi ultimi mesi addirittura accenni ai Glass di Google, io direi di andarci piano.

Ci sono delle questioni primarie da capire:

1) Come si porrà l’associativismo nel nostro Paese, cioè che ruolo vorrà ricoprire in questo moderno mercato, o meglio, sarà in grado di ricoprire ancora un ruolo? Questo perché ci sono progetti ed iniziative che possono realmente decollare soltanto attraverso un consenso unanime ed immediato su tutto il Territorio.

2) Nonostante la percentuale rappresentativa molto bassa, bisogna capire anche la direzione che prenderà “Il Franchising”, o quello che ne rimarrà: aprirà, ad esempio, a sane sinergie che apportino valore alla professione?

Ecco , io credo che i 2 punti sopra citati siano estremamente importanti non perché la tecnologia o il web si fermeranno in attesa di una risposta chiara in questo senso, ma, semplicemente, perché i professionisti prendano le giuste contromisure necessarie al fine di restare attivamente sul mercato.

Per concludere, permettimi di esprimere un mio pensiero sulla tecnologia.

In questi giorni Google , oltre a festeggiare i suoi 15 anni, ci informa che da circa un mese a questa parte è al lavoro il nuovo algoritmo chiamato “Hummingbird”. Il “colibrì” permetterà di interpretare le domande più complesse espresse in linguaggio naturale. Questa di suo sarebbe una buona notizia, se soltanto gli Agenti immobiliari usufruissero di Siti correttamente stutturati per una seria attività o, quantomeno, con uno “straccio” di strategia sul web. Purtroppo la realtà dei fatti è che ancora la stragrande maggioranza non ha nemmeno un sito. Inoltre, mentre noi discutiamo del “Sito” il mondo intero passa al mobile con le applicazioni, con una flessione continua delle vendite dei Pc….proviamo a fare un giro sugli Store per vedere quante App degli Agenti sono presenti? A corredo, aggiungo che stiamo ancora a parlare di tecnologie che definisco “ponte” perché sono state utili in un ristretto periodo e già superate nei fatti; Qr Code (che fa sempre fico magari mettendolo anche sul cofano della macchina!) oppure il virtual tour, per citarne alcuni.

Ecco, in sintesi mi sembra più corretto sottolineare questi aspetti concreti, più che immaginare qualcosa di assolutamente imprevedibile. Su una cosa però sono certo; se si dovrà definire l’agente immobiliare del prossimo futuro, penserei ad “Agente immobiliare ANNO 0!” … altro che 3.0

A.R.

twitter @andrearussore

DigitalRe Forum 2013

DigitalRe Forum 2013

Annunci

Casa: Anci favorire valorizzazione patrimonio immobiliare Comuni

(ASCA) – Roma, 24 set – La diffusione e lo sviluppo delle conoscenze sui servizi abitativi e sul social housing quale nuovo strumento per rispondere a particolari bisogni sociali ed abitativi sul territorio, anche attraverso la valorizzazione del patrimonio immobiliare dei Comuni. E’ questa una delle principali finalita’ del Protocollo d’Intesa siglato oggi dal Presidente dell’Associazione dei Comuni italiani (ANCI), Sergio Chiamparino, dal Presidente del Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati (CNG), Fausto Savoldi e dal Presidente della Cassa Italiana di Previdenza ed Assistenza dei Geometri Liberi Professionisti (CIPAG), Fausto Amadasi.

ANCI, CNG e CIPAG, con la sottoscrizione di tale Protocollo, concordano sulla necessita’ di implementare la propria collaborazione su fondamentali linee di attivita’ quali: lo sviluppo di un sistema informativo dedicato alla gestione dei processi connessi all’acquisizione, elaborazione, verifica e monitoraggio territoriale concernente la gestione dei titoli autorizzativi di ampliamenti edilizi e demolizioni/ricostruzioni edilizie presentate ai Comuni nell’ambito del cosiddetto Piano Casa e degli interventi del Governo sui servizi abitativi legati allo sviluppo sul territorio del social housing; lo sviluppo di pratiche e modalita’ operative in materia di gestione del catasto; la promozione di attivita’ di ricerca, sperimentazione, documentazione, formazione ed informazione nei settori delle politiche abitative.

”Il nostro e’ un organismo capillarmente diffuso sul territorio – ha dichiarato il Presidente del CNG, Fausto Savoldi – e la firma di questo Protocollo ci consentira’ di migliorare la nostra azione di avvicinamento alla Pubblica Amministrazione, in cui i nostri associati sono gia’ presenti come Amministratori locali. Il Protocollo consentira’ inoltre di migliorare la qualita’ e la formazione professionale dei nostri associati e ci fornira’ la possibilita’ di aiutare le Amministrazioni locali nella valorizzazione del patrimonio pubblico”.

”La presenza della Cassa al fianco del Consiglio nazionale nella firma di questo Protocollo – ha affermato il Presidente Fausto Amadasi – e’ importante perche’ uno degli obiettivi che i due enti si sono preposti e’ quello di lavorare in sinergia, affiancando la capacita’ e il supporto tecnico a economia e organizzazione. La presenza del nostro Ente di previdenza sul territorio e in diretto contatto con le strutture ci consente di svolgere il nostro compito che e’ quello di utilizzare le risorse economiche della categoria per favorire l’attivita’ degli iscritti”.

”Il Protocollo siglato oggi – ha dichiarato il Presidente dell’ANCI, Sergio Chiamparino – e’ un importante passo per favorire appieno la valorizzazione del patrimonio immobiliare dei Comuni utilizzando anche moderne tecnologie di informatizzazione. E’ importante soprattutto perche’ consentira’ la valorizzazione del patrimonio a fini sociali e ci dara’ anche modo di utilizzare al meglio la professionalita’ di tanti giovani”.

Fonte: Asca.it

http://www.asca.it/regioni-CASA__ANCI__FAVORIRE_VALORIZZAZIONE_PATRIMONIO_IMMOBILIARE_COMUNI-427777-molise-12.html

Il mutamento di destinazione d’uso

La modifica dell’originaria destinazione d’uso di un fabbricato richiede particolari procedure autorizzative a seconda che il mutamento comporti o meno l’esecuzione di opere edilizie. Vediamo quale la disciplina applicabile e, in attesa della normativa regionale di attuazione, quali le direttive tracciate dalla giurisprudenza.

Tanto il valore economico di un edificio, quanto il peso urbanistico che il fabbricato induce sul territorio (in termini di necessità di spazi per servizi pubblici o di uso pubblico, quali parcheggi, aree a verde, scuole, cosiddetto standard urbanistico) derivano chiaramente dalle destinazioni d’uso legittimamente in atto ed acquisibili. Non può allora sfuggire il rilevante significato che il mutamento della destinazione d’uso assume sia rispetto alle aspettative ed alle valutazioni dei privati, sia in ordine alla concreta articolazione dell’azione amministrativa volta al più incisivo e razionale governo del territorio. Tali considerazioni risultano oggi sensibilmente amplificate dall’attenzione che gli operatori del settore immobiliare riservano al riuso del patrimonio edilizio esistente ed al correlato risparmio del territorio non ancora interessato dal processo di conurbazione. La definizione del quadro di legittimità entro cui il mutamento di destinazione si colloca e gli sviluppi della normativa regionale ormai prossimi, specie in Lombardia, sono dunque di primario interesse.

NORMATIVA STATALE DI RIFERIMENTO

Ai sensi della legge n. 10 del 1977, ogni attività comportante la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è soggetta a concessione edilizia, il cui rilascio è subordinato alla verifica di conformità rispetto alle previsioni di legge e dei regolamenti locali (Piano regolatore generale e Regolamento edilizio) ed al pagamento, salvo eccezioni, del correlato contributo (art. 3, legge n. 10/77). Al regime concessorio sono assoggettati, in buona sostanza, gli interventi più rilevanti: vale a dire quelli di nuova edificazione e di ristrutturazione edilizia ed urbanistica (secondo le più recenti leggi della Toscana e della Lombardia, essi possono essere assoggettati anche a Denuncia di Inizio Attività, cosiddetta SUPER D.I.A., previo il pagamento del correlato contributo nella misura liquidata direttamente dall’interessato). D’altro lato, a parte le opere di ordinaria manutenzione, che possono essere liberamente realizzate, gli interventi cosiddetti minori (aventi di norma carattere manutentivo, cfr. art. 31, legge n. 457/7 8 ed articolo 4, legge n. 493/93) sono soggetti ad autorizzazione edilizia gratuita, ovvero a Denuncia di Inizio Attività (secondo cui, trascorsi venti giorni dalla denuncia dei lavori asseverati come conformi, le opere possono essere avviate). Il quadro così delineato è completato dalle previsioni dell’art. 25 della legge n. 47/85 che, nel testo attualmente vigente (come introdotto dall’art. 2, comma 60, della legge n. 662/96, collegato alla Finanziaria ’97), recita: “Le leggi regionali stabiliscono quali mutamenti connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, subordinare a concessione, e quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti siano subordinati ad autorizzazione”.

IL MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D’USO IN DIFETTO DI LEGISLAZIONE REGIONALE ATTUATIVA

In attesa della normativa regionale di attuazione della trascritta disposizione di legge, la disciplina del mutamento di destinazione d’uso si è oggi ormai consolidata, secondo le seguenti direttive tracciate dalla giurisprudenza.

Il mutamento di destinazione d’uso strutturale

Ogni mutamento di destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente, che sia conseguito attraverso la realizzazione di opere (cosiddetto mutamento strutturale), è soggetto al regime che governa le opere medesime. Conseguentemente, e sul presupposto della piena conformità delle opere da compiersi e della destinazione insedianda, il mutamento di destinazione da residenza a studio professionale sarà soggetto a concessione edilizia (ovvero, in Lombardia ed in Toscana, a SUPER D.I.A.) ove sia conseguito attraverso interventi edilizi riconducibili alla definizione di ristrutturazione edilizia (1), sarà invece subordinato ad autorizzazione edilizia, ovvero a D.I.A., qualora l’approntamento dello studio richieda, per esempio, semplici opere di risanamento conservativo dell’unità immobiliare (2). Da tanto consegue che l’introduzione, con opere, di funzioni non consentite dal PRG, sia ostacolata attraverso l’irrogazione delle sanzioni previste per l’indebita realizzazione delle opere stesse (ordinanza di riduzione in pristino e sanzioni penali per il difetto o la difformità dalla concessione; sanzione meramente pecuniaria per il difetto o la difformità dall’autorizzazione edilizia o dalla D.I.A.). È infine doveroso ricordare l’insegnamento della Corte costituzionale (decisione n. 73 del 1991) che, per mutamento di destinazione strutturale, ha inteso quello accompagnato dalla realizzazione di opere connesse con modifiche strutturali dell’immobile”, ossia con “variazioni essenziali “del progetto” e “comportanti variazione degli standards previsti dal D.M. 2 aprile 1968”.

Il mutamento di destinazione d’uso funzionale

Rispetto al mutamento d’uso senza opere edilizie allo stesso preordinate (cosiddetto mutamento funzionale), l’approdo del travagliato iter giurisprudenziale può riassumersi nella sostanziale libertà di introdurre qualsivoglia utilizzo dei fabbricati esistenti, anche qualora la nuova insedianda funzione risulti difforme (non consentita) dalle previsioni del piano regolatore. “In linea di principio e fatte salve le eventuali normative regionali, il mutamento di destinazione d’uso assume rilevanza, sotto il profilo urbanistico ed edilizio, solo se collegato all’esecuzione di opere tese a rendere l’immobile strutturalmente idoneo a un uso differente dal precedente. Diversamente il mutamento d’uso cosiddetto funzionale deve ritenersi libero, non soggetto ad alcun provvedimento concessorio o autorizzatorio”(3). In altre parole, sempreché l’intervento non abbisogni la realizzazione di opere edilizie (nel senso individuato dalla Corte costituzionale), un fabbricato esistente può essere destinato a qualsiasi funzione, in via di fatto, senza richiedere il permesso dell’amministrazione comunale. In tale senso, la diffusa esperienza dei Comuni lombardi (Milano in testa) ha introdotto la comunicazione a posteriori allo stesso Comune dell’intervenuto mutamento funzionale della destinazione, corredata dalla prova dell’avvenuto conforme riaccatastamento dell’unità immobiliare interessata dal cambio d’uso. Alla luce di quanto premesso, l’unica possibilità che l’assenza della normativa regionale lascia all’amministrazione di ostacolare l’introduzione (attraverso mutamenti senza opere) di funzione non consentite dal PRG, consiste nell’assunzione delle sanzioni – di carattere anche inibitorio – che conseguono al verificato difetto dei requisiti igienico sanitari imposti per l’esercizio di talune attività (si pensi all’esercizio di una pasticceria in locali che, in quanto realizzati secondo una difforme destinazione, risultino sprovvisti dei requisiti minimi di salubrità).

Costituzione di nuova volumetria

Secondo una recente tesi giurisprudenziale, il normale mutamento di destinazione d’uso sin qui considerato, che avviene tra diverse funzioni comunque concorrenti alla costituzione della volumetria urbanistica dell’immobile (rispetto alla quale è stata verificata e soddisfatta la dotazione di aree per servizi pubblici), non deve confondersi con le operazioni che – al di là del loro sviluppo con o senza opere – conducono a dare autonomo peso urbanistico a locali (normalmente non deputati alla presenza di persone) che, secondo l’originario titolo abilitativo alla costruzione, non incidevano nella determinazione del peso urbanistico del fabbricato. Al riguardo, è stato sentenziato che tali operazioni (in sostanza assimilabili a veri e propri ampliamenti, ancorché realizzati senza opere) necessitano del preventivo rilascio di concessione edilizia onerosa. “Nel caso in cui una norma di piano regolatore diversifichi la volumetria dei manufatti edilizi (cioè il computo dei volumi ai fini urbanistici e non il volume come dato di fatto) a seconda della destinazione d’uso, il mutamento di quest’ultima, anche se attuato senza lavori edilizi, è soggetto a concessione edilizia”(4). Pertanto secondo la decisione trascritta, in difetto di concessione, l’utilizzo indebito deve considerarsi abusivo ad ogni effetto e passibile di sanzione anche sotto specie di ordinanza di riconduzione dell’immobile all’originaria funzione non costituente volumetria urbanistica.

Onerosità del mutamento di destinazione d’uso funzionale

Sempre ai sensi della recente giurisprudenza, sebbene il mutamento di destinazione d’uso senza opere non possa essere oggetto di concessione edilizia ovvero di autorizzazione (in difetto delle leggi regionali attuative dell’art. 25 citato), lo stesso deve essere comunque assoggettato al pagamento del contributo concessorio, nella misura pari alla differenza tra l’onere sopportato in sede di rilascio dell’originaria concessione edilizia e quello maggiore correlato alla destinazione introdotta. “La modifica della destinazione d’uso dell’immobile oggetto di costruzione comporta l’onere del pagamento del contributo di urbanizzazione, indipendentemente dalla realizzazione di nuove opere edilizie”(5). Non risultano, invero, precedenti afferenti al caso in cui la nuova destinazione costi meno di quella originaria e, quindi, che considerino il diritto del concessionario di vedersi restituito l’onere pagato in esubero.

LA NUOVA LEGGE DELLA REGIONE LOMBARDIA

Nell’ambito della revisione della propria legislazione urbanistica, la Regione Lombardia, con la deliberazione consiliare n. 193 del 16 febbraio 2000, ha finalmente adempiuto al prescritto dell’art. 25 della legge n. 47/85, disciplinando compiutamente il mutamento di destinazione d’uso. Come è noto, la proposta di legge regionale è stata bloccata dal Governo, che l’ha rimessa al Consiglio regionale. La conferma nelle recenti elezioni della coalizione politica alla guida della Regione ed il rilievo che la legge, per la parte che qui interessa, non sia interessata dai rilievi governativi, conducono tuttavia a ritenere che il testo in appresso considerato assumerà a breve piena vigenza.

Mutamenti d’uso e strumentazione urbanistica

Il testo di legge affronta il tema a partire dal momento pianificatorio, correttamente demandando ai Comuni, in sede di revisione del PRG, l’individuazione per singole zone omogenee delle destinazioni incompatibili. Recita infatti il comma 2 dell’art. 1: “I Comuni indicano, attraverso lo strumento urbanistico generale, le destinazioni d’uso non ammissibili rispetto a quelle principali di singole zone omogenee od immobili. In tutti gli altri casi il mutamento di destinazione d’uso è ammesso”. Sempre a livello di piano regolatore, i Comuni saranno altresì tenuti ad indicare in quali casi le trasformazioni con opere di aree e di edifici ammissibili attuati con opere edilizie comportino un aumento, ovvero una variazione del fabbisogno di standard. Per quanto riguarda i mutamenti di destinazioni d’uso ammissibili non comportanti la realizzazione di opere edilizie, le suddette indicazioni possono concernere esclusivamente i casi in cui le aree o gli edifici vengano adibiti a sede di esercizi commerciali non di vicinato (aventi superficie espositiva superiore a 150, ovvero a 250 mq., nei Comuni, rispettivamente, con popolazione inferiore e superiore a 10.000 abitanti).

Mutamento strutturale e funzionale

In tale quadro, la disciplina del mutamento di destinazione d’uso è articolata a seconda che lo stesso si accompagni o meno alla realizzazione di opere edilizie. I mutamenti strutturali, conformemente alla conclusione già raggiunta dalla giurisprudenza, sono soggetti alla medesima concessione, autorizzazione o denuncia d’inizio attività richiesta per la particolare categoria di intervento, cui siano riconducibili le opere da realizzarsi. D’altro lato, rispetto ai mutamenti funzionali, la legge regionale imporrà esclusivamente la “preventiva comunicazione dell’interessato al Comune, ad esclusione di quelli riguardanti unità immobiliari o parti di esse, la cui superficie lorda di pavimento non sia superiore a mq. 150, per i quali la comunicazione non è richiesta”.

Adeguamento degli standards urbanistici

Per il mutamento di destinazione con opere, così come per quello meramente funzionale ove indirizzato all’insediamento di spazi commerciali non di vicinato, l’interessato dovrà comunque assicurare al Comune la dovuta integrazione degli standards urbanistici (eventualmente anche mediante monetizzazione, ove sia dimostrata l’impossibilità di provvedere al concreto reperimento degli spazi richiesti), attraverso la stipula di una convenzione, ovvero il deposito di un atto unilaterale d’obbligo, che recepiranno quanto previsto dal PR.G., per ciascuna zona omogenea, in termini di necessario adeguamento degli spazi pubblici a seguito di modifica delle destinazioni d’uso in atto.

Sanzioni

Quanto sin qui esposto vale per i mutamenti di destinazione comunque conformi alle previsioni di PRG, nei casi di difformità, invece, le conseguenze variano a seconda che la variazione sia strutturale (“nel qual caso si ha l’applicazione delle sanzioni amministrative previste dalla vigente legislazione per la realizzazione di opere in assenza o in difformità dalla concessione o dall’autorizzazione edilizia, ovvero in assenza o in difformità dalla denuncia di inizio attività”) ovvero funzionale. In quest’ultima ipotesi, “si applica la sanzione amministrativa pecuniaria pari all’aumento del valore venale dell’immobile o sua parte, oggetto di mutamento di destinazione d’uso, accertato in sede tecnica e comunque non inferiore a lire due milioni”. Con tale ultima previsione si chiuderà, in Lombardia, il vuoto normativo che attualmente impedisce alle amministrazioni comunali di perseguire i cambi d’uso realizzati senza l’approntamento di opere edilizie. Sebbene alla indicata sanzione necessariamente si accompagni l’adeguamento del contributo concessorio originariamente versato, oltre all’integrazione degli standards urbanistici (sempreché la nuova funzione sia quella commerciale non di vicinato), è debito ritenere che la pena sia comunque limitata e certo non sempre idonea a precludere l’insediamento di quelle funzioni, che pure, in una data zona e per le più valide ragioni, il PRG dovesse espressamente dichiarare inammissibili.


Note:

(1) Art. 31, lettera d, legge n. 457/78, ‘interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.

(2) Art. 31, lettera c, legge n. 457/78, “interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili”.

(3) Consiglio di Stato, sez. V, dec. n. 159 del 10 marzo1999.

(4) Consiglio di Stato, sez. V, dec. n. 77 del 28 gennaio 1997.

(5) Consiglio di Stato, sez. V, dec. n. 529 del 23 maggio 1997.

Autore: Avv. Guido Alberto Inzaghi Consulente legale Fiaip

Fonte: Mediarecord

http://www.mediarecord.com/home.html?LegImm.html~mainFrame

%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: