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Acquistare attraverso le aste – Marco Tamaro

Asta ImmobiliarePer l’acquisto della casa, oltre ai canali tradizionali, si possono valutare modalità alternative. Una modalità d’acquisto non più trascurabile è quello degli immobili venduti all’asta.

Le aste giudiziarie sono erroneamente considerate terreno per pochi addetti ai lavori ma dal 2005 sono state regolamentati i procedimenti di vendita all’asta degli immobili e oggi la trasparenza delle informazioni è spesso superiore a quella del libero mercato.
Partecipando spesso alle aste immobiliari vorrei dare alcuni consigli a chi decidesse di acquistare un immobile attraverso la vendita giudiziaria.

Vediamo innanzitutto perché si dovrebbe acquistare un immobile all’asta: perché conviene. I prezzi degli appartamenti venduti attraverso il tribunale possono arrivare ad essere compravenduti con un prezzo inferiore fino al 35-40% rispetto alla loro reale valutazione.

A fronte di questo “sconto” per aggiudicarsi un immobile ci sono alcune accorgimenti da seguire se si vuole fare un buon affare, o semplicemente comprare un immobile che ci interessa particolarmente.

  1. Una volta trovato l’immobile che vi interessa leggete la perizia effettuata dallo specialista incaricato. Già questa potrà chiarirvi la maggior parte dei dubbi. E’ di fondamentale importanza verificare se viene venduta la piena proprietà, se ci sono diritti reali altrui o contratti di locazione in essere o ancora se qualcuno sta occupando l’immobile e se la risposta è affermativa a quale titolo lo sta facendo.
  2. Verificata la disponibilità del bene, valutate con attenzione a quali spese accessorie andrete incontro al momento dell’acquisto, oltre alla normale tassazione che comunque è bene verificare con attenzione, ci possono essere spese condominiali arretrate o abusi da condonare, planimetrie da aggiornare etc. infatti mentre in una compravendita normale questi oneri spettano al venditore in questi casi bisogna capire quale adempimento è di competenza dell’acquirente.
  3. Sempre nella perizia troverete una descrizione scritta della casa, la planimetria e delle foto, fatevi un idea delle condizioni interne e di quali lavori saranno necessari per renderlo conforme alle vostre esigenze.
  4. È ora il momento di fissare una visita all’immobile, contattate il custode incaricato dal tribunale e andate a fare un sopralluogo. Approfittate dell’occasione per chiarire con il custode eventuali ulteriori dubbi che possiate avere.

Avete quindi raccolto tutte le informazioni necessarie. Sarà molto importante aver molto chiaro il tetto massimo di spesa prima dell’inizio dell’asta pubblica perché in troppe occasioni ho visto i partecipanti farsi prendere la mano al momento dei rilanci con la conseguente aggiudicazione di immobili ben oltre il loro reale valore di mercato. Ci sono libri che spiegano la psicologia delle aste, in questa sede mi limito a consigliarvi appunto di decidere un importo oltre al quale non siete disposti ad andare… e se altri offriranno di più… ci saranno altre occasioni.

Le aste giudiziarie sono di due tipi “con incanto” e “senza incanto”, conviene partecipare a quelle senza incanto che prevedono un offerta a busta chiusa del valore almeno pari al prezzo base d’asta proposto dal tribunale, in caso di più offerte si procede ad un asta a rialzo, vince ovviamente chi offrirà il prezzo più alto.

In caso di aggiudicazione ci sono 60 giorni per saldare il prezzo (il 10% del prezzo base d’asta è già stato consegnato al momento della presentazione dell’offerta) quindi bisogna essersi assicurati di avere la disponibilità finanziaria per affrontare l’acquisto; gli istituti di credito purtroppo non sempre finanziano le procedure all’asta ma in questi anni qualche banca ha erogato mutui su immobili venduti tramite il Tribunale. Informatevi per tempo.

In generale il mio consiglio è di farsi seguire da un professionista che abbia già partecipato a qualche asta, che sia in grado di affiancarvi sia per quanto riguarda le procedure, che sappia fornirvi la consulenza necessaria a capire se l’investimento è conveniente o meno ed infine per gestire al meglio la gara e il momento delle offerte.

Marco Tamaro

www.tamimmobiliare.it

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Nomisma, situazione italiana, secondo il DPEF, la migliore in assoluto

(Teleborsa) – Roma, 17 lug – L’aumento dello sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto ( attorno al 13% per abitazioni usate, uffici e negozi) riflette la crescente debolezza relativa della domanda rispetto all’offerta. La difficoltà di incontro tra offerta e domanda non risparmia il settore del nuovo, tradizionalmente più rigido rispetto al mercato secondario. A tale proposito è interessante rilevare che se gli sconti praticati sulle nuove costruzioni erano nell’ordine del 5,2% nel 2007, oggi siamo sul 7,3%: minore quindi è lo sconto praticato, ma l’incremento di periodo è ben del 40%. Nello stesso lasso di tempo, invece, lo sconto sulle abitazioni usate passa dall’11,6% al 13%: il livello assoluto è sicuramente più elevato, ma l’innalzamento è, in proporzione, più contenuto (+12 punti).

– La scarsità di domanda ha portato inevitabilmente ad una contrazione progressiva dei volumi contrattuali, indicazione peraltro confermata dai dati dell’Agenzia del Territorio per l’anno 2009 relativi al I trimestre. La riduzione dei contratti è quantificata nel 18,7%, flessione che segue quella del 17,7% nel IV trimestre 2008, incrementando così la progressione negativa inaugurata a metà dell’anno passato.

– Sul mercato della locazione di immobili per le attività economiche, si può osservare che la negativa congiuntura indebolisce fortemente i progetti di rilocalizzazione e, ancor di più, di espansione, con la conseguenza di una domanda particolarmente debole e il diffondersi di richieste di rinegoziazione dei canoni di locazione anche da parte di locatari di elevato standing che si vedono offrire attraenti alternative a canoni di locazione e condizioni contrattuali molto aggressive.

– I mutui erogati per l’acquisto di abitazioni da parte delle famiglie risultano complessivamente pari a 56.388 milioni di Euro nel 2008, -10,2% nell’anno. Già a fine 2007 le erogazioni avevano interrotto il loro trend di crescita nonostante il mercato fosse ancora “vivace” dal punto di vista dei valori e delle transazioni mentre cambiava il clima di fiducia delle famiglie e iniziavano a volgere al negativo le aspettative degli operatori del settore.

La ripartizione dei mutui erogati per destinazione evidenzia come la quota prevalente sia rivolta all’acquisto di abitazioni sul mercato privato (il 63% delle erogazioni effettuate nel 2008 dal sistema creditizio italiano) e come le famiglie rappresentino la principale controparte del mercato del credito immobiliare essendo intestatarie del 78% dei mutui erogati. Infine il mercato del credito destinato all’acquisto di immobili per l’impresa ammonta al 21% del totale.

– Come aveva previsto l’OCSE, l’aumento dell’onere del debito ha reso più tese le condizioni finanziarie delle famiglie che nel 2008 hanno incontrato maggiori difficoltà nel rimborso dei debiti. Nell’anno la Banca d’Italia sostiene che la quota dei prestiti incagliati, su cui si riscontrano temporanei problemi di rimborso, è cresciuta dall’1,5 al 2,2%; la percentuale di crediti scaduti da almeno 90 giorni ha registrato un incremento di oltre un punto, raggiungendo il 4,3%. Tuttavia, il rapporto fra nuove sofferenze e prestiti è aumentato in misura limitata e nel primo trimestre del 2009 risultava pari all’1,2% (0,9% alla fine del 2007). In prospettiva, a giudizio del Governatore della Banca d’Italia, la vulnerabilità delle famiglie italiane indebitate potrebbe risentire del peggioramento delle condizioni del mercato del lavoro, che inciderà negativamente sull’andamento del reddito; un sostegno verrà comunque dalla recente flessione dei tassi d’interesse.

– Continua la crescita dell’industria dei fondi immobiliari, seppure ad un ritmo più contenuto rispetto al passato. I fondi autorizzato sono oggi 228, per un patrimonio complessivo di 27,7 miliardi di euro e investimenti immobiliari che hanno raggiunto i 40 miliardi di euro. L’espansione del settore è ormai unicamente dovuta all’arrivo sul mercato di iniziative rivolte ad investitori istituzionali, costituite attraverso operazioni di apporto immobiliare.

– Nel giugno scorso si è conclusa la liquidazione del fondo Portfolio Immobiliare Crescita di BNP Paribas. Il fondo, la cui liquidazione si era avviata a metà del 2008, quando il mercato immobiliare era ancora sostanzialmente positivo, nonostante un contesto di mercato estremamente negativo determinatosi da settembre, dopo il fallimento di Lehman Brothers, ha ultimato l’alienazione del portafoglio immobiliare nei tempi previsti. Ciò è avvenuto però in un contesto totalmente illiquido per cui, rispetto ai valori stimati al 31 dicembre 2008, è stato praticato in sede di vendita uno sconto del 12%. Il fondo ha comunque concluso le sue attività garantendo ai sottoscrittori un rendimento del 3,9%.

Si è finalmente arrestata la flessione della capitalizzazione delle società immobiliari quotate, che tuttavia si mantiene ancora sotto i due miliardi di Euro ovvero ad un livello nell’ordine di meno della metà di quello raggiunto a inizio 2007. Le quotate del settore, con l’unica eccezione di Beni Stabili, continuano ad essere poche e di piccole dimensioni (l’indice settoriale di Borsa è composto da 10 titoli).

La flessione dei prezzi comporta un effetto negativo per il sistema bancario italiano, in quanto gli immobili rappresentano una quota rilevante delle garanzie reali che assistono circa il 40% dei finanziamenti concessi. Nel 2008 il valore delle garanzie reali ha superato i 600 miliardi di Euro, con un peso del settore immobiliare di poco inferiore al 50%. Ogni punto percentuale di flessione dei valori immobiliari rappresenta, pertanto, in termini di patrimonializzazione del settore bancario un aggravio stimabile in 2,8 – 3 miliardi di Euro.

Fonte: Repubblica.it

http://finanza.repubblica.it/News_Dettaglio.aspx?del=20090717&fonte=TLB&codnews=698

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