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Immobili le case
Dalle rilevazioni dell’agenzia del territorio il valore medio al metro quadro, a livello nazionale, nel primo semestre del 2010 è fermo a 1.574 euro. Prezzi stabili sia nei capoluoghi sia nei piccoli centri, con ovviamente enormi differenze di valore tra città e quartieri della stessa città.
COMPRAVENDITE IMMOBILIARII: Leggeri movimenti si registrano per la seconda metà dell’anno in corso che ha registrato un aumento nel numero delle compravendite residenziali intorno al 4,5% mentre restano in calo il terziario, il commerciale e il produttivo. La nota dell’Osservatorio del mercato immobiliare che fa capo all’Agenzia delle Entrate fotografa egregiamente una tendenza che affonda le radici negli anni ante crisi.
INVESTIMENTO NEL “MATTONE”: La casa, per gli Italiani, resta e sarà sempre il primo investimento cui s’indirizza il massimo del risparmio e dello sforzo. La casa come bene rifugio, come riparo, come cassaforte, come paracadute per il futuro. Tutto questo incarna la CASA ed è per questo che l’immobile residenziale riesce a superare i periodi di crisi mentre gli immobili destinati alle attività produttive vengono, evidentemente presi meno in considerazione.
DECLINO? Questo è, però un segnale di scarsa vitalità economica e indica un declino da cui bisogna uscire immediatamente. Se non c’è lo stimolo a investire in attività che producano reddito impegnando il lavoro, il Paese intero s’impoverirà, a quel punto non ci saranno in molti a potersi comprare la casa e anche quest’ultima, al venir meno della richiesta, diminuirà di valore.
VIA D’USCITA: La via d’uscita passa per l’investimento pubblico cui agganciare una ripresa delle attività produttive e di servizio. Se poi, però, è “immobile” anche lo Stato. Amen.
Autore: Alessandro Di Napoli
http://www.professionefinanza.com/Articoli/ViewArticolo.php?idArticolo=2252&idcategoria=51
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1° Rapporto immobiliare 2009 Nomisma. Il mattone quotato. I fondi immobiliari
Dall’ introduzione dei fondi immobiliari in Italia ad oggi sono passati ormai 10 anni. È, infatti, il 1999 l’anno di effettiva ripartenza, in correlazione ad una vera e propria riforma del quadro regolamentare del settore. Nel decennio, numerosi sono stati gli interventi normativi che hanno interessato tali strumenti di investimento, determinandone l’ evoluzione nel tempo.
Tra quelli di maggiore rilievo si segnalano le riforme che hanno riguardato l’ introduzione dei veicoli ad apporto privato, l’ attenuazione della forma chiusa dei fondi, attraverso la possibilità di ottenere il rimborso anticipato delle quote a valori di bilancio, la recente rimodulazione della normativa tributaria finalizzata ad impedire la proliferazione delle iniziative elusivee la sostanziale equiparazione tra le SIIQ e i fondi immobiliari in materia di fiscalità.
I provvedimenti normativi, associati alle difficoltà di mercato retail, hanno indotto le SGR ad una netta scelta di campo in favore dei prodotti riservati. I fondi rivolti ai piccoli investitori, che fino al 2003 costituivano la principale opzione all’ interno del mercato, hanno infatti destato sempre minor interesse, nel corso del tempo, e oggi rappresentano una quota largamente minoritaria del settore. Il numero di fondi riservati, invece,è cresciuto costantemente fino a costituire circa l’ 88% dell’ offerta disponibile.
Una radicale trasformazione si è avuta anche per la modalità di costituzione dei fondi. I fondi ad apporto sono arrivati a rappresentare circa l’ 83% del mercato rispetto ai fondi ordinari che, almeno in principio, rappresentavano l’ unica soluzione per le iniziative che non prevedevano la valorizzazione di immobili pubblici. Si stima che i fondi riservati autorizzati siano 200, di cui 182 costituiti tramite l’ apporto di immobili.
Tuttavia, bisogna precisare che si tratta di stime, per la difficoltà di una rilevazione puntuale del numero di fondi operativi in Italia, del loro patrimonio netto, del numero delle SGR che ne gestiscono le attività. Le società di gestione del risparmio attive in Italia si stima siano 63, di cui 44 operano esclusivamente nel settore dei fondi comuni immobiliari.
Per quanto riguarda la distribuzione degli investimenti per destinazione d’ uso, si conferma la tendenza 2007 ad un riequilibrio dell’ asset allocation tra le differenti tipologie immobiliari. Il deterioramento del quadro congiunturale ha, infatti, indotto le SGR ad ampliare l’ orizzonte tipologico degli investimenti dei fondi, alla ricerca di una redditività superiore rispetto a quella garantita dalle ormai sature componenti tradizionali.
La tendenza ad una ripartizione più omogenea degli investimenti immobiliari non ha consentito di avvicinare la distribuzione media osservabile complessivamente a livello europeo. Mentre risulta ormai simile la quota di investimenti riservata al settore residenziale, la distribuzione continentale presenta un maggiore equilibrio tra le altre componenti, seppure in un quadro dominato, anche in questo caso, dagli impieghi direzionali.
L’ analisi puntuale della performance dei fondi immobiliari quotati italiani conferma un quadro di tenuta evidentemente deteriorato: tra il 2007 e il 2008 i rendimenti si sono ridotti notevolmente passando, in media, dall’ 8,0% allo 0,1%. Nonostante tale crollo, le performance medie annue a partire dal collocamento, mostrano ancora valori lusinghieri.
Ma è il dato relativo ai rimborsi anticipati effettuati nel primo semestre del 2009 a rappresentare al meglio l’ attuale fase critica dei fondi. I 21,5 milioni di euro riconosciuti risultano di gran lunga inferiori e prudenziali rispetto ai circa 320 milioni di euro restituiti nel 2008. I dividendi, peraltro, registrano una flessione, pur senza subire un tracollo altrettanto evidente, risultando complessivamente allineati a quelli degli anni precedenti.
Le difficoltà congiunturali risultano ben rappresentate dalla vicenda del fondo Portfolio Immobiliare Crescita che il 15 giugno 2009 ha finalmente presentato il rendiconto di liquidazione. Tra il 23 dicembre del 2008 e il 12 giugno del 2009 si sono, infatti, concluse le operazioni di dismissione degli immobili del fondo, dopo che Banca d’ Italia aveva respinto la richiesta, avanzata a causa del peggioramento della situazione finanziaria e delle conseguenti difficoltà di chiusura delle attività, di un periodo di grazia per effettuare lo smobilizzo del patrimonio.
In seguito al completamento dell’ alienazione è stata autorizzata la distribuzione di un provento di 215 euro per quota e di tre rimborsi per un ammontare complessivo pari a 2.149 euro per quota. Dall’ avvio alla data di chiusura il valore della quota è aumentato del 32% rispetto al valore nominale. Il tasso interno di rendimento alla data di liquidazione risulta così pari al 3,9% annuo composto, a fronte del 7,5% prospettato in fase di collocamento.
Il crollo dei mercati finanziari, derivante dalla congiuntura economica negativa a livello internazionale, associato alle difficoltà del settore, hanno accentuato in maniera brusca l’ ormai usuale sconto delle quotazioni rispetto al NAV. In particolare, ad ottobre 2008, si è registrato il maggiore divario della storia dei fondi immobiliari (pari al 42,9%), solo in minima parte attenuatosi nel corso dei mesi successivi.
L’ andamento sfavorevole della borsa può essere considerato un ulteriore elemento alla base della scelta delle SGR in favore di fondi riservati ad investitori qualificati, costituiti in particolare tramite l’ apporto di immobili, a scapito delle iniziative retail che hanno palesato evidenti problematiche costitutive e gestionali.
Le prospettive immediate del settore non paiono incoraggianti al punto che le società di gestione dei fondi prossimi alla scadenza stanno già da ora valutando se prospettare all’ Autorità di Vigilanza un rinvio dei tempi di chiusura. La risposta di Banca d’ Italia dovrebbe essere, almeno in questa fase, di maggiore apertura nei confronti delle istanze dei gestori.
Fonte: Mondocasablog.it
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Il compromesso
La denominazione ufficiale di questa procedura è in realtà “preliminare di compravendita”, ma tutti ormai parlano più che altro di compromesso. Come la proposta irrevocabile, neppure il compromesso rappresenta un passaggio obbligatorio.
Infatti, qualora intercorra assoluta fiducia tra le due parti, si potrebbe passare direttamente al rogito e al perfezionamento della compravendita.
Ma la troppa fretta non è mai consigliabile, soprattutto in questa fase: al momento del compromesso viene, in effetti, vagliato ogni minimo dettaglio della compravendita, e tutto il preliminare viene poi riportato passo dopo passo nel rogito.
Anche se il compromesso non determina il passaggio di proprietà vero e proprio fa sorgere comunque da entrambe le parti l’obbligo di arrivare alla stipula del contratto definitivo. Prima di passare alla stesura del contratto bisogna dunque aver chiarito del tutto, anche solo verbalmente, il prezzo dell’immobile, la modalità di pagamento, i confini e le pertinenze della casa e la data dell’atto di compravendita vero e proprio, il cosiddetto rogito. Quest’ultimo punto è particolarmente importante perché nell’intervallo tra compromesso e rogito bisogna avere il tempo, qualora sia necessario, di sottoscrivere il mutuo.
Il giorno della stesura del preliminare saranno esaminati i dettagli tecnici e giuridici (particolare rilevanza assume la presenza o meno di vincoli o ipoteche e la conformità alle norme edilizie) e verrà concordata l’esistenza e l’entità della caparra, sia essa penitenziale o confirmatoria.
La caparra è prevista dal Codice civile (articoli 1385 e 1386), che indica nel versamento un vero e proprio impegno alla conclusione del contratto. Se l’acquirente si tira indietro perde il denaro della caparra; ma se a rinunciare è il venditore, questi dovrà corrispondere alla controparte il doppio della somma ricevuta (si parla in questo caso di caparra penitenziale). Se invece la caparra è confirmatoria, la parte incolpevole può rinunciare alla riscossione e rivolgersi al giudice per ottenere l’esecuzione del contratto o in caso contrario il risarcimento dei danni.
La caparra deve essere nell’ordine del 10-20% del prezzo totale.
In caso di pagamento di percentuali superiori è meglio qualificare il versamento come acconto che, a differenza della caparra è una somma corrisposta ma del tutto rimborsabile in caso di mancata conclusione del contratto. Meglio non accettare di pagare interessi inattesi sul saldo finale e non versare nulla prima di aver firmato il compromesso.
L’agente mediatore, inoltre non dev’essere compensato prima del rogito, perché solo allora l’acquisto si perfeziona (salvo differenti accordi con l’agenzia).
Solitamente il preliminare viene stilato negli uffici dell’agenzia immobiliare o presso l’abitazione del venditore, ma volendo ci si può rivolgere direttamente a un notaio: è senz’altro quest’ultima la procedura che si raccomanda qualora non ci si fidi del tutto della controparte oppure se il venditore è una società e non un privato.
Se il contratto viene redatto dal notaio, può allora essere steso anche in forma privata e non ci sarà bisogno di registrazione, con il risparmio dei relativi costi. In questo caso, però, si devono fare i conti con le spese delle prestazioni dello stesso notaio.
Il notaio controllerà anche la presenza di ipoteche, di eventuali pratiche di condono edilizio e dei problemi di piano regolatore.In caso contrario si limiterà a registrare quanto affermato dal venditore, senza appurarne la veridicità.
Se invece si decide di redigere il contratto in forma privata, bisogna avere cura di non lasciare righe in bianco all’interno dell’atto e sopra la firma.
In questo caso ci si può servire del modulo che l’agenzia mette a disposizione, ma è importante controllare anche in questo caso come con la proposta la sua conformità ai modelli forniti dalla Camera di commercio e dalla Borsa Immobiliare.
Successivamente si potrà, ma senza obblighi, trascriverlo al Pubblico registro: la spesa da sostenere permette di risparmiarsi il rischio non trascurabile che un venditore disonesto prometta la casa a più persone e incassi più acconti in una sola volta. In questo caso, il contratto valido sarebbe quello registrato per primo.
La registrazione si raccomanda in particolare se ci si accinge ad acquistare da un’impresa edile una casa ancora in fase di costruzione: in caso di fallimento dell’impresa ci si troverà in una posizione decisamente più forte nei confronti dei creditori ipotecari (che generalmente sono banche) rispetto a chi non ha provveduto a registrare il contratto. La trascrizione al Pubblico registro dà infatti diritto all’acquirente di tornare in possesso delle somme anticipate.
Fonte: Il Sole 24ore
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