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Censis: gli Italiani hanno fiducia nell’Investimento Immobiliare

Le famiglie tornano ad investire nel mattone: il Censis prevede un +3,4% di compravendite a fine anno

Non traballa la fiducia delle famiglie nell’investimento immobiliare: gli italiani considerano l’investimento in un immobile il canale preferibile per l’impiego dei risparmi familiari.

È quanto rileva il Censis nel suo 44° Rapporto sulla situazione sociale del Paese, presentato oggi a Roma, che fornisce una fotografia dei più significativi fenomeni socio-economici verificatisi in Italia, individuando i processi di trasformazione della società italiana.

Fiducia delle famiglie nell’investimento immobiliare

Dall’indagine del Censis emerge come per il 22,7% degli italiani la forma di utilizzo dei propri risparmi da privilegiare è l’investimento immobiliare, mentre il 21,8% ritiene che i risparmi vadano mantenuti liquidi sul conto corrente e l’8,5% giudica preferibile acquistare azioni e quote di fondi comuni di investimento. Dichiara di non avere risparmi da utilizzare il 39,7% di italiani.

In aumento le compravendite di immobili

Il Rapporto registra un’inversione di tendenza dopo la fase di ridimensionamento del mercato immobiliare seguita al lungo ciclo positivo dell’immobiliare, iniziato nella seconda metà degli anni ’90, durante il quale i volumi delle compravendite sono costantemente cresciuti fino ad avvicinarsi alla soglia degli 850.000 scambi all’anno nel 2006. Torna quindi a manifestarsi la tradizionale fiducia delle famiglie italiane nell’investimento nel mattone, tanto da far prevedere per il 2010, dopo tre anni consecutivi di calo dei volumi, un leggero progresso nelle compravendite, stimabili in 630.000 unità residenziali a fine anno (+3,4% rispetto al 2009).

Investimenti pubblici nell’edilizia

Sul tema degli investimenti pubblici nell’edilizia il Censis sottolinea come gran parte dei programmi di intervento presenti nell’agenda delle città italiane si trova a fare i conti con la scarsità dei finanziamenti pubblici. In questa fase di carenza di risorse, le entrate derivanti dagli oneri di urbanizzazione hanno rappresentato una boccata d’ossigeno per i Comuni: una dinamica che ha portato non poche amministrazioni locali a favorire, per fare cassa, una forte produzione edilizia e un notevole consumo di suolo. Secondo il Censis nel caso delle infrastrutture di mobilità sta prendendo piede un modello diverso dal passato, che vede come moneta di scambio per recuperare l’investimento effettuato dal privato non più la gestione dell’infrastruttura, ma la possibilità di realizzare nuove volumetrie su terreni pubblici o in deroga al piano urbanistico.

Servizi pubblici inefficienti

Nel campo dei servizi pubblici, il 44° Rapporto denuncia l’insoddisfazione cronica degli utenti, il ristagno degli investimenti, il blocco dei processi di modernizzazione e il mancato consolidamento di sistemi di gestione di tipo autenticamente industriale. L’11,5% degli utenti denuncia irregolarità nell’erogazione dell’acqua (nel 1995 questa percentuale era simile, il 14,7%). In alcune regioni, come la Calabria, si supera il 30% e nel periodo estivo la media nazionale arriva al 42,7%. In più, il 32,2% delle famiglie utenti dichiara di non fidarsi dell’acqua che sgorga dal rubinetto di casa.

Opportunità imprenditoriali e occupazionali con le rinnovabili

Secondo il Censis il segmento dell’energia rinnovabile, oltre a simboleggiare la natura intrinseca della green economy, ne rappresenta la componente industriale più dimensionata e più promettente in termini di sviluppo potenziale. L’energia prodotta in Italia da fonti rinnovabili si avvicina ormai al 20% del totale, e la crescita del comparto, alimentata dalle politiche europee e nazionali, è stata decisamente rapida: in soli quattro anni è aumentata del 39%. Quanto alla distribuzione sul territorio, la produzione, come anche la potenza degli impianti, si concentra nelle regioni settentrionali, dove è determinante il contributo della fonte idroelettrica.

I benefici derivanti dal settore energetico

Il Rapporto del Censis evidenzia anche i benefici per il sistema-Paese, per le imprese e per i cittadini derivanti dal settore energetico, fondamentale per la nostra economia produttiva. L’industria energetica assorbe un’occupazione diretta consistente (circa 118.000 addetti) costituita dal personale dipendente delle compagnie, di elevata qualificazione, e alimenta importanti settori collegati, sia industriali (dall’impiantistica alle costruzioni, dalla siderurgia all’industria elettromeccanica), sia nei servizi (dalla progettazione ai trasporti, dalla ricerca alla formazione), anch’essi di elevata specializzazione. Il settore energetico produce un fatturato annuo rilevante, che supera i 230 miliardi di euro, e determina importanti investimenti sul territorio (dell’ordine di alcuni miliardi di euro l’anno), in parte legati all’esigenza di aderire a una normativa tecnica, ambientale e relativa ai temi della sicurezza in continua evoluzione. Inoltre, produce un gettito considerevole per lo Stato anche in termini di imposte indirette, quali le accise, che solo per il settore dell’autotrasporto ammontano nel 2008 a oltre 23 miliardi di euro.

Fonte: Casa&Clima.com

http://www.casaeclima.com/index.php?option=com_content&view=article&id=5903:censis-gli-italiani-hanno-fiducia-nellinvestimento-immobiliare&catid=1:latest-news&Itemid=50

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Pannelli fotovoltaici in locazione o superficie

Rinnovabili. I contratti che garantiscono l’installazione

Il recente boom del “solare fotovoltaico” ha sollevato molteplici quesiti per i giuristi chiamati a individuare strumenti contrattuali idonei ad assicurarsi la disponibilità, a favore degli investitori, dei siti di proprietà altrui necessari all’installazione degli impianti ovvero a costituire – loro tramite – i più opportuni diritti di godimento sugli stessi, tenendo ben presente la recente classificazione dei parchi solari quali «opifici» e quindi unità immobiliari. Uno strumento negoziale attivabile per esempio per impianti architettonicamente integrati sui tetti degli immobili è il contratto di locazione. Scelta avvalorata dall’orientamento della Corte di Cassazione, che si pronuncia a favore dell’applicazione della disciplina locatizia anche nel caso in cui sia pattuita la facoltà del conduttore di costruire manufatti sull’area locata, da rimuovere o meno alla scadenza del contratto (sentenze 2069/2004, 1451/86, 4157/99 e 596/87). Il ricorso alla locazione assicurerebbe certamente un ridotto carico fiscale per l’investitore rispetto ad altre possibili soluzioni negoziali, ma potrebbe al contempo generare qualche rischio per l’investitore/conduttore. Basti pensare alla nuova normativa fallimentare che, in caso di fallimento del locatore, attribuisce al curatore – in determinati casi – la facoltà di recedere dal contratto di locazione stipulato tra l’investitore ed il fallito. Inoltre, se gli impianti fotovoltaici fossero considerati “addizioni” rispetto alla cosa principale locata, in assenza di idonee pattuizioni l’investitore/conduttore avrebbe diritto di togliere gli impianti, a fine locazione, solo qualora ciò non nuocesse alla cosa locata e salvo che il locatore non preferisse trattenerli pagando un’indennità. Ipotesi, quest’ultima, molto delicata sotto il profilo della redditività dell’investimento, qualora lo scioglimento del vincolo contrattuale dovesse avvenire in largo anticipo rispetto alla scadenza naturale del contratto. Un ulteriore espediente giuridico cui ricorrere, in particolare, per gli impianti collocati al suolo è costituire a favore dell’investitore un diritto reale immobiliare di superficie. Operazione fiscalmente più onerosa della locazione, ma in grado di assicurare maggiori facoltà di godimento sul terreno e sull’impianto. Il Codice civile, infatti, consente al proprietario del suolo di costituire a favore dell’investitore il diritto di fare e mantenere al di sopra e al di sotto del suolo una costruzione (nel caso di specie, l’impianto fotovoltaico comprensivo di ogni suo elemento sotterraneo e fuori terra).L’accorgimento negoziale da adottare in questo caso consiste in una deroga del principio codicistico dell’accessione, secondo cui qualunque costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario. Se si opta per la locazione, poi, è bene valutare attentamente l’opportunità di una contestuale costituzione a carico del bene locato – quantomeno – di una servitù di elettrodotto, costituzione anche questa più onerosa della sola pattuizione di un rapporto locatizio. Nonostante il maggior carico fiscale, la costituzione di diritti reali immobiliari – quali la superficie e la servitù – offre maggiori garanzie in termini di pieno godimento del suolo, nonché, nel caso del diritto di superficie (e deroga all’accessione), di immediato acquisto da parte dell’investitore della proprietà delle installazioni. Inoltre, il ricorso ad atti costitutivi di diritti reali immobiliari metterebbe l’investitore al riparo dai pregiudizi derivanti da un eventuale dichiarazione di fallimento del proprietario, stante la tendenziale intangibilità da parte del curatore fallimentare degli atti traslativi di diritti reali acquistati in buona fede prima di una dichiarazione di fallimento. Un’ulteriore esigenza particolarmente sentita dall’investitore è quella di vincolarsi con i proprietari dei siti solo alla fine delle complesse procedure autorizzatorie richieste per la realizzazione dei progetti fotovoltaici e solo a condizione che esse abbiano un esito positivo. In questo caso, quale che sia la tipologia contrattuale prescelta per “vincolare” il sito, un efficace rimedio giuridico è costituito dalla stipula di un contratto preliminare o di un contratto sospensivamente condizionato. Nel primo caso, si prevederà l’impegno dei contraenti alla stipula del definitivo in data successiva alla positiva conclusione dei procedimenti autorizzatori. Nella seconda ipotesi, si stipulerà un contratto sottoponendone l’efficacia alla condizione sospensiva dell’esito positivo del relativo iter autorizzatorio.

Calmetta Avvocati Attorneys LLP

La giurisprudenza.

Cassazione, sentenza 2069/04

L’estensione in tema di locazione di immobili adibiti a uso non abitativo, la disciplina dettata dagli articoli 38 e 39 della legge 392/78 con riguardo al diritto di prelazione e riscatto da parte del conduttore si applica anche alle aree nude, allorché, su di esse, si svolga un’attività ricompresa tra quelle di cui all’articolo 27 della legge citata.

Cassazione, sentenza 4157/99

L’ubicazione non conta Ai fini dell’applicabilità della legge sull’equo canone deve considerarsi locazione di immobile urbano quella avente a oggetto un’area nuda (utilizzata, nella specie, per accedere a una cava) indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile medesimo fuori della cinta cittadina.
Cassazione, sentenza 6200/95

La destinazione In tema di locazione di immobili urbani, adibiti a uso non abitativo, per verificare se un determinato rapporto sia assoggettabile all’articolo 27 della legge 392/78, il giudice deve accertare se l’immobile oggetto della locazione – anche un’area nuda di modeste dimensioni – sia destinato a una delle attività indicate in detta disposizione, indagando sulla sussistenza, o meno di un collegamento funzionale tra la disponibilità dell’immobile e l’attività del conduttore.

Autori: Paolo Francesco Calmetta Ornella Di Benedetto

Fonte: Il Sole 24Ore

http://www.casa24.ilsole24ore.com/affitto-locazione/news/2009/07/12/45_B.php?uuid=1bbfe950-6ea6-11de-b34a-ea645e323499&DocRulesView=Libero

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