Archivi Blog

Il lusso a New York è conveniente

the pierre hotel new yorkNon si tratta di uno scherzo. Uno studio della società internazionale di intermediazione e consulenza Knight Frank, che è basata a Londra, indica che New York si trova solamente all’ottavo posto nella classifica delle città più costose al mondo (relativamente alla fascia ultra lusso).
Secondo Knight Frank, a Manhattan $1 milione permette di comprare approssimativamente 474 piedi quadrati nel segmento ultra lusso. (Ricordo che per quanto riguarda la fascia normale $1 milione permette di comprare in media 90-100 metri quadri in ottimi palazzi). Nel Principato di Monaco, al primo posto nella classifica, $1 milione permette l’acquisto di circa 172 piedi quadrati. Al secondo posto troviamo Hong Kong (204 piedi quadrati), al terzo posto Londra (247 piedi quadrati). Dopodiché seguono Ginevra, Parigi, Singapore e Mosca, tutte più costose della nostra beneamata Grande Mela.
L’appartamento più costoso attualmente sul mercato a New York è l’attico (penthouse) al Pierre Hotel, la richiesta è $125 milioni. Questo sembra poco a confronto con la vendita di un appartamento nel condominio Hyde Park a Londra nel 2011 per $219 milioni; o la richiesta di circa $390 milioni per l’attico a Tour Odeon sito nel Principato di Monaco.
Molti esperti condividono l’idea che New York sia ancora sottovalutata rispetto alla sua vera potenzialità a livello globale. Il fatto è che, seppur l’offerta di appartamenti in vendita sia ora limitata per scarsità di prodotto disponibile, in realtà in altri mercati la stessa è ancor più limitata. Anche il costo di costruzione a New York City è competitivo a livello globale.
Se si considera tutto il mercato immobiliare degli Stati Uniti, scopriamo che l’appartamento al Pierre Hotel non è neppure la proprietà più costosa d’America. Copper Beach Farm, una super villa sul mare nel vicino stato del Connecticut, è sul mercato da maggio al prezzo di $190 milioni. Owlwood Estate, a Los Angeles vicino la famosa Sunset Boulevard è sul mercato a $150 milioni. Anche a Dallas (Texas), la proprietà Crespi Hicks ha una richiesta superiore al Pierre: $135 milioni.
Secondo Knight Frank, a Londra il prezzo per un piede quadrato di immobile di lusso è $6.122. In contrasto il prezzo medio a piede quadrato della fascia più alta di mercato (il primo 10%) a Manhattan è stato $1.925 nel primo trimestre 2013 secondo Miller Samuel (società di consulenza e statistica). E anche la media del prezzo a piede quadrato nel condominio più lussuoso di Manhattan (15 Central Park West) è stata $5.009 nei primi sei mesi dell’anno.
Quindi attenzione, se siete in cerca di un appartamento ultra lusso, New York City è la città per voi. Costa poco!

Riccardo Ravasini

www.ravarealty.com

Intervista esclusiva con Riccardo Ravasini Agente Immobiliare a Manhattan

Con grande piacere abbiamo posto qualche domanda ad un operatore del settore immobiliare di New York, che mensilmente ci aggiorna sul mercato di Manhattan

Come fa un brillante giovane italiano a sbarcare a New York e ritagliarsi una visibilità nel mercato immobiliare di Manhattan? Grazie per il brillante. A Manhattan ci arrivai per uno stage nel settore finanziario; poi fu l’amore per una ragazza a farmi rimanere. L’avventura immobiliare e’ cominciata, come per tanti altri, attraverso un’amicizia. Un mio caro amico avvocato di New York mi parlo’ di una persona che lavorava nel settore e decisi di incontrarlo. Capito il funzionamento del mercato immobiliare NYC, rimasi affascinato. Mi interessai subito per entrare a farvi parte. Dopo diversi anni devo confermare che la trasparenza e la professionalita’ degli addetti ai lavori qui sono notevoli; cio’ permette di offrire un vero servizio al cliente locale e straniero. Non penso che farei questo lavoro altrove.

Tracciando il bilancio della tua esperienza, come la definiresti fin qui?
Avendo cominciato non molto prima della crisi finanziaria ed avendo vissuto sulla mia pelle questo periodo difficile: la definirei formativa! Ma anche remunerativa e colma di soddisfazioni. Adoro prendermi la responsabilita’ delle mie azioni nella vita privata e nel business; e questo e’ il lavoro adatto. L’ultimo anno ha visto il mercato ripartire ed ora diversi investitori di tutte le taglie stanno cogliendo ottime opportunita’.

Come hai vissuto il periodo del crollo del mercato immobiliare e la conseguente crisi?
Non e’ stato facile ma ho investito sul mio futuro e adesso comincio a raccogliere i frutti.

Che segnali vedi, e cosa pensi del mercato attuale?
Il mercato si sta muovendo in maniera “trasversale” per cosi dire. Dopo la discesa terminata nell’estate del 2009, i prezzi sono rimasti stabili per mesi. Dall’ultimo trimestre 2009 a l’ultimo trimestre 2010 i prezzi sono saliti dello 0.5% in media a Manhattan; nello stesso periodo il numero medio di giorni che un immobile passa sul mercato prima di essere acquistato è passato da 204 (un record) a 124, un livello molto più in linea con l’ andamento medio degli ultimi 15 anni: 126 giorni.

Stai seguendo le vicende che coinvolgono anche le due agenzie di credito USA (Fannie e Freddie) e le idee di Obama? Cosa prevedi possa accadere?
Sto seguendo si. Sembra che l’amministrazione voglia passare ad organismi privati i ruoli di erogatore e assicuratore di mutui, svolti ora da Fannie e Freddie che sono di fatto parastatali. Penso che questa sia una direzione giusta in teoria ma in pratica bisogna vedere come sia possibile arrivare al risultato voluto.
Importante e’ che gli investitori sappiano cosa comprano sul libero mercato in termini di strumenti come subprime mortgage securities, e’ giusto che stiano alla larga se lo strumento sembra troppo esotico. Questo tipo di investimenti andati a male hanno sostanzialmente innescato la crisi.

Cosa possiamo aspettarci nel prossimo futuro? Suggeriresti di investire negli Stati Uniti e, perché no, proprio a New York?
Manhattan e’ il fulcro dell’economia New Yorkese, il centro di commercio piu’ importante d’America ed il luogo dove nascono le decisioni economiche che influenzano il resto del mondo.
Con pendolari provenienti anche dal New Jersey e Connecticut per la giornata lavorativa, Manhattan e’ pervasa da attivita’ 24 ore al giorno, 365 giorni all’anno. Attivita’ che produce ricchezza.
E’ un’isola di dimensioni relativamente  limitate, dove il costo della terra e’ alto e ritiene il suo valore quasi come fosse una pietra preziosa da salvaguardare con cura; e certamente cresce nel tempo.
Questa citta’ attrae gli interessi di tutto il mondo ed investitori nazionali ed internazionali fanno si che le fluttuazioni di prezzo di questo mercato siano inferiori a quelle di altre zone del Paese. Nel momento in cui un’economia diventa piu’ forte la stessa, intesa come i suoi investitori, si puo’ “permettere” di acquistare a New York City. Questo mercato porta quindi con se intrinsicamente una diversificazione del rischio.
Le opportunita’ di investimento vanno dai $300mila all’…infinito ovviamente. This is New York City baby.

Torneresti a vivere e a lavorare in Italia?
Vivere si, lavorare no.

per maggiori informazioni visitate il sito: http://www.ravarealty.com

Andrea Russo

Leggi anche

Intervista esclusiva con Ben Fry, giovanissimo Investitore Immobiliare.

I report di Riccardo Ravasini sul mercato immobiliare di New York

Dopo il gelo torna a fare Notizia il Mercato Immobiliare di New York

Manhattan fuori dallo stallo Immobiliare?

Siamo su col morale, caro Babbo Natale!

Real Estate: segnali positivi da Manhattan

New York: Slim compra bene

Riccardo Ravasini

Dopo il gelo torna a fare Notizia il Mercato Immobiliare di New York

New York sembra più felice ultimamente, tutti quanti sorridono sulle strade della Grande Mela; oppure sono solamente facce paralizzate dal freddo in un ghigno alla Joker?

Adesso seriamente: credo che le temperature artiche di questo inverno che ha portato livelli di neve record abbiano influito sul volume di attività del mercato immobiliare. Dopo tutto, a chi viene voglia di uscire in cerca dell’affare in queste condizioni climatiche?

La società di statistiche immobiliari Miller Samuel ha pubblicato l’analisi del mercato di Manhattan per l’ultimo trimestre 2010. Vale la pena considerare alcune informazioni contenutevi.
Il numero di vendite nel quarto trimestre 2010 è stato 2,295 contro 2,473 per lo stesso periodo 2009. Bisogna tenere in mente però che il quarto trimestre 2009 è stato un periodo particolare con un livello di attività che è stato il più alto negli ultimi 20 anni per il fatto che ci fu un accumulo di vendite non conclusesi nei trimestri precedenti a causa della crisi finanziaria ed una conseguente ondata di vendite quando la situazione si è sbloccata, facilitata anche da incentivi fiscali per chi comprava la prima casa.
Dall’altro lato il livello di magazzino (ovvero le unità immobiliari disponibili sul mercato) è sceso da 8,123 a 7,232 dal terzo al quarto trimestre 2010, portando ad un normale basso livello di magazzino per i mesi invernali.
La quota di mercato, per quanto riguarda appartamenti venduti nel quarto trimestre 2010, è diminuita dell’ 11% nel caso dei monolocali e bilocali rispetto allo stesso periodo nel 2009, mentre la quota di mercato dei trilocali è cresciuta del 12%, diventando il segmento più grande.
Il prezzo a piede quadrato è passato da $1,051 nel quarto trimestre 2009 a $1,058 nel quarto trimestre 2010; nello stesso periodo il numero medio di giorni che un immobile passa sul mercato, prima di essere acquistato è passato da 204 (un record) a 124, un livello molto più in linea con l’ andamento medio degli ultimi 15 anni: 126 giorni.

Financial District (FiDi)
La zona sta continuando il suo processo di miglioramento e cambiamento.
Se da una parte alcune società di consulenza e banche d’affari come Deloitte & Touche e Nomura si stanno spostando verso Midtown, dall’altra c’è un numero elevato di aziende hi-tech, media e grandi studi legali che stanno cercando spazio per i loro uffici proprio qui. Alcuni esempi: Condè Nast sta negoziando l’affitto di un milione di piedi quadrati alla nuova torre One World Trade Center che sara’ ultimata nel 2013; Newsweek e The Daily News stanno a loro volta considerando opzioni nel Financial District.
FiDi ha, fra l’altro, visto il proprio numero di residenti più che raddoppiare dall’11 settembre 2001.
Penso che alla fine la perdita di grandi società come Deloitte e Nomura non sarà un grosso problema per la zona che, pur mantenendo il suo “ego” finanziario, sta acquisendo una diversità di settori economici presenti che mancava ed un crescente numero di residenti; entrambi questi fattori contribuiscono a creare opportunità nel mondo della vendita al dettaglio, la quale offerta al momento è un poco carente.

Gli intermediari immobiliari stanno notando da qualche tempo che la stagionalità del mercato degli affitti sta tornando. Come sappiamo: i normali ritmi si erano sconvolti durante la crisi finanziaria.
Secondo i dati Miller Samuel, il numero di affitti a Manhattan è stato 7,127 nel quarto trimestre dello scorso anno, quasi tre volte il volume rispetto allo stesso periodo nel 2009. Dall’altro lato la ridotta attività nei mesi autunnali ed invernali si è manifestata con un calo del 16% dal terzo al quarto trimestre 2010, in linea con la classica ciclicità del mercato.
Il tasso di occupazione giocherà un ruolo chiave nell’immediato futuro nel decidere se questa normalità ritrovata potrà continuare o meno.
Secondo il Dipartimento del Lavoro dello Stato di New York: ci sono circa 119,500 persone disoccupate nella città di New York rispetto all’agosto 2008. A livello nazionale i dati più recenti sembrano essere incoraggianti con un tasso di disoccupazione calato dello 0.4% ad un livello di 9% in gennaio.

200 Eleventh Avenue
Questo nuovo edificio disegnato dall’architetto Annabelle Selldorf è a poche settimane dall’essere completato in ogni suo dettaglio.
La struttura presenta una caratteristica particolare lo Sky Garage.
I residenti possono guidare la propria vettura all’interno dell’edificio dove un ascensore porterà la stessa ed i suoi occupanti al piano desiderato. Il concetto e la tecnologia che consentono ciò non sono particolarmente innovativi. Ci sono infatti alcuni palazzi commerciali con la stessa caratteristica. Ma questo è il primo caso a Manhattan in cui un condominio di lusso viene realizzato in questa maniera.
I giornali dicono che Nicole Kidman e Domenico Dolce hanno acquistato appartamenti qui.

100 Eleventh Avenue
Alcuni residenti in questo condominio di lusso disegnato da Jean Nouvel si sono lamentati per il ritardo nell’ultimazione dei lavori ed i problemi legati alla costruzione.
Recentemente c’e’ stata anche un’infiltrazione d’acqua, che gocciolava dal soffitto della lobby. Questi contrattempi tecnici hanno seguito i problemi finanziari del progetto cominciati al momento della crisi finanziaria del 2008. Un gruppo di investitori privati dovette intervenire in quell’anno per evitare il processo di bancarotta.
Per quanto la bella struttura del genere decostruttivista possa attrarre lo sguardo dall’esterno, non riesce a mascherare completamente le difficoltà interne al complesso.
Al momento della crisi, molti compratori, che avevano già firmato il preliminare e pagato anticipi da centinaia di migliaia di dollari, hanno cercato di riavere indietro i propri soldi e non continuare con la transazione cominciando azioni legali sulla base di diversi elementi presenti sul contratto. Questo fenomeno fu dovuto soprattutto alla negativa situazione economica. Infatti si cominciò ad avere passaggi di proprietà solo alla fine del 2009, dopo quasi due anni da quando i primi compratori firmarono il loro preliminare.
Bisogna comunque dire che il nuovo gruppo alla guida del progetto ha saputo fornire le risorse necessarie a mantenerlo in vita ed a non farlo andare in stallo come è successo in altri casi.

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro futuro investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

www.ravarealty.com

Leggi anche

New York: il Mercato Immobiliare del Lusso scalda i motori.

Cinzano Vende Casa a New York

Manhattan Fuori dallo Stallo Immobiliare?

Notizie Immobiliari dagli USA

New York: siamo su col morale, caro Babbo Natale!

Mercato Immobiliare: è il momento giusto per Comprare negli USA?

Julia Roberts raddoppia le sue Proprietà a Manhattan

La rinascita di Times Square

Di Caprio “colono” d’eccezione. Vuole Costruire Casa in Israele

Focus sul Mercato Immobiliare Internazionale

Real Estate: segnali positivi da Manhattan

Il customer care creativo degli Agenti Immobiliari made in USA

A New York il primo Grattacielo Italiano

New York: Slim Compra bene

Traslochi eccellenti a TriBeCa

%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: