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Il futuro dell’immobiliare in Italia – Intervista a Mauro Danielli

Mauro DainelliL’anno volge al termine e abbiamo deciso di chiudere il ciclo di interviste ad esponenti del settore immobiliare intervistando Mauro Danielli, Presidente di MedioFimaa.

d. Ringraziandoti a nome dei nostri lettori per aver accettato questa intervista, come sempre andiamo diretti al dunque: notizia degli ultimi giorni pare essere che il calo delle vendite immobiliari abbia segnato un rallentamento. C’è del positivo, o dobbiamo aspettarci dell’altro? 

r. Il rallentamento del calo delle vendite e un sempre più accentuato repricing dei valori  rende più attraente l’accesso alla casa. I due dati correlati alla ripresa della domanda di mutui suggeriscono un atteggiamento di fiducia crescente, che da solo ovviamente non basta a scongiurare la fine della crisi, ma è indubbiamente un segnale positivo dal quale trarre, con le dovute cautele, considerazioni ottimistiche per il 2014.

d. Da diversi anni ti occupi di gestire MedioFimaa, come è cambiato il rapporto tra l’agente immobiliare e il mutuo? 

r. È cambiato notevolmente da quando il D.Lgs. 141/2010 ha estromesso l’Agente Immobiliare  dall’attività di segnalazione di prodotti creditizi, bloccando il meccanismo che vedeva l’agenzia immobiliare al centro, fornitrice di un servizio di compravendita più completo. Tuttavia la concessione del mutuo resta un aspetto decisivo in molte trattative immobiliari, pertanto, accantonando il discorso remunerativo –escluso per legge- le agenzie possono continuare a portare valore aggiunto alla propria attività appoggiandosi ai professionisti del comparto creditizio. Non lo fanno più per ottenere la provvigione sul mutuo concesso, ma per aumentare le probabilità di concludere positivamente una compravendita, per avere maggiori opportunità di business, per fornire un servizio più completo ai propri clienti .

d. Quali benefici ha portato la riforma della professione di mediatore creditizio agli operatori e al mercato in genere? 

r. Il nuovo modello di mediazione creditizia (post d.lgs. 141) è al suo primo anno di vita, è presto per parlare di benefici, ma indubbiamente uno degli effetti più visibili del decreto è stato la decimazione degli operatori del mercato, passati da oltre 100 mila a circa 5000 e con una penetrazione sul mercato del credito che si attesta intorno al 20 %. Credo che significativi cambiamenti dovuti alla nuova “reputazione” del Mediatore Creditizio che oggi è un soggetto qualificato e controllato, si potranno vedere dal prossimo anno. Da un lato la possibilità per il consumatore finale  di scegliere fra una vasta gamma di prodotti e dall’altro  l’interesse delle Banche a  spostare parte dei costi ,da fissi a variabili , saranno attivatori di un processori crescita al pari di quanto  avviene nei mercati più evoluti come quello anglosassone dove il “canale indiretto”, i broker, supera il 50% dell’intera allocazione di nuovi mutui retail.

d. Che strumenti ha l’agente immobiliare a sua disposizione per dimostrare ancora al mercato tutto il suo valore? 

r. In uno scenario mutato come quello attuale, l’agenzia immobiliare deve mostrarsi al mercato come fornitrice di un servizio che va oltre la semplice transazione di compravendita. Partendo dal presupposto che il cliente oggi è sempre più informato, meno fedele e meno disposto a “cessioni di sovranità”. Il fulcro è la comprensione delle sue esigenze, partendo dalle quali l’agente deve svolgere un’attività consulenziale qualificata: non è più sufficiente avere una vetrina di proposte immobiliari da proporre, è il “come” e non il “cosa” a fare la differenza.

Due aspetti fondamentali a mio giudizio disegneranno il futuro dell’Agente immobiliare: il web come nuovo “terreno di gioco”, e la Consulenza di parte.

Il web sostituisce il territorio fisico ( la strada!!) con il territorio virtuale ( le reti). E’ sempre più il luogo dei contatti, delle relazioni con i clienti, della collaborazione tra operatori. Sfruttarne le potenzialità e le infinite opportunità serve per rendere efficiente un mercato, dove paradossalmente gli Agenti immobiliari trattano il 90% degli immobili e concludono il 50% delle transazioni.

L’attività consulenziale, affinchè possa esprimersi validamente, non può che partire dalla tutela e difesa degli interessi di parte. L’imparzialità, la terzietà del mediatore immobiliare, trova sempre meno riscontro nel cliente di oggi. Specialmente quando la scelta viene imposta e non negoziata. Le critiche più forti all’Agente immobiliare e al suo operato vengono dal cliente acquirente “obbligato”ad una relazione forzata.

Sono convinto che la crisi che stiamo vivendo agirà come attivatore di cambiamento più velocemente di quanto possiamo prevedere.

d. Mauro, andiamo verso fine anno, vuoi sbilanciarti in una previsione per il 2014? 

r. Parlare di ripresa forse è avventato, ma credo che nel 2014 il trend negativo continuerà a rallentare fino a mostrare il tanto sospirato segno “più”, Non si respira ancora aria di puro ottimismo, ma si percepisce la voglia di pensare al futuro.

A.R.

Le interviste: “Il futuro dell’immobiliare in Italia”

Stefano Lascar di Studio Lascar

Massimiliano Pochetti di Casashare

Raffaele Racioppi di Condivisione Immobiliare

Giuliano Olivati Presidente FIAIP Bergamo

Giuseppe Pizzuti di RE/MAX Italia

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Notizie d’Agenzia Febbraio 2011/4

Casa: turismo, prezzi in calo

Secondo la Fiaip calano le transazioni, ma tiene il lusso

(ANSA) – ROMA, 24 FEB – Courmayeur e Madonna di Campiglio, Capri e Porto Cervo. Tiene il mercato immobiliare turistico nelle località vip, con prezzi stabili sopra i 10 mila euro a mq.

Crollano i prezzi delle case vacanze di nuova costruzione (-30% circa) secondo la Fiaip,la federazione degli agenti immobiliari, che ha presentato l’Osservatorio immobiliare turistico. In media si assiste nel 2010 a una contrazione dei prezzi del 5% circa a fronte di un calo delle transazioni del 14% e di un aumento dell’offerta del 10%.

Fonte: Ansa.it

http://www.ansa.it/web/notizie/rubriche/topnews/2011/02/24/visualizza_new.html_1583163345.html

Immobiliare retail, volano gli investimenti

Un balzo del 57%. A tanto ammonta la crescita degli investimenti immobiliari nel settore retail nell’ultimo trimestre 2010 a livello europeo, pari a 38,6 miliardi di euro. Lo sostiene CB Richard Ellis (CBRE), secondo la quale a spingere il mercato è stata soprattutto la forte crescita del numero di deal di grandi dimensioni. In totale sono state registrate 79 transazioni per singoli asset per un valore di oltre 100 milioni di euro nel corso del trimestre – il totale trimestrale più alto a partire dal primo trimestre del 2008.

Quasi due terzi dei grandi deal realizzati nel corso degli ultimi due anni hanno interessato i mercati di Regno Unito, Francia e Germania. Inoltre, a livello di  singole città, Londra e Parigi sono state in assoluto i mercati con il maggior numero di grandi deal e nessun altra città  ne ha concentrati più di 10 negli ultimi due anni.

Secondo Alessandro Mazzanti, Ad per CBRE Italia «in Italia nel 2010 le  grandi transazioni singole si contano sulle dita di una mano: 3 uffici (Milano e Roma) e due centri commerciali (Cagliari e Roma). Rispetto ai mercati più maturi, la liquidità sul mercato Italiano è rimasta più contenuta nel 2010 e soprattutto sono mancati i capitali cross border, pari al 28% (comunque in crescita sul 2009) che in genere contribuiscono a realizzare grandi transazioni».

Fonte: DistribuzioneModerna.info

http://distribuzionemoderna.info/content.php?id_sezione=24&id=13564&vai=1

Immobiliare: Gabetti, quadro nazionale migliora ma resta disomogeneo

MILANO (MF-DJ)–Il quadro del settore immobiliare italiano e’ in miglioramento, con tempi di compravendita in leggera contrazione e andamento dei prezzi che premia le metropoli rispetto all’hinterland.

E’ quanto emerge da un’indagine condotta da Gabetti sul mercato residenziale della penisola, rilevazione che registra tuttavia un andamento disomogeneo nelle diverse aree del Paese.

Nel Sud Italia, per esempio, le contrazioni delle quotazioni restano marcate (-4,8%), mentre la tenuta nel Centro (-1,1%) e nel Nord (-2,1%) e’ migliore.

I valori nelle metropoli registrano una situazione di sostanziale stabilita’, con le compravendite che sono tornate a crescere del 4,9% nei capoluoghi, a fronte di una contrazione del 2,7% a livello nazionale.

La parte del leone, nell’ordine, la fanno Milano e Roma, dove le vendite sono rispettivamente cresciute del 19,7% e del 13,9%. Dall’altro capo della graduatoria spiccano invece Palermo (-10,6%) e Torino (-2,3%).

Il motivo, conclude la ricerca, e’ che si tratta di due citta’ con numerosi quartieri popolari ed e’ proprio questo segmento d’offerta che, durante la crisi, ha sofferto di piu’, a fronte di una sostanziale tenuta del settore del lusso.

Fonte: BorsaItaliana.it

http://www.borsaitaliana.it/borsa/notizie/mf-dow-jones/italia-dettaglio.html?newsId=829543&lang=it

 

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Fondi Immobiliari, il settore sente la crisi ma continua a crescere

(Teleborsa) – Roma, 29 set – Nel corso dei primi sei mesi dell’anno il settore dei fondi immobiliari italiani ha dato prova della sua capacità di consolidamento. I dati rilevati da Assogestioni e Ipd evidenziano ancora un aumento dell’attivo gestito, una crescita del patrimonio sorretto dall’aumento del numero dei prodotti e da flussi di raccolta positivi per 548 milioni di euro.
Il patrimonio cresce del 1,4% e nel corso del periodo di riferimento passa da 20,2 miliardi, rilevati lo scorso semestre, a poco meno di 20,5 miliardi di euro. In un anno la crescita è stata pari al 1,9%.
Il numero di fondi censiti arriva a quota 143 unità. Da gennaio a giugno si sono aggiunti nove nuovi prodotti destinati ad investitori qualificati. Cinque di questi sono fondi speculativi, sei sono costituiti mediante apporto e tre in modo ordinario. Secondo la rilevazione presentata oggi dei 143 fondi operativi, 119 sono riservati ad investitori istituzionali e detengono un patrimonio di 14,6 miliardi di euro. I Fondi Retail sono 24 e detengono asset per oltre 5,8 miliardi di euro.
Le attività, cresciute del 6,4% su base annua e del 2,1% in sei mesi, si attestano a quota 35,4 miliardi di euro. Al termine del semestre l’81% dei fondi ha fatto ricorso alla leva. Rispetto allo scorso semestre il grado di utilizzo delle operazioni di finanziamento è rimasto invariato per i Fondi Riservati che si sono indebitati per il 77% delle loro possibilità. Per i Fondi Retail il livello di indebitamento è in lieve crescita e pari al 60% della quota ammissibile (alla fine del 2008 era il 58%). Per quanto concerne la Composizione delle Attività, l’investimento principale per entrambe le tipologie di fondi è ancora in immobili. I Fondi Riservati vi investono l’88,2% contro l’84,9% dei Fondi Retail.
Per quanto riguarda l’Asset Allocation per destinazione d’uso si osserva che gli investimenti del settore immobiliare avvengono in prevalenza nel settore Uffici: il 58,8% per i Fondi Retail e il 49,6% per quelli riservati. La seconda destinazione d’uso scelta da entrambe le categorie è quella Commerciale: 22,7% degli investimenti complessivi dei Fondi Retail e il 16,2% per quelli riservati. Al terzo posto per gli investimenti dei Fondi Retail il settore della logistica perde appeal e lascia il posto a quello turistico/ricreativo, con impegni per il 5,6%. Per i Fondi Riservati al terzo posto si trova la destinazione d’uso denominata Altro (rappresentata principalmente da caserme, centraline telefoniche e terreni) nella quale investono il 11,5% degli impieghi.
Dal punto di vista dell’Asset Allocation geografica, il Nord Ovest e il Centro sono le aree in cui si registrano i principali investimenti in immobili. I valori per i Fondi Riservati si attestano a quota 45,6% e a 45,1% per i prodotti Retail. Le esposizioni al Sud e nelle Isole continuano a decrescere progressivamente per i Fondi Riservati, che vi investono il 9,4% delle risorse.
Gli investimenti all’Estero continuano a contrarsi e nel corso del semestre in esame scendono a quota 2% degli impieghi complessivi.

Fonte: Repubblica.it

http://finanza.repubblica.it/News_Dettaglio.aspx?del=20090929&fonte=TLB&codnews=722

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