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L’agente immobiliare, ovvero il peggior nemico di se stesso

superman-2Tra qualche giorno sarà Halloween una di quelle festività tanto amate negli USA da prendere piede anche qui in Italia. D’altronde nel nostro paese non va mai sprecata un’occasione per indossare una maschera, meglio ancora se quella di supereroe.

Del resto, ci fu un tempo neanche troppo lontano in cui in giro ci si imbatteva in tanti che vestivano i panni di gente dotata di superpoteri, gente che in poco tempo aveva fatto fortuna con finanza creativa e speculazione immobiliare tanto da conquistare copertine patinate e jet set, o altri che indossato un abito scuro e una cravatta solcavano le vie della propria città a bordo di belle macchine e potenti moto intermediando case, negozi e uffici e mutui senza affanno alcuno.

Si bullavano come supereroi, o almeno così volevano far credere. Dei che quando caddero nessuno ha pianto.

Poi il caos, il credit crunch effetto kryptonite hanno spazzato via questi “eletti”, e l’onda lunga della crisi mondiale ha azzerato i super poteri derivanti dalla cravatta e dall’abito blu facendo svanire quella sicurezza nei propri mezzi tipica del supereroe.

Da lì in poi gli ultimi anni sono stati spesi dai più a rinnegare quel sistema e quell’overdose di successo, riponendo abiti scuri e cravatta d’ordinanza, e cercando piuttosto di stigmatizzare il passato e denigrare il presente che non lascia più spazio a illusionisti e furbetti.

Ma ogni epoca ha i propri supereroi, e anche questa ne esprime di positivi.

Oggi, anno 2013, il vero Supereroe è l’agente immobiliare che ha deciso consapevolmente di rimanere in questo mercato, che ha ammesso le proprie parti di responsabilità e guardandosi poco o nulla alle spalle, ha collocato al centro della propria attività il cliente e i suoi bisogni. L’agente immobiliare che impara a conoscere ed utilizzare la tecnologia quale strumento per facilitare i processi e gestire il tempo, che vede il proprio collega dirimpettaio come un’opportunità e non come un concorrente, che investe nella propria formazione consapevole di quanto alto sia il valore della conoscenza. L’agente immobiliare che ha capito che essere umili non significa flagellarsi ma impegnarsi.

Ovviamente come ogni Supereroe che si rispetti, anche l’agente immobiliare ha il suo peggior nemico (tanti e troppi sono gli altri nemici), uno in particolare che è votato a lavorare nell’ombra per distruggerlo e che trova soddisfazione soltanto negli insuccessi altrui.

La nemesi dell’agente immobiliare, che “pancia a terra” si è rimesso in discussione, è delineabile in quello che anche negli anni buoni probabilmente non otteneva grandi risultati e che ha vivacchiato nel sottobosco fatto di scarsa competenza e assenza di capacità imprenditoriale prendendo quel che poteva, e che ancora oggi diffida della collaborazione, ritiene l’innovazione un fastidio e trova l’alibi perfetto ai propri limiti in una crisi che descrive come infinita e senza speranza, in breve che si vergogna di fare un lavoro che lui stesso ormai disprezza.

Il peggior nemico dell’agente immobiliare è l’agente immobiliare stesso.

E’ così che per ogni agente immobiliare capace che lavora secondo etica e rispetto se ne trovano molti che invece fanno della scarsa trasparenza la loro bandiera, per ogni consulente immobiliare che fa buon uso degli strumenti di lavoro (contratti, web, marketing, ecc.) ne esistono decine che fanno dell’improvvisazione il loro mantra, per ogni professionista immobiliare che propone virtuosamente la collaborazione ne esistono troppi che difendono morbosamente il proprio “tesoro”.

Da sempre non esiste mercato amico o nemico, perché il Mondo segue strade che non si preoccupano di noi, ma esiste un approccio giusto o sbagliato, esiste un modo di fare vincente e uno perdente, esiste chi riesce e chi no.

Ritengo che oggi in Italia soltanto una piccola parte della categoria abbia intrapreso il giusto cammino, lavorando seriamente, non senza gravi difficoltà, ma con grande coraggio. Il resto preferisce giocare al ribasso, distruggere e gioire di indicatori negativi che non fanno altro che confermare le loro teorie secondo cui è tutto finito, arrivando a scommettere sul loro stesso fallimento.

Nessuno può salvare l’agente immobiliare da se stesso, soltanto lui può, e per farlo deve continuare a lavorare con costanza e coerenza senza badare a chi si è già arreso perché ha capito di non essere in grado di andare avanti ma non vuole ammetterlo a se stesso prima ancora che agli altri.

A.R.

twitter @andrearussore

Responsabilità del notaio e del venditore in caso di mancata comunicazione dell’esistenza dell’ipoteca

Cassazione, Sez. III, 27 aprile 2010, n. 10072


Il risarcimento del danno futuro, sia in termini di danno emergente che di lucro cessante, non può compiersi in base ai medesimi criteri di certezza che presiedono alla liquidazione del danno già completamente verificatosi nel momento del giudizio, e deve avvenire secondo un criterio di rilevante probabilità; a tal fine, il rischio concreto di pregiudizio è configurabile come danno futuro ogni volta che l’effettiva diminuzione patrimoniale appaia come il naturale sviluppo di fatti concretamente accertati ed inequivocamente sintomatici di quella probabilità secondo un criterio di normalità fondato sulle circostanze del caso concreto. (Nella fattispecie i giudici della Suprema Corte hanno cassato la sentenza di merito che aveva escluso la responsabilità professionale del notaio in relazione alla compravendita di un immobile gravato da ipoteca per il quale l’istituto bancario aveva richiesto all’acquirente il pagamento della frazione di mutuo rimasta insoluta. I giudici hanno pertanto affermato la responsabilità solidale del venditore dell´immobile e del notaio verso il terzo acquirente per il danno futuro, avendo il primo nascosto, all´atto della compravendita, l´esistenza di una iscrizione ipotecaria gravante sul bene e il secondo per non aver adempiuto le previste visure).

 

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Oneri condominiali: per il locatario è “un rimborso”

I rapporti tra inquilino in affitto e condominio sono spesso fonte di grande confusione. Va chiarito che, tranne alcune eccezioni, il proprietario resta l’unico referente del condominio: in particolare, se l’inquilino non paga le spese è il proprietario a doverne rispondere, salvo poi chiederne in seguito il rimborso.

Ricordiamo poi che l’articolo 10 della legge 392/78 (ancora in vigore con la riforma delle locazioni) stabilisce che l’inquilino ha diritto di voto, al posto del proprietario, sulle delibere che riguardano le spese e le modalità di gestione dell’impianto di riscaldamento. Aggiunge poi  che “il conduttore ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni”.

Anche a quest’articolo, però, si può fare espressa eccezione in un contratto a canone libero. Se l’eccezione non c’è, sarà l’inquilino ad avere non solo il diritto di voto, ma anche quello di impugnazione delle delibere condominiali a proposito, nonché eventuali responsabilità civile delle scelte. Ci si può chiedere “Se l’inquilino ha contrattualmente a suo  carico spese di riparazione o manutenzione straordinaria, ha diritto a dire la sua sulla loro approvazione nell’assemblea condominiale?”. Formalmente no: comunque sarebbe buona regola che tale eventualità sia espressamente prevista nel contratto di locazione, così come la delega del proprietario a rappresentarlo in questo tipo di decisioni.

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