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Quelli che… si fanno rivedere

Se verso la metà del primo decennio 2000, per l’esattezza dal 2003 al 2008, la corsa all’acquisto immobiliare a Manhattan assomigliava alla corsa all’oro della California di metà ottocento. Le cose cambiarono alla fine del decennio e dopo la crisi finanziaria ci fu un conseguente calo nel mercato.
Ora invece, dopo un periodo di stabilizzazione, diversi fattori fra i quali: prezzi non più in discesa ed anzi tendenti alla ripresa da oltre un anno, affitti in salita, mutui più facilmente ottenibili e tassi di interesse bassi, stanno portando i piccoli risparmiatori a riabbracciare l’idea di un investimento nella Grande Mela.

In precedenza, durante il boom, la tendenza era quella di acquistare per poi rivendere velocemente ed incassare un guadagno facile; oggi l’atteggiamento è ad investire per il medio/lungo periodo, beneficiare dalla messa a rendita dell’immobile ed eventualmente vendere in futuro.
Per questo motivo sono sempre più in voga appartamenti venduti già affittati, così gli investitori minimizzano il rischio che l’immobile rimanga sfitto ed hanno accesso ad una fonte di reddito immediatamente dopo l’investimento.
Un’ altra pratica, non molto diffusa in passato, è quella di ammobiliare gli appartamenti prima di affittarli. Generalmente a New York City le abitazioni vengono affittate senza mobilio, ma in alcune aree, soprattutto quelle tipicamente scelte da chi si stabilisce per la prima volta in città, come Midtown o Financial District, si prestano molto al fatto di poter affittare una unità ammobiliata che genera un affitto superiore ad una simile non ammobiliata.

Un altro fattore che stimola gli investitori ad entrare in gioco adesso è l’inflazione.
Sono ormai in molti ad aspettarsi il naturale effetto delle manovre monetarie del governo USA. Abbassando il costo del denaro ed “aprendo il rubinetto della liquidità” il ministero delle finanze ha creato una disponibilità di capitale che avrà necessariamente un impatto sui prezzi.
Banalmente: stampando denaro e creando più dollari in circolazione, si riduce il valore del dollaro ed il numero di dollari necessari ad acquistare un bene aumenta.
Non è facile prevedere che portata inflativa possano avere queste manovre e quando ciò si verifichi, ma il fatto che ciò avverrà mi sembra indiscutibile.
Alla luce di questa situazione gli investitori sono attratti dal bene immobiliare che è per definizione uno dei modi migliori per proteggersi dall’inflazione.

Buone notizie nel settore dei mutui commerciali.
Andrew Singer, un broker di mutui, racconta al giornale The Real Deal come, secondo la sua opinione, ci sia un volume di denaro disponibile al finanziamento ad un livello da lui non visto da diversi anni. L’azienda che il signor Singer dirige ha prodotto mutui per il rifinanziamento di sette edifici commerciali a Manhattan per un valore di $750 milioni negli ultimi nove mesi; nello stesso periodo nel 2009 questa attività per l’azienda si era letteralmente fermata a zero.
Fra l’altro anche le società assicurative si stanno muovendo con sempre maggior forza per provvedere direttamente all’erogazione od all’acquisto di mutui in maniera diretta.

Forza Spirituale
L’idea non è nuova, ma sembra attrarre sempre un po’ tutti, amanti del sacro e del profano inclusi.
Si tratta di una chiesa che è stata convertita in un condominio a 58 Strong Place, Cobble Hill, Brooklyn.
Il progetto è seguito da un’agenzia di brokeraggio immobiliare locale, che ha collaborato con il costruttore dall’inizio del progetto un paio d’anni fa. Seppure i lavori siano proceduti senza fretta durante il periodo di crisi finanziaria globale, bisogna dire che non sono mai stati interrotti ed ora che il condominio è sul mercato le vendite stanno andando bene.
Da dicembre a febbraio pare siano stati firmati 10 contratti preliminari su un totale di 23 appartamenti in vendita. Notevole per una richiesta al metro quadrato che presenta solo un piccolo sconto dalla media dei prezzi di Manhattan.
Ci si domanda solo che effetto farà peccare in una chiesa sconsacrata…

Aldyn
La nuova creatura della società di costruzione Extell si chiama Aldyn.
La costruzione, all’inizo di Riverside Boulevard all’incrocio con la 64esima, è un ibrido condomino/rental: ovvero una parte degli appartamenti, 136 per l’esattezza, è dedicata al solo affitto mentre gli altri 150 sono unità in vendita.
I prezzi variano da $755mila per bilocali di circa 65 metri quadri a $17 milioni per un appartamento di 500 metri quadri con sei camere da letto.
Il progetto fa parte della categoria lusso e si va ad inserire nell’area che fu costruita inizialmente da Trump nella zona più a nord, vicino la 70esima. Extell si sta occupando del tratto sud di questa zona ovest di Manhattan affacciantesi all’Hudson River fra la 60esima e la 70esima strada. Aldyn si inserisce in un complesso di tre edifici portati alla luce da Extell, i quali condivideranno spazi comuni e servizi di prima categoria come: una piscina di 25 metri, un campo da basket, una parete interna per esercitarsi alle scalate, campi da squash, un bowling, uno yoga studio ed un simulatore di golf.
Se vi serve qualcosa d’altro, cambiate città! 😮

Ed anche per questa volta è tutto, cari lettori.
Rimango a vostra disposizione per qualsiasi domanda riguardante il vostro prossimo investimento immobiliare nella Grande Mela; rimarrete piacevolmente sorpresi nell’imparare quanto il processo sia semplice e relativamente poco costoso se confrontato con una compravendita in Italia.
Sarò lieto di inviarvi proposte!

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

http://www.ravarealty.com/category/italiano

 

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Decreto Milleproroghe: slitta di 2 mesi il termine per Regolarizzare le Case fantasma

Case fantasma

Accolta parzialmente all’interno del Decreto Legge approvato oggi la proroga dei termini per la regolarizzazione delle cosidette “case fantasma” avanzata dal Senatore Izzo del PDL il 7 dicembre, che chiedeva di spostare la data ultima per la consegna delle richieste al 31 dicembre 2011. Oggi sono stati concessi solo due mesi in più rispetto al termine in origine previsto del 31 dicembre 2010. Si potrà provvedere a sanare fiscalmente facendo emergere dalla condizione fantasma tutte quelle unità immobiliari ad oggi non catastate. L’Agenzia del Territorio resta comunque in diritto di procedere, a partire dal 2 gennaio 2011, con tutte le attività necessarie e opportune alla determinazione e attribuzione della rendita presunta per tutti gli immobili fin qui non dichiarati, lasciando ogni onere a carico del titolare di diritto della proprietà in oggetto.

Andrea Russo

 

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Case abusive

Vademecum ICI

Cos’è l’ICI, e chi la deve pagare?

ICI, nonché IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI, deve essere pagata da tutti coloro che hanno un titolo di proprietà o di usufrutto su immobili, terreni agricoli e aree edificabili. Sono esclusi i detentori di nuda proprietà. Si ricorda che diventiamo soggetti passivi d’imposta dalla data di passaggio del diritto (es. data stipula atto di compravendita/donazione, per gli eredi si prende in considerazione il giorno successivo al decesso del de cuius). L’ICI è sempre dovuta tranne nei casi previsti dalla legge; il Decreto Legge n° 93, del 27/05/2008, pubblicato sulla gazzetta ufficiale n° 124 del 28/05/2008, infatti stabilisce l’esclusione dal versamento dell’imposta, tutti gli immobili adibiti ad abitazione principale e relativa/e pertinenze. Per abitazione principale si intende, salvo prova contraria, quella di residenza anagrafica del soggetto passivo (art. 8, comma2, D.Lgs. n° 504/1992 e successive modifiche ed integrazioni). Dall’agevolazione sono però escluse le unità abitative, catastalmente classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

Come si calcola?

Per i fabbricati:

Le operazioni da eseguire sono:

1. La base del calcolo è la rendita catastale risultante in catasto al 1° gennaio dell’anno d’imposta.

2. Questa rendita va aumentata del 5 per cento (art. 3 comma 48 Legge n.662/96)

3. Alla rendita così determinata va applicato un coefficiente moltiplicatore diverso a seconda della categoria catastale:
– Coefficiente 100 per tutte le categorie dei gruppi A , B , C, con l’esclusione degli uffici privati (classificati nella categoria A/10) dei negozi (classificati nella categoria C/1);
– Coefficiente 50 per gli uffici privati (classificati nella categoria A/10) e per gli immobili classificati nelle categorie del gruppo D (capannoni, alberghi, banche, cinema ecc.);
– Coefficiente 34 per i negozi ( classificati nella categoria C/1);
– Coefficiente 140 per i fabbricati classificati nei gruppi catastali B (collegi e convitti ecc). Detto coefficiente è stato rivalutato del 40% e detta rivalutazione decorre dal 03/10/2006.

4. Moltiplicata la rendita catastale, aumentata del 5 per cento, per il coefficiente moltiplicatore, si ottiene il valore del fabbricato, e cioè la base imponibile sulla quale calcolare l’imposta.

5. Applicando alla base imponibile l’aliquota opportuna tra quelle previste annualmente si ottiene l’imposta su base annua.

6. L’imposta da pagare è invece quella che si ottiene tenendo conto:
a) della percentuale di possesso (quota)
b) dei mesi di possesso (periodo)
c) delle seguenti detrazioni e riduzioni:
– detrazione per abitazione principale
– riduzione per inagibilità e inabitabilità;

Detrazione per abitazione principale: che cos’è? Come si applica?

La detrazione per abitazione principale resta in vigore per le unità immobiliare di categoria catastale A1, A8 e A9 adibite ad abitazione principale del soggetto passivo .
La detrazione dall’imposta dovuta  è pari a €. 103,29 da rapportare ai mesi durante i quali sussiste tale destinazione.
La detrazione, oltre che rapportata ai mesi di destinazione, deve essere suddivisa, nel caso in cui vi siano più contribuenti che dimorano nell’immobile, in parti uguali tra loro, prescindendo, quindi dalle quote di proprietà o di diritto reale di godimento.
Qualora la detrazione sull’abitazione principale fosse superiore all’imposta dovuta, l’eccedenza può essere scontata sulla eventuale pertinenza.

Formula per calcolo dell’imposta Annua:

R.C. x (indice di rivalutazione) = Valore Imponibile

Valore Imponibile x Aliquota = Imposta Annua

Per i terreni agricoli

1. La base del calcolo è il reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio dell’anno d’imposta.

2. Questo reddito dominicale va aumentato del 25 per cento.

3. Al reddito dominicale così determinato va applicato un coefficiente moltiplicatore pari a 75.

4. Moltiplicato il reddito dominicale, (aumentato del 25 per cento, per 75), si ottiene il valore del terreno agricolo, e cioè la base imponibile sulla quale calcolare l’imposta.

5. Applicando alla base imponibile l’aliquota prevista annualmente si ottiene l’imposta su base annua.

6. L’imposta da pagare è invece quella che si ottiene tenendo conto:
a) della percentuale di possesso (quota);
b) mesi di possesso (periodo);
c) delle riduzioni previste nel caso di conduzione di coltivatori diretti o imprenditori agricoli a titolo principale.
Attenzione: L’Agenzia del Territorio (catasto)  aggiorna i redditi catastali dei terreni agricoli in base alle dichiarazioni presentate dai soggetti interessati all’AGEA. Il contribuente deve verificare la propria posizione per adeguare il versamento dell’imposta alle eventuali variazioni colturali intervenute.

 

Per le aree fabbricabili

1. Ai sensi dell’art. 2 comma 1 lettera b) del D.Lgs. 30.12.1992, n. 504 per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. Per la sussistenza dell’edificabilità dell’area è sufficiente la sola previsione di tale caratteristica nel Piano Regolatore Generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione  della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi al medesimo.
Per sapere se un’area è fabbricabile occorre rivolgersi al Comune di Suzzara – Settore Urbanistica che è tenuto, se richiesto dal contribuente, a rilasciare apposita attestazione.

L’area fabbricabile non è classificata in catasto come tale e quindi non esiste la base del calcolo, il valore imponibile è dato, dal valore venale in comune commercio ( valore commerciale) al 1° gennaio dell’anno di imposizione.
Il valore venale deve essere dichiarato dal contribuente.

La Giunta Comunale delibera annualmente il valore aree fabbricabili ai fini I.C.I. al primo gennaio dell’anno di riferimento, indicando dei valori medi ordinari orientativi per categorie di aree e per zonizzazione con finalità di orientamento all’ufficio tributi.

2. Applicando alla base imponibile l’aliquota opportuna tra quelle previste annualmente si ottiene l’imposta su base annua.

3. L’imposta da pagare è invece quella che si ottiene tenendo conto:
– della percentuale di possesso (quota);
– dei mesi di possesso.

Quando si paga?

Si può pagare in due rate:

  • Entro il 16 Giugno si versa la prima rata pari al 50% dell’imposta annua, ovvero l’intera imposta annua
  • Entro il 16 Dicembre si versa il saldo (sempre pari al 50% dell’imposta annua)

Come si paga?

  • Tramite BOLLETTINO C/C POSTALE, presso gli uffici postali, utilizzando gli appositi bollettini disponibili nell’ufficio ICI e negli uffici postali. Indicando gli estremi di versamento del comune ove ubicato l’immobile.
  • Tramite MOD. F24 ICI, ecco consente di poter compensare l’ICI con eventuali crediti spettanti al contribuente per altre imposte (IRPEF, IVA, Ecc..). Per il versamento devono essere utilizzati i seguenti codici triuto:

3901: abitazione principale;

3902: terreni agricoli;

3903: aree edificabili;

3904: altri immobili

Il versamento può essere effettuato in banca o in posta ed è esente da commissioni.

Autore: Marcella Desimone

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