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Trasferimento di Immobili ed implicazioni con la nuova manovra

Nel seguente articolo si provvederà ad una analisi delle modifiche introdotte dalla recente manovra estiva che hanno apportato importanti variazioni nell’ambito delle operazioni di compravendita immobiliare, rogiti notarili e connesse operazioni di erogazione di mutuo, cercando il più possibile di mantenere un’impostazione discorsiva ed eminentemente pratica quale caratteristica del lavoro

Come noto le modifiche introdotte dalla recente manovra finanziaria – Dl 78/2010 – hanno apportato importanti variazioni nell’ambito delle operazioni di compravendita immobiliare, rogiti notarili e connesse operazioni di erogazione dei mutui ipotecari. Lo scopo che la nuova manovra nell’art. 19, c. 14, Dl 78/2010 intende perseguire, è ostacolare il continuo proliferare degli immobili non aventi le caratteristiche necessarie per la loro compravendita. Si tratta infatti di immobili fiscalmente inesistenti in quanto la loro costruzione non è stata mai autorizzata e mai denunciata al catasto o in altri casi di immobili che, pur regolarmente iscritti, sono stati successivamente oggetto di variazioni e modifiche non denunciate oppure di immobili che, pur forniti delle autorizzazioni locali per la loro costruzione, non sono poi stati inseriti nei registri catastali.
La nuova norma prevede che per l’esecuzione degli atti pubblici e delle scritture private autenticate tra vivi (appresso elencate) relative al trasferimento o alla costituzione di diritti reali su immobili contengano, a pena di nullità:
· l’identificazione catastale;
· il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
· la dichiarazione resa in atto notarile dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Quanto all’identificazione catastale, nulla cambia rispetto al passato visto che i dati identificativi dell’immobile oggetto dell’atto notarile sono sempre stati inseriti all’interno del documento notarile. Quanto invece al richiamo delle planimetrie si osserva che lo scopo del legislatore è quello di indurre i soggetti coinvolti ad allegare al rogito notarile le planimetrie specificando in atto che le medesime trovano corrispondenza con i dati catastali inseriti nell’atto stesso. Si evidenzia che in catasto ciascuna unità immobiliare possiede una identificazione planimetrica ed una numerica, per cui la prima è necessaria per rappresentare in scala la consistenza fisica dell’immobile e la seconda serve a codificare la sua destinazione attribuendole un reddito solo figurato.
Con riferimento al terzo punto si ritiene opportuno evidenziare che gli intestatari sono coloro che intervengono al rogito come disponenti dei diritti oggetto del rogito e non come intestatari degli immobili così come dai dati catastali.
Appare evidente come in questo ambito il ruolo del notaio si arricchisce di un’altra incombenza, posto che gli è affidato il compito di identificare gli intestatari catastali verificando la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. Quanto a quest’ultimo aspetto viene fatto notare (A. Busani – Il Sole 24 Ore – 14 Giugno 2010) che la norma detta “un obbligo comportamento e non di dichiarazione”; ne deriva che tale attività di controllo non necessariamente deve essere riportata nell’atto ma potrebbe essere rinviata in sede di trascrizione e voltura dell’atto stipulato.
Quali sono gli atti oggetto delle nuove disposizioni ? Il legislatore li identifica negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate tra vivi che abbiano per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti – intesi come unità immobiliari urbane. Più nello specifico gli atti interessati dalla nuova disciplina sono:
· atti relativi al trasferimento di diritti reali (anche per quota parte) con riferimento ai contratti di compravendita, permuta, transazione, rendita, donazione, conferimento in società, assegnazione ai soci per recesso o riduzione del capitale della società o liquidazione;
· atti relativi alla costituzione e/o rinuncia di diritti reali con riferimento agli atti che costituiscono il diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e servitù;
· atti relativi allo scioglimento di comunione di diritti reali acquisiti in comune da più soggetti;
· atti relativi alla concessione/iscrizione di ipoteca esistenti nel contratto di mutuo ipotecario proposti dalla banca in sede di stipula notarile.
Gli atti esclusi dalla nuova disciplina sono invece:
· atti posti in essere non tra vivi (testamento);
· atti che non trasferiscono diritti reali (i fondi patrimoniali, gli atti preliminari di compravendita, gli atti di fusione, scissione, trasformazione di società).
Appare evidente che la ratio della nuova norma viene attuata da una parte attribuendo alla fase di stipula (e quindi ai notai) una maggiore azione di controllo nell’individuare gli intestatari catastali verificando la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari e dall’altra “istituzionalizzando” la responsabilità degli stessi intestatari attraverso anche una loro dichiarazione attraverso cui attestano che lo stato di fatto dell’immobile è conforme ai dati catastali e alle planimetrie.

Con riferimento invece alla tipologia degli immobili oggetto delle nuove disposizioni, si evidenzia che la norma parla di“edifici già esistenti”; tale qualificazione dovrebbe riferirsi alle unità immobiliari urbane rendendo così controversa la sua applicazione a tutti quei fabbricati che censiti nel catasto fabbricati evidenziano caratteri di ruralità, secondo quanto stabilito dall’art. 9 del Dl 557/93.
La norma appena varata, che attende la conversione in legge, evidenzia tuttavia qualche falla tanto che alcuni autori (S. Fossati/F. Guazzone – Il Sole 24 Ore – 17 Giugno 2010) hanno messo in discussione la sua concreta applicabilità già a partire dal 1 luglio. Innanzitutto emerge un problema derivante da una vecchia circolare delle Finanze la n. 3/3405 del 14 ottobre 1989 che obbliga gli uffici ad accettare le denunce di variazione che riguardano la consistenza degli immobili (numero dei vani) ed il classamento degli stessi anche se sono state eseguite modifiche interne all’edificio. In sostanza le denunce di variazione potevano essere presentate e dovevano essere accolte solo se c’era stata una variazione con effetti fiscali. Lo scopo della circolare fu quello di arginare l’enorme mole di richieste presentate a seguito del primo condono edilizio – L. 47/85 – che imponeva di registrare al catasto le opere interne regolarizzate. Appare evidente il contrasto esistente tra quanto disposto dalla circolare appena citata e le nuove norme del Dl 78/2010 tanto che la stessa Agenzia del Territorio piuttosto che intervenire direttamente attende forse una correzione del decreto legge in fase di trasformazione in legge dello Stato.
A tutto ciò inoltre si aggiunge anche il fatto che la norma dopo aver sancito l’obbligo di verificare l’allineamento tra registri immobiliari e dati presenti in catasto non dice nulla sulla necessità di riportare i risultati di questa indagine all’interno del rogito notarile. Infine non si è stabilito quali potrebbero essere gli effetti in caso di dichiarazione di conformità resa dal venditore diversa (per dolo o per colpa) da quella reale.

Autore: Massimo Pipino

Fonte: Pagina.it

http://www.pagina.to.it/index.php?method=section&action=zoom&id=8281

 

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Capo IX – Del mandato

da: Libro IV Delle obbligazioni  Titolo III Dei singoli contratti

Sezione I – Disposizioni generali

1703. – Nozione

Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra.

 

1704 – Mandato con rappresentanza

Se al mandatario è stato conferito il potere di agire in nome del mandante, si applicano anche le norme del capo VI del titolo II di questo libro.

1705 – Mandato senza rappresentanza

Il mandatario che agisce in proprio nome acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi, anche se questi hanno avuto conoscenza del mandato.

I terzi non hanno alcun rapporto col mandante. Tuttavia il mandante, sostituendosi al mandatario, può esercitare i diritti di credito derivanti dall’esecuzione del mandato, salvo che ciò possa pregiudicare i diritti attribuiti al mandatario dalle disposizioni degli articoli che seguono.

1706 – Acquisti del mandatario

Il mandante può rivendicare le cose mobili acquistate per suo conto dal mandatario che ha agito in nome proprio, salvi i diritti acquistati dai terzi per effetto del possesso di buona fede.

Se le cose acquistate dal mandatario sono beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri, il mandatario è obbligato a ritrasferirle al mandante. In caso d’inadempimento, si osservano le norme relative all’esecuzione dell’obbligo di contrarre.

1707 – Creditori del mandatario

I creditori del mandatario non possono far valere le loro ragioni sui beni che, in esecuzione del mandato, il mandatario ha acquistati in nome proprio, purchZ, trattandosi di beni mobili o di crediti, il mandato risulti da scrittura avente data certa anteriore al pignoramento, ovvero, trattandosi di beni immobili o di beni mobili iscritti in pubblici registri, sia anteriore al pignoramento la trascrizione dell’atto di ritrasferimento o della domanda giudiziale diretta a conseguirlo.

1708 – Contenuto del mandato

Il mandato comprende non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento.

Il mandato generale non comprende gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, se non sono indicati espressamente.

1709 – Presunzione di onerosità

Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice.

Paragrafo I – Delle obbligazioni del mandatario

1710 – Diligenza del mandatario

Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore.

Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.

1711 – Limiti del mandato

Il mandatario non può eccedere i limiti fissati nel mandato. L’atto che esorbita dal mandato resta a carico del mandatario, se il mandante non lo ratifica.

Il mandatario può discostarsi dalle istruzioni ricevute qualora circostanze ignote al mandante, e tali che non possono essergli comunicate in tempo, facciano ragionevolmente ritenere che lo stesso mandante avrebbe dato la sua approvazione.

1712 – Comunicazione dell’eseguito mandato

Il mandatario deve senza ritardo comunicare al mandante l’esecuzione del mandato.

Il ritardo del mandante a rispondere dopo aver ricevuto tale comunicazione, per un tempo superiore a quello richiesto dalla natura dell’affare o dagli usi, importa approvazione, anche se il mandatario si è discostato dalle istruzioni o ha ecceduto i limiti del mandato.

1713 – Obbligo di rendiconto

Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.

La dispensa preventiva dall’obbligo di rendiconto non ha effetto nei casi in cui il mandatario deve rispondere per dolo o per colpa grave.

1714 – Interessi sulle somme riscosse

Il mandatario deve corrispondere al mandante gli interessi legali sulle somme riscosse per conto del mandante stesso, con decorrenza dal giorno in cui avrebbe dovuto fargliene la consegna o la spedizione ovvero impiegarle secondo le istruzioni ricevute.

1715 – Responsabilità per le obbligazioni dei terzi

In mancanza di patto contrario, il mandatario che agisce in proprio nome non risponde verso il mandante dell’adempimento delle obbligazioni assunte dalle persone con le quali ha contrattato, tranne il caso che l’insolvenza di queste gli fosse o dovesse essergli nota all’atto della conclusione del contratto.

1716 – Pluralità di mandatari

Salvo patto contrario, il mandato conferito a più persone designate a operare congiuntamente non ha effetto, se non è accettato da tutte.

Se nel mandato non è dichiarato che i mandatari devono agire congiuntamente, ciascuno di essi può concludere l’affare. In questo caso il mandante, appena avvertito della conclusione, deve darne notizia agli altri mandatari; in mancanza è tenuto a risarcire i danni derivanti dall’omissione o dal ritardo.

Se più mandatari hanno comunque operato congiuntamente, essi sono obbligati in solido verso il mandante.

1717 – Sostituto del mandatario

Il mandatario che, nell’esecuzione del mandato, sostituisce altri a se stesso, senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita.

Se il mandante aveva autorizzato la sostituzione senza indicare la persona, il mandatario risponde soltanto quando è in colpa nella scelta.

Il mandatario risponde delle istruzioni che ha impartite al sostituto.

Il mandante può agire direttamente contro la persona sostituita dal mandatario.

1718 – Custodia delle cose e tutela dei diritti del mandante

Il mandatario deve provvedere alla custodia delle cose che gli sono state spedite per conto del mandante e tutelare i diritti di quest’ultimo di fronte al vettore, se le cose presentano segni di deterioramento o sono giunte con ritardo.

Se vi è urgenza, il mandatario può procedere alla vendita delle cose a norma dell’art. 1515.

Di questi fatti, come pure del mancato arrivo della merce, egli deve dare immediato avviso al mandante.

Le disposizioni di questo articolo si applicano anche se il mandatario non accetta l’incarico conferitogli dal mandante, sempre che tale incarico rientri nell’attività professionale del mandatario.

Paragrafo II – Delle obbligazioni del mandante

1719 – Mezzi necessari per l’esecuzione del mandato

Il mandante, salvo patto contrario, è tenuto a somministrare al mandatario i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato e per l’adempimento delle obbligazioni che a tal fine il mandatario ha contratte in proprio nome.

1720 – Spese e compenso del mandatario

Il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta.

Il mandante deve inoltre risarcire i danni che il mandatario ha subiti a causa dell’incarico.

1721 – Diritto del mandatario sui crediti

Il mandatario ha diritto di soddisfarsi sui crediti pecuniari sorti dagli affari che ha conclusi, con precedenza sul mandante e sui creditori di questo.

Paragrafo III – Dell’estinzione del mandato

1722 – Cause di estinzione

Il mandato si estingue:

1. per la scadenza del termine o per il compimento, da parte del mandatario, dell’affare per il quale è stato conferito;
2. per revoca da parte del mandante;
3. per rinunzia del mandatario;
4. per la morte, l’interdizione o l’inabilitazione del mandante o del mandatario. Tuttavia il mandato che ha per oggetto il compimento di atti relativi all’esercizio di un’impresa non si estingue, se l’esercizio dell’impresa è continuato, salvo il diritto di recesso delle parti o degli eredi.

1723 – Revocabilità del mandato

Il mandante può revocare il mandato; ma se era stata pattuita l’irrevocabilità, risponde dei danni, salvo che ricorra una giusta causa.

Il mandato conferito anche nell’interesse del mandatario o di terzi non si estingue per revoca da parte del mandante, salvo che sia diversamente stabilito o ricorra una giusta causa di revoca; non si estingue per la morte o per la sopravvenuta incapacità del mandante.

1724 – Revoca tacita

La nomina di un nuovo mandatario per lo stesso affare o il compimento di questo da parte del mandante importano revoca del mandato, e producono effetto dal giorno in cui sono stati comunicati al mandatario.

1725 – Revoca del mandato oneroso

La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa.

Se il mandato è a tempo indeterminato, la revoca obbliga il mandante al risarcimento, qualora non sia dato un congruo preavviso, salvo che ricorra una giusta causa.

1726 – Revoca del mandato collettivo

Se il mandato è stato conferito da più persone con unico atto e per un affare d’interesse comune, la revoca non ha effetto qualora non sia fatta da tutti i mandanti, salvo che ricorra una giusta causa.

1727 – Rinunzia del mandatario

Il mandatario che rinunzia senza giusta causa al mandato deve risarcire i danni al mandante. Se il mandato è a tempo indeterminato, il mandatario che rinunzia senza giusta causa è tenuto al risarcimento, qualora non abbia dato un congruo preavviso.

In ogni caso la rinunzia deve essere fatta in modo e in tempo tali che il mandante possa provvedere altrimenti, salvo il caso d’impedimento grave da parte del mandatario.

1728 – Morte o incapacità del mandante o del mandatario

Quando il mandato si estingue per morte o per incapacità sopravvenuta del mandante, il mandatario che ha iniziato l’esecuzione deve continuarla, se vi è pericolo nel ritardo.

Quando il mandato si estingue per morte o per sopravvenuta incapacità del mandatario, i suoi eredi ovvero colui che lo rappresenta o lo assiste, se hanno conoscenza del mandato, devono avvertire prontamente il mandante e prendere intanto nell’interesse di questo i provvedimenti richiesti dalle circostanze.

1729 – Mancata conoscenza della causa di estinzione

Gli atti che il mandatario ha compiuti prima di conoscere l’estinzione del mandato sono validi nei confronti del mandante o dei suoi eredi.

1730 – Estinzione del mandato conferito a più mandatari

Salvo patto contrario, il mandato conferito a più persone designate a operare congiuntamente si estingue anche se la causa di estinzione concerne uno solo dei mandatari.

I diritti reali in generale

La categoria dei diritti reali assume tale denominazione in virtù di una caratteristica che accomuna tutte le situazioni giuridiche in essa ricomprese: esse hanno infatti sempre ad oggetto una “res”, ossia una cosa, un bene materiale.

Gli elementi individuanti tali diritti sono generalmente identificati nell’immediatezza, nell’assolutezza, nell’inerenza al bene, nell’autosufficienza e nel diritto di seguito o sequela.

I diritti reali, infatti, gravando direttamente sulla “res”, si contraddistinguono innanzitutto perché consentono ai loro titolari di soddisfare i propri interessi sulla cosa stessa, senza alcun bisogno della mediazione di terzi; essi, inoltre, possono essere fatti valere erga omnes”, nei confronti di tutti i consociati, i quali sono pertanto tenuti ad astenersi da qualsiasi turbativa all’esercizio di tali diritti; da ultimo, è propria dei diritti reali anche la facoltà di seguire il bene presso qualsiasi successivo avente diritto.

Va altresì precisato che i diritti reali si compongono di due momenti fondamentali, di diversa intensità a seconda della singola situazione giuridica presa in esame: la facoltà di godimento e la facoltà di disposizione, ossia, rispettivamente, la facoltà di trarre direttamente utilità dalla cosa, senza però mutarne la condizione giuridica e, invece, la facoltà di porre in essere tale modificazione, mutando la titolarità del diritto o costituendo a favore di terzi diritti reali minori, diversi dalla proprietà.

Un ulteriore carattere essenziale dei diritti reali è la loro tipicità: essi, infatti, sono previsti dal nostro legislatore in numero chiuso, sfuggendone quindi l’individuazione all’autonomia privata. Si tratta della proprietà, della superficie, dell’enfiteusi, dell’usufrutto, dell’uso, dell’abitazione e della servitù. Quelli appena elencati sono i cosidetti diritti reali di godimento; per quanto riguarda, invece, i diritti reali di garanzia, costituiti dal pegno e dall’ipoteca, approfondiremo in un ulteriore intervento.

La nozione di “cosa” oggetto di diritti reali

La definizione di “cosa” ai fini della disciplina dei diritti reali è fornita dall’art. 810 c. c., norma di apertura del Libro III “Della proprietà”.

Per “cosa” deve essere intesa ogni porzione materiale del mondo fisico che può costituire oggetto di diritti.

Tali beni, inoltre, sono suscettibili di diverse classificazioni, la principale delle quali è rappresentata dalla suddivisione tra beni immobili e mobili, dettata dall’esigenza di differenti regimi di circolazione.

Per il trasferimento dei beni immobili, infatti, l’ordinamento adotta maggiori cautele, prescrivendo, a pena di nullità, la forma scritta dell’atto traslativo di diritti su detti beni, nonché la trascrizione di tali atti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

I beni immobili vengono individuati dall’art. 812 c. c., il quale menziona in prima battuta il suolo, quale bene immobile per natura.

Proseguendo nella lettura della disposizione, vengono inoltre indicati i cosidetti immobili per accessione, che cioè sono considerati tali in virtù di un rapporto di incorporazione organica con il suolo. Si tratta delle sorgenti e dei corsi d’acqua, degli alberi, degli edifici e delle altre costruzioni, purché unite al suolo, anche se solo in via transitoria, così come i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti che risultino saldamente assicurati alla riva o all’alveo del fiume, in maniera stabile e funzionale alla loro utilizzazione.

Fonte: http://www.101professionisti.it

http://www.101professionisti.it/guide/proprieta/generale.aspx

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