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Il diritto di superficie

Il diritto di superficie è il primo diritto reale di godimento su cosa altrui regolato dal nostro Codice Civile e definito dal combinato disposto degli artt. 952 e 954 c. c. come il diritto di fare e di mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto del suolo di proprietà altrui.

Tale nozione di diritto di superficie, peraltro, non deve essere confusa con quella di proprietà superficiaria, la cui titolarità deriva dall’acquisto di una costruzione già ultimata e sorta su un terreno rimasto di proprietà altrui.

Le due situazioni, dunque, possono coesistere in capo al medesimo soggetto, il quale, in quanto acquirente di un edificio già costruito, diviene titolare sia del diritto di superficie, volto a consentirgli di riedificare in caso di perimento dell’immobile, sia della proprietà superficiaria della costruzione, di cui può pertanto disporre in modo pieno ed esclusivo.

Il diritto di superficie può sorgere in via convenzionale o per usucapione.
Nella maggior parte dei casi, infatti, il diritto di superficie viene ad esistenza a seguito della stipula di un contratto ad effetti reali, che cioè produce in modo immediato e diretto la costituzione del diritto sulla cosa, avente forma scritta a pena di nullità, oppure successivamente alla pubblicazione di un testamento che contenga una disposizione in tal senso.

Si diventa altresì titolari di un diritto di superficie allorché per almeno venti anni si sia esercitato sul suolo altrui un possesso conforme al contenuto del diritto in oggetto. Frequente nella prassi è il ricorso allo schema del diritto di superficie qualora si voglia concedere a privati il diritto di edificare su un suolo pubblico; in tal caso, peraltro, la Pubblica Amministrazione impone ai superficiari ulteriori vincoli e limitazioni nel superiore interesse della collettività, cosicché il mancato rispetto di detti limiti comporta la decadenza dal diritto di superficie.

Il titolare di un diritto di superficie può altresì costituire un’ipoteca sul bene oggetto del suo diritto; al proprietario superficiario, di contro, è consentito anche costituire sul bene un diritto di servitù o di abitazione.

A tal punto è necessario soffermarsi sulla sorte del diritto d’ipoteca e degli altri diritti reali costituiti dal superficiario. Qualora il diritto di superficie si estingua per scadenza del termine originariamente previsto, ciò comporta anche l’estinzione dell’ipoteca; allorché, invece, il diritto di superficie venga meno per una causa diversa, l’ipoteca continua a gravare separatamente sulla costruzione. Analoghi principi si applicano con riferimento alla sorte dei diritti reali di godimento.

Prendiamo ora in esame le cause di possibile estinzione del diritto di superficie. Esse possono distinguersi a seconda che presentino natura convenzionale, producano la conseguenza della consolidazione in capo allo stesso soggetto della proprietà del suolo e del diritto di superficie ovvero consistano nella prescrizione per non uso ventennale. Un’ipotesi particolare, peraltro, si configura a seguito della mancata osservanza da parte dei privati delle norme dettate dalla pubblica autorità per l’esercizio dello ius ad aedificandum ( c. d. decadenza).

Il Codice civile, inoltre, non prevede il residuare di alcun effetto obbligatorio successivamente all’estinzione del diritto di superficie.

Il diritto di enfiteusi

Il diritto di enfiteusi, retaggio dell’epoca del feudalesimo, ha trovato regolamentazione nel codice civile del 1942 agli articoli 957-977 al fine di incentivare la produttività delle terre grazie all’attività degli agricoltori.

La posizione dell’enfiteuta è sostanzialmente equiparata a quella del proprietario, di cui vengono mutuate le facoltà, fatta eccezione per due obblighi specifici che connotano la figura dell’enfiteuta: l’obbligo di miglioramento del fondo ottenuto in concessione e l’obbligo di pagamento di un canone periodico al dominus. Il legislatore ha dunque previsto una scissione tra la titolarità giuridica del diritto e l’esercizio delle facoltà connesse al godimento.

Ciò detto, il diritto di enfiteusi può sorgere attraverso la stipula di atti di autonomia privata, che, avendo ad oggetto beni immobili, per lo più di destinazione agricola, richiedono la forma scritta a pena di nullità; in forza di provvedimenti amministrativi; per usucapione.

Per quel che riguarda la posizione del proprietario-concedente, essa può essere sintetizzata in un quadro di diritti e di obblighi essenziali: a) il diritto al miglioramento del fondo, che, nel silenzio del patto intercorso tra privati, può consistere anche in un mutamento della destinazione economica dell’immobile e deve comunque essere considerato anche alla luce delle capacità lavorative dell’enfiteuta; b) il diritto di credito al canone periodico; c) il diritto di chiedere la ricognizione dell’enfiteusi, mediante una dichiarazione resa dall’enfiteuta e volta ad interrompere il periodo di possesso del bene valido ai fini dell’usucapione; d) il diritto di devoluzione, in caso di inadempimento degli obblighi previsti dalla legge da parte dell’enfiteuta, il quale, pertanto, non migliora o deteriora il fondo oppure non versa almeno due annualità di canone; e) il diritto di ritenzione delle addizioni poste in essere dall’enfiteuta.

L’obbligo principale del dominus deve invece essere individuato nell’obbligo di rimborsare all’enfiteuta il valore dei miglioramenti apportati sul fondo.

I diritti dell’enfiteuta, d’altro canto, vanno ricercati nel diritto di affrancazione, cosicché il concessionario possa acquistare la piena proprietà del fondo versando al concedente una somma attualmente pari a quindici volte l’ammontare del canone, nel diritto di credito al rimborso del maggior valore dato al fondo grazie alla propria opera, nonché nel diritto di ritenzione delle addizioni unite al terreno qualora il loro valore non gli venga rimborsato dal proprietario.Degli obblighi dell’enfiteuta già si è detto.

Da ultimo, l’estinzione del diritto di enfiteusi può avvenire per una serie di motivi: per scadenza del termine finale eventualmente apposto, termine che comunque non può essere inferiore a venti anni (la giurisprudenza di legittimità fin dal 1945 ha affermato che, nel silenzio del titolo, si presume la perpetuità dell’enfiteusi); per la devoluzione esercitata dal concedente, che pertanto riunisce in sé la titolarità del diritto e l’esercizio delle facoltà ad esso connesse; in virtù del diritto di affrancazione esercitato dall’enfiteuta; per il perimento integrale del fondo, che fa venir meno l’oggetto stesso del diritto, nonché per il non uso del diritto di enfiteusi protratto per venti anni.

La giurisprudenza della Suprema Corte, peraltro, ha avuto modo di esaminare un’ampia casistica di ipotesi che possono condurre all’estinzione del diritto di enfiteusi: in un’occasione ha dunque chiarito che non si ha perimento totale del fondo nel caso in cui sia possibile un’altra destinazione, ancorché meno produttiva; successivamente ha inoltre precisato che non è equiparabile al perimento totale neppure l’acquisto del carattere edificatorio di un terreno in precedenza rustico.

Fonte: 101professionisti.it

http://www.101professionisti.it/guide/proprieta/superficie.aspx

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Accordi territoriali: non decolla il canone agevolato.

Chi affitta una casa da destinare ad abitazione principale è, spesso anche se non sempre, una famiglia a basso reddito che non può permettersi di acquistarne una. Questa considerazione è alla base del tentativo della legge n. 431/1998 di dar vita a una formula di locazione che riuscisse a spingere i proprietari di casa a locare a canoni “calmierati”, ottenendo in cambio alcuni vantaggi: il primo è una durata del contratto minore, il secondo alcuni risparmi fiscali. Nel varare questa sorta di nuovo “equo canone” riveduto e corretto, si erano voluti evitare alcuni errori della vecchia legge, che stabiliva rigidamente l’ammontare del canone su tutto il territorio nazionale, con parametri che poco tenevano conto del mercato, che varia non solo da comune a comune, ma anche da quartiere a quartiere, tenendo in considerazione anche le caratteristiche dell’alloggio. Si è perciò deciso che i criteri fossero fissati in “Accordi territoriali” stipulati comune per comune dalle organizzazioni di proprietari e inquilini, destinati ad essere rinnovati periodicamente per adeguarne il contenuto al mercato reale. Si è infine deciso che gli stessi accordi regolassero anche le locazioni di breve durata, per evitare che si trasformassero, come era accaduto in passato, in comode scorciatoie per evitare le norme nazionali sugli affitti abitativi.

Durata. Anziché di 4 anni più 4, i contratti a canone agevolato vedono ridotta la loro durata a tre anni più due di rinnovo automatico. Resta la possibilità di dar disdetta motivata dopo i primi tre anni, alle stesse identiche condizioni previste per i contratti a canone libero.

Canone e suoi meccanismi. Il canone non è prefissato rigidamente, ma bensì liberamente determinabile in accordi tra proprietario e inquilino entro una fascia, che oscilla tra un minimo e un massimo. Le fasce di canone sono poi puntualmente elencate negli accordi, soprattutto in base a due criteri: la dislocazione degli appartamenti, che tiene conto del valore immobiliare dei quartieri o degli isolati in cui l’accordo suddivide i singoli comuni e il pregio dell’edificio e del singolo appartamento, determinato in base a criteri di mercato (piano, singola o doppia esposizione, impianti, finiture, eccetera). Vengono poi applicati alcuni correttivi: per esempio, percentuali di incremento per gli appartamenti più piccoli e per quelli ammobiliati, che hanno proporzionalmente alla loro grandezza un maggiore valore di mercato.

Contratti. Condizione perché un contratto agevolato sia valido è l’utilizzo di un certo tipo di modulo contrattuale che è stato predefinito per tutt’Italia dal Decreto ministeriale 30 dicembre 2002. Più precisamente, ne esistono per tutti i contratti convenzionati (di 3+2 anni o di breve periodo) due tipi: uno per la piccola proprietà edilizia e uno per la grande (più di 100 appartamenti posseduti). Ulteriore condizione è che i contratti siano regolarmente registrati. La ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino è rigidamente fissata, da un allegato al contratto. Quest’ultimo prevede anche che l’aggiornamento del canone possa avvenire annualmente, al 75% del costo della vita come rilevato dall’Istat, ma solo dietro richiesta con raccomandata del proprietario e che la cauzione che l’inquilino anticipa al momento della firma a copertura di eventuali danni sia pari a tre mesi del canone stesso.

Raggio di azione. Inizialmente, condizione indispensabile perché un contratto a canone concordato fosse possibile, era che fosse stato firmato un Accordo territoriale nel proprio comune (alcuni comuni di minori dimensioni si erano anche coordinati per concluderne uno valido per tutti). Posto  però  il dato di fatto che in Italia i comuni sono più di 8.100, che le agevolazioni fiscali ai proprietari sono concesse solo nei comuni ad alta tensione abitativa (attualmente solo 717) e infine che  non dappertutto esistono organizzazioni di proprietari e inquilini rappresentative, nei fatti gli accordi hanno riguardato solo le entità amministrative più importati. A por riparo a questa carenza ci ha pensato il decreto Infrastrutture 14 luglio 2004  che ha stabilito che si potesse fare riferimento all’accordo vigente nel comune “demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione”. Un’indicazione piuttosto oscura che ha comunque creato più dibattiti astratti che problemi concreti, dal momento che l’interesse nei comuni minori (dove i canoni hanno scarsa necessità di essere calmierati) parrebbe inesistente.

Scarsa diffusione.  E’ voce comune che i contratti a canone concordato, pur restando un lodevole tentativo, siano ben poco diffusi. I motivi possono essere molti. Per esempio, in certe città (ad esempio Milano), si sono stabiliti canoni troppo lontani da quelli di mercato,come ammettono anche alcune organizzazioni degli inquilini. I meccanismi di calcolo dei canoni sono talmente astrusi che l’assistenza dei sindacati, per quanto non obbligatoria, è praticamente indispensabile. La stessa esistenza del “canale concordato” è sconosciuta ai più. Il boom delle quotazioni degli  immobili ha fatto schizzare in alto anche i canoni. Infine i tempi esageratamente lunghi degli sfratti rendono la locazione un investimento speculativo, che molti proprietari vedono ripagato solo a patto di tentare di incassare canoni elevati in cambio del rischio di vedersi la casa occupata per anni oltre loro scadenza contrattuale (che reputano comunque esagerata). La scarsa fiducia  ha contagiato anche i sindacati del settore, tanto che non tutte le città hanno varato i nuovi accordi territoriali previsti dal decreto 30 dicembre 2002.

Locazioni a canone concordato (o agevolato): l’identikit

Durata del contratto. Minimo 5 anni (3 anni più 2 di rinnovo automatico). In casi particolari, previsti dalla legge, anche solo 3 anni, con disdetta motivata .

Canone. Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali, in appositi accordi territoriali, incrementato del 75% del costo della vita dalla data dell’accordo. Dipende essenzialmente dalle zone dei comuni, dall’ampiezza dell’alloggio e dalle sue condizioni

Aggiornamenti del canone. Stabiliti contrattualmente in misura massima annuale del 75% dell’indice Istat del costo della vita per operai e impiegati.

Cauzione alla firma del contratto. Massimo tre mesi di canone anticipato. Il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo (salvo che il contratto sia di 6 anni o più)

Suddivisione spese tra proprietario e inquilino.. Quella stabilita dall’allegato G  al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002.

Spese di registrazione del contratto. Al 50% tra inquilino e proprietario.

Disdetta senza motivazione.

Almeno sei mesi prima degli cinque anni di scadenza del contratto.

Disdetta motivata.

Per l’inquilino:

per gravi motivi, almeno 6 mesi prima di quando vuole andarsene, con lettera raccomandata.

Per il proprietario:

Almeno sei mesi prima dei primi tre anni di contratto. Si può dare se il locatore o i suoi parenti più stretti  destinano l’immobile a proprio uso, se lo ristrutturano interamente, se lo vendono, se l’inquilino ha un altro alloggio o non occupa continuamente quello locato.

Prelazione all’acquisto dell’inquilino. Solo se è data disdetta motivata per vendita a terzi o se concessa contrattualmente.

Rinnovo del contratto. Automatico, se non c’è disdetta motivata alla prima scadenza triennale, per altri 2 anni. Alla fine dei 5 anni, se manca disdetta, il rinnovo è per altri 3 anni + 2.

Sublocazione ad altri. .Vietata, salvo assenso del proprietario, la sublocazione totale o parziale.

Sconti fiscali. Previsti per il proprietario solo nei comuni ad alta tensione abitativa. Consistono in uno “sconto” del canone imponibile sulla dichiarazione dei redditi;del 40,5% (47,5% per la laguna di Venezia); in una riduzione del 30% dell’imposta di registrazione del contratto e nella possibilità di godere un’aliquota Ici più bassa a chi affitta come prima casa, se il comune lo decide.

Per l’inquilino: detrazione di 495,80 euro (reddito complessivo che non supera euro 15.493,71), e di euro 247,90( reddito complessivo fino a 30.987,41 euro).

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori

Pannelli fotovoltaici in locazione o superficie

Rinnovabili. I contratti che garantiscono l’installazione

Il recente boom del “solare fotovoltaico” ha sollevato molteplici quesiti per i giuristi chiamati a individuare strumenti contrattuali idonei ad assicurarsi la disponibilità, a favore degli investitori, dei siti di proprietà altrui necessari all’installazione degli impianti ovvero a costituire – loro tramite – i più opportuni diritti di godimento sugli stessi, tenendo ben presente la recente classificazione dei parchi solari quali «opifici» e quindi unità immobiliari. Uno strumento negoziale attivabile per esempio per impianti architettonicamente integrati sui tetti degli immobili è il contratto di locazione. Scelta avvalorata dall’orientamento della Corte di Cassazione, che si pronuncia a favore dell’applicazione della disciplina locatizia anche nel caso in cui sia pattuita la facoltà del conduttore di costruire manufatti sull’area locata, da rimuovere o meno alla scadenza del contratto (sentenze 2069/2004, 1451/86, 4157/99 e 596/87). Il ricorso alla locazione assicurerebbe certamente un ridotto carico fiscale per l’investitore rispetto ad altre possibili soluzioni negoziali, ma potrebbe al contempo generare qualche rischio per l’investitore/conduttore. Basti pensare alla nuova normativa fallimentare che, in caso di fallimento del locatore, attribuisce al curatore – in determinati casi – la facoltà di recedere dal contratto di locazione stipulato tra l’investitore ed il fallito. Inoltre, se gli impianti fotovoltaici fossero considerati “addizioni” rispetto alla cosa principale locata, in assenza di idonee pattuizioni l’investitore/conduttore avrebbe diritto di togliere gli impianti, a fine locazione, solo qualora ciò non nuocesse alla cosa locata e salvo che il locatore non preferisse trattenerli pagando un’indennità. Ipotesi, quest’ultima, molto delicata sotto il profilo della redditività dell’investimento, qualora lo scioglimento del vincolo contrattuale dovesse avvenire in largo anticipo rispetto alla scadenza naturale del contratto. Un ulteriore espediente giuridico cui ricorrere, in particolare, per gli impianti collocati al suolo è costituire a favore dell’investitore un diritto reale immobiliare di superficie. Operazione fiscalmente più onerosa della locazione, ma in grado di assicurare maggiori facoltà di godimento sul terreno e sull’impianto. Il Codice civile, infatti, consente al proprietario del suolo di costituire a favore dell’investitore il diritto di fare e mantenere al di sopra e al di sotto del suolo una costruzione (nel caso di specie, l’impianto fotovoltaico comprensivo di ogni suo elemento sotterraneo e fuori terra).L’accorgimento negoziale da adottare in questo caso consiste in una deroga del principio codicistico dell’accessione, secondo cui qualunque costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario. Se si opta per la locazione, poi, è bene valutare attentamente l’opportunità di una contestuale costituzione a carico del bene locato – quantomeno – di una servitù di elettrodotto, costituzione anche questa più onerosa della sola pattuizione di un rapporto locatizio. Nonostante il maggior carico fiscale, la costituzione di diritti reali immobiliari – quali la superficie e la servitù – offre maggiori garanzie in termini di pieno godimento del suolo, nonché, nel caso del diritto di superficie (e deroga all’accessione), di immediato acquisto da parte dell’investitore della proprietà delle installazioni. Inoltre, il ricorso ad atti costitutivi di diritti reali immobiliari metterebbe l’investitore al riparo dai pregiudizi derivanti da un eventuale dichiarazione di fallimento del proprietario, stante la tendenziale intangibilità da parte del curatore fallimentare degli atti traslativi di diritti reali acquistati in buona fede prima di una dichiarazione di fallimento. Un’ulteriore esigenza particolarmente sentita dall’investitore è quella di vincolarsi con i proprietari dei siti solo alla fine delle complesse procedure autorizzatorie richieste per la realizzazione dei progetti fotovoltaici e solo a condizione che esse abbiano un esito positivo. In questo caso, quale che sia la tipologia contrattuale prescelta per “vincolare” il sito, un efficace rimedio giuridico è costituito dalla stipula di un contratto preliminare o di un contratto sospensivamente condizionato. Nel primo caso, si prevederà l’impegno dei contraenti alla stipula del definitivo in data successiva alla positiva conclusione dei procedimenti autorizzatori. Nella seconda ipotesi, si stipulerà un contratto sottoponendone l’efficacia alla condizione sospensiva dell’esito positivo del relativo iter autorizzatorio.

Calmetta Avvocati Attorneys LLP

La giurisprudenza.

Cassazione, sentenza 2069/04

L’estensione in tema di locazione di immobili adibiti a uso non abitativo, la disciplina dettata dagli articoli 38 e 39 della legge 392/78 con riguardo al diritto di prelazione e riscatto da parte del conduttore si applica anche alle aree nude, allorché, su di esse, si svolga un’attività ricompresa tra quelle di cui all’articolo 27 della legge citata.

Cassazione, sentenza 4157/99

L’ubicazione non conta Ai fini dell’applicabilità della legge sull’equo canone deve considerarsi locazione di immobile urbano quella avente a oggetto un’area nuda (utilizzata, nella specie, per accedere a una cava) indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile medesimo fuori della cinta cittadina.
Cassazione, sentenza 6200/95

La destinazione In tema di locazione di immobili urbani, adibiti a uso non abitativo, per verificare se un determinato rapporto sia assoggettabile all’articolo 27 della legge 392/78, il giudice deve accertare se l’immobile oggetto della locazione – anche un’area nuda di modeste dimensioni – sia destinato a una delle attività indicate in detta disposizione, indagando sulla sussistenza, o meno di un collegamento funzionale tra la disponibilità dell’immobile e l’attività del conduttore.

Autori: Paolo Francesco Calmetta Ornella Di Benedetto

Fonte: Il Sole 24Ore

http://www.casa24.ilsole24ore.com/affitto-locazione/news/2009/07/12/45_B.php?uuid=1bbfe950-6ea6-11de-b34a-ea645e323499&DocRulesView=Libero

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