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Il mercato immobiliare cinese

Crescita strutturale a lungo termine del mercato immobiliare cinese

Il potenziale di crescita strutturale del mercato immobiliare in Cina è, a nostro avviso, nel lungo termine, molto interessante dati alcuni fondamentali solidi quali l’urbanizzazione e la forte crescita economica. La Cina è uno dei pochi paesi nel mondo che presenta una bassa urbanizzazione e una forte crescita economica. Ciò implica una combinazione del meglio di questi due fattori: le persone che ogni anno migrano da aree rurali nelle città sono in media 20 milioni. L’obiettivo del governo è di raggiungere un tasso di urbanizzazione del 60% entro il 2020. Considerando per ogni migrante un fabbisogno medio annuo di 18 m2, già con questo dato si ricava una domanda di 310-440 m2 per anno per i prossimi 13 anni. A ciò si aggiunge la domanda generata dai re-insediamenti e dai passaggi ad alloggi di livello superiore derivante dai redditi in aumento. La domanda di alloggi quindi nel medio lungo termine offre prospettive molto interessanti.
L’accessibilità degli alloggi è migliorata gradualmente grazie all’emergere e all’affermarsi di una classe media e al miglioramento del livello del reddito nazionale. Inoltre, il tasso di risparmio resta relativamente basso. A mano a mano che l’economia si riprende e l’inflazione ricomincia a salire, molti potrebbero vedere nell’acquisto di un immobile una protezione contro l’inflazione.

Politiche governative
Le politiche governative condizionano in maniera considerevole il mercato immobiliare in Cina e quindi le quotazioni delle azioni immobiliari cinesi riflettono, nel tempo, l’impatto di queste politiche. Fino all’inizio della crisi finanziaria, nel 2008, la posizione del governo cinese è rimasta orientata verso le politiche restrittive. Nel 2006, per esempio, è stata introdotta la regola del 90/70, secondo la quale almeno il 70% del totale della superficie utilizzata per le nuove costruzioni residenziali doveva essere destinata ad appartamenti di superficie inferiore ai 90 m². Nel gennaio 2007, l’Amministrazione Fiscale Statale ha riconfermato la tassa sull’apprezzamento della terra (LAT) sulla base di uno scadenzario progressivo. Soltanto nel secondo semestre del 2008 il governo cinese ha cominciato ad allentare la sua posizione contestualmente all’introduzione di vari pacchetti di stimolo per l’economia. All’inizio del 2009, per esempio, è stato avviato il piano per l’edilizia popolare Rmb900bn e sono state liberalizzate le restrizioni per l’acquisto di proprietà immobiliari a Pechino da parte degli stranieri.

Nel breve termine, dato che la domanda e l’offerta di alloggi continuano a essere abbastanza equilibrate in molte città cinesi, non ci aspettiamo una politica nazionale di tipo restrittivo. Il parco immobiliare dell’offerta si è recentemente ridotto passando da una offerta che copriva un anno a una che copre solo pochi mesi. Vista l’incertezza riguardo al percorso della ripresa dell’economia globale, al primo posto tra gli obiettivi del governo cinese c’è quello di garantire la sostenibilità della ripresa economica e la stabilita dell’alto livello occupazionale. A lungo termine, il governo cinese mostra la volontà di sostenere il mercato immobiliare del paese.

Confronto regionale
La dinamica dell’offerta e della domanda varia tra le differenti regioni. Il mercato immobiliare cinese è vasto e può essere diviso in quattro zone geografiche principali:

1) Bohai Rim che include Pechino e Tianjin
2) Il delta del fiume Yangtze che include Shanghai, Wuxi, Suzhou, Hangzhou
3) Il delta del fiume Pearl che include Guangzhou, Shenzhen
4) La Cina Centrale che include Chengdu, Chongqing, Wuhan.

Le singole regioni o città hanno ciascuna un proprio sviluppo economico e dell’infrastruttura. Nel confrontare le differenti religioni, occorre prendere in considerazione i fattori succitati.

Outlook per i prezzi immobiliari
In generale, siamo convinti che i prezzi degli immobili cresceranno regolarmente nel breve termine per i seguenti fattori:

1.Ripresa della domanda sospesa: i compratori nel 2008 avevano adottato un atteggiamento di attesa a causa dell’incertezza delle prospettive nel mercato immobiliare. A mano a mano che i prezzi degli immobili vanno migliorando, molti compratori stanno nuovamente prendendo in considerazione l’acquisto.
2.Il pacchetto di stimolo del governo i cui effetti si vedranno nel secondo semestre del 2009.
3.La nuova ricchezza derivante dal rialzo dei mercati azionari e dall’abbondante liquidità.
4. Il ritorno degli investitori al mercato.
5.Un’offerta limitata nel breve termine: nel 2008, i costruttori, a causa dei problemi di liquidità, sono stati cauti nell’acquisto di terre. Nella prima metà del 2009, invece, i contratti di vendita hanno superato le aspettative. Ciò ha determinato un restringimento dell’offerta nel breve termine.

Selezione dei titoli e strategia di investimento
Anche se le quotazioni delle azioni immobiliari in Cina tendono a muoversi in tandem, la selezione delle singole azione è cruciale per sovraperformare. La ricerca sui fondamentali, la due diligence da parte del management per valutare la solidità delle aziende e le visite ai siti delle proprietà sono critici per una conoscenza approfondita delle società:.
In generale, riteniamo che le società di qualità debbano possedere le seguenti caratteristiche:

1. Un team gestionale qualitativamente valido con alle spalle un consistente numero di progetti realizzati e una conoscenza approfondita di investimenti in aree da sviluppare
2. Qualità, distribuzione geografica e costo degli investimenti in aree da sviluppare ottimali
3. Utili in crescita, con un margine netto e un ROE >20%.

La quotazione delle azioni e i catalizzatori della quotazione delle azioni a breve sono due elementi principali dei criteri d’investimento. Per generare ricavi superiori alla media, accumuliamo azioni di società costruttrici di qualità a quotazioni interessanti durante le correzioni del mercato o quando l’ambiente politico a breve termine è incerto, che teniamo a lungo termine. Data la volatilità del prezzo delle azioni e l’incertezza sulle politiche del governo, il settore immobiliare in Cina presenta molte opportunità per creare valore.

A cura di Winnie Chan portfolio manager, Legg Mason Hong Kong (società del gruppo Legg Mason)

Casa: prezzi giù, prima volta dal 2004

Agenzia del Territorio, – 0, 5% nel primo semestre 2009

(ANSA) – ROMA, 30 SET – Nel primo semestre 2009 le quotazioni degli immobili sono calate dello 0,5% rispetto al secondo semestre 2008 e dello 0,3% su base annuale. Si tratta del primo calo dei prezzi delle case almeno dal 2004, da quando cioe’ e’ cominciata la rilevazione sulle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio. Nel 2/o trimestre 2009 continua l’andamento negativo del mercato che registra 361.844 compravendite di immobili, -12,3% rispetto allo stesso periodo del 2008.

Fonte: Ansa.it

http://www.ansa.it/site/notizie/awnplus/economia/news/2009-09-30_130360951.html

Da www.Idealista.it 10 consigli per negoziare l’affitto con il proprietario di casa

La crisi immobiliare ha colpito anche l’Italia abbattendosi sulle quotazioni degli immobili in vendita. Il mercato degli affitti nelle grandi città ha imboccato la china discendente anche se, in alcuni casi come a torino, i canoni sono addirittura aumentati.

Il calo delle compravendite con la correzione a ribasso dei prezzi delle case ha ridato slancio all’asfittico segmento delle locazioni: chi aveva in mente di vendere sembra attendere momenti migliori per farlo e in un momento come questo, caratterizzato da forte instabilità economica, si preferisce la sicurezza del rendimento del mattone ad altri tipi di investimento.

L’ultimo studio del Sunia, il sindacato nazionale unitario degli inquilini e degli assegnatari, rileva un notevole incremento dell’offerta tra contratti rinnovati o stipulati ex novo (+130% negli ultimi 10 anni), ma anche la domanda di immobili da locazione è aumentata, come mostra l’andamento della domanda di immobili in affitto su http://www.idealista.it, che ha fatto registrare un +50% negli ultimi 3 mesi (vedi grafico in coda al post).

Cosa ci si può attendere nei prossimi mesi?

  • nelle città potrebbe crescere il fenomeno della coabitazione tra gli under 35
  • potrebbero aumentare le famiglie costrette a vivere fuori città per canoni più sostenibili
  • saranno in tanti a dover rinegoziare il proprio canone d’affitto con il proprietario

Per effetto del peggioramento della situazione patrimoniale delle famiglie – molti hanno perso il lavoro o lo perderanno altri si sono visti decurtare lo stipendio – rinegoziare il canone diventerà una necessità per molti, una opportunità per coloro che al momento di prendere casa in affitto potranno chiedere uno sconto sulla richiesta iniziale

Ecco dunque alcuni suggerimenti di http://www.idealista.it per affrontare con successo la trattativa col proprio locatore e alleggerire il canone:

1 ) studia bene il tuo contratto
la prima cosa che devi sapere è come è strutturato il tuo contratto di locazione: quando e se può essere rivisto (di solito, il canone viene aggiornato ogni anno); quali sono i tuoi obblighi e i tuoi diritti in quanto inquilino, con specifico riferimento al pagamento mensile, e quando puoi lasciare la casa (in genere, servono almeno 6 mesi di preavviso)

2 ) gli affitti sono in calo? è il momento giusto per negoziare
oltre alla diminuzione dei prezzi al consumo, in alcune città si sta assistendo ad un calo effettivo dei canoni di affitto: è l’occasione buona per trattare! l’offerta di immobili è aumentata per via della frenata delle compravendite, la domanda di immobili in vendita è scesa per effetto del clima di generale incertezza generato dalla recessione, dall’aumento della disoccupazione e dei tagli delle retribuzioni operati dalle aziende. dall’altro lato è sì aumentata la domanda di affitti, ma in questo quadro quante persone sono in grado di offrire le garanzie necessarie richieste dal locatore? approfittane per negoziare l’affitto con il proprietario

3 ) informati sull’offerta esistente nella tua zona
prima di una trattativa, è fondamentale conoscere il prezzi degli appartamenti in locazione nella tua zona per confrontarli con il tuo affitto. è troppo caro oppure al di sotto della media? questa informazione sarà il tuo asso nella manica per supportare e giustificare la tua richiesta. prepara una lista di appartamenti in affitto nella zona, se possibile nel medesimo edificio o isolato, con i rispettivi prezzi.

prezzi medi e la loro evoluzione nella zona in cui vivi o dove vorresti abitare

4 ) studia la domanda
conoscere la domanda è importante per sapere quanto puoi osare. se la richiesta di appartamenti in affitto nella zona in cui abiti è debole, il proprietario sa che potrebbe impiegare mesi prima di trovare un nuovo inquilino e quindi sarà più ben disposto a uno sconto

5 ) conosci il tuo proprietario di casa
non tutti i padroni di casa sono uguali: il tuo margine di manovra dipenderà dal peso che i tuoi pagamenti mensili avranno sulle sue finanze. ad esempio, il proprietario che ha acquistato l’appartamento e lo ha poi affittato per pagare la rata del mutuo col tuo canone mensile, non potrà rischiare di perderti. il discorso cambia se il locatore ha improvvisamente ereditato l’immobile e decide di affittarla soltanto perché ha già una casa e non sa che farsene, allora l’affitto come fonte di reddito non sarà per lui così imprescindibile. ancora diverso il caso di un’impresa che ha una serie di immobili da piazzare, in questo caso – trattandosi di un operatore del mercato – sarà più semplice parlare con lui in termini di domanda e offerta

7 ) sii educato, ma determinato
mai dimenticare le buone maniere. tuttavia mostrati fermo a raggiungere il tuo obiettivo. non cercare di imporre il prezzo a tutti i costi, ma agisci con diplomazia argomentando. ragionare con il tuo interlocutore è il miglior modo per ottenere quello che ti sei prefissato

8 ) cerca prima un’alternativa
prima di andare a rinegoziare il canone di affitto, devi sapere fino a che punto puoi spingerti:
se il proprietario non accetterà le tue richieste, sei deciso ad andartene? assicurati quindi una soluzione abitativa alternativa, un immobile che hai già visitato e per il quale sei già in trattativa; in questo modo non correrai il rischio di rimanere senza casa e il locatario vedrà che stai facendo sul serio. la paura di perdere un inquilino, soprattutto se non ha mai dato problemi, è di solito il principale motivo che spinge i padroni di casa a concedere ribassi

9 ) ricorda che sei un buon pagatore
se sei un buon inquilino, non hai mai dato problemi e hai pagato le tue quote puntualmente, devi farlo presente. come abbiamo già detto, ai proprietari spaventa sempre l’idea di doversi mettere a cercare un nuovo inquilino quindi, se “hai fatto il bravo”, è il momento di ricordarlo

10 ) proponi altri modi per risparmiare
tieni presente che esistono altri modi per risparmiare senza abbassare il canone mensile. ad esempio, puoi chiedere al proprietario di provvedere al pagamento di acqua e luce, oppure di cambiare il frigorifero vecchio che consuma troppo. puoi migliorare la tua qualità di vita chiedendo un cambio di materasso o un televisore nuovo, oppure quel posto auto o quel ripostiglio che ti farebbero tanto comodo

Sei pronto? Ricorda che l’approccio propositivo di solito è vincente, dunque vale la pena osare!

ricerca idealista.it

trend delle ricerche immobili in vendita vs affitto su http://www.idealista.it

Fonte: http://www.Idealista.it

http://www.facebook.com/note.php?note_id=148342719781&ref=mf

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