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Mercato immobiliare. Compravendite in debole ripresa. Opinioni a confronto

Secondo Tecnocasa il mercato immobiliare italiano sta andando verso la normalità: nel primo semestre del 2009 è continuata la diminuzione dei prezzi degli immobili in Italia, sebbene le variazioni nominali negative siano state complessivamente inferiori rispetto a quelle registrate nella seconda parte del 2008. Questo trend ha interessato le grandi città, i loro hinterland e i capoluoghi di provincia

Il mercato immobiliare è apparso ancora rallentato, le transazioni sono in sensibile diminuzione ma la sensazione degli operatori è che, a partire dal secondo trimestre del 2009, ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’interesse verso l’ acquisto dell’ abitazione, in particolare in chi è alla ricerca della casa da destinare ad abitazione principale (prima casa e sostituzione).

Infatti, il ribasso dei tassi di interesse, la consapevolezza che il mercato immobiliare abbia ormai intrapreso una nuova direzione e le opportunità offerte dalla diminuzione dei prezzi hanno ridato fiducia a chi, disorientato, aveva rimandato l’acquisto dell’ abitazione. L’ analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo delle quotazioni più sensibile nei capoluoghi di provincia (-2,8%), seguiti dalle grandi città (-2,7%) ed infine dall’ hinterland delle grandi città (-2,3%).

Nelle grandi città, inoltre, sono state le zone centrali a comportarsi meglio rispetto a quelle semicentrali e periferiche che hanno visto diminuire maggiormente il loro valore. L’ analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Italia (-3,5%), seguite da quelle del Nord (-3,1%) ed infine del Centro Italia (-1,0%).

Dal Rapporto European Outlook 2010 di Scenari Immobiliari emerge che la crisi per il mercato immobiliare europeo si avvicina alla fine e si vedono i primi deboli segnali di ripresa. Nei cinque Paesi più importanti (Francia, Germania, Inghilterra, Italia e Spagna) il fatturato dei mercati immobiliari chiuderà il 2009 con un calo del 13,3% sul 2008, per un totale di 596 miliardi di euro.

Maglia nera la Francia, che chiuderà l’ anno con un -18,9%, seguita dalla Spagna, che vede il suo fatturato ridursi del 17,2% rispetto al 2008. A livello comunitario (Eu27), il mercato cresce invece dell’ 1% rispetto al precedente anno e, mentre dietro l’ angolo si intravede la ripresa, alcuni comparti danno già segnali di recupero in alcuni Paesi.

Quotazioni in discesa più o meno marcata per tutti i settori nei cinque Paesi più importanti. In Italia il fatturato del mercato immobiliare si ferma a 109 mld di euro, con una contrazione del 10,2% rispetto al 2008. A soffrire di più sono i comparti industriale (-17,8%) e turistico (-28%), anche se in proporzione è sempre il residenziale a far sentire il proprio maggior peso, con una riduzione del fatturato del 10,6% (per complessivi 89 mld di euro stimati a fine anno). Le compravendite di abitazioni scendono del 15% rispetto al 2008 ma nel 2010 si prevede il ritorno al segno positivo con una crescita del fatturato prevista all’ 1,7%.

Secondo Gabetti, a partire da marzo 2009 c’è stato un aumento d’interesse, di visite e di attività. Si sono rilevati, inoltre, dei cambiamenti nei comportamenti d’acquisto: in aumento la domanda di usato, di tagli più efficienti e la preferenza per una zona specifica non è più vincolante; infatti, vengono valutate sempre più spesso alternative con il budget di spesa disponibile. Per chiudere positivamente le trattative in media i proprietari devono concedere sconti sul prezzo iniziale, nell’ordine del 15%.

Complessivamente hanno sofferto in misura superiore i quartieri e le metropoli ad elevata presenza di ceti medi e popolari, dove gli acquisti sono diminuiti e quelli effettuati sono stati per tagli più ridotti. I capoluoghi settentrionali (-3,8% è la variazione media dei prezzi nel semestre) hanno fatto registrare una performance in linea con i capoluoghi dell’ Italia meridionale (-3,7%). Leggermente meglio è stato l’ andamento nel Centro Italia (-3,2%). Numerosi interventi in città e hinterland, che non rispondono a logiche di qualità / prezzo o in location sfavorevoli, risultano fermi e con basse percentuali di assorbimento da parte del mercato.

In questo contesto cautamente ottimista, vi sono però alcune incognite, che testimoniano la vulnerabilità del settore nel momento attuale: i tempi di assorbimento dell’ eccesso di offerta di nuovo – spesso proposto a prezzi da boom immobiliare poichè si tratta di immobili progettati in un momento di mercato più favorevole e che saranno ultimati fra la fine del 2009 e il 2010 – l’ andamento del tasso di disoccupazione, previsto in crescita nell’autunno, potrebbe penalizzare i capoluoghi più esposti produttivamente in settori poco competitivi; le politiche creditizie e l’andamento dei tassi.

Le politiche degli istituti di credito nei prossimi mesi dovrebbero diventare gradualmente più espansive, favorendo l’ ingresso sul mercato dei segmenti più deboli della popolazione. Ubh ha fornito un aggiornamento a settembre 2009 sulle tendenze e le previsioni relative al mercato immobiliare residenziale italiano.

Confrontando il primo semestre del 2009 con lo stesso periodo del 2008 vengono rilevati prezzi in calo in tutte le grandi città, un nuovo allungamento dei tempi medi di vendita e una forbice fra prezzo di offerta e prezzo di vendita che supera i 15 punti percentuali. Il mercato del prodotto obsoleto e da ristrutturare sconta maggiormente la debolezza della domanda e i prezzi offerti vengono mediamente trattati sino ad arrivare al 15% di ribasso (con punte del 20%), prima della chiusura delle transazioni.

In molte aree urbane del Paese si è in pratica tornati ai livelli dei prezzi della prima metà del 2007. Sui prodotti ristrutturati, le correzioni sono minori, inferiori al 5% nominale annuale, ma, allontanandosi del centro verso la periferia delle principali città metropolitane, la media dei prezzi torna a far segnare dei ribassi vicini al 10%, soprattutto all’ interno dei comuni dell’hinterland metropolitano, dove è presente in maniera più accentuata l’ attività edilizia delle nuove costruzioni.

Rispetto allo stesso periodo del 2008 i valori delle abitazioni nuove sono calati da un minimo del 3,5% ad un massimo del 10% partendo dalle aree urbane centrali sino a quelle più periferiche, incluse le cittadine dell’ hinterland metropolitano, dove sono i nuovi cantieri a soffrire maggiormente.

Alla fine del primo semestre 2009 il mercato immobiliare residenziale italiano conferma quelle che erano le tendenze registrate alla fine dell’ anno scorso: le compravendite sono scese sia nelle grandi che nelle medie città ma a velocità differente, con una stima compresa fra il -14% e il -16% rispetto al primo semestre 2008.

La velocità maggiore è data dagli scambi in discesa delle medie e piccole realtà urbane localizzate soprattutto nella provincia delle maggiori aree metropolitane, dove a soffrire di più è la domanda di chi deve far ricorso a un finanziamento superiore all’80% del valore dell’abitazione da acquistare. I cali dei volumi di scambio nella provincia sono stimati fra il 15% ed il 20% su base annua. Nelle grandi città le variazioni degli scambi su base annua, pur essendo sempre negative, sono meno importanti, con cali non superiori al 13%.

A settembre 2009, gli indicatori del mercato dicono che il periodo medio che occorre per vendere un’ abitazione è di oltre 200 giorni (pari a 7,1 mesi contro i 6,6 mesi a gennaio 2009). La forbice fra prezzo offerto e prezzo finale di vendita si è leggermente allargata, superando la soglia media del 15% (14% a gennaio 2009). Nel secondo trimestre del 2009 la domanda residenziale ha dato qualche timido segnale di ripresa rispetto al primo trimestre dell’ anno, essendo questo un periodo tradizionalmente favorevole alle compravendite immobiliari, come gli ultimi tre mesi dell’ anno.

La previsione per fine anno
Il mercato segnerà una nuova flessione della domanda, meno pesante rispetto a quella del 2008, probabilmente compresa fra l’ 11% e il 13% tendenziale annuo. Per fine 2009 i prezzi medi di vendita delle principali città sono attesi a -10% su base nazionale. A partire dalla primavera del 2010, a fronte di migliori condizioni congiunturali, si potrà assistere a una prima inversione di ciclo in termini di scambi che si dovrebbe concretizzare maggiormente nella primavera del 2011, a cui farà seguito una prima probabile risalita dei valori di vendita.

Fonte: Mondocasablog.it

http://www.mondocasablog.com/2009/10/08/mercato-immobiliare-compravendite-in-debole-ripresa-opinioni-a-confronto/

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Milano, al centro la crisi è passata: il mercato immobiliare riprende a crescere

Le quotazioni immobiliari hanno ripreso a crescere nel terzo trimestre di quest’anno con un incremento pari al 2,8%.

Il prezzo medio delle case sotto la Madonnina ora è di 3.714 euro/m2. E’ quanto emerge dall’ultimo rapporto sui prezzi degli immobili a milano di idealista.it, portale di annunci gratuiti per privati.

Quello attuale è un anno che sembra delineare due opposte tendenze del mercato meneghino con zone, in genere nella fascia medio-alta, che hanno registrato un ulteriore incremento dellequotazioni in questi mesi e zone che hanno sofferto maggiormente la crisi economica.

Garibaldi-Porta Venezia, che supera per la prima volta la soglia dei 5mila euro/m2 da quando è in atto questa rilevazione, guida la graduatoria dei quartieri più cari di Milano (+5,7%; 5.142 euro/m2) dopo il centro storico. Segue Navigli-Bocconi (+2,3%; 4.925 euro/m2) che ha proseguito la sua ascesa per il terzo trimestre consecutivo.

Prezzi al di sopra della media cittadina in Porta Vittoria (+1,3%; 4.170 euro/m2) e Fiera-De Angeli, nonostante le quotazioni in questa zona abbiano registrato una frenata (-0,7%; 4.762 euro/m2) tra giugno e settembre.

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Città studi-Lambrate conferma il trend positivo registrato nell’arco di quest’anno con un prezzo pari a 3.558 euro/m2, che colloca il valore degli immobili della zona in prossimità della media cittadina.Sempre nella fascia media di prezzo troviamo Lorenteggio-Bande Nere (+1,5%; 3.400 euro/m2) , Vigentino-Chiaravalle (+5,1%; 3.281 euro/m2), Forlanini (-0,6%; 3.222 euro/m2), Famagosta-Barona (-2,5%; 3.022 euro/m2) e Greco-Turro (+0,1%; 3.021 euro/m2)

I quartieri che hanno sofferto di più sono quelli nella fascia al di sotto dei 3mila euro: 4 su 6 hanno infatti registrato un calo dei prezzi. Chiesa Rossa-Gratosoglio (-1,5%; 2.952 euro/m2), Certosa (-1,5%; 2.882 euro/m2), Corvetto-Rogoredo (-0,5%; 2.930 euro/m2); Baggio (-0,5%; 2.716 euro/m2). Tengono soltanto Comasina-Bicocca (+0,2%; 2.801 euro/m2) e Vialba-Gallaratese (+0,3%; 2.534 euro/m2), il quartiere più economico della città.

In provincia, sale Sesto San Giovanni (+1,6%; 2.742 euro/m2), invariati i valori a Corsico (+0,1%; 2.419 euro/m2) mentre calano Monza (-4,6%; 2.550 euro/m2) e Cinisello Balsamo (-0,4%; 2.349 euro/m2) rispetto a tre mesi fa.

Questo mese è stato possibile rilevare i prezzi in altri 8 comuni della provincia. Fanno il loro ingresso nella lista Brugherio (2.521 euro/m2), Rozzano (2.426 euro/m2), Cologno Monzese (2.361 euro/m2), Desio (2.225 euro/m2), Rho (2.148 euro/m2) e Legnano, con 1.790 euro/m2, il comune con i prezzi più bassi tra quelli rilevati.

Secondo Vincenzo De Tommaso, portavoce di idealista.it: “L’euribor ai minimi storici ha aiutato la tenuta dei prezzi nel capoluogo lombardo soprattutto verso coloro che disponendo di risorse finanziare hanno approfittato di questa fase di incertezza per acquistare casa. Tuttavia rileviamo un aumento del divario tra i prezzi degli immobili di fascia alta e quelli di fascia bassa, segno di una maggiore selettività da parte dei consumatori, disposti a investire in questa fase solo a patto che il rapporto qualità/prezzo sia bilanciato”.

Fonte: Affaritaliani.it

http://www.affaritaliani.it/milano/milano_al_centro_crisi_passata_mercato_immobiliare_071009.html

L’evoluzione del mercato immobiliare negli Stati Uniti

E’ opportuno soffermarsi sull’evoluzione e sulle dinamiche che hanno caratterizzato il settore immobiliare – mercato di sfondo alla crisi stessa.
All’interno di tale segmento di mercato si è riversata, infatti, la liquidità sia di investitori istituzionali che di soggetti privati – famiglie ed imprese – che, in seguito alla politica di bassi tassi di interesse adottata dalla Federal Reserve americana, nel periodo successivo alla bolla della New Economy, hanno iniziato a considerare con maggior interesse l’investimento immobiliare (la percentuale di famiglie proprietarie di case è aumentata quindi fino a toccare nel 2006 il punto massimo del 69%, rispetto al 65% della metà degli anni 90’).
Le tre più importanti agenzie federali americane, Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae, hanno facilitato l’accesso ai mutui immobiliari delle fasce più deboli della popolazione; quasi il 20% dei mutui immobiliari era trattato da queste agenzie.

Tra il 2001 e il 2005 si è assistito ad una significativa discesa dell’erogazione dei mutui da parte delle suddette agenzie: è stato il segno della massiccia migrazione dei mutuatari verso operatori privati che si sono proposti sul mercato, nella seconda metà degli anni Novanta, offrendo condizioni  apparentemente più facili e convenienti anche a quella parte di clientela a rischio.
Mutui trentennali a tasso fisso per i primi due anni, a tasso variabile per i lunghi anni a seguire: sono stati quelli gli anni del grande sviluppo dei mutui subprime che velocemente sono arrivati a coprire circa il 20% del mercato.

Le motivazioni del minor appeal delle agenzie pubbliche sulla clientela vanno ricercate nella convergenza di numerosi fattori:

• le restrizioni al credito gestito dagli operatori pubblici, sia in termini di valutazione qualitativa della clientela che di mancanza d’innovazione nell’offerta di prodotti finanziari;
• l’innovazione di prodotto e l’aumento di finanziamenti erogati dagli operatori privati;
• l’aumento progressivo dei tassi d’interesse e dei valori immobiliari.
In sostanza, i clienti hanno abbandonato i mutui pubblici che non potevano superare il tetto massimo dei 417 mila dollari, per inseguire il miraggio di abitazioni sempre più costose, senza verificare però il reale livello degli oneri dei contratti subprime. Contratti offerti da operatori in competizione sempre più esasperata, anche tramite politiche commerciali ai limiti della truffa, come l’erogazione senza garanzie, senza documentazione e con piani di ammortamento “civetta”, costruiti su basse rate iniziali destinate però a decollare in poco tempo; tutto a discapito della capacità di rimborso, spesso già quasi inesistente dei clienti.

Agli inizi del 2000 solo il 5% dei mutui subprime veniva erogato senza particolare documentazione sul reddito, occupazione e altri dati del contraente; nel 2006 quasi il 50% dei contratti subprime non comprendevano alcuna documentazione, per cui molti mutuatari hanno vantato un reddito di gran lunga superiore a quello reale.
I tassi d’interesse bassi e costanti, frutto della politica monetaria espansiva di Greenspan, hanno incentivato le famiglie e i detentori di ricchezza ad investire nel settore immobiliare, determinando una forte crescita dei prezzi delle case. Anche le famiglie americane meno abbienti ebbero per la prima volta la possibilità di accedere a finanziamenti per l’acquisto delle proprie abitazioni.

Lo stimolo fornito dai mutui subprime alla domanda di case ha prodotto, da un lato, un aumento continuo delle quotazioni degli immobili e, dall’altro, ha alimentato ulteriormente la richiesta di abitazioni da parte dei compratori, sicuri di acquistare un bene che nell’immediato domani avrebbe avuto una valutazione maggiore. L’aumento di valore degli immobili risultava conveniente sia per le banche che, in caso di insolvenza dei mutuatari, introitavano un bene, cioè la casa posta a garanzia del mutuo la quale valeva di più della somma finanziata, sia per i proprietari che, man mano che il prezzo di mercato degli immobili saliva, potevano ottenere dalle banche ulteriori prestiti personali, coperti appunto dal valore in aumento delle case.

In questo modo le banche avevano sviluppato anche un secondo lucroso mercato: quello dei prestiti al consumo, che in genere avevano un tasso ed un rendimento molto alto. Le famiglie americane, contagiate da un illusorio “effetto ricchezza”, spendevano così a debito una ricchezza virtuale e un reddito non ancora prodotto o che mai avrebbero potuto produrre.

La stipula di mutui a tasso fisso, per un breve periodo, e variabile, per i restanti anni del mutuo, si è rivelato ben presto un grave errore quando, come era facilmente prevedibile, la FED ha impresso una svolta restrittiva alla propria politica monetaria per contenere l’inflazione dovuta alla grande liquidità in circolazione; a partire da quel momento il mercato è entrato progressivamente in crisi.
L’accesso ai finanziamenti è diventato più costoso e restrittivo, mentre la domanda d’immobili e dei rispettivi prezzi ha iniziato a seguire un trend discendente; i tassi di interesse, inizialmente bassissimi, hanno ricominciato a salire causando il brusco aumento delle rate che i mutuatari subprime dovevano rimborsare alle banche.
La crisi ha colpito in questa maniera anche chi aveva voluto scommettere sul costante andamento a ribasso dei tassi di interesse negli USA e aveva convertito il proprio mutuo a tasso fisso in uno a tasso variabile, in quel momento più conveniente; per ritrovarsi in breve tempo invece a dover corrispondere alle banche rate divenute insostenibili a causa del tasso di sconto.

A partire da giugno 2004, e nell’arco dei due anni successivi, la fine della politica monetaria restrittiva della FED aveva fatto salire progressivamente dall’1% fino al 5,25% i tassi di interesse; una catastrofe per quanti avevano sottoscritto mutui a tasso variabile, costretti a sopportare ora sostanziali aumenti degli importi delle rate da corrispondere.

Parallelamente, a partire dalla metà del 2006 dopo anni di crescita sostenuta, la fine della bolla speculativa immobiliare ha determinato la rapida flessione del prezzo delle abitazioni; tale flessione dei prezzi degli immobili si è accompagnata ad un sensibile aumento della morosità sui mutui ipotecari.
In particolare, le difficoltà di pagamento si sono acuite nel settore dei mutui subprime all’interno del quale il tasso di morosità è aumentato dall’11,7% della fine del 2005 al 14,8% di giugno 2007.
Diversi fattori hanno, dunque, concorso a determinare l’ascesa – oltre due milioni di famiglie americane – dei casi di morosità e d’insolvenza: il rialzo dei tassi di interesse a breve termine, una valutazione del rischio di insolvenza da parte degli intermediari resa meno attenta dalla possibilità di cartolarizzare e rivendere i mutui concessi, un sensibile incremento dei mutui caratterizzati da rate iniziali molto basse (teaser rate) ma destinate, successivamente, a salire in misura significativa in assenza di variazioni dei tassi di mercato, il rallentamento generalizzato dei prezzi delle abitazioni, che ha limitato la  possibilità di estrarre liquidità dal valore degli immobili, mettendo in difficoltà soprattutto i debitori che vi avevano fatto affidamento per far fronte all’aumento delle rate.

In conclusione, per molti anni negli Stati Uniti si sono costruite molte più abitazioni di quelle che il mercato poteva assorbire.
Tra il 2002 ed il 2005 l’espansione del mercato immobiliare ha visto crescere gli investimenti residenziali ed ha sostenuto i consumi delle famiglie; ne è derivato un forte incremento dei prezzi delle abitazioni, che ha alimentato l’ipotesi che tali valori fossero sopravvalutati rispetto alle loro determinanti di fondo.
Più che una crescita del valore reale delle case, si è trattata di una crescita del valore di mercato.

La conseguenza di ciò è stato l’indebitamento delle famiglie e delle imprese: solo una minima parte di chi richiedeva un mutuo necessitava di comprare una prima casa; molti si indebitavano, infatti, solo per rivendere al doppio, dopo quattro o cinque anni, alimentando un lucroso mercato di speculazioni.

L’inversione di tendenza del ciclo immobiliare ed il concomitante aumento dei tassi d’interesse hanno condotto migliaia di americani, che nel frattempo si erano indebitati contraendo mutui ipotecari a tasso variabile, alle condizioni di insolvenza.
I mutui subprime non hanno aiutato le famiglie americane a diventare proprietarie di immobili: oltre 2,4 milioni di persone gli hanno persi o stanno per perderli, contro i soli 1,4 milioni che sono riusciti a mantenerli.

Fonte: Professionefinanza.com

http://www.professionefinanza.com/Articoli/ViewArticolo.php?idArticolo=929&idcategoria=37

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