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Come comprare una casa in Germania. Rischi da evitare.

acquisto casa germaniaIn un momento in cui l’economia tedesca appare ben più solida di molte altre, ecco una serie di consigli per chi volesse valutare l’acquisto di un immobile nella terra di Angela Merkel.
Nel comprare un appartamento in Germania, bisogna sempre controllare sempre i seguenti documenti:

     Teilungserklärung (dichiarazione di divisione)

     Aufteilungsplan (piano di distribuzione)

Questi si trovano tra le carte catastali (Grundbuch). In essi sono indicati i millesimi dell’appartamento la planimetria, l’organo competente che ha concesso la costruzione e specificano cosa si sta comprando: la proprietà effettiva (Sondereigentum) e quali sono le parti condominiali (Gemeinschaftseigentum – parti comuni, Sondernutzungsrecht – diritti d’uso).Leggere questi documenti previene il sorgere di problemi al momento dell’atto notarile. Il venditore tedesco infatti, spesso in buona fede, non conosce nel dettaglio queste carte. Qui in seguito tra i problemi più comuni che ci sono capitati nello svolgimento del nostro lavoro di agenzia immobiliare a Monaco di Baviera:

  • Finestre e balconi: il proprietario della casa mostra con orgoglio i nuovi infissi dell’ appartamento che lui ha cambiato a sue spese l’anno precedente. Da una breve scorsa dei documenti sopra indicati si scopre che le finestre sono parti condominiali. Il proprietario non doveva cambiare infissi, ma farli cambiare a spese del condominio. ha fatto una spesa inutile.
  • Errata numerazione: tutti gli elementi appartenenti a un certo appartamento sono numerati. La numerazione deve corrispondere (all’appartamento #1 corrisponde cantina #1, posto auto #1 ecc.). Il proprietario dell’appartamento #1 ci spiega che sta usando la anni la cantina # 3 e la sua auto parcheggiata nel posto #4. Non si può vendere con l’appartamento # 1 la cantina #3 e il posto auto #4 perché non appartengono all’appartamento in vendita. Questa situazione capita spesso e può essere regolata con accordo notarile tra condominio e compratore all’atto dell’acquisto della casa.
  • Se l’appartamento ha un giardino questo è sempre un Sondernutzungsrecht e mai proprietà dell’appartamento. Per Sondernutzungsrecht si intende quelle parti condominiali concesse in uso in esclusiva a un determinato condomino. Capita spesso che il proprietario di un appartamento al piano terra usa il giardino condominiale senza però che questi gli sia stato concesso in esclusiva. In tal caso, anche se era in buona fede, non può venderlo con l’appartamento. Questa situazione capita spesso e può essere regolata con accordo notarile tra condominio e compratore all’atto dell’acquisto della casa. La stessa cosa va controllata per il posto auto, che nella maggior parte dei casi non può essere venduto a parte, ma sempre insieme con l’appartamento.
  • Altri problemi possono insorgere quando si compra un attico. Aveva il vecchio proprietario la concessione edilizia o il permesso dei condomini a rendere abitabile il sottotetto? E’ questo un Sondernutzungsrecht del proprietario dell’appartamento o si tratta ancora una volta di una parte condominiale non concessa in esclusiva?
Controllare questi punti permette di evitare sorprese e perdite di tempo all’atto notarile e di facilitare la compravendita dell’immobile.
Antonio De Vita
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Proroga al 30 aprile per la Sanatoria Catastale

Prorogato al 30 aprile 2011 il termine per la Regolarizzazione degli Immobili fantasma, cioè ignoti al Catasto.

L’ennesimo slittamento dopo quello contenuto nel decreto Milleproroghe varato dal Governo è stato votato oggi dalle Commissioni del Senato impegnate nella conversione in legge del decreto del 28 dicembre.

Slittamento di due mesi del termine
Viene così posticipato di ancora un mese (il testo varato dal Governo prevedeva come termine il 31 di marzo) il termine per presentare la dichiarazione di aggiornamento catastale, in precedenza fissato al 31 dicembre 2010 dalla manovra finanziaria di luglio (decreto-legge 78/2010, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010 n. 122). L’articolo 19 di questo provvedimento ha previsto infatti che dopo il rilevamento degli immobili, con l’indicazione della presunta data della mancata presentazione della denuncia, i proprietari sono tenuti a presentare una dichiarazione di aggiornamento, attraverso la procedura Docfa, pagando i tributi speciali catastali. In caso di mancata predisposizione della richiesta di regolarizzazione, l’Agenzia del Territorio provvede all’attribuzione di una rendita presunta, con oneri e sanzioni a carico dei proprietari.

Anagrafe Immobiliare Integrata
La manovra estiva ha inoltre istituito dal 1 gennaio 2011 l’anagrafe immobiliare integrata, gestita dall’Agenzia del Territorio, cioè una “banca dati” che raccoglie i dati del catasto e dei comuni, al fine di individuare il titolare dei diritti reali sugli immobili. I comuni potranno accedere a questo sistema sulla base di regole emanate dal Ministero dell’Economia.

Scovate 2 milioni di Case Fantasma
Tra il 2007 e il 2009 l’Agenzia del Territorio ha scoperto oltre 2 milioni di case fantasma, che dovrebbero produrre un gettito fiscale di 1 miliardo di euro, e ha individuato anche 800 mila fabbricati censiti come rurali ma che hanno perso i requisiti di ruralità. Il rilevamento, che ha visto la collaborazione tra Territorio e Agenzia per le erogazioni in agricoltura (Agea), è stato possibile attraverso l’utilizzo di ortofoto aeree (foto digitali telerilevate dall’alto), sovrapposte ai dati catastali e corrette al punto tale di essere considerate equivalenti a una mappa.

Denunciata dal Proprietario solo 1 Casa Fantasma su 4
Al 30 settembre 2010
(termine ultimo per la pubblicazione, da parte dell’Agenzia del Territorio, delle operazioni di rilevamento dei fabbricati nascosti al catasto, o modificati rispetto all’originale accatastamento, e di quelli che hanno perso i requisiti di ruralità), le abitazioni nascoste al catasto che sono state regolarizzate erano 560 mila. Questo significa che su quattro case non dichiarate al catasto, solo una è stata denunciata spontaneamente dal proprietario, quasi sempre su sollecito dell’Agenzia del Territorio. È quindi probabile che una buona parte dei 2 milioni di fabbricati fantasma riceverà nel 2011 una rendita catastale presunta, con oneri e sanzioni a carico dei proprietari. In questa operazione l’Agenzia del Territorio sarà affiancata e aiutata dai professionisti tecnici, in primo luogo i geometri. La verifica della regolarità urbanistica degli immobili emersi spetterà poi ai Comuni.

Fonte: CasaEClima.com

http://www.casaeclima.com/index.php?option=com_content&view=article&id=6580:proroga-al-30-aprile-per-la-sanatoria-catastale&catid=1:latest-news&Itemid=50

 

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I Diritti Reali in Generale

Tabella delle Categorie Catastali

Codice Civile: Titolo II – Della Proprietà

Case Abusive

Diritti Reali di Godimento

Il Diritto di Superficie

Certificato di Destinazione Urbanistica

L’Amministratore può chiedere i Debiti solo al Proprietario della Casa

Nel Condominio il pagamento degli Oneri di Gestione delle Parti Comuni grava solo sul Proprietario dell’Appartamento.

Se c’è un’azione di recupero della quota di spese di competenza dell’immobile, è “passivamente legittimato” solo il vero proprietario della casa e non anche chi possa apparire tale.

La Corte Suprema (sentenza n. 574/11) ha annullato il decreto ingiuntivo emesso da un Giudice di pace nell’ambito di un giudizio secondo equità (inferiore a 1100 euro) contro chi si era sempre comportato come proprietario per moltissimi anni malgrado l’appartamento fosse della moglie. Il comportamento era apparso tale da giustificare la tutela dell’apparenza del diritto e quindi del terzo di buona fede, ossia, nel caso concreto dell’amministratore del condominio.

L’esigenza di individuare con certezza chi é tenuto al pagamento nasce dal carattere reale delle obbligazioni nel condominio. La ripartizione delle spese comuni (art. 1123, comma 1 c.c.) grava, salvo diversa convenzione, su ciascun condomino in base a un criterio che come prescinde dal godimento effettivo della porzione di proprietà particolare, così non considera rilevante che altri, piuttosto che il proprietario, utilizzi l’unità immobiliare singola, fruendo delle cose e dei servizi comuni e concorrendo di fatto ai relativi oneri.

Fonte: LaStampa.it

http://www3.lastampa.it/i-tuoi-diritti/sezioni/casa-condominio/news/articolo/lstp/388918/

 

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L’imposta comunale sugli immobili (ICI) ed il condominio negli edifici.

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