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Acquistare attraverso le aste – Marco Tamaro

Asta ImmobiliarePer l’acquisto della casa, oltre ai canali tradizionali, si possono valutare modalità alternative. Una modalità d’acquisto non più trascurabile è quello degli immobili venduti all’asta.

Le aste giudiziarie sono erroneamente considerate terreno per pochi addetti ai lavori ma dal 2005 sono state regolamentati i procedimenti di vendita all’asta degli immobili e oggi la trasparenza delle informazioni è spesso superiore a quella del libero mercato.
Partecipando spesso alle aste immobiliari vorrei dare alcuni consigli a chi decidesse di acquistare un immobile attraverso la vendita giudiziaria.

Vediamo innanzitutto perché si dovrebbe acquistare un immobile all’asta: perché conviene. I prezzi degli appartamenti venduti attraverso il tribunale possono arrivare ad essere compravenduti con un prezzo inferiore fino al 35-40% rispetto alla loro reale valutazione.

A fronte di questo “sconto” per aggiudicarsi un immobile ci sono alcune accorgimenti da seguire se si vuole fare un buon affare, o semplicemente comprare un immobile che ci interessa particolarmente.

  1. Una volta trovato l’immobile che vi interessa leggete la perizia effettuata dallo specialista incaricato. Già questa potrà chiarirvi la maggior parte dei dubbi. E’ di fondamentale importanza verificare se viene venduta la piena proprietà, se ci sono diritti reali altrui o contratti di locazione in essere o ancora se qualcuno sta occupando l’immobile e se la risposta è affermativa a quale titolo lo sta facendo.
  2. Verificata la disponibilità del bene, valutate con attenzione a quali spese accessorie andrete incontro al momento dell’acquisto, oltre alla normale tassazione che comunque è bene verificare con attenzione, ci possono essere spese condominiali arretrate o abusi da condonare, planimetrie da aggiornare etc. infatti mentre in una compravendita normale questi oneri spettano al venditore in questi casi bisogna capire quale adempimento è di competenza dell’acquirente.
  3. Sempre nella perizia troverete una descrizione scritta della casa, la planimetria e delle foto, fatevi un idea delle condizioni interne e di quali lavori saranno necessari per renderlo conforme alle vostre esigenze.
  4. È ora il momento di fissare una visita all’immobile, contattate il custode incaricato dal tribunale e andate a fare un sopralluogo. Approfittate dell’occasione per chiarire con il custode eventuali ulteriori dubbi che possiate avere.

Avete quindi raccolto tutte le informazioni necessarie. Sarà molto importante aver molto chiaro il tetto massimo di spesa prima dell’inizio dell’asta pubblica perché in troppe occasioni ho visto i partecipanti farsi prendere la mano al momento dei rilanci con la conseguente aggiudicazione di immobili ben oltre il loro reale valore di mercato. Ci sono libri che spiegano la psicologia delle aste, in questa sede mi limito a consigliarvi appunto di decidere un importo oltre al quale non siete disposti ad andare… e se altri offriranno di più… ci saranno altre occasioni.

Le aste giudiziarie sono di due tipi “con incanto” e “senza incanto”, conviene partecipare a quelle senza incanto che prevedono un offerta a busta chiusa del valore almeno pari al prezzo base d’asta proposto dal tribunale, in caso di più offerte si procede ad un asta a rialzo, vince ovviamente chi offrirà il prezzo più alto.

In caso di aggiudicazione ci sono 60 giorni per saldare il prezzo (il 10% del prezzo base d’asta è già stato consegnato al momento della presentazione dell’offerta) quindi bisogna essersi assicurati di avere la disponibilità finanziaria per affrontare l’acquisto; gli istituti di credito purtroppo non sempre finanziano le procedure all’asta ma in questi anni qualche banca ha erogato mutui su immobili venduti tramite il Tribunale. Informatevi per tempo.

In generale il mio consiglio è di farsi seguire da un professionista che abbia già partecipato a qualche asta, che sia in grado di affiancarvi sia per quanto riguarda le procedure, che sappia fornirvi la consulenza necessaria a capire se l’investimento è conveniente o meno ed infine per gestire al meglio la gara e il momento delle offerte.

Marco Tamaro

www.tamimmobiliare.it

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Come comprare una casa in Germania. Rischi da evitare.

acquisto casa germaniaIn un momento in cui l’economia tedesca appare ben più solida di molte altre, ecco una serie di consigli per chi volesse valutare l’acquisto di un immobile nella terra di Angela Merkel.
Nel comprare un appartamento in Germania, bisogna sempre controllare sempre i seguenti documenti:

     Teilungserklärung (dichiarazione di divisione)

     Aufteilungsplan (piano di distribuzione)

Questi si trovano tra le carte catastali (Grundbuch). In essi sono indicati i millesimi dell’appartamento la planimetria, l’organo competente che ha concesso la costruzione e specificano cosa si sta comprando: la proprietà effettiva (Sondereigentum) e quali sono le parti condominiali (Gemeinschaftseigentum – parti comuni, Sondernutzungsrecht – diritti d’uso).Leggere questi documenti previene il sorgere di problemi al momento dell’atto notarile. Il venditore tedesco infatti, spesso in buona fede, non conosce nel dettaglio queste carte. Qui in seguito tra i problemi più comuni che ci sono capitati nello svolgimento del nostro lavoro di agenzia immobiliare a Monaco di Baviera:

  • Finestre e balconi: il proprietario della casa mostra con orgoglio i nuovi infissi dell’ appartamento che lui ha cambiato a sue spese l’anno precedente. Da una breve scorsa dei documenti sopra indicati si scopre che le finestre sono parti condominiali. Il proprietario non doveva cambiare infissi, ma farli cambiare a spese del condominio. ha fatto una spesa inutile.
  • Errata numerazione: tutti gli elementi appartenenti a un certo appartamento sono numerati. La numerazione deve corrispondere (all’appartamento #1 corrisponde cantina #1, posto auto #1 ecc.). Il proprietario dell’appartamento #1 ci spiega che sta usando la anni la cantina # 3 e la sua auto parcheggiata nel posto #4. Non si può vendere con l’appartamento # 1 la cantina #3 e il posto auto #4 perché non appartengono all’appartamento in vendita. Questa situazione capita spesso e può essere regolata con accordo notarile tra condominio e compratore all’atto dell’acquisto della casa.
  • Se l’appartamento ha un giardino questo è sempre un Sondernutzungsrecht e mai proprietà dell’appartamento. Per Sondernutzungsrecht si intende quelle parti condominiali concesse in uso in esclusiva a un determinato condomino. Capita spesso che il proprietario di un appartamento al piano terra usa il giardino condominiale senza però che questi gli sia stato concesso in esclusiva. In tal caso, anche se era in buona fede, non può venderlo con l’appartamento. Questa situazione capita spesso e può essere regolata con accordo notarile tra condominio e compratore all’atto dell’acquisto della casa. La stessa cosa va controllata per il posto auto, che nella maggior parte dei casi non può essere venduto a parte, ma sempre insieme con l’appartamento.
  • Altri problemi possono insorgere quando si compra un attico. Aveva il vecchio proprietario la concessione edilizia o il permesso dei condomini a rendere abitabile il sottotetto? E’ questo un Sondernutzungsrecht del proprietario dell’appartamento o si tratta ancora una volta di una parte condominiale non concessa in esclusiva?
Controllare questi punti permette di evitare sorprese e perdite di tempo all’atto notarile e di facilitare la compravendita dell’immobile.
Antonio De Vita

Cosa accomuna Ronaldinho e Hulk Hogan?

Semplice, le notizie sulle loro proprietà immobiliari.

Ecco com’è una casa da pallone d’oro!

Sapete tutti che Ronaldinho, asso del calcio brasiliano, ha lasciato il Milan per tornare in Brasile a giocare nel Flamengo. Le notizie non tardano a giungere qui in Italia, sia dal campo, che fuori. Dal momento che il Gaucho ama far parlare di se, oltre alle sue prodezze calcistiche, ci tiene ad eccellere anche in stravaganze immobiliari. Stando a quanto riporta O Globo l’ex pallone d’oro avrebbe acquistato una villa di dimensioni esagerate per oltre 8,5 milioni di euro. La proprietà sembra non fosse neanche in vendita, ma Ronaldinho non ha rinunciato ad offrire prima 7 milioni e dopo il no del proprietario rilanciare ad oltre 8 quasi 9, facendo capitolare il venditore che ha ceduto oltre alla villa anche arredi e corredi. In sintesi su quasi 5mila mq oltre alle immancabili piscine e campi sportivi, tra le altre meraviglie si trovano una churrascaria e un salone per le feste. Siamo certi che così Ronaldinho non soffrirà della famigerata saudade che colpisce spesso i brasiliani.

Speriamo che non vada al tappeto!

Hulk Hogan, invece, ha qualche problema con la sua proprietà di Belleair in Florida. Zillow.com riporta di un ulteriore ribasso al prezzo di vendita della proprietà del ex campione del mondo di wrestling. In origine in vendita nel 2006 a 25milioni di dollari, trascorso qualche periodo sul mercato, Terry Bollea (che è il vero nome di Hogan) l’ha ritirata, anche perché impegnato in un difficile divorzio dall’ex moglie. La casa è tornata di nuovo sul mercato al prezzo di 13,5milioni di dollari, circa la metà rispetto alla richiesta di 5 anni fa, ma niente da fare. Oggi langue sui listini immobiliari alla cifra di 10,9 milioni, ovvero il 58% in meno rispetto al prezzo iniziale. Su 6 ettari si sviluppa una proprietà da 1500 mq suddivisa in più edifici. La residenza patronale con master suite e bagno in camera per i coniugi Hogan, oltre a ulteriori 4 camere e 9 bagni, enorme living, sala fitness e spa; a questa si aggiunge un’appartamento per gli ospiti, un ricovero barche, e un porto galleggiante. Una residenza che di certo non passa inosservata come il proprio tenutario.

Andrea Russo

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