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Decreto legge 21 maggio 2008: abolizione ICI sulla prima casa

Il decreto legge approvato dal Consiglio dei ministri il 21 maggio 2008 prevede l’abolizione del tributo comunale, con l’eccezione degli immobili classificati nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli).
L’agevolazione tocca l’«abitazione principale» che, secondo il decreto legislativo 504 del 1992, è l’immobile in cui il contribuente ha la residenza anagrafica. L’esenzione coinvolge anche le pertinenze dell’abitazione principale (come box, garage, cantine).
Se l’imposta è già stata pagata, deve essere richiesto il rimborso tramite un’apposita istanza all’ufficio tributi del comune. Non è necessaria alcuna marca da bollo, ma va allegato il bollettino postale o il modello F24 con cui si è provveduto al pagamento.
La domanda va presentata entro cinque anni dalla data di versamento dell’imposta, mentre l’ente è tenuto al rimborso entro 180 giorni dal ricevimento.
I lavoratori e pensionati che hanno già presentato il modello 730 facendo richiesta che parte del credito d’imposta fosse destinato al pagamento dell’Ici, se la tassa non è ancora stata pagata, possono presentare il modello 730 (o Unico) integrativo; in alternativa potranno effettuare la correzione con le dichiarazioni 2009.

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Mercato immobiliare. Compravendite in debole ripresa. Opinioni a confronto

Secondo Tecnocasa il mercato immobiliare italiano sta andando verso la normalità: nel primo semestre del 2009 è continuata la diminuzione dei prezzi degli immobili in Italia, sebbene le variazioni nominali negative siano state complessivamente inferiori rispetto a quelle registrate nella seconda parte del 2008. Questo trend ha interessato le grandi città, i loro hinterland e i capoluoghi di provincia

Il mercato immobiliare è apparso ancora rallentato, le transazioni sono in sensibile diminuzione ma la sensazione degli operatori è che, a partire dal secondo trimestre del 2009, ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’interesse verso l’ acquisto dell’ abitazione, in particolare in chi è alla ricerca della casa da destinare ad abitazione principale (prima casa e sostituzione).

Infatti, il ribasso dei tassi di interesse, la consapevolezza che il mercato immobiliare abbia ormai intrapreso una nuova direzione e le opportunità offerte dalla diminuzione dei prezzi hanno ridato fiducia a chi, disorientato, aveva rimandato l’acquisto dell’ abitazione. L’ analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo delle quotazioni più sensibile nei capoluoghi di provincia (-2,8%), seguiti dalle grandi città (-2,7%) ed infine dall’ hinterland delle grandi città (-2,3%).

Nelle grandi città, inoltre, sono state le zone centrali a comportarsi meglio rispetto a quelle semicentrali e periferiche che hanno visto diminuire maggiormente il loro valore. L’ analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Italia (-3,5%), seguite da quelle del Nord (-3,1%) ed infine del Centro Italia (-1,0%).

Dal Rapporto European Outlook 2010 di Scenari Immobiliari emerge che la crisi per il mercato immobiliare europeo si avvicina alla fine e si vedono i primi deboli segnali di ripresa. Nei cinque Paesi più importanti (Francia, Germania, Inghilterra, Italia e Spagna) il fatturato dei mercati immobiliari chiuderà il 2009 con un calo del 13,3% sul 2008, per un totale di 596 miliardi di euro.

Maglia nera la Francia, che chiuderà l’ anno con un -18,9%, seguita dalla Spagna, che vede il suo fatturato ridursi del 17,2% rispetto al 2008. A livello comunitario (Eu27), il mercato cresce invece dell’ 1% rispetto al precedente anno e, mentre dietro l’ angolo si intravede la ripresa, alcuni comparti danno già segnali di recupero in alcuni Paesi.

Quotazioni in discesa più o meno marcata per tutti i settori nei cinque Paesi più importanti. In Italia il fatturato del mercato immobiliare si ferma a 109 mld di euro, con una contrazione del 10,2% rispetto al 2008. A soffrire di più sono i comparti industriale (-17,8%) e turistico (-28%), anche se in proporzione è sempre il residenziale a far sentire il proprio maggior peso, con una riduzione del fatturato del 10,6% (per complessivi 89 mld di euro stimati a fine anno). Le compravendite di abitazioni scendono del 15% rispetto al 2008 ma nel 2010 si prevede il ritorno al segno positivo con una crescita del fatturato prevista all’ 1,7%.

Secondo Gabetti, a partire da marzo 2009 c’è stato un aumento d’interesse, di visite e di attività. Si sono rilevati, inoltre, dei cambiamenti nei comportamenti d’acquisto: in aumento la domanda di usato, di tagli più efficienti e la preferenza per una zona specifica non è più vincolante; infatti, vengono valutate sempre più spesso alternative con il budget di spesa disponibile. Per chiudere positivamente le trattative in media i proprietari devono concedere sconti sul prezzo iniziale, nell’ordine del 15%.

Complessivamente hanno sofferto in misura superiore i quartieri e le metropoli ad elevata presenza di ceti medi e popolari, dove gli acquisti sono diminuiti e quelli effettuati sono stati per tagli più ridotti. I capoluoghi settentrionali (-3,8% è la variazione media dei prezzi nel semestre) hanno fatto registrare una performance in linea con i capoluoghi dell’ Italia meridionale (-3,7%). Leggermente meglio è stato l’ andamento nel Centro Italia (-3,2%). Numerosi interventi in città e hinterland, che non rispondono a logiche di qualità / prezzo o in location sfavorevoli, risultano fermi e con basse percentuali di assorbimento da parte del mercato.

In questo contesto cautamente ottimista, vi sono però alcune incognite, che testimoniano la vulnerabilità del settore nel momento attuale: i tempi di assorbimento dell’ eccesso di offerta di nuovo – spesso proposto a prezzi da boom immobiliare poichè si tratta di immobili progettati in un momento di mercato più favorevole e che saranno ultimati fra la fine del 2009 e il 2010 – l’ andamento del tasso di disoccupazione, previsto in crescita nell’autunno, potrebbe penalizzare i capoluoghi più esposti produttivamente in settori poco competitivi; le politiche creditizie e l’andamento dei tassi.

Le politiche degli istituti di credito nei prossimi mesi dovrebbero diventare gradualmente più espansive, favorendo l’ ingresso sul mercato dei segmenti più deboli della popolazione. Ubh ha fornito un aggiornamento a settembre 2009 sulle tendenze e le previsioni relative al mercato immobiliare residenziale italiano.

Confrontando il primo semestre del 2009 con lo stesso periodo del 2008 vengono rilevati prezzi in calo in tutte le grandi città, un nuovo allungamento dei tempi medi di vendita e una forbice fra prezzo di offerta e prezzo di vendita che supera i 15 punti percentuali. Il mercato del prodotto obsoleto e da ristrutturare sconta maggiormente la debolezza della domanda e i prezzi offerti vengono mediamente trattati sino ad arrivare al 15% di ribasso (con punte del 20%), prima della chiusura delle transazioni.

In molte aree urbane del Paese si è in pratica tornati ai livelli dei prezzi della prima metà del 2007. Sui prodotti ristrutturati, le correzioni sono minori, inferiori al 5% nominale annuale, ma, allontanandosi del centro verso la periferia delle principali città metropolitane, la media dei prezzi torna a far segnare dei ribassi vicini al 10%, soprattutto all’ interno dei comuni dell’hinterland metropolitano, dove è presente in maniera più accentuata l’ attività edilizia delle nuove costruzioni.

Rispetto allo stesso periodo del 2008 i valori delle abitazioni nuove sono calati da un minimo del 3,5% ad un massimo del 10% partendo dalle aree urbane centrali sino a quelle più periferiche, incluse le cittadine dell’ hinterland metropolitano, dove sono i nuovi cantieri a soffrire maggiormente.

Alla fine del primo semestre 2009 il mercato immobiliare residenziale italiano conferma quelle che erano le tendenze registrate alla fine dell’ anno scorso: le compravendite sono scese sia nelle grandi che nelle medie città ma a velocità differente, con una stima compresa fra il -14% e il -16% rispetto al primo semestre 2008.

La velocità maggiore è data dagli scambi in discesa delle medie e piccole realtà urbane localizzate soprattutto nella provincia delle maggiori aree metropolitane, dove a soffrire di più è la domanda di chi deve far ricorso a un finanziamento superiore all’80% del valore dell’abitazione da acquistare. I cali dei volumi di scambio nella provincia sono stimati fra il 15% ed il 20% su base annua. Nelle grandi città le variazioni degli scambi su base annua, pur essendo sempre negative, sono meno importanti, con cali non superiori al 13%.

A settembre 2009, gli indicatori del mercato dicono che il periodo medio che occorre per vendere un’ abitazione è di oltre 200 giorni (pari a 7,1 mesi contro i 6,6 mesi a gennaio 2009). La forbice fra prezzo offerto e prezzo finale di vendita si è leggermente allargata, superando la soglia media del 15% (14% a gennaio 2009). Nel secondo trimestre del 2009 la domanda residenziale ha dato qualche timido segnale di ripresa rispetto al primo trimestre dell’ anno, essendo questo un periodo tradizionalmente favorevole alle compravendite immobiliari, come gli ultimi tre mesi dell’ anno.

La previsione per fine anno
Il mercato segnerà una nuova flessione della domanda, meno pesante rispetto a quella del 2008, probabilmente compresa fra l’ 11% e il 13% tendenziale annuo. Per fine 2009 i prezzi medi di vendita delle principali città sono attesi a -10% su base nazionale. A partire dalla primavera del 2010, a fronte di migliori condizioni congiunturali, si potrà assistere a una prima inversione di ciclo in termini di scambi che si dovrebbe concretizzare maggiormente nella primavera del 2011, a cui farà seguito una prima probabile risalita dei valori di vendita.

Fonte: Mondocasablog.it

http://www.mondocasablog.com/2009/10/08/mercato-immobiliare-compravendite-in-debole-ripresa-opinioni-a-confronto/

Plusvalenze immobiliari tassazione sostitutiva al 20 percento

La legge  finanziaria 2006, ha introdotto, con riguardo alle plusvalenze immobiliari di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b) del testo unico delle imposte sui redditi, la facoltà per il cedente di richiedere al notaio rogante, all’atto della cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 12,50 per cento. Tale percentuale è elevata al 20 per cento per i contratti stipulati a decorrere dal 3 ottobre 2006 per effetto delle modifiche apportate dall’art. 3, comma 4 del decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262.

La disposizione, che riguarda le cessioni effettuate a decorrere dal 1° gennaio 2006, si riferisce alle plusvalenze realizzate nelle seguenti ipotesi:

• cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Si fa presente che, per effetto delle modifiche apportate dall’art.37, comma 38, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, alla lettera b) dell’art. 67, comma 1, del TUIR, a decorrere dal 4 luglio 2006, fra le elencate cessioni sono comprese anche quelle a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, precedentemente escluse. In tal caso il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. Sono escluse le cessioni di immobili acquisiti per successione e quelle di unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;

• cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, comunque acquisiti e a prescindere dalla durata del possesso. Si precisa che per effetto delle modifiche apportate dal comma310 dell’art. 1 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007) al citato comma 496 della legge finanziaria 2006, a decorrere dal 1° gennaio 2007 è esclusa l’applicazione dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze derivanti dalle predette cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

La tassazione sostitutiva comunque non si applica alle plusvalenze sopradescritte se le stesse, ai sensi del citato art. 67, comma 1, costituiscono redditi di capitale ovvero se sono conseguite:

• nell’esercizio di arti o professioni;
• nell’esercizio di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice;
• in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

Il citato comma 496 della legge finanziaria prevede, altresì, che il notaio, ricevuta espressa richiesta da parte del cedente, applichi sulla plusvalenza l’imposta sostitutiva e provveda al versamento della stessa, ricevendo la provvista dal venditore.

Il notaio, inoltre, è tenuto, ai sensi della medesima norma, a comunicare all’Agenzia delle entrate i dati relativi a dette cessioni. Per consentire quest’ultimo adempimento è stato predisposto il presente modello.

Struttura del modello

Il modello deve essere compilato in relazione a un solo cedente e ad un solo immobile.

Nell’ipotesi in cui, nell’atto di cessione intervengano più venditori e/o vengano trasferiti più immobili, per ciascun cedente che intenda avvalersi della tassazione sostitutiva devono essere compilati tanti modelli quanti sono gli immobili oggetto della cessione per i quali tale tassazione viene richiesta.

Nel modello vanno indicati, oltre al codice fiscale del notaio rogante:

• nella Sezione I, il codice fiscale del cedente che ha richiesto l’applicazione dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza realizzata nonché gli elementi identificativi dell’immobile oggetto della cessione;
• nella Sezione II, i dati necessari a determinare la plusvalenza, della cui correttezza risponde il contribuente cedente che è tenuto, pertanto, a sottoscrivere la sezione;
• nella Sezione III, l’ammontare dell’imposta sostitutiva ed altri dati.

Il notaio, prima della trasmissione telematica, compila e sottoscrive due esemplari del modello uno dei quali da consegnare al cedente che parimenti li sottoscrive entrambi, nella parte ad esso riservata.

Reperibilità del modello

Il presente modello e le relative istruzioni sono resi gratuitamente disponibili in formato elettronico e possono essere prelevati dal sito Internet dell’Agenzia delle Entrate http://www.agenziaentrate.gov.it o dal sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze www.finanze.gov.it. In tal caso il modello può essere stampato in bianco e nero.

Nello stesso sito Internet è disponibile altresì uno speciale formato elettronico per i soggetti che utilizzano sistemi tipografici ai fini della conseguente riproduzione. Per la stampa del modello devono comunque essere rispettate le caratteristiche tecniche previste nell’Allegato A del provvedimento di approvazione.

Modalità e termini di presentazione del modello e versamento dell’imposta sostitutiva

Il modello deve essere presentato all’Agenzia delle entrate esclusivamente per via telematica, unitamente al contratto di compravendita trasmesso ai fini della registrazione dell’atto, utilizzando le procedure disciplinate dal decreto del Presidente della Repubblica 18 agosto 2000, n. 308 e dai successivi decreti e provvedimenti attuativi, secondo le specifiche tecniche contenute nell’allegato 1 del provvedimento dell’Agenzia del territorio 6 dicembre 2006.

I modelli relativi ai contratti stipulati tra il 1° gennaio 2006 e il 31 marzo 2007 vanno trasmessi con le medesime modalità ma autonomamente entro 90 giorni da quest’ultima data.

Il notaio è tenuto ad eseguire il versamento dell’imposta applicata sulla plusvalenza, sostitutiva dell’imposta sul reddito, entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro (30 giorni dalla stipula dell’atto), con le modalità telematiche sopra riportate.

Dati identificativi del notaio Indicare il codice fiscale del notaio rogante.

Quadro FT

SEZIONE I – ELEMENTI IDENTIFICATIVI DEL CEDENTE E DELL’IMMOBILE

ATTENZIONE: Nelle ipotesi in cui le parti intervenute nella compravendita abbiano convenuto il frazionamento o la rateizzazione del prezzo, l’imposta sostitutiva dovrà essere comunque applicata sull’intero ammontare della plusvalenza, all’atto della cessione dell’immobile, a nulla rilevando i successivi pagamenti. Pertanto, nel modello, il corrispettivo della cessione (spettante FT2 e totale pattuito FT10), il prezzo di acquisto nonché i costi inerenti dovranno essere indicati interamente e non in proporzione al corrispettivo percepito.

Rigo FT1 nel campo 1 indicare il codice fiscale del cedente; nel campo 2 barrare la casella nel caso in cui il cedente non abbia la titolarità piena ed esclusiva
dell’immobile (ad esempio proprietario pro quota, titolare della nuda proprietà, ecc.); nel campo 3 indicare il codice catastale del comune dove è sito l’immobile; nel campo 4 indicare “U” per Nuovo Catasto Urbano, “T” per Catasto Terreni e “N” per gli immobili non accatastati; nei campi successivi indicare gli ulteriori dati catastali dell’immobile oggetto della cessione.

SEZIONE II – RISERVATA AL CEDENTE – DETERMINAZIONE DELLE PLUSVALENZE

Nella presente Sezione, dedicata alla determinazione della plusvalenza, il corrispettivo spettante al venditore (rigo FT2), il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione dell’immobile ceduto (rigo FT3) e le spese ad esso inerenti (righi da FT4 a FT7), vanno indicati con riferimento alla quota di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile oggetto della cessione.
Il cedente è responsabile dei dati indicati e, pertanto, è tenuto a sottoscrivere la presente sezione.

Rigo FT2 indicare il corrispettivo spettante a seguito dell’alienazione dell’immobile, in relazione alla percentuale di proprietà o di altro diritto reale di cui è
titolare il cedente. Qualora il cedente sia l’unico proprietario dell’immobile, l’importo del presente rigo coinciderà con il corrispettivo totale pattuito
nell’atto, da indicare nel rigo FT10.

Rigo FT3 indicare, con riferimento alla quota o al diritto ceduto, il prezzo corrisposto per l’acquisto dell’immobile
ovvero il costo sostenuto per la costruzione del fabbricato, quest’ultimo costituito dagli oneri (di appalto, di progettazione, ecc.) sostenuti. Per gli
immobili ricevuti per donazione indicare, quale prezzo o costo di acquisto, quello sostenuto dal donante, ai sensi dell’art. 68, comma 1, del TUIR, come
modificato dal D.L. n. 223/2006.

Con riferimento alle cessioni di terreni, si precisa che nel rigo deve essere indicato, ai sensi dell’art.68, comma 2, del TUIR, il prezzo di acquisto eventualmente rivalutato in base alle variazioni dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo, anche con riferimento ai terreni acquisiti a titolo gratuito, come specificato con circolare n. 81/E, del 6 novembre 2002.

Inoltre nelle ipotesi in cui la parte cedente si sia avvalsa della facoltà, prevista dalle norme vigenti in materia (art. 7, legge n. 448 del 2001; art. 2 D.L. n. 282 del 2002; art. 6-bis, D.L. n. 355 del 2003), di rideterminare, sulla base di una perizia giurata di stima, il valore d’acquisto dei terreni edificabili e a destinazione agricola, quest’ultimo valore può essere assunto in luogo del valore storico d’acquisto e pertanto indicato nel presente rigo, barrando la casella 1.

Costi inerenti

Si fa presente che, ai sensi dell’art. 68, comma 2, del TUIR anche i costi inerenti l’acquisto di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria possono essere rivalutati in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (cfr circ. n. 6/E del 13 febbraio 2006).

Pertanto, nei righi da FT4 a FT7 va indicato l’ammontare dei costi inerenti comprensivo dell’eventuale rivalutazione ISTAT, con riferimento alla quota o al diritto ceduto.

Rigo FT4 indicare l’ammontare degli oneri fiscali (imposta di registro o IVA, imposte ipotecarie e catastali, ecc.) sostenuti in relazione all’acquisto dell’immobile
oggetto di cessione.

Rigo FT5 indicare l’ammontare della parcella corrisposta al notaio per l’acquisto dell’immobile oggetto di cessione.

Rigo FT6 indicare l’ammontare delle spese incrementative del valore dell’immobile sostenute in relazione al bene oggetto di cessione.

Rigo FT7 indicare gli eventuali ulteriori costi inerenti non compresi nei righi precedenti.

Rigo FT8 indicare la somma dei costi sostenuti, inerenti l’immobile ceduto, indicati nei righi da FT4 a FT7.

Rigo FT9 indicare l’ammontare della plusvalenza, determinata ai sensi dell’art. 68 del TUIR, diminuendo il corrispettivo spettante per la vendita (rigo FT2) del
prezzo di acquisto o del costo di costruzione dell’immobile ceduto (rigo FT3), aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (rigo FT8).

SEZIONE III – APPLICAZIONE DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA

Rigo FT10 indicare l’intero ammontare del corrispettivo pattuito nell’atto per la cessione dell’immobile oggetto della presente comunicazione.

Rigo FT11 indicare l’ammontare dell’imposta sulla plusvalenza, sostitutiva di quella sul reddito, calcolata applicando sull’importo di rigo FT9 la percentuale del
12,50 per cento, per i contratti stipulati entro il 2 ottobre 2006 e del 20 per cento per quelli stipulati successivamente a tale data.

Rigo FT12 il rigo deve essere compilato esclusivamente nelle ipotesi in cui il modello di comunicazione venga trasmesso in relazione a contratti di cessione
immobiliare stipulati tra il 1° gennaio 2006, data di entrata in vigore della norma che prevede l’opzione per l’imposta sostitutiva sulle plusvalenze
immobiliari e il 31 marzo 2007, giorno precedente alla data di attivazione del sistema di invio telematico della presente comunicazione.

Firma della comunicazione

Il modello è redatto in due esemplari, entrambi sottoscritti in originale dal notaio che è responsabile dell’applicazione sulla plusvalenza dell’imposta sostitutiva, del versamento della stessa e della trasmissione telematica dei dati contenuti nel modello.

Il notaio rilascia al venditore un esemplare del modello sottoscritto, che costituisce anche quietanza per la provvista da questi ricevuta.
Il cedente sottoscrive, a sua volta, entrambi gli esemplari del modello, nella parte ad esso riservata, per assumere la responsabilità dei dati riportati nella Sezione II del modello, rilevanti per la determinazione della plusvalenza.

Fonte: Unioneconsulenti.it

http://www.unioneconsulenti.it/article.php?sid=1476

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