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Outlet Immobiliare Italia
Da qualche anno in Italia abbiamo imparato a conoscere ed apprezzare una formula commerciale che permette di acquistare beni (diffusissima nel settore dell’abbigliamento), spesso derivanti da stock, a prezzi davvero vantaggiosi. Sto parlando di Outlet, termine molto spesso sinonimo di buon affare e che è allo stesso tempo un’opportunità di “svuotare” negozi e magazzini da merce invenduta, con un beneficio reciproco per commercianti e clienti.
Un elevato stock di invenduto, o in genere di merce disponibile, genera naturalmente una caduta del prezzo, come da legge della domanda e dell’offerta. In buona sostanza è ciò che sta accadendo, con costante gradualità, al mercato immobiliare italiano, dove il patrimonio è oggetto di forte svalutazione da diversi anni proprio a causa dell’inversione del rapporto tra domanda e offerta e al crescente numero di immobili disponibili sul mercato.
Acquistare un immobile ad apparente prezzo di saldo è ciò che fa gola a chi oggi può e deve farlo.
Nelle vetrine dei negozi fanno bella mostra di sé i cartellini che sottolineano lo sconto sul prezzo sia in percentuale che con un raffronto con il prezzo precedente. Ciò non accade solo negli outlet o durante i periodi di saldo, in realtà sono diverse e molteplici le formule commerciali che sfruttano la leva dello sconto in diversi periodi dell’anno per attrarre i clienti. Pian piano anche qualche agenzia immobiliare ha adottato la strategia di sottolineare i cambi di prezzo dei vari immobili mettendoli in evidenza nella propria vetrina (RE/MAX già nel 2008 ha lanciato in Italia la campagna Saldi Immobiliari), incontrando le aspettative dei clienti che sono pronti ad acquistare a sconto.
Oggi le offerte sui prezzi di vendita tengono conto di una richiesta di trattativa che va dal 10-15% a quasi il 50%, e questo perché i clienti acquirenti sono nella maggior parte consapevoli di quanta offerta c’è in giro e di quali siano i reali valori di compravendita.
In effetti i prezzi medi di vendita si discostano dalla quasi totalità dei prezzi “di cartellino” degli immobili oggi presenti sul mercato.
Questo è il motivo per cui oggi chi vuole avere chance di vendita dovrebbe collocare il proprio immobile in vendita a prezzi competitivi rispetto alla “concorrenza”. Il compito del consulente immobiliare dovrebbe essere proprio quello di aiutare i clienti che siano davvero nella necessità di vendere ad individuare sin da subito un corretto prezzo di richiesta per evitare che l’immobile vada ad ingrossare lo stock immobiliare di invenduto e diventare prodotto da outlet.
Pensateci un attimo, voi chiedereste mai un considerevole sconto su un prezzo adeguato o addirittura vantaggioso?
Perché vendere non è mai svendere.
A.R.
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Crisi: scendono i prezzi e scompaiono i mutui, cresce il rent to buy.
Secondo i dati forniti dagli operatori del mercato immobiliare, la crisi economica ha fatto sì che tra il 2007 ed il 2011 il numero dei mutui effettivamente erogati in Italia calasse del 22%, per poi dimezzarsi ulteriormente tra il 2011 ed il 2012. Ma non solo. Stando agli stessi dati si vede anche che solo una richiesta di mutuo su 20 viene accettata dalle banche e solo per un valore non superiore al 50% del valore dell’immobile. Tanto per capire l’entità del cambiamento in atto bisogna pensare che fino a pochi anni fa esistevano sul mercato mutui in grado di finanziare il 100% del valore dell’immobile.
In un tale scenario non c’è da stupirsi se anche il prezzo degli immobili in vendita abbia subito un drastico calo del 10%: basta fare un giro su un qualsiasi sito di annunci immobiliari per rendersi conto dell’abbassamento del prezzo, anche per quelle zone delle principali città (come Roma e Milano) prima considerate inacessibili.
Alla luce di tutti questi fattori la domanda che rimane è: come se ne esce da questo empasse che è economico ma anche forti risvolti di carattere sociale?
Una delle soluzioni che il mercato immobiliare sembra suggerire a chi vorrebbe comprare casa è il rent to buy (vedi glossario) o affitto con riscatto. Si tratta di una soluzione di acquisto innovativa che appare essere fatta apposta per quelle giovani coppie che non riescono ad accedere al mutuo.
Tramite l’affitto con riscatto si stipula un contratto per cui per un certo periodo di tempo, da definire, il richiedente diventa semplicemente “affittuario” dell’immobile ed il proprietario continua a mantenerne il possesso. Dopo un certo numero di anni l’affittuario può decidere di richiedere il riscatto dell’appartamento; in pratica acquista l’immobile ad un prezzo scontato rispetto al valore di mercato, uno sconto che rappresenta una parte di tutte le cifre versate sino a quel momento sotto forma di affitto.
Sono sempre di più, sia gli acquirenti sia i venditori che si stanno interessando all’affitto con riscatto; si stima ad esempio che solo nell’arco del 2012 questa forma parallela di acquisto sia aumentata del 12 % rispetto all’anno precedente.
Giacomo Rossini
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Mutui, Listini e Rogiti: così il Fisco rettifica i Valori Immobiliari
Abolito il valore legale delle quotazioni Omi, il fisco dà la caccia ad altri indizi per stabilire il vero valore dell’immobile acquistato dal costruttore.
Importo del mutuo, movimenti bancari, dichiarazioni degli acquirenti: tutto può essere utile per accertare che il prezzo di compravendita indicato nel rogito è inferiore a quello reale. E che dunque il venditore ha evaso l’Iva e le imposte dirette.
Si parte dai prestiti
Il primo indizio è l’importo del mutuo. In un caso recente le Entrate sono partite dal corrispettivo indicato in atto per
due alloggi identici realizzati dalla stessa impresa – 105mila euro ciascuno – e lo hanno confrontato con il finanziamento: 130mila euro in un caso, 170mila in un altro. Il valore Omi, invece, risultava di circa 200mila euro per alloggio: totale 400mila euro.
Rispetto all’importo dei mutui, dunque, la differenza era 90mila euro; rispetto al valore Omi, invece, 190mila euro. Per un principio di favore nei confronti dell’impresa contribuente, l’ufficio ha determinato un maggior reddito di 90mila euro ai fini delle imposte dirette e una maggiore Iva di 3.600 euro (aliquota del 4% sul maggior imponibile).
In un altro caso, l’ufficio è andato oltre il confronto tra rogito (125mila euro) e mutuo (220mila euro). Innanzitutto, i funzionari delle Entrate hanno recuperato la perizia contenuta nel fascicolo del mutuo, che indicava in 277.364 euro il valore dell’alloggio: un importo stranamente “esatto”, che pareva calcolato ad arte per far sì che l’acquirente – ottenendo in prestito l’80% del valore dell’immobile – potesse in realtà finanziare tutto l’acquisto: dopotutto, 220mila è il 79,3% del valore periziato.
Le Entrate, allora, hanno fatto verifiche anche sul conto corrente del compratore, individuando tre bonifici diretti all’impresa di costruzioni, per un totale di 201.050 euro, cui si aggiungono 20mila euro di prelievi tramite contanti e assegni. Forte di questi altri elementi, quindi, l’ufficio ha accertato come prezzo “reale” 220mila euro.
Ma non è finita qui. Lo stesso fattore di riduzione dell’importo periziato (da 277mila a 220mila euro) è stato applicato anche al valore di perizia di altri tre alloggi più piccoli costruiti dalla stessa impresa nella stessa palazzina. Si è passati così da un importo peritale di 206.294 euro a 164.128 euro, importo comunque superiore a quanto indicato a rogito per tutti e tre gli alloggi.
A questo calcolo puramente teorico l’ufficio ha poi cercato di aggiungere altri elementi:
1) i funzionari hanno verificato che la riduzione di prezzo per i tre alloggi più piccoli è coerente con i valori al metro quadro utilizzati dal perito nella valutazione del più grande;
2) i funzionari hanno scoperto che uno degli acquirenti aveva fatto un prelievo in contanti di 100mila euro, di cui 83.200 usati per l’emissione di un assegno circolare destinato al costruttore. A questo si aggiungevano altri due prelievi di 28.300 e 22mila euro per i quali non sono fornite «giustificazioni certe e incontrovertibili». Il totale delle somme prelevate dall’acquirente superava così il valore ricostruito dalle Entrate.
La prova del contenzioso
In un altro accertamento, si è arrivati al prezzo “reale” di due villette a schiera partendo dai dati dell’Omi e facendo la media con l’osservatorio pubblicato da Tecnocasa. Si è partiti dai valori 2007 e li si è riportati all’anno della transazione, tenendo conto dell’andamento del mercato immobiliare (ricavato sempre dai dati di Tecnocasa).
Per evitare di sovrastimare l’importo, le Entrate hanno eseguito l’accertamento tenendo conto dei prezzi di mercato dell’anno in cui il privato ha versato il primo acconto al costruttore. È chiaro, comunque, che un accertamento basato solo su questi elementi è oggettivamente più debole degli altri, e bisognerà vedere cosa diranno i giudici tributari. Ad esempio, è stata bocciata l’obiezione che le dichiarazioni rese dall’acquirente costituiscono prova testimoniale non ammessa nel processo tributario (articolo 7, comma 4, Dlgs 546 /1992). Né è stata ritenuta una difesa efficace la considerazione che nella stessa villetta un altro alloggio era stato venduto allo stesso prezzo.
In presenza di un mutuo più alto del valore a rogito, inoltre, il giudice ha considerato significativo il fatto che le parti non fossero in grado di mostrare il compromesso di compravendita (che forse non è stato registrato proprio perché indicava un prezzo più elevato, sulla base del quale è stato ottenuto il mutuo).
È stato bocciato, invece, un accertamento effettuato aumentando del 15% il valore di mutuo – già più alto dell’importo a rogito – sulla base del fatto che le banche non concedono quasi mai più dell’80-85% del prezzo d’acquisto di una casa (Ctr Piemonte, sentenza 15/2/10). La prova è stata ritenuta mancante e il giudice ha rettificato l’importo, sottraendo dal valore del mutuo la parcella del notaio.
Autore: Cristiano dell’Oste e Giovanni Parente
Fonte: IlSole24Ore.com
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