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Mercato immobiliare. Compravendite in debole ripresa. Opinioni a confronto

Secondo Tecnocasa il mercato immobiliare italiano sta andando verso la normalità: nel primo semestre del 2009 è continuata la diminuzione dei prezzi degli immobili in Italia, sebbene le variazioni nominali negative siano state complessivamente inferiori rispetto a quelle registrate nella seconda parte del 2008. Questo trend ha interessato le grandi città, i loro hinterland e i capoluoghi di provincia

Il mercato immobiliare è apparso ancora rallentato, le transazioni sono in sensibile diminuzione ma la sensazione degli operatori è che, a partire dal secondo trimestre del 2009, ci sia stata una ripresa della fiducia che ha rinnovato l’interesse verso l’ acquisto dell’ abitazione, in particolare in chi è alla ricerca della casa da destinare ad abitazione principale (prima casa e sostituzione).

Infatti, il ribasso dei tassi di interesse, la consapevolezza che il mercato immobiliare abbia ormai intrapreso una nuova direzione e le opportunità offerte dalla diminuzione dei prezzi hanno ridato fiducia a chi, disorientato, aveva rimandato l’acquisto dell’ abitazione. L’ analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia un calo delle quotazioni più sensibile nei capoluoghi di provincia (-2,8%), seguiti dalle grandi città (-2,7%) ed infine dall’ hinterland delle grandi città (-2,3%).

Nelle grandi città, inoltre, sono state le zone centrali a comportarsi meglio rispetto a quelle semicentrali e periferiche che hanno visto diminuire maggiormente il loro valore. L’ analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione delle quotazioni più accentuata nelle città del Sud Italia (-3,5%), seguite da quelle del Nord (-3,1%) ed infine del Centro Italia (-1,0%).

Dal Rapporto European Outlook 2010 di Scenari Immobiliari emerge che la crisi per il mercato immobiliare europeo si avvicina alla fine e si vedono i primi deboli segnali di ripresa. Nei cinque Paesi più importanti (Francia, Germania, Inghilterra, Italia e Spagna) il fatturato dei mercati immobiliari chiuderà il 2009 con un calo del 13,3% sul 2008, per un totale di 596 miliardi di euro.

Maglia nera la Francia, che chiuderà l’ anno con un -18,9%, seguita dalla Spagna, che vede il suo fatturato ridursi del 17,2% rispetto al 2008. A livello comunitario (Eu27), il mercato cresce invece dell’ 1% rispetto al precedente anno e, mentre dietro l’ angolo si intravede la ripresa, alcuni comparti danno già segnali di recupero in alcuni Paesi.

Quotazioni in discesa più o meno marcata per tutti i settori nei cinque Paesi più importanti. In Italia il fatturato del mercato immobiliare si ferma a 109 mld di euro, con una contrazione del 10,2% rispetto al 2008. A soffrire di più sono i comparti industriale (-17,8%) e turistico (-28%), anche se in proporzione è sempre il residenziale a far sentire il proprio maggior peso, con una riduzione del fatturato del 10,6% (per complessivi 89 mld di euro stimati a fine anno). Le compravendite di abitazioni scendono del 15% rispetto al 2008 ma nel 2010 si prevede il ritorno al segno positivo con una crescita del fatturato prevista all’ 1,7%.

Secondo Gabetti, a partire da marzo 2009 c’è stato un aumento d’interesse, di visite e di attività. Si sono rilevati, inoltre, dei cambiamenti nei comportamenti d’acquisto: in aumento la domanda di usato, di tagli più efficienti e la preferenza per una zona specifica non è più vincolante; infatti, vengono valutate sempre più spesso alternative con il budget di spesa disponibile. Per chiudere positivamente le trattative in media i proprietari devono concedere sconti sul prezzo iniziale, nell’ordine del 15%.

Complessivamente hanno sofferto in misura superiore i quartieri e le metropoli ad elevata presenza di ceti medi e popolari, dove gli acquisti sono diminuiti e quelli effettuati sono stati per tagli più ridotti. I capoluoghi settentrionali (-3,8% è la variazione media dei prezzi nel semestre) hanno fatto registrare una performance in linea con i capoluoghi dell’ Italia meridionale (-3,7%). Leggermente meglio è stato l’ andamento nel Centro Italia (-3,2%). Numerosi interventi in città e hinterland, che non rispondono a logiche di qualità / prezzo o in location sfavorevoli, risultano fermi e con basse percentuali di assorbimento da parte del mercato.

In questo contesto cautamente ottimista, vi sono però alcune incognite, che testimoniano la vulnerabilità del settore nel momento attuale: i tempi di assorbimento dell’ eccesso di offerta di nuovo – spesso proposto a prezzi da boom immobiliare poichè si tratta di immobili progettati in un momento di mercato più favorevole e che saranno ultimati fra la fine del 2009 e il 2010 – l’ andamento del tasso di disoccupazione, previsto in crescita nell’autunno, potrebbe penalizzare i capoluoghi più esposti produttivamente in settori poco competitivi; le politiche creditizie e l’andamento dei tassi.

Le politiche degli istituti di credito nei prossimi mesi dovrebbero diventare gradualmente più espansive, favorendo l’ ingresso sul mercato dei segmenti più deboli della popolazione. Ubh ha fornito un aggiornamento a settembre 2009 sulle tendenze e le previsioni relative al mercato immobiliare residenziale italiano.

Confrontando il primo semestre del 2009 con lo stesso periodo del 2008 vengono rilevati prezzi in calo in tutte le grandi città, un nuovo allungamento dei tempi medi di vendita e una forbice fra prezzo di offerta e prezzo di vendita che supera i 15 punti percentuali. Il mercato del prodotto obsoleto e da ristrutturare sconta maggiormente la debolezza della domanda e i prezzi offerti vengono mediamente trattati sino ad arrivare al 15% di ribasso (con punte del 20%), prima della chiusura delle transazioni.

In molte aree urbane del Paese si è in pratica tornati ai livelli dei prezzi della prima metà del 2007. Sui prodotti ristrutturati, le correzioni sono minori, inferiori al 5% nominale annuale, ma, allontanandosi del centro verso la periferia delle principali città metropolitane, la media dei prezzi torna a far segnare dei ribassi vicini al 10%, soprattutto all’ interno dei comuni dell’hinterland metropolitano, dove è presente in maniera più accentuata l’ attività edilizia delle nuove costruzioni.

Rispetto allo stesso periodo del 2008 i valori delle abitazioni nuove sono calati da un minimo del 3,5% ad un massimo del 10% partendo dalle aree urbane centrali sino a quelle più periferiche, incluse le cittadine dell’ hinterland metropolitano, dove sono i nuovi cantieri a soffrire maggiormente.

Alla fine del primo semestre 2009 il mercato immobiliare residenziale italiano conferma quelle che erano le tendenze registrate alla fine dell’ anno scorso: le compravendite sono scese sia nelle grandi che nelle medie città ma a velocità differente, con una stima compresa fra il -14% e il -16% rispetto al primo semestre 2008.

La velocità maggiore è data dagli scambi in discesa delle medie e piccole realtà urbane localizzate soprattutto nella provincia delle maggiori aree metropolitane, dove a soffrire di più è la domanda di chi deve far ricorso a un finanziamento superiore all’80% del valore dell’abitazione da acquistare. I cali dei volumi di scambio nella provincia sono stimati fra il 15% ed il 20% su base annua. Nelle grandi città le variazioni degli scambi su base annua, pur essendo sempre negative, sono meno importanti, con cali non superiori al 13%.

A settembre 2009, gli indicatori del mercato dicono che il periodo medio che occorre per vendere un’ abitazione è di oltre 200 giorni (pari a 7,1 mesi contro i 6,6 mesi a gennaio 2009). La forbice fra prezzo offerto e prezzo finale di vendita si è leggermente allargata, superando la soglia media del 15% (14% a gennaio 2009). Nel secondo trimestre del 2009 la domanda residenziale ha dato qualche timido segnale di ripresa rispetto al primo trimestre dell’ anno, essendo questo un periodo tradizionalmente favorevole alle compravendite immobiliari, come gli ultimi tre mesi dell’ anno.

La previsione per fine anno
Il mercato segnerà una nuova flessione della domanda, meno pesante rispetto a quella del 2008, probabilmente compresa fra l’ 11% e il 13% tendenziale annuo. Per fine 2009 i prezzi medi di vendita delle principali città sono attesi a -10% su base nazionale. A partire dalla primavera del 2010, a fronte di migliori condizioni congiunturali, si potrà assistere a una prima inversione di ciclo in termini di scambi che si dovrebbe concretizzare maggiormente nella primavera del 2011, a cui farà seguito una prima probabile risalita dei valori di vendita.

Fonte: Mondocasablog.it

http://www.mondocasablog.com/2009/10/08/mercato-immobiliare-compravendite-in-debole-ripresa-opinioni-a-confronto/

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L’impatto della crisi sul mercato immobiliare e le previsioni sulla ripresa

Class Cnbc, la televisione del Gruppo Class, ha intervistato il Presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici sull’impatto della crisi economica sul mercato immobiliare italiano e sulle prospettive di ripresa.

Dopo aver riaffermato che non si può parlare di scoppio della bolla immobiliare perché, a differenza di altri Paesi, bolla immobiliare in Italia non c’è stata nonostante il calo delle compravendite e del prezzo degli alloggi (da luglio 2008 a giugno 2009 rispettivamente -15% e -8%), Colombo Clerici ha rilevato come, a causa delle aspettative di mercato, rivelatesi errate, si sia costruito troppo rivolgendosi alle classi economiche medie e medio-basse, proprio quelle che risentono maggiormente della congiuntura economica sfavorevole.
Perciò oggi si contano, nel residenziale,in Italia, almeno 250.000 nuovi alloggi ultimati o in fase di ultimazione in attesa di essere venduti, e 50.000 solo in Lombardia.

Tra l’altro gli ingenti investimenti edilizi che si stanno impostando in alcune città, fra le quali Milano, per operazioni di trasformazione urbanistica e di sostituzione edilizia, che beneficeranno anche dei premi volumetrici previsti dalle diverse leggi regionali, rischiano di inflazionare il mercato con un’offerta esorbitante di nuovo prodotto edilizio.

Il mercato dunque manterrà una certa stabilità dei prezzi e dei valori se non si innalzerà sensibilmente il cosiddetto flottante (l’ammontare annuale delle transazioni relative agli investimenti non strutturali; cioè legati all’utilizzazione diretta dell’immobile) che storicamente si è aggirato attorno all’ 1-1,5 % del valore dello stock immobiliare complessivo.
Questo innalzamento può derivare o da una sovrapproduzione edilizia, o dall’esigenza dei proprietari di monetizzare l’investimento a causa della crisi economica in atto, ovvero ancora dallo scarso interesse economico a mantenerlo a causa di una riduzione della rimuneratività o dell’aumento dei costi di gestione e del carico fiscale.
Un esempio: noi abbiamo tra i nostri soci soggetti che posseggono nelle grandi città patrimoni immobiliari a reddito, dell’ordine di uno,due ed oltre tre miliardi di euro ciascuno.
Ebbene è opportuno che questi investitori non siano dissuasi dal mantenere in vita il proprio investimento dalla permanenza di politiche fiscali punitive.
Si potrebbe diversamente innescare un effetto domino assai preoccupante.
Si aggiunga che d’altronde non è da pensare che in presenza di una depressione dei mercati finanziari e borsistici, l’investimento immobiliare possa catalizzare da sé solo i flussi di denaro.
I cicli storici dell’andamento del mercato immobiliare attestano che la crescita dei prezzi è stata conseguente a periodi in cui si era stata creata una grande disponibilità di ricchezza finanziaria da ricollocare.

Oggi si è bruciata, a livello mondiale, una ricchezza finanziaria pari a qualcosa come 9 trilioni di dollari: più o meno il valore di tutto il patrimonio immobiliare italiano.

Si aggiunga al quadro valutativo il problema della restrizione delle linee del credito destinato ai mutui casa da parte del sistema bancario, che non mancherà di produrre effetti negativi sull’andamento del mercato.

Per quanto riguarda il settore locativo, esso è in calo da alcuni anni; ciononostante il valore degli affitti resta al di fuori delle possibilità di accesso da parte della fascia di popolazione meno abbiente (giovani,nuove coppie, studenti, immigrati, pensionati).

Considerato che, a causa dell’assenza di una politica della casa – da trent’anni non si costruiscono alloggi di edilizia residenziale pubblica – l’onere della locazione ricade quasi esclusivamente sul privato, è indispensabile che lo Stato ricorra ad incentivi quali la cedolare secca al 20% sui canoni di locazione.
Il passaggio dalla tassazione delle locazioni in vigore (aliquota Irpef marginale media del 28%) alla cedolare secca del 20% porterebbe a una perdita di gettito pari a 1.456 milioni (cifra calcolata partendo dai dati del governo, relazione tecnica al decreto-legge n.261/2007 che si riferiscono al 2006).

Ma gli effetti positivi saranno:
– far emergere il “sommerso” nel settore della locazione (una stima questa che presenta margini di incertezza);
– incentivare l’investimento privato nel settore delle locazioni abitative;
– recuperare a tassazione gli immobili attraverso il passaggio dal regime di esenzione al regime di imponibilità; con un gettito complessivo di circa 2 miliardi, tra Irpef, Registro ed ICI.
– generare una crescita economica attraverso un incremento del PIL dell’ordine dell’1-1,5% ed un recupero di una cospicua parte di immobili ad una economia dinamica e produttiva di gettito fiscale ( incremento delle imposte sui redditi e dell’IVA).

Per chi intende investire, comunque, Colombo Clerici suggerisce alloggi di uno-due locali in prossimità di università, di aree soggette a grandi riqualificazione urbane e di sviluppo di metropolitane; ed in prospettiva lungo gli assi delle nuove reti infrastrutturali di collegamento viario e particolarmente in coincidenza dei raccordi con le strade ordinarie.
A Milano nel centro storico e nelle fasce limitrofe semicentrali, a Bovisa e Bicocca, nei dintorni di Citylife e Porta Nuova, lungo la nuova linea metropolitana 4.

Fonte: Infobuild.it

http://www.infobuild.it/mecgi/drv?tlHome&mod=modDistrConsumiSheet&IDMENU=30&MENU_INDEX=2&UID=58403

Nuove previsioni sul mercato immobiliare di Milano

erp milano alerQualche giorno fa il settimanale Economy ha pubblicato dei brevi approfondimenti sul mercato immobiliare delle principali aree metropolitane italiane. Senza voler replicare quanto riportato dal magazine (al quale si rimanda per ulteriori notizie), non possiamo che condividere alcune considerazioni degli studi accennati. Iniziamo pertanto oggi con il mercato immobiliare del capoluogo lombardo, Milano.

Stando a quanto riferisce Ubj, nell’ultimo anno le compravendite immobiliari milanesi sarebbero diminuite di circa il 10%, cui ha fatto fronte un decremento dei prezzi che – a seconda delle zone – è giunto a toccare anche il 15%.

Le
previsioni parlano di un rilancio ma, come sempre accade, occorre procedere distinguendo le stime sulle singole aree. Meglio sicuramente al centro, dove i prezzi si sono peraltro mantenuti elevati, con zona Magenta a circa 9.000 euro/mq e Brera a 8.500 euro/mq.

Più
economici invece Corso Sempione – Piazza Firenze, a 4.500 euro/mq, mentre opportunità interessanti, in prospettiva riqualificazione, possono essere conquistate in zona Porta Nuova – Garibaldi (6.000 euro/mq, previsti in rapido aumento), e anche in Bicocca, Città Studi e Bocconi (ca 3.000 euro/mq).

Fonte: Vostrisoldi.it

http://mutui.vostrisoldi.it/articolo/nuove-previsioni-sul-mercato-immobiliare-di-milano/2373/

http://mutui.vostrisoldi.it/articolo/nuove-previsioni-sul-mercato-immobiliare-di-milano/2373/

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