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Agevolazioni fiscali. Detrazione del 55% anche per gli immobili dichiarati inagibili ma dotati di impianto termico

Relativamente agli interventi di riqualificazione energetica, è possibile fruire della detrazione del 55% (art.1, commi 20 – 24, della Legge 24 dicembre 2007, n.244), anche se l’ immobile oggetto dell’ intervento è dichiarato inagibile in seguito di eventi sismici, a condizione che sia dotato di un impianto termico, rispondente alle caratteristiche tecniche dettate dalla normativa di riferimento.

Così chiarisce con la Risoluzione Ministeriale n.215 / E del 12 agosto 2009 l’ Agenzia delle Entrate, ribadisce inoltre che l’ immobile oggetto dell’ intervento può appartenere a qualsiasi categoria catastale, purché esistente. Questa è la condizione preliminare per ammettere al beneficio le spese sostenute per ogni tipologia di lavori: la nozione di edificio esistente è stata chiarita dalla C.M. 36 / E / 2007.

Il beneficio pertanto si applica ai fabbricati appartenenti ad ogni categoria catastale (compresi i fabbricati rurali), ma bisogna considerare che l’ edificio si considera esistente se risulti iscritto in catasto, oppure qualora ne sia stata fatta richiesta di accatastamento, e se risulti effettuato il pagamento dell’ Ici, ove dovuta.

Il beneficio viene applicato anche se l’ edificio sia classificato nella categoria F2 come unità collabente (cioé in parte o in tutto inabitabile), trattandosi comunque di edificio esistente. Secondo l’ Agenzia delle Entrate, infatti, anche un fabbricato considerato collabente ed iscritto in catasto nella categoria F2 può essere considerato come edificio esistente, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente, seppure non suscettibile di produrre reddito.

Per ciascun intervento interventi di riqualificazione energetica, l’ Agenzia delle Entrate ha precisato ancora che gli edifici devono essere dotati di un impianto termico già esistente per poter fruire della detrazione d’ imposta. Per verificare se l’ edificio è dotato o meno di un impianto termico, specifica ancora che, ai fini della verifica, bisogna fare riferimento alle disposizioni tecniche, riportate nell’ Allegato A, al punto 14, del D. Lgs. n.311 del 29 dicembre 2006.

In conclusione, la detrazione del 55% dalla imposte sui redditi viene riconosciuta anche nel caso in cui il fabbricato, oggetto dell’ intervento di riqualificazione energetica, è classificato come unità collabente a seguito di un evento sismico, fermo restando la presenza di un sistema di riscaldamento, avente la qualifica di impianto termico, all’ interno del fabbricato oggetto dell’ intervento.

Per saperne di più

L’ impianto termico è un impianto tecnologico destinato alla climatizzazione estiva ed invernale degli ambienti con o senza produzione di acqua calda per usi igienici e sanitari o alla sola produzione centralizzata di acqua calda per gli stessi usi, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e di controllo.

Sono compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento, mentre non sono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi per il riscaldamento localizzato ad energia radiante, scaldacqua unifamiliari; tali apparecchi, se fissi, sono assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 15 kW.

Fonte: Mondocasablog.com

http://www.mondocasablog.com/2009/09/08/agevolazioni-fiscali-detrazione-del-55-anche-per-gli-immobili-dichiarati-inagibili-ma-dotati-di-impianto-termico/

Preliminare di Compravendita

Tra

il sig. ____________, nato a __________ il ________, residente in _____________, Via ____________, (cod. fiscale _______________), in seguito denominato “parte promittente venditrice”

e

il sig. ____________, nato a __________ il ________, residente in ______________, Via ____________, (cod. fiscale _______________), in seguito denominato “parte promissaria acquirente”

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:

Art. 1

Parte promittente venditrice promette di vendere a parte promissaria acquirente, che promette di acquistare per sé o per persona, ente o società da nominare all’atto definitivo, la porzione immobiliare sita in ____________, Via ______________ n. ___, così come di seguito descritta: porzione di villino composta al piano sopraelevato da salone, camera, cameretta, doppi servizi, cucina, terrazza; al piano terra, giardino e box auto. L’interno dell’immobile sopradescritto risulta essere arredato con armadi a muro, ivi compresa la cucina con tutti i relativi elettrodomestici, oltre alla bousserie, all’impianto di allarme e di aria condizionata.

Quanto sopra risulta essere individuato e distinto presso il N.C.E.U. del Comune di ____________ con i seguenti dati catastali:

– foglio ___, particella ___;

Parte promittente venditrice consegna a parte promissaria acquirente copia dell’atto di provenienza, copia della scheda identificativa catastale e copia del regolamento di condominio delle porzioni immobiliari in oggetto.

Art. 2

Parte promittente venditrice dichiara dì avere la piena proprietà nonché l’integrale possesso e disponibilità delle porzioni immobiliari in oggetto le quali saranno libere da persone e cose entro e non oltre la data del rogito notarile relativo al definitivo atto di compravendita.

Art. 3

Parte promittente venditrice dichiara di essere perfettamente in regola con il pagamento delle spese condominiali secondo le quantità fissate dalle tabelle millesimali, che si producono in allegato unitamente ai relativi regolamenti (a titolo esemplificativo acqua, energia elettrica, riscaldamento ecc.); la medesima parte dichiara, altresì, che le dotazioni di sicurezza e gli impianti sono in perfetta regola e a norma di legge, così come la relativa documentazione tecnica, amministrativa inerente i  relativi collaudi e le relative certificazioni, volendone, in difetto, fornire ogni più ampia garanzia personale in merito.

Art.  4

Parte promittente venditrice dichiara che le porzioni immobiliari in oggetto sono libere da iscrizioni ipotecarie, liti in corso, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi fiscali (ed in tal senso sottoscrive per conferma lo stato delle visure ipotecarie allegata alla presente scrittura al n. ___), nonché rate di spese condominiali pregresse ed altri oneri e vincoli di alcun genere.

Parte promittente venditrice si impegna, altresì, a rilasciare comunque libere da qualsivoglia annotazione ipotecaria le unità immobiliari promesse in vendita fatto eccezione per l’atto d’obbligo in favore del Comune di ____________ trascritto il ___________al n. ______di formalità.

Art. 5

Parte promittente venditrice dichiara che non sono state deliberate dall’assemblea condominiale, per opere non ancora realizzate, spese straordinarie. In ogni caso, eventuali spese ed oneri di qualsiasi genere saranno posti a carico della parte promittente venditrice

Parte promittente venditrice dichiara che presso l’amministrazione condominiale non è  costituito un fondo di riserva spese straordinarie.

Parte promittente venditrice, nel caso in cui sia separata legalmente dal coniuge, garantisce che tra le condizioni economiche della separazione non è prevista l’assegnazione in godimento delle unità immobiliari al coniuge stesso.

Art. 6

Le porzioni immobiliari in oggetto saranno trasferite nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, ivi compresi tutti i beni mobili, le pertinenze e le stigliature richiamate nella descrizione di cui all’art. 1, come viste e gradite dalla parte promissaria acquirente, così come pervenute alla parte promittente venditrice, rispettivamente con atto di assegnazione del __________ da parte della ____________, a rogito del notaio ____________ di __________ (rep. n. ____, racc. n. ____), registrato il __________ e trascritto alla C.RR.II. di _________  il ____________ al n. ______d’ordine ed al n. ____ di formalità e con atto di vendita del __________ dai sigg.ri ____________ e ____________, a rogito del medesimo notaio (rep. n. ______ racc. n. ____) registrato a ____________ il __________ e trascritto alla C.RR.II. di ____________ al n. ________ d’ordine ed al n. ______di formalità di cui parte promittente venditrice è avente diritto, in forza degli atti di provenienza sopra citati.

Art. 7

Alle porzioni immobiliari in oggetto competeranno una quota di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio, quale risulta dal regolamento di condominio (e/o consortile) citato e dalle relative tabelle millesimali, che la parte promissaria acquirente si impegna e obbliga ad accettare.

Art. 8

Il rogito verrà stipulato entro e non oltre la data del ____________, che costituisce termine perentorio ed essenziale per la parte promissaria acquirente, dietro richiesta di quest’ultima, avanti a notaio dalla medesima indicato; sarà pertanto cura della parte promissaria acquirente comunicare alla parte promittente venditrice, con preavviso di 5 giorni, luogo, data ed orario del rogito definitivo di trasferimento.

Art. 9

Le spese per l’atto notarile, per l’imposta di registro, ipotecarie e catastali saranno interamente a carico della parte promissaria acquirente. Gli oneri e le spese per reperire ogni documentazione tecnica ed amministrativa in genere sulle unità immobiliari in questione saranno a carico della parte promittente  venditrice, come per legge.

Gli eventuali costi di registrazione della presente scrittura saranno sopportati interamente dalla parte che con il proprio comportamento inadempiente avrà originato la relativa necessità.

Art. 10

La proprietà, il possesso ed il godimento delle unità immobiliari passeranno alla parte promissaria acquirente al momento del rogito notarile e comunque entro e non oltre la data del __________; da tale data diritti e oneri faranno capo alla parte promissaria acquirente.

Parte promittente venditrice fornirà la prova del pagamento degli oneri condominiali (e/o consortili) per l’intero periodo di competenza, e cioè sino alla data del rogito.

Art. 11

La vendita avverrà a corpo e non a misura al prezzo che di comune accordo si stabilisce in € ___________# (_______________) pari ad € ___________, che la parte promissaria acquirente si impegna a pagare nei modi e nei termini seguenti:

– quanto a € _________ (__________) pari ad € _________, sono state già corrisposte dalla parte promissaria acquirente all’atto della firma della proposta d’acquisto in data ___________, che parte promittente venditrice ha già ritirato a titolo di caparra confirmatoria ed in conto prezzo;

– quanto a € ____________ (_____________) pari ad € _________, vengono corrisposte dalla parte promissaria acquirente contestualmente alla sottoscrizione del presente atto e che parte promittente venditrice ritira a titolo di caparra confirmatoria ed in conto prezzo;

– quanto a € ____________ (___________) pari ad € ___________, verrano corrisposte dalla parte promissaria acquirente contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile relativo al definitivo trasferimento e che parte promittente venditrice ritirerà a titolo di saldo prezzo.

Riguardo il saldo prezzo, poiché la relativa somma sarà reperita dalla parte promissaria acquirente, anche attraverso il ricorso al credito bancario e finanziario in genere, la parte promittente venditrice si impegna ad effettuare tutto quanto di propria spettanza e competenza, al fine di agevolare la parte promissaria acquirente nella concessione del prestito e nel rilascio della garanzia ipotecaria connessa; in tal senso, l’eventuale differimento della data del rogito notarile relativo al trasferimento  potrà eventualmente slittare oltre la data indicata nel precedente articolo 10 nell’ipotesi che la pratica di finanziamento non fosse completamente istruita, senza che ciò possa costituire fonte di responsabilità per la parte promissaria acquirente.

Art. 12

La parte promittente venditrice dichiara e garantisce di non aver eseguito nelle porzioni immobiliari in oggetto opere non autorizzate e contrastanti con le leggi, e/o gli strumenti urbanistici vigenti eccezion fatta per quanto individuato nelle domande di condono presentate rispettivamente il __________ (prot. n. ______) ed il __________ (prot. n. ______) di cui agli allegati nn. __________ che formano parte integrante della presente scrittura e che la parte promittente venditrice sottoscrive in ogni suo singolo foglio a titolo di riconoscimento.

Art. 13

Parte promittente venditrice provvederà al pagamento di ogni eventuale sanzione pecuniaria, oblazione o onore di concessione riguardante l’unità immobiliare in oggetto e derivante da sue azioni o omissioni antecedenti la data del rogito. Parimenti sopporterà qualunque onere derivante da iscrizioni trascrizioni e vincoli non dichiarati nella presente scrittura privata. Restano in ogni caso riconosciuti tutti i diritti garantiti a favore delle parti dall’articolo 1385 del codice civile.

Art. 14

Parte promittente venditrice si dichiara edotta dell’obbligo di rendere al notaio, in sede di stipula del rogito, la dichiarazione di aver inserito negli introiti della dichiarazione dei redditi il reddito fondiario delle unità immobiliari promesse in vendita.

Art. 15

Parte promittente venditrice precisa che le unità immobiliari in oggetto sono state regolarmente edificate in base a concessione edilizia e di aver provveduto, come in atto specificato, alla sanatoria ai sensi della legge n. 47/1985 e successive modificazioni, come risulta dalla documentazione allegata e già in precedenza richiamata.

____________, __________

____________                                                                   ____________

Ai sensi e per gli effetti degli articoli 1341 e 1342 del codice civile, si approvano specificamente gli articoli 4, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15 della presente scrittura privata.

*La bozza di contratto preliminare qui riportata è da intendersi a titolo meramente esemplificativo e descrittivo degli elementi essenziali da inserire al momento di redazione dello stesso. Resta quindi inteso che ogni modifica o aggiunta e integrazione al presente è da riferirsi al caso specifico.


Fonte: Professione-avvocato.it
potete scaricare il modello da: http://www.professione-avvocato.it/formulario/c55.htm

Pannelli fotovoltaici in locazione o superficie

Rinnovabili. I contratti che garantiscono l’installazione

Il recente boom del “solare fotovoltaico” ha sollevato molteplici quesiti per i giuristi chiamati a individuare strumenti contrattuali idonei ad assicurarsi la disponibilità, a favore degli investitori, dei siti di proprietà altrui necessari all’installazione degli impianti ovvero a costituire – loro tramite – i più opportuni diritti di godimento sugli stessi, tenendo ben presente la recente classificazione dei parchi solari quali «opifici» e quindi unità immobiliari. Uno strumento negoziale attivabile per esempio per impianti architettonicamente integrati sui tetti degli immobili è il contratto di locazione. Scelta avvalorata dall’orientamento della Corte di Cassazione, che si pronuncia a favore dell’applicazione della disciplina locatizia anche nel caso in cui sia pattuita la facoltà del conduttore di costruire manufatti sull’area locata, da rimuovere o meno alla scadenza del contratto (sentenze 2069/2004, 1451/86, 4157/99 e 596/87). Il ricorso alla locazione assicurerebbe certamente un ridotto carico fiscale per l’investitore rispetto ad altre possibili soluzioni negoziali, ma potrebbe al contempo generare qualche rischio per l’investitore/conduttore. Basti pensare alla nuova normativa fallimentare che, in caso di fallimento del locatore, attribuisce al curatore – in determinati casi – la facoltà di recedere dal contratto di locazione stipulato tra l’investitore ed il fallito. Inoltre, se gli impianti fotovoltaici fossero considerati “addizioni” rispetto alla cosa principale locata, in assenza di idonee pattuizioni l’investitore/conduttore avrebbe diritto di togliere gli impianti, a fine locazione, solo qualora ciò non nuocesse alla cosa locata e salvo che il locatore non preferisse trattenerli pagando un’indennità. Ipotesi, quest’ultima, molto delicata sotto il profilo della redditività dell’investimento, qualora lo scioglimento del vincolo contrattuale dovesse avvenire in largo anticipo rispetto alla scadenza naturale del contratto. Un ulteriore espediente giuridico cui ricorrere, in particolare, per gli impianti collocati al suolo è costituire a favore dell’investitore un diritto reale immobiliare di superficie. Operazione fiscalmente più onerosa della locazione, ma in grado di assicurare maggiori facoltà di godimento sul terreno e sull’impianto. Il Codice civile, infatti, consente al proprietario del suolo di costituire a favore dell’investitore il diritto di fare e mantenere al di sopra e al di sotto del suolo una costruzione (nel caso di specie, l’impianto fotovoltaico comprensivo di ogni suo elemento sotterraneo e fuori terra).L’accorgimento negoziale da adottare in questo caso consiste in una deroga del principio codicistico dell’accessione, secondo cui qualunque costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario. Se si opta per la locazione, poi, è bene valutare attentamente l’opportunità di una contestuale costituzione a carico del bene locato – quantomeno – di una servitù di elettrodotto, costituzione anche questa più onerosa della sola pattuizione di un rapporto locatizio. Nonostante il maggior carico fiscale, la costituzione di diritti reali immobiliari – quali la superficie e la servitù – offre maggiori garanzie in termini di pieno godimento del suolo, nonché, nel caso del diritto di superficie (e deroga all’accessione), di immediato acquisto da parte dell’investitore della proprietà delle installazioni. Inoltre, il ricorso ad atti costitutivi di diritti reali immobiliari metterebbe l’investitore al riparo dai pregiudizi derivanti da un eventuale dichiarazione di fallimento del proprietario, stante la tendenziale intangibilità da parte del curatore fallimentare degli atti traslativi di diritti reali acquistati in buona fede prima di una dichiarazione di fallimento. Un’ulteriore esigenza particolarmente sentita dall’investitore è quella di vincolarsi con i proprietari dei siti solo alla fine delle complesse procedure autorizzatorie richieste per la realizzazione dei progetti fotovoltaici e solo a condizione che esse abbiano un esito positivo. In questo caso, quale che sia la tipologia contrattuale prescelta per “vincolare” il sito, un efficace rimedio giuridico è costituito dalla stipula di un contratto preliminare o di un contratto sospensivamente condizionato. Nel primo caso, si prevederà l’impegno dei contraenti alla stipula del definitivo in data successiva alla positiva conclusione dei procedimenti autorizzatori. Nella seconda ipotesi, si stipulerà un contratto sottoponendone l’efficacia alla condizione sospensiva dell’esito positivo del relativo iter autorizzatorio.

Calmetta Avvocati Attorneys LLP

La giurisprudenza.

Cassazione, sentenza 2069/04

L’estensione in tema di locazione di immobili adibiti a uso non abitativo, la disciplina dettata dagli articoli 38 e 39 della legge 392/78 con riguardo al diritto di prelazione e riscatto da parte del conduttore si applica anche alle aree nude, allorché, su di esse, si svolga un’attività ricompresa tra quelle di cui all’articolo 27 della legge citata.

Cassazione, sentenza 4157/99

L’ubicazione non conta Ai fini dell’applicabilità della legge sull’equo canone deve considerarsi locazione di immobile urbano quella avente a oggetto un’area nuda (utilizzata, nella specie, per accedere a una cava) indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile medesimo fuori della cinta cittadina.
Cassazione, sentenza 6200/95

La destinazione In tema di locazione di immobili urbani, adibiti a uso non abitativo, per verificare se un determinato rapporto sia assoggettabile all’articolo 27 della legge 392/78, il giudice deve accertare se l’immobile oggetto della locazione – anche un’area nuda di modeste dimensioni – sia destinato a una delle attività indicate in detta disposizione, indagando sulla sussistenza, o meno di un collegamento funzionale tra la disponibilità dell’immobile e l’attività del conduttore.

Autori: Paolo Francesco Calmetta Ornella Di Benedetto

Fonte: Il Sole 24Ore

http://www.casa24.ilsole24ore.com/affitto-locazione/news/2009/07/12/45_B.php?uuid=1bbfe950-6ea6-11de-b34a-ea645e323499&DocRulesView=Libero

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