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Prelazione in caso di Vendita a blocco – parere Cassazione

Corte di cassazione – Sezione III civile – Sentenza 16 dicembre 2010 n. 25448

L’intenzione del compratore di accorpare i beni acquistati può far cadere la prelazione del conduttore in caso di vendita in blocco di immobili. Lo ha affermato la Cassazione con la sentenza 25448/2010 secondo la quale in tema di locazione di immobili urbani e di diritto di prelazione del conduttore di immobili non adibiti a abitazione perché si abbia vendita in blocco, con esclusione, di conseguenza del diritto di prelazione, del conduttore, la vendita non deve necessariamente riguardare un intero edificio (da cielo a terra) nel quale è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni ceduti, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili, casualmente appartenenti a un unico proprietario e ceduti (o cedendi) allo stesso acquirente, ma come un complesso unitario e costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari. A tale riguardo l’indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della denuntiatio), non potendo il giudice del merito prescindere da quello che è il tenore del contratto di vendita (o del preliminare), nonché – in considerazione delle circostanze del caso concreto – di altri eventuali contratti che, seppure intervenuti tra soggetti parzialmente diversi possano dirsi collegati al primo e sulla base di questi apprezzare se le parti hanno, o meno, considerato la vendita dei vari cespiti come la vendita di un complesso unitario non frazionabile. Al detto fine, deve essere adeguatamente apprezzata, altresì la intenzione dell’acquirente (o dei promittente acquirente) di utilizzare tutti i beni acquistati per una utilizzazione che ne imponga l’accorpamento. E’ salva comunque, la facoltà per il conduttore dedurre e dimostrare, con ogni mezzo, la natura fittizia dell’operazione.

Autore: Avvocato Massimo Chimenti

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Sentenza Corte di Cassazione n. 18001 del 5 agosto 2010.

“Ove il termine di irrevocabilità della proposta contrattuale, ex art. 1329 cod. civ., sia fissato dalle parti in coincidenza con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita o, in difetto, con il rogito notarile di trasferimento della proprietà, deve negarsi l’esistenza stessa della sua apposizione alla proposta.”

Autore: Avv. Massimo Chimienti

Commento

La sentenza è chiarissima. L’unica cosa che bisogna quindi ricordare è che il termine di scadenza della proposta (irrevocabilità) non può coincidere con quello di esecuzione dell’obbligazione ma deve essere antecendente nel tempo nella misura congrua per cui il promissario acquirente e il promittente venditore possano esperire tutte le formalità necessarie al corretto adempimento.

Quali prospettive per il comparto immobiliare?

Segnali positivi da Igd, Impregilo e Pirelli RE

Il mercato immobiliare Usa continua ad inviare segnali che fanno sperare bene per il futuro. Ad agosto l’indice “pending home sale”, ovvero quello che si riferisce alla vendita di case esistenti per le quali è stato sottoscritto un preliminare di compravendita ma non è stato ancora chiuso il contratto, è cresciuto del 4,3% sul mese precedente portandosi a 82,3 punti. Le attese erano per un aumento più contenuto, nell’ordine dell’1%. Questo indice, elaborato dalla National Association of Realtors (l’associazione Agenti Immobiliari degli USA), viene considerato un affidabile specchio della situazione economica in generale e della fiducia che le famiglie hanno nei confronti dei propri mezzi finanziari. Il contesto del settore negli Usa appare in miglioramento, seppure a partire da una situazione di estrema debolezza: le spese per costruzioni sono aumentate ad agosto (+0,4%) battendo le attese (-0,5%), così come le vendite di case esistenti che nello stesso mese sono aumentate del 7,6% a 4,13 milioni di unità (contro i 4,10 milioni attesi).

Certo, il numero della case invendute rimane ai livelli massimi dal 1999 e nell’ultimo anno il prezzo di vendita è risultato in calo dello 0,8%, ma alcuni segnali di risveglio sono ormai evidenti. Kb Home ad esempio, azienda tra le più rappresentative del settore edile, ha comunicato recentemente di aver chiuso il terzo trimestre fiscale con ricavi in crescita del 9% (a 501 milioni di dollari), un cambiamento di rotta dopo quasi quattro anni di contrazione (le attese erano infatti per un calo del fatturato trimestrale a 481 milioni), mentre Lennar, altro gigante del settore, ha annunciato di essere tornata all’utile nel terzo trimestre fiscale e di aver visto i ricavi aumentare del 14% a 825 milioni.

L’indice Phlx del Philadelphia Stock Exchange relativo al comparto immobiliare (Housing Sector Index, HGX) ha disegnato negli ultimi tre mesi una fase laterale che ha interrotto il brusco trend ribassista subito dai massimi di aprile. Il ritorno al di sopra di quota 100 da parte dell’indice segnalerebbe l’inizio di una fase di rimbalzo che potrebbe avere influenze positive anche per mercati diversi da quello Usa.

Anche sul mercato domestico i titoli del comparto evidenziano la creazione di una fase laterale della durata di alcuni mesi che potrebbe fornire la base per una reazione. In almeno un caso anzi, quello di Immobiliare Grande Distribuzione (IGD) il segnale di rottura del limite superiore del trading range e di conseguente ripresa del trend rialzista è già stato inviato, in altri, come Pirelli RE e Impregilo, le resistenze sono state superate di recente e basterebbe uno sforzo contenuto per confermare il cambiamento del trend.

Nel caso di Igd come detto il segnale di interruzione della fase laterale disegnata a partire dai minimi del 25 maggio è stato già inviato, il primo ottobre, con il superamento della resistenza a 1,24 euro (le oscillazioni tra fine maggio ed inizio ottobre possono essere viste anche come un testa spalle rialzista, anche se forse non un esempio da manuale), dove si collocano i massimi di metà giugno e fine agosto. Il successivo impulso rialzista, sostenuto da volumi in netta crescita, è arrivato in vista della resistenza a 1,40 euro, 61,8% di ritracciamento del ribasso dal top di ottobre 2009. In caso di superamento anche di area 1,40 il titolo confermerebbe di aver iniziato una fase rialzista non solo correttiva rispetto alla precedente discesa ma destinata a dare un seguito a quella vista dai minimi del marzo 2009. Oltre 1,40 primo target a 1,63, poi in area 1,80, lato superiore del canale che è possibile disegnare dai minimi del 2009. Solo ritorni al di sotto di area 1,15, dove transita la media mobile a 100 giorni, metterebbero seriamente in discussione le prospettive di rialzo.

Anche Pirelli RE ha saputo inviare segnali positivi nel recente passato che permettono di guardare con relativa fiducia al futuro (parlando dei titoli di questo comparto non bisogna dimenticare che la storia recente, a partire dai massimi del 2007, li ha visti crollare in modo vistoso e che questi tentativi di rimbalzo sono per il momento poca cosa rispetto al trend ribassista precedente, che necessiterà di ben altri sforzi rispetto agli attuali per essere negato). I prezzi si sono lasciati alle spalle ad inizio settembre la media mobile a 100 giorni, successivamente i massimi di giugno, ora supporto a 0,3975, ed il lato superiore del canale tracciato dai minimi di maggio. La rottura di 0,4550, 38,2% di ritracciamento del ribasso dal top di ottobre 2009, dovrebbe permettere al titolo di puntare ai ritracciamenti successivi nella serie di Fibonacci, posti a 0,5030 ed a 0,5530. Solo oltre questa ultima resistenza il rialzo in atto da maggio potrebbe acquistare sicurezza e tentare di ricongiungersi con il top dell’ottobre 2009 a 0,70 circa. Perchè la prospettive di rialzo non vengano cancellate è necessario che i prezzi rispettino il supporto a 0,40 euro.

Impregilo ha passato le ultime settimane oscillando attorno alla linea di tendenza ribassista tracciata dai massimi di settembre 2009, linea in transito per 2,15 circa. Precedentemente, ad inizio settembre, il titolo aveva comunque superato la media mobile a 100 giorni, ora supporto in area 2,00, ed il picco di giugno a 2,15. Se le quotazioni si portassero al di sopra di 2,30, 38,2% di ritracciamento del ribasso dal top di settembre 2009, i recenti segnali positivi troverebbero ulteriore conferma aprendo la strada a movimenti verso i ritracciamenti di Fibonacci successivi, a 2,47 e 2,63. Oltre questa soglia, resistenza coincidente con i massimi di marzo ed aprile, sarebbe possibile una ulteriore estensione del rialzo verso i 3,10/15 euro. Solo il ritorno al di sotto della media a 100 giorni costringerebbe ad una revisione dello scenario prospettando il test della base del range laterale disegnato tra maggio ed agosto in area 1,75 euro.

Fonte: LaStampa.it

http://finanza.lastampa.it/Notizie/0,407459/Quali_prospettive_per_il_comparto_immobiliare_.aspx

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