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Locazioni transitorie: regole più libere per bisogni specifici

Per chi valgono . Il proprietario o l’inquilino debbono avere necessità momentanea di affittare un alloggio.

L’esigenza transitoria va dichiarata nel contratto e quella dell’inquilino va comprovata attraverso apposita documentazione da allegare al contratto.

Condizioni per la transitorietà. Quelle previste in genere per i proprietari sono il fatto di dover destinare l’immobile ad abitazione o ad attività propria o dei familiari, di doverlo presto vendere,quello di dover eseguire a breve opere edili o quello di essere in via di divorzio o separazione legale. Per l’inquilino il fatto di aver un contratto o un trasferimento di lavoro a carattere temporaneo, la necessità di cure o di assistenza per sé o a familiari in luogo diverso dalla propria residenza, l’esecuzione di lavori nella propria casa che la rendano temporaneamente inutilizzabile, l’essere in attesa della disponibilità effettiva di un immobile acquistato oppure assegnato da un ente pubblico. Comunque, vale qualsiasi altra esigenza specifica collegata ad un evento certo a data prefissata, espressamente indicata nel contratto e documentata.

Durata del contratto. Minimo 1 mese, massimo 18 mesi .

Canone. Nei capoluoghi di provincia, nonché nei comuni circostanti Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, secondo gli accordi territoriali .i canoni potranno essere superiori, fino al 20%, rispetto a quello del contratto concordato di 3+2 anni, purchè tale possibilità sia prevista nel relativo accordo territoriale. Altrove il canone è libero.

Aggiornamenti del canone. Di regola, esclusi, salvo diversi accordi locali.

Cauzione alla firma del contratto. Tre mesi al massimo. Se esiste la cauzione, il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo

Suddivisione spese tra proprietario e inquilino.. Quella stabilita dall’allegato G al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002.

Spese di registrazione del contratto. Al 50% tra inquilino e proprietario.

Disdetta. Criteri stabiliti liberamente, per contratto, tra proprietario e inquilino In genere la disdetta è automatica, senza bisogno di comunicazione.

Rinnovo del contratto. Possibile, purché il proprietario e l’inquilino confermino il permanere dell’esigenza transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nei contratto. Se la lettera non viene inviata o vengono meno le sue esigenze di transitorietà, il proprietario è costretto a ricondurre il contratto alla durata degli affitti a canone libero. Cioè ad applicare una durata di quattro anni più altri quattro di rinnovo automatico. In caso di dichiarazioni non veritiere, deve risarcire all’inquilino 3 anni di canone o ripristinare il contratto.

Prelazione all’acquisto dell’inquilino. Solo se concessa contrattualmente.

Sconti fiscali. Per il proprietario:

il 15% del canone, da denunciare sulla dichiarazione dei redditi

Per l’inquilino: nessuno.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori


Pannelli fotovoltaici in locazione o superficie

Rinnovabili. I contratti che garantiscono l’installazione

Il recente boom del “solare fotovoltaico” ha sollevato molteplici quesiti per i giuristi chiamati a individuare strumenti contrattuali idonei ad assicurarsi la disponibilità, a favore degli investitori, dei siti di proprietà altrui necessari all’installazione degli impianti ovvero a costituire – loro tramite – i più opportuni diritti di godimento sugli stessi, tenendo ben presente la recente classificazione dei parchi solari quali «opifici» e quindi unità immobiliari. Uno strumento negoziale attivabile per esempio per impianti architettonicamente integrati sui tetti degli immobili è il contratto di locazione. Scelta avvalorata dall’orientamento della Corte di Cassazione, che si pronuncia a favore dell’applicazione della disciplina locatizia anche nel caso in cui sia pattuita la facoltà del conduttore di costruire manufatti sull’area locata, da rimuovere o meno alla scadenza del contratto (sentenze 2069/2004, 1451/86, 4157/99 e 596/87). Il ricorso alla locazione assicurerebbe certamente un ridotto carico fiscale per l’investitore rispetto ad altre possibili soluzioni negoziali, ma potrebbe al contempo generare qualche rischio per l’investitore/conduttore. Basti pensare alla nuova normativa fallimentare che, in caso di fallimento del locatore, attribuisce al curatore – in determinati casi – la facoltà di recedere dal contratto di locazione stipulato tra l’investitore ed il fallito. Inoltre, se gli impianti fotovoltaici fossero considerati “addizioni” rispetto alla cosa principale locata, in assenza di idonee pattuizioni l’investitore/conduttore avrebbe diritto di togliere gli impianti, a fine locazione, solo qualora ciò non nuocesse alla cosa locata e salvo che il locatore non preferisse trattenerli pagando un’indennità. Ipotesi, quest’ultima, molto delicata sotto il profilo della redditività dell’investimento, qualora lo scioglimento del vincolo contrattuale dovesse avvenire in largo anticipo rispetto alla scadenza naturale del contratto. Un ulteriore espediente giuridico cui ricorrere, in particolare, per gli impianti collocati al suolo è costituire a favore dell’investitore un diritto reale immobiliare di superficie. Operazione fiscalmente più onerosa della locazione, ma in grado di assicurare maggiori facoltà di godimento sul terreno e sull’impianto. Il Codice civile, infatti, consente al proprietario del suolo di costituire a favore dell’investitore il diritto di fare e mantenere al di sopra e al di sotto del suolo una costruzione (nel caso di specie, l’impianto fotovoltaico comprensivo di ogni suo elemento sotterraneo e fuori terra).L’accorgimento negoziale da adottare in questo caso consiste in una deroga del principio codicistico dell’accessione, secondo cui qualunque costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario. Se si opta per la locazione, poi, è bene valutare attentamente l’opportunità di una contestuale costituzione a carico del bene locato – quantomeno – di una servitù di elettrodotto, costituzione anche questa più onerosa della sola pattuizione di un rapporto locatizio. Nonostante il maggior carico fiscale, la costituzione di diritti reali immobiliari – quali la superficie e la servitù – offre maggiori garanzie in termini di pieno godimento del suolo, nonché, nel caso del diritto di superficie (e deroga all’accessione), di immediato acquisto da parte dell’investitore della proprietà delle installazioni. Inoltre, il ricorso ad atti costitutivi di diritti reali immobiliari metterebbe l’investitore al riparo dai pregiudizi derivanti da un eventuale dichiarazione di fallimento del proprietario, stante la tendenziale intangibilità da parte del curatore fallimentare degli atti traslativi di diritti reali acquistati in buona fede prima di una dichiarazione di fallimento. Un’ulteriore esigenza particolarmente sentita dall’investitore è quella di vincolarsi con i proprietari dei siti solo alla fine delle complesse procedure autorizzatorie richieste per la realizzazione dei progetti fotovoltaici e solo a condizione che esse abbiano un esito positivo. In questo caso, quale che sia la tipologia contrattuale prescelta per “vincolare” il sito, un efficace rimedio giuridico è costituito dalla stipula di un contratto preliminare o di un contratto sospensivamente condizionato. Nel primo caso, si prevederà l’impegno dei contraenti alla stipula del definitivo in data successiva alla positiva conclusione dei procedimenti autorizzatori. Nella seconda ipotesi, si stipulerà un contratto sottoponendone l’efficacia alla condizione sospensiva dell’esito positivo del relativo iter autorizzatorio.

Calmetta Avvocati Attorneys LLP

La giurisprudenza.

Cassazione, sentenza 2069/04

L’estensione in tema di locazione di immobili adibiti a uso non abitativo, la disciplina dettata dagli articoli 38 e 39 della legge 392/78 con riguardo al diritto di prelazione e riscatto da parte del conduttore si applica anche alle aree nude, allorché, su di esse, si svolga un’attività ricompresa tra quelle di cui all’articolo 27 della legge citata.

Cassazione, sentenza 4157/99

L’ubicazione non conta Ai fini dell’applicabilità della legge sull’equo canone deve considerarsi locazione di immobile urbano quella avente a oggetto un’area nuda (utilizzata, nella specie, per accedere a una cava) indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile medesimo fuori della cinta cittadina.
Cassazione, sentenza 6200/95

La destinazione In tema di locazione di immobili urbani, adibiti a uso non abitativo, per verificare se un determinato rapporto sia assoggettabile all’articolo 27 della legge 392/78, il giudice deve accertare se l’immobile oggetto della locazione – anche un’area nuda di modeste dimensioni – sia destinato a una delle attività indicate in detta disposizione, indagando sulla sussistenza, o meno di un collegamento funzionale tra la disponibilità dell’immobile e l’attività del conduttore.

Autori: Paolo Francesco Calmetta Ornella Di Benedetto

Fonte: Il Sole 24Ore

http://www.casa24.ilsole24ore.com/affitto-locazione/news/2009/07/12/45_B.php?uuid=1bbfe950-6ea6-11de-b34a-ea645e323499&DocRulesView=Libero

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