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Il ruolo sociale del mediatore

mediatoreUno degli argomenti più dibattuti e interessanti della società contemporanea è perneato sulla figura del mediatore. Nell’accezione assoluta, il mediatore è colui che mette in relazione due parti. Nella società della non-relazione, uomini e donne hanno bisogno di un tramite che interpreti i loro messaggi.

Quanti di voi hanno sentito parlare dei mediatori culturali? Mediano tra culture diverse per far si che i messaggi non vengano travisati: degli interpreti della società.

Per fare il mediatore, quindi, bisogna riuscire ad essere trasversali e portati all’ascolto e alla comunicazione. Lo stesso vale quindi per i mediatori d’affari. Nella sua accezione base, un agente immobiliare è un agente d’affari in mediazione, quindi un mediatore. Da media che in latino significa mezzo: quindi l’agente immobiliare è un mezzo di comunicazione della volontà di due parti, che come mediatore interpreta e cerca di far coincidere nella loro soluzione. Per questo io non esito a dire, senza tema di smentita, che l’agente immobiliare ha un ruolo delicato e importante nella nostra società. Questo ruolo non basta: spesso la categoria viene accusata di essere “parassitaria” della società, e gli agenti immobiliari – di contro – si sentono discriminati e fraintesi nel loro valore assoluto. Non faccio analisi di carattere relativo, perché tutti noi ci troveremo di certo d’accordo sul fatto che esistono clienti che non apprezzano, e agenti immobiliari che non meritano di essere apprezzati. Focalizzandoci sul caso assoluto, il problema è un altro.

Esistono agenti immobiliari capaci, competenti e sensibili al mercato, che non riescono a comunicare, per vizio di forma o difetto di espressione, con clienti rispettosi, onesti e fiduciosi nel professionista quale problem solver. Del resto l’utenza non chiede al professionista quali siano i suoi modi di lavorare, ma chiede la soluzione di un problema, e il professionista non offre al cliente un vademecum su come intervenire in merito al problema, bensì trova per lui le soluzioni.

Il paradosso è: servirà un mediatore che riesca a far comunicare clienti e agenti immobiliari? Io credo di no. Su questo punto mi sono confrontato con altri professionisti immobiliari, anche grazie al gruppo che li riunisce su Facebook, Real Estate Agents & co: il risultato è grosso modo questo. La categoria ha tutti gli strumenti per relazionarsi con il mercato e trasmettere il corretto messaggio sulla valenza della professione, basta saperli usare. Del resto io uso sempre un paragone: se una persona si ammala va dal medico, se ha un problema legale va dall’avvocato, se deve vendere una casa si rivolgerà ad un agente immobiliare. Chiaro che sceglierà al meglio delle proprie “possibilità”, quindi seguendo consigli, suggerimenti e pubblicità, poi parlerà con il professionista scelto e a quel punto valuterà se affidarsi a lui. Allo stesso tempo, ci sono persone che si ammalano e si curano da sole (magari con google), altre che vorrebbero presentarsi davanti al giudice da soli (poi però sono “costrette” ad incaricare un avvocato), e molti (qualcuno dice, troppi) che ancora vendono casa da soli (fermo restando che poi si troveranno a chiedere aiuto e consiglio – a pagamento – a geometri, architetti, amici di amici etc.). Chi fa da sé spesso, purtroppo, mette una pezza al problema che è più grave del problema stesso: come definirli, se non insoddisfatti della comunicazione ricevuta? Se questa gente che evita il professionista per partito preso, non è informata, come fa a scegliere? Domanda a cui non va data risposta in questa sede, lascio a voi la soluzione – spero non retorica – del quesito. Allora, cosa aspettiamo? Impariamo a comunicare con il mercato, a comunicare al mercato, e a comunicare per il mercato: con il mercato, cercando di trovare un metro “linguistico” per parlare ai clienti; al mercato, usando tecniche di comunicazione di massa (si chiama mass media non a caso) per rendere chiaro e univoco il messaggio che vogliamo dare; comunichiamo per il mercato, ovvero attraverso i nostri clienti diamo un messaggio che la categoria degli agenti immobiliari è a servizio del mercato per la soluzione dei loro problemi.

In sintesi: facciamo i mediatori di noi stessi. Basterà? Forse no. Di certo, se facessimo ciò, faremmo venir meno all’utenza l’alibi dell’ignoranza.

Andrea Russo

da Quotidiano Immobiliare

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Prelazione in caso di Vendita a blocco – parere Cassazione

Corte di cassazione – Sezione III civile – Sentenza 16 dicembre 2010 n. 25448

L’intenzione del compratore di accorpare i beni acquistati può far cadere la prelazione del conduttore in caso di vendita in blocco di immobili. Lo ha affermato la Cassazione con la sentenza 25448/2010 secondo la quale in tema di locazione di immobili urbani e di diritto di prelazione del conduttore di immobili non adibiti a abitazione perché si abbia vendita in blocco, con esclusione, di conseguenza del diritto di prelazione, del conduttore, la vendita non deve necessariamente riguardare un intero edificio (da cielo a terra) nel quale è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni ceduti, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili, casualmente appartenenti a un unico proprietario e ceduti (o cedendi) allo stesso acquirente, ma come un complesso unitario e costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari. A tale riguardo l’indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della denuntiatio), non potendo il giudice del merito prescindere da quello che è il tenore del contratto di vendita (o del preliminare), nonché – in considerazione delle circostanze del caso concreto – di altri eventuali contratti che, seppure intervenuti tra soggetti parzialmente diversi possano dirsi collegati al primo e sulla base di questi apprezzare se le parti hanno, o meno, considerato la vendita dei vari cespiti come la vendita di un complesso unitario non frazionabile. Al detto fine, deve essere adeguatamente apprezzata, altresì la intenzione dell’acquirente (o dei promittente acquirente) di utilizzare tutti i beni acquistati per una utilizzazione che ne imponga l’accorpamento. E’ salva comunque, la facoltà per il conduttore dedurre e dimostrare, con ogni mezzo, la natura fittizia dell’operazione.

Autore: Avvocato Massimo Chimenti

Locazioni a studenti universitari: tetto alle richieste nelle sedi universitarie

Dove. Nei Comuni sedi di università o di corsi universitari distaccati ovvero di specializzazione nonché nei Comuni limitrofi, individuati dagli accordi territoriali

Per chi valgono . Per chi affitta a studenti universitari o comunque a studenti che seguono corsi di perfezionamento o aggiornamento a livello universitario. Si può affittare anche a un gruppo di studenti.

Durata del contratto. Minimo 6 mesi, massimo 3 anni, con rinnovo automatico per lo stesso periodo, alla prima scadenza, salvo disdetta dell’inquilino.

Canone. Il canone massimo che è possibile richiedere è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini locali,in appositi accordi territoriali. Dipende essenzialmente dalle zone dei comuni, dall’ampiezza dell’alloggio e dalle sue condizioni.

Aggiornamenti del canone. Di regola, esclusi, salvo diversi accordi locali.

Cauzione alla firma del contratto. Massimo tre mesi di deposito cauzionale. Se esiste, il proprietario deve versare ogni anno all’inquilino un interesse pari al tasso legale, attualmente uguale al 2,5% annuo

Suddivisione spese tra proprietario e inquilino.. Quella stabilita dall’allegato G  al Dm Infrastrutture 30 dicembre 2002.

Spese di registrazione del contratto. Al 50% tra inquilino e proprietario.

Disdetta. L’inquilino può recedere dal contratto per gravi motivi, con lettera raccomandata inviata almeno tre mesi prima della scadenza. In caso di pluralità di inquilini, ciò è consentito anche ad uno solo firmatari ed in tal caso, dal mese dell’intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di affitto.

Prelazione all’acquisto dell’inquilino. Solo se concessa contrattualmente.

Rinnovo del contratto. Rinnovo automatico, salvo disdetta. Alla prima scadenza è possibile solo la disdetta dell’inquilino.

Sconti fiscali. Previsti per il proprietario solo nei comuni ad alta tensione abitativa. Consistono in:

a) “sconto” del 40,5% sul canone da denunciare sulla dichiarazione dei redditi (47,5% per la laguna di Venezia);

b) riduzione del 30% dell’imposta di registrazione del contratto.

c) a partire dal 1999 i comuni possono (ma non sono costretti) concedere un’aliquota Ici più bassa a chi affitta come abitazione principale.

Per l’inquilino:

Nessuno, salvo norme locali.

Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamminstratori

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