Archivi Blog

Nomisma, “congiuntura immobiliare in Italia”

(Teleborsa) – Roma, 27 nov – In un contesto globale dove la caduta dei volumi delle attività economiche è stata enorme, i dati della contrazione nei mercati immobiliari globali sono stati impressionanti: nel solo 2008 gli investimenti in immobili per le attività economiche sono calati nel mondo quasi del 60% e nei primi tre mesi del 2009 si sono praticamente azzerati. Lo si legge nel terzo rapporto sul mercato immobiliare pubblicato dal Nomisma.

Solo successivamente si è iniziato a notare una certa ripresa, anche se si è ancora lontani dai volumi di compravendite precedenti la crisi.

In Italia è accaduto qualcosa di simile, ma limitatamente al segmento su cui operano investitori istituzionali come i Fondi Immobiliari.

Anche per questi è valso l’effetto di deleveraging che ha prosciugato l’ammontare globale degli investimenti, con la conseguenza che le poche operazioni effettuate si sono realizzate con consistenti sconti sui valori del 2007 e al prezzo di yield elevati che solo recentemente hanno iniziato a stabilizzarsi.

Occorre al proposito osservare che, mentre nel settore residenziale o in quello in cui si svolgono le operazioni al dettaglio e che riguardano gli investitori non istituzionali i prezzi medi sono calati leggermente assieme ai canoni di locazione, ben più consistente è stata la riduzione dei valori nel caso delle operazioni di maggior taglio, così che i rendimenti nella fase acuta della crisi sono schizzati verso l’alto, ma oggi paiono.

In termini di valore economico l’effetto della riduzione (forte) dei volumi e (debole) dei prezzi si è tradottoin un consistente prosciugamento del mercato immobiliare che cala da un fatturato di oltre 150 miliardi di Euro nel 2007 a circa 110 miliardi di Euro nel 2009 con un arretramento di circa il 30% nel biennio.
Il terzo trimestre, infatti, si chiude, come osservato, con un contenuto ma ulteriore calo delle compravendite di abitazioni, più marcato a Firenze, Milano e Torino, un calo che, se lo si cumula a quello dei trimestri precedenti, significa che oggi la dimensione del mercato della casa nei capoluoghi è inferiore del 30,8% rispetto all’inizio del 2007, così come nei comuni non capoluogo è inferiore del 32,1% sempre sul 2007, ovvera prima dell’inizio della crisi.

Fra gli immobili per le attività economiche solo quelli ad uso produttivo hanno dall’inizio 2007 un andamento meno negativo di quello della casa, anche se l’ultimo trimestre ha segnato pure per questi e anche per gli altri a destinazione “economica” un passaggio più duro rispetto al settore residenziale.

Per tutto il comparto per l’impresa è stato nel Nord del Paese che le transazioni sono maggiormente calate. Il produttivo da inizio 2007 registra così un calo delle transazioni del 26,2% mentre terziario e commerciale scendono addirittura del 38%.

Anche il terzo trimestre del 2009 per gli immobili d’impresa è stato mediamente assai negativo e spicca in senso negativo Milano dove la contrazione del mercato (rispetto al terzo trimestre del 2008) per tutte le tipologie immobiliari si colloca ben sopra il 30%.

L’indicazione macroeconomica fondamentale sostiene che il punto più basso della recessione sarebbe stato toccato nel marzo-aprile di quest’anno e da allora i segnali di recupero si sono intensificati. Restano sul tappeto italiano temi di criticità come la fragilità del sistema finanziario, l’insufficiente espansione del credito, l’entità del debito pubblico, l’aumento della disoccupazione o l’inadeguato aumento della produttività, ma anche indicatori promettenti come la ripresa della crescita del PIL, della produzione e della domanda.

Il mercato immobiliare internazionale pur importanti eccezioni sembrerebbe stabilizzarsi e progressivamente tornare ad espandersi, anche se permangono molte incertezze sul fatto che abbia o meno imboccato decisamente la via della crescita. In Italia la situazione è ugualmente incerta. Gli investitori ancora oscillano fra la forte preferenza per la liquidità elaborata nel momento peggiore della crisi e aspettative non rialziste sui valori. Gli utilizzatori ancora non vedono nell’espansione dell’economia le condizioni per tornare a investire e ad espandere l’occupazione.

Le necessarie politiche di rilancio latitano fra la scarsa consapevolezza della rilevanza macroeconomica che avrebbero e le difficoltà tecnico-politiche di cui si sono avuti esempi nei piani casa annunciati ma sin qui arenati nonostante fossero stati proposti, anche e soprattutto, in termini anticongiunturali.

Restano così consegnate al naturale riavvio dei meccanismi di investimento-utilizzo le possibilità di una rapida ripresa dopo lo shock di una crisi che nel volgere di due anni ha ristretto il mercato, combinando l’effetto prezzo e quello quantità, in misura certamente superiore al 30%.

Fonte: Repubblica.it

http://finanza.repubblica.it/News_Dettaglio.aspx?del=20091127&fonte=TLB&codnews=688

Il ruggito della tigre di carta immobiliare!

Come scrive Wikipedia, nel 1946, Mao Tse Tung, capo dell’Esercito di Liberazione Popolare, cinese e futuro presidente della Cina, rilascia questa dichiarazione alla giornalista americana Anna Louise Strong:
Tutti i reazionari sono tigri di carta (paper tigers nella versione inglese dell’intervista). Apparentemente sono terribili, ma in realtà non sono poi tanto potenti.
Dati apparentemente fantastici, ma in realtà non certo poi tanto potenti, in grado di dimostrare fondamentalmente la fine di questa vera e propria depressione immobiliare.
Ieri ho scritto:
” Lunedi avremo i dati relativi alla vendita di abitazioni esistenti, sarà probabilmente una sorpresa positiva, ma come abbiamo più volte ricordato, drogata per l’ennesima volta dal canto del cigno del credito di imposta 2009, un credito d’imposta che sostiene le vendite di abitazioni esistenti, vendite che non aiutano in alcuna maniera l’economia. E’ importante ricordare che solo la costruzione di nuove abitazioni, crea occupazione, lavoro per l’indotto dell’industria edile, le compravendite, alimentano solo ed esclusivamente le agenzie immobiliari e qualche studio notarile….”
Quindi nessuna sorpresa, il vero banco di prova saranno le vendite di abitazioni nuove!
Oggi molto probabilmente un’altra notizia positiva arriverà dallo S&P CASE/SHILLER che riflette ormai la dinamica di due mesi fa, una dinamica rigorosamente non destagionalizzata, ma qualche amara sorpresa, potrà provenire dalla revisione del PIL del terzo trimestre come abbiamo visto ieri.
Le vendite di case esistenti sono balzate di uno strepitoso ed apparente 10,1 %, si tratta di circa un 23,5 % in più dell’ottobre dello scorso anno, il più imponente ruggito immobiliare dal 2007.
Gli inventario si avvicinano a passi felpati verso il limite medio storico di circa 6 mesi, necessario, senza alcuna nuova costruzione, per smaltire gli eccessi di questa orgia immobiliare, piombando a 7 mesi.

Le vendite di abitazioni esistenti sono state per il quinto mese consecutivo superiori alla dinamica del 2008 e addirittura per il secondo mese consecutivo superiori alla dinamica del 2007.

Per quale motivo abbiamo avuto questa incredibile performance nel bel mezzo della più imponente depressione immobiliare della storia? Grazie esclusivamente alla corsa contro il tempo per usufruire del credito di imposta concesso dal governo prima della sua scadenza, credito che come abbiamo visto è stato rinnovato almeno sino ad aprile del prossimo anno.

Vista la incredibile dinamica di questi ultimi mesi e alcune notizie che provengono dal campo di battaglia, ho l’impressione che sentiremo ancora parlare del termine subprime nei prossimi mesi, un termine riferito secondo la mia versione alle possibili frodi che la spasmodica corsa al credito di imposta ha determinato tra la fascia di popolazione più debole attirata da questo nuovo improvviso ed inaspettato Eldorado immobiliare, con la possibilità di acquistare un immobile, senza acconto ( garantito dalla FHA ) e con immagino nuove ed emozionanti variabili in relazione al mutuo e al rimborso del prestito contratto, oltre ovviamente agli 8000 dollari di “sconto” fiscale. E’ solo una mia sensazione, ma staremo a vedere.

Nel frattempo Moody’s continua a monitorare l’implosione del mercato commerciale immobiliare americano che segnala un crollo di quasi il 43% dal picco dell’ottobre 2007, implosione più volte monitorata e segnalata da Icebergfinanza ricordando ai suoi lettori che sarebbe stata l’ultima onda della madre di tutte le crisi, quella che storicamente arriva sempre alcuni mesi dopo quella del mercato immobiliare residenziale. Il volume delle transazioni del 2009 sarà il più basso di un lungo decennio di estasi immobiliare, un nuovo decennio perduto. Un’ulteriore diminuzione a breve termine è quasi certa ha sottolineato l’amministratore delegato di Moody’s, tuttavia è interessante notare che il ritmo di deterioramento sembra essersi moderato. Vedremo quello che accadrà quando arriverà la seconda ondata della crisi il prossimo anno.

Contemporaneamente Moody’s segnala anche un nuovo incremento del tasso di insolvenza sulle carte di credito, mentre i default sono scesi riflettendo i tassi di fallimento più bassi dall’inizio dell’anno. Inutile ricordare che le insolvenze, le sofferenze sono la diretta conseguenza della disoccupazione ma anche dell’incredibile inasprimento dei tassi applicato dal sistema bancario sui possessori di carta che sono insolventi da più mesi.
Nel fine settimana, esploreremo insieme a coloro che hanno contribuito o vorranno contribuire e sostenere la navigazione di Icebergfinanza, una nuova isola misteriosa, che ci aiuterà a comprendere ancora più a fondo le dinamiche deflative di questa crisi.

Fonte: Trend-online.com

http://www.trend-online.com/?stran=izbira&p=blog&id=244499&nopag=3

Finanza immobiliare. Presentato il Secondo Rapporto a cura di Nomisma

La finalità di questo II Rapporto sulla Finanza Immobiliare,a  cura di Nomisma, è quella di mettere a disposizione degli operatori uno strumento di informazione, aggiornato annualmente, una sorta di vademecum, quindi, da consultare per ritrovare, all’occorrenza, il quadro più completo delle statistiche e delle fonti in materia di finanza immobiliare.

Nel documento, infatti, vengono trattati, dando conto della loro recente evoluzione, consistenza attuale ed impatto sull’economia, temi quali i mutui, le cartolarizzazioni su prestiti immobiliari, il leasing immobiliare, i titoli di società immobiliari quotate, i fondi immobiliari, così come il private equity nel real estate e il project finance. I settori delle costruzioni e dell’immobiliare generano infatti un enorme fabbisogno di credito che dipende dall’entità dell’ammontare complessivo delle risorse finanziarie necessarie per assicurarne il funzionamento. A livello dell’intera economia mondiale, il processo di finanziarizzazione ha significato una dimensione delle attività finanziarie cresciute sino a raggiungere 4 volte la dimensione del PIL, con un ammontare di derivati che alcune fonti stimano abbia toccato una consistenza addirittura pari a circa 12 volte il prodotto lordo del globo.
In Italia il valore complessivo delle operazioni immobiliari che in un anno devono essere finanziate è, in prima approssimazione, dato dalla somma del valore degli investimenti fissi lordi in costruzioni, poco meno di 150 miliardi di Euro, a cui si può aggiungere anche l’ammontare della spesa in manutenzioni, pari ad altri 37 miliardi di Euro (anche se i minori importi unitari di questi interventi stimolano certamente una quota minore di finanziamento), oltre ad altri 133 miliardi di Euro costituiti dal valore complessivo delle compravendite di immobili, per un totale, quindi, di circa 319 miliardi di Euro,una misura nell’ordine del 20% del PIL italiano. Questo flusso annuo di spesa viene finanziato con un ricorso al credito che, per quanto riguarda la componente di quello di origine bancaria garantito da ipoteca, ammonta annualmente a un valore complessivamente erogato di circa 160 miliardi di Euro, ovvero circa il 50% del valore delle operazioni. Tale incidenza del valore erogato, tuttavia, è più da assumersi come indicatore dell’ammontare dei movimenti finanziari che sottendono e sono stimolati dal comparto immobiliare piuttosto che come una precisa misura dell’entità dei finanziamenti alle operazioni immobiliari di mercato a causa dell’utilizzo che concretamente si fa, in termini di window dressing sui bilanci bancari, di strumenti come le cartolarizzazioni piuttosto che dell’impatto esercitato sui volumi dei mutui dalle surroghe.

Fonte: Nomisma

%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: