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Risoluzione Agenzia delle Entrate del 5.10.2010: La “prima casa” si estende ad una sola pertinenza

La cessione della seconda pertinenza di un immobile abitativo oggetto di agevolazione prima casa sconta l’IVA con aliquota al 10%: la pertinenza acquista per attrazione la natura di immobile abitativo ma, data la normativa sulla prima casa, che consente di agevolare una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale tra C2, C6 e C7, alla cessione della seconda pertinenza non può applicarsi l’aliquota del 4%.
Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 94/E/2010, che illustra il corretto trattamento fiscale da riservare, ai fini IVA, alla cessione della seconda pertinenza di un immobile abitativo, oggetto di agevolazione prima casa, al cui servizio è già posto un altro immobile della medesima categoria catastale (nella specie, si tratta di autorimesse – categoria catastale C6).
La pertinenza acquista per attrazione la natura di immobile abitativo ma – data la normativa sulla prima casa, che consente di agevolare una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale tra C2 (magazzini e locali di deposito), C6 (autorimesse, stalle, scuderie) e C7 (tettoie chiuse o aperte) – alla cessione della seconda pertinenza non può applicarsi l’aliquota del 4%.
La seconda pertinenza, pertanto, deve essere trattata come un fabbricato abitativo diverso dalla prima casa e la relativa cessione in regime di imponibilità IVA comporta l’applicazione dell’aliquota agevolata del 10%.

Autore: Avv. Massimo Chimienti

Ici, comuni esosi sui box

I Comuni tendono a essere piuttosto restrittivi in materia di Ici. Nel caso prospettato, è evidente la rigidità, eccessiva della norma regolamentare adottata dal Comune sulle pertinenze del l’abitazione principale. La disposizione regolamentare prevede, infatti, non solo una discutibile disciplina di dettaglio delle pertinenze, concernente sia la quantità che la qualità, ma anche un’arbitraria specifica condizione di ubicazione dell’eventuale pertinenza rispetto all’abitazione principale. Condizione che rappresenta un’altra forte limitazione, in particolare, all’estensione del regime di esenzione Ici, sancito a decorrere dal 2008 per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo (articolo 1 del decreto legge 93/2008 convertito dalla legge 126/2008). Ricordiamo che, in ogni caso, sono escluse dal regime di favore le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) ed eventuali pertinenze, per le quali continua comunque a essere riconosciuta la detrazione d’imposta (articolo 8, commi 2 e 3, del Dlgs 504/92). Come rimarcato in una recente risposta al quesito 2736 («Ici non dovuta se il box è in uno stabile adiacente»), pubblicata sull’Esperto risponde 59/2009, sul trattamento Ici delle pertinenze il nostro pensiero non si raccorda con l’operato di innumerevoli amministrazioni comunali, secondo cui le pertinenze oggetto di agevolazione sono solamente quelle che il regolamento Ici considera come tali (ad esempio, esenzione estesa a una sola pertinenza che, ancorché distintamente iscritta in catasto, risulti classificata nella categoria C/2, C/6 o C/7). A nostro parere, invece, la disciplina di dettaglio delle pertinenze e quindi le limitazioni di ordine numerico, tipologico e ubicazionale non potrebbero che essere considerate, formalmente e sostanzialmente, illegittime. Questo perché anche ai fini dell’Ici si rende applicabile la nozione di “pertinenza” in senso civilistico (articolo 817, Codice civile), in virtù della quale la qualifica di pertinenza poggia essenzialmente su un criterio fattuale che quindi, nella fattispecie, è la sussistenza della destinazione effettiva e concreta di uno o più beni immobili (cantina, soffitta, box) al servizio od ornamento di un bene immobile principale (abitazione). Tale impostazione risulta ora avvalorata dalla Commissione tributaria provinciale di Bologna (sezione XII) che, con sentenza n. 76 del 1° luglio 2009, ha disapplicato, in quanto illegittima, la norma regolamentare che prevedeva l’estensione del regime di esenzione Ici a una sola pertinenza (box), mentre il soggetto passivo possedeva e utilizzava concretamente due autorimesse (categoria catastale C/6). Sicché, come la nozione di “abitazione principale” non risulta necessariamente legata a quella di “unità immobiliare”, ben potendo l’abitazione stessa essere composta anche da due o più unità immobiliari (Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenza n. 25902 del 29 ottobre 2008), così il concetto di “pertinenza” (in senso civilistico) non potrebbe che comprendere una serie di unità immobiliari, ancorché distintamente iscritte in catasto. Ma vediamo perché non ci appare completamente convincente la tesi secondo cui le pertinenze sono soltanto quelle considerate nel regolamento comunale (si veda la risoluzione n. 12/DF del 5 giugno 2008, paragrafo 3). La disciplina dell’Ici non contempla alcuna esplicita nozione di “pertinenza”. Solo l’articolo 2, comma 1, lettera a), del Dlgs 504/92 ne menziona potenzialmente il concetto, ma relativamente alle aree pertinenziali, con esclusione quindi dei fabbricati pertinenziali. Né, a tal fine, può essere di aiuto l’articolo 59, comma 1, lettera d), del Dlgs 446/97, la cui disposizione si limita a sancire che i Comuni possono «considerare parti integranti dell’abitazione principale le sue pertinenze, ancorché distintamente iscritte in catasto» (rimarchiamo comunque l’uso del sostantivo al plurale). Al contrario, proprio l’operatività di quest’ultima previsione, stabilita dal legislatore al fine di semplificare la gestione del tributo e di introdurre elementi di maggiore equità fiscale, ha dato luogo alle incertezze interpretative dal momento che il ministero delle Finanze, a seguito del parere espresso dal Consiglio di Stato (sezione III, adunanza del 24 novembre 1998), ha attribuito ai Comuni la possibilità di introdurre la disciplina di dettaglio delle pertinenze (circolare n. 114/E del 25 maggio 1999). Come ribadito successivamente dalle Finanze, la possibilità per i Comuni di introdurre norme integrative o anche eventualmente derogatorie rispetto alle previsioni del Codice civile non si pone in contraddizione con le stesse, dato che l’articolo 818 del medesimo Codice civile, nello stabilire al primo comma che «gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto», lascia spazio a una specifica deroga al criterio generale a opera di una norma positiva (risoluzione n. 1/DPF del 31 gennaio 2008). Tale deroga, in virtù della norma primaria di cui alla citata lettera d) dell’articolo 59 del Dlgs 446/97, ben poteva essere rappresentata dalla norma regolamentare (si veda la risoluzione n. 1/DF del 4 marzo 2009). Senonché questa norma primaria sarebbe stata implicitamente abrogata già dalla Finanziaria 2000 (legge 488/99) che, con il comma 12 dell’articolo 30, ha disposto fra l’altro che l’aliquota ridotta si applica soltanto ai fabbricati adibiti ad abitazione principale, con esclusione quindi «di quelli qualificabili come pertinenze, ai sensi dell’articolo 817 del Codice civile» (vedi articolo 18, comma 2, della legge 388/2000; circolare n. 3/FL del 7 marzo 2001). In definitiva, a nostro parere, la nozione di pertinenza in senso civilistico si applica anche all’Ici non solo perché in mancanza della norma tributaria soccorre quella del diritto comune (Corte di cassazione, sezione tributaria, sentenza n. 3516 del 17 febbraio 2006), ma soprattutto perché tale sarebbe stata la voluntas legis.

Fonte: IlSole24Ore.it

http://www.casa24.ilsole24ore.com/norme-fisco/news/2009/09/06/46_P.php?uuid=6b5b934c-9aa7-11de-9df1-96595c27ea05&DocRulesView=Libero

Il compromesso

La denominazione ufficiale di questa procedura è in realtà “preliminare di compravendita”, ma tutti ormai parlano più che altro di compromesso. Come la proposta irrevocabile, neppure il compromesso rappresenta un passaggio obbligatorio.

Infatti, qualora intercorra assoluta fiducia tra le due parti, si potrebbe passare direttamente al rogito e al perfezionamento della compravendita.

Ma la troppa fretta non è mai consigliabile, soprattutto in questa fase: al momento del compromesso viene, in effetti, vagliato ogni minimo dettaglio della compravendita, e tutto il preliminare viene poi riportato passo dopo passo nel rogito.
Anche se il compromesso non determina il passaggio di proprietà vero e proprio fa sorgere comunque da entrambe le parti l’obbligo di arrivare alla stipula del contratto definitivo. Prima di passare alla stesura del contratto bisogna dunque aver chiarito del tutto, anche solo verbalmente, il prezzo dell’immobile, la modalità di pagamento, i confini e le pertinenze della casa e la data dell’atto di compravendita vero e proprio, il cosiddetto rogito. Quest’ultimo punto è particolarmente importante perché nell’intervallo tra compromesso e rogito bisogna avere il tempo, qualora sia necessario, di sottoscrivere il mutuo.

Il giorno della stesura del preliminare saranno esaminati i dettagli tecnici e giuridici (particolare rilevanza assume la presenza o meno di vincoli o ipoteche e la conformità alle norme edilizie) e verrà concordata l’esistenza e l’entità della caparra, sia essa penitenziale o confirmatoria.
La caparra è prevista dal Codice civile (articoli 1385 e 1386), che indica nel versamento un vero e proprio impegno alla conclusione del contratto. Se l’acquirente si tira indietro perde il denaro della caparra; ma se a rinunciare è il venditore, questi dovrà corrispondere alla controparte il doppio della somma ricevuta (si parla in questo caso di caparra penitenziale). Se invece la caparra è confirmatoria, la parte incolpevole può rinunciare alla riscossione e rivolgersi al giudice per ottenere l’esecuzione del contratto o in caso contrario il risarcimento dei danni.
La caparra deve essere nell’ordine del 10-20% del prezzo totale.
In caso di pagamento di percentuali superiori è meglio qualificare il versamento come acconto che, a differenza della caparra è una somma corrisposta ma del tutto rimborsabile in caso di mancata conclusione del contratto. Meglio non accettare di pagare interessi inattesi sul saldo finale e non versare nulla prima di aver firmato il compromesso.

L’agente mediatore, inoltre non dev’essere compensato prima del rogito, perché solo allora l’acquisto si perfeziona (salvo differenti accordi con l’agenzia).

Solitamente il preliminare viene stilato negli uffici dell’agenzia immobiliare o presso l’abitazione del venditore, ma volendo ci si può rivolgere direttamente a un notaio: è senz’altro quest’ultima la procedura che si raccomanda qualora non ci si fidi del tutto della controparte oppure se il venditore è una società e non un privato.
Se il contratto viene redatto dal notaio, può allora essere steso anche in forma privata e non ci sarà bisogno di registrazione, con il risparmio dei relativi costi. In questo caso, però, si devono fare i conti con le spese delle prestazioni dello stesso notaio.
Il notaio controllerà anche la presenza di ipoteche, di eventuali pratiche di condono edilizio e dei problemi di piano regolatore.In caso contrario si limiterà a registrare quanto affermato dal venditore, senza appurarne la veridicità.
Se invece si decide di redigere il contratto in forma privata, bisogna avere cura di non lasciare righe in bianco all’interno dell’atto e sopra la firma.
In questo caso ci si può servire del modulo che l’agenzia mette a disposizione, ma è importante controllare anche in questo caso come con la proposta la sua conformità ai modelli forniti dalla Camera di commercio e dalla Borsa Immobiliare.

Successivamente si potrà, ma senza obblighi, trascriverlo al Pubblico registro: la spesa da sostenere permette di risparmiarsi il rischio non trascurabile che un venditore disonesto prometta la casa a più persone e incassi più acconti in una sola volta. In questo caso, il contratto valido sarebbe quello registrato per primo.
La registrazione si raccomanda in particolare se ci si accinge ad acquistare da un’impresa edile una casa ancora in fase di costruzione: in caso di fallimento dell’impresa ci si troverà in una posizione decisamente più forte nei confronti dei creditori ipotecari (che generalmente sono banche) rispetto a chi non ha provveduto a registrare il contratto. La trascrizione al Pubblico registro dà infatti diritto all’acquirente di tornare in possesso delle somme anticipate.

Fonte: Il Sole 24ore

http://www.casa24.ilsole24ore.com/cerco-casa/guide/guida-acquisto/4_L’iter%20dell’acquisto/4.2_compromesso.php?uuid=a61e3f10-ded0-11db-a57b-00000e25108c&DocRulesView=Libero

Bozza di compromesso

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