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Acquistare all’asta: con o senza incanto? – Matteo Rizzo

Acquistare all’asta: con o senza incanto?Come ho già avuto modo di spiegarvi più volte, investire nell’ambito delle aste giudiziarie permette di comprare immobili anche con il 50/60% di sconto rispetto al valore indicato nella perizia di stima.

Quando si decide di acquistare una casa all’asta si deve però considerare il fatto che esistono solitamente due diverse tipologie di aste giudiziarie: l’asta con incanto e l’asta senza incanto. Entrambi i tipi di vendita prevedono una gara aperta a tutti i potenziali interessati, con esclusione del solo debitore.

L’asta senza incanto è un tipo di asta in cui la domanda di partecipazione presentata alla Cancelleria è vincolante: ciò significa che una volta presentata un’offerta (contenuta in una busta sigillata), questa non può essere ritirata, perciò in caso fossimo gli unici offerenti saremmo obbligati ad acquistare (pena la perdita dell’assegno di cauzione del 10%).

Se l’asta senza incanto dovesse andare deserta o dovesse contenere solo offerte non valide (ovvero se l’offerta è inferiore al valore determinato dell’immobile), allora si dovrà avviare un’asta con incanto. Per poter procedere con la gara e gli eventuali rialzi, il Tribunale deve prima di tutto disporre le regole del gioco e verificare la regolarità delle offerte. Infatti il giudice dell’esecuzione stabilisce, con ordinanza, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato.

Quali sono dunque le principali differenze fra le due tipologie d’asta?

Nell’asta senza incanto l’offerta è immediatamente impegnativa per chi la fa; non è possibile revocarla e, se si è l’unico offerente, si è obbligati all’acquisto; in caso di rifiuto si perde la cauzione versata.

Nella vendita con incanto, invece, se si è l’unico offerente e non ci si presenta all’udienza per la gara, si perde solo un decimo della cauzione versata.

La vendita senza incanto si svolge in forme piuttosto semplificate,poiché le offerte di acquisto non vengono fatte in pubblica udienza davanti al Giudice.

Nella vendita con incanto è possibile, come precedentemente accennato, che altri, pur non avendo partecipato alla gara, facciano un’ulteriore offerta entro dieci giorni dall’aggiudicazione. Nella vendita senza incanto, invece, l’aggiudicazione fatta in udienza è definitiva.

Se siete interessati ad approfondire l’argomento, vi ricordo che è disponibile la mia “Guida Immobiliare di Successo” con moltissime informazioni utili per fare investimenti giusti e prolifici!

Matteo Rizzo

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Acquistare attraverso le aste – Marco Tamaro

Asta ImmobiliarePer l’acquisto della casa, oltre ai canali tradizionali, si possono valutare modalità alternative. Una modalità d’acquisto non più trascurabile è quello degli immobili venduti all’asta.

Le aste giudiziarie sono erroneamente considerate terreno per pochi addetti ai lavori ma dal 2005 sono state regolamentati i procedimenti di vendita all’asta degli immobili e oggi la trasparenza delle informazioni è spesso superiore a quella del libero mercato.
Partecipando spesso alle aste immobiliari vorrei dare alcuni consigli a chi decidesse di acquistare un immobile attraverso la vendita giudiziaria.

Vediamo innanzitutto perché si dovrebbe acquistare un immobile all’asta: perché conviene. I prezzi degli appartamenti venduti attraverso il tribunale possono arrivare ad essere compravenduti con un prezzo inferiore fino al 35-40% rispetto alla loro reale valutazione.

A fronte di questo “sconto” per aggiudicarsi un immobile ci sono alcune accorgimenti da seguire se si vuole fare un buon affare, o semplicemente comprare un immobile che ci interessa particolarmente.

  1. Una volta trovato l’immobile che vi interessa leggete la perizia effettuata dallo specialista incaricato. Già questa potrà chiarirvi la maggior parte dei dubbi. E’ di fondamentale importanza verificare se viene venduta la piena proprietà, se ci sono diritti reali altrui o contratti di locazione in essere o ancora se qualcuno sta occupando l’immobile e se la risposta è affermativa a quale titolo lo sta facendo.
  2. Verificata la disponibilità del bene, valutate con attenzione a quali spese accessorie andrete incontro al momento dell’acquisto, oltre alla normale tassazione che comunque è bene verificare con attenzione, ci possono essere spese condominiali arretrate o abusi da condonare, planimetrie da aggiornare etc. infatti mentre in una compravendita normale questi oneri spettano al venditore in questi casi bisogna capire quale adempimento è di competenza dell’acquirente.
  3. Sempre nella perizia troverete una descrizione scritta della casa, la planimetria e delle foto, fatevi un idea delle condizioni interne e di quali lavori saranno necessari per renderlo conforme alle vostre esigenze.
  4. È ora il momento di fissare una visita all’immobile, contattate il custode incaricato dal tribunale e andate a fare un sopralluogo. Approfittate dell’occasione per chiarire con il custode eventuali ulteriori dubbi che possiate avere.

Avete quindi raccolto tutte le informazioni necessarie. Sarà molto importante aver molto chiaro il tetto massimo di spesa prima dell’inizio dell’asta pubblica perché in troppe occasioni ho visto i partecipanti farsi prendere la mano al momento dei rilanci con la conseguente aggiudicazione di immobili ben oltre il loro reale valore di mercato. Ci sono libri che spiegano la psicologia delle aste, in questa sede mi limito a consigliarvi appunto di decidere un importo oltre al quale non siete disposti ad andare… e se altri offriranno di più… ci saranno altre occasioni.

Le aste giudiziarie sono di due tipi “con incanto” e “senza incanto”, conviene partecipare a quelle senza incanto che prevedono un offerta a busta chiusa del valore almeno pari al prezzo base d’asta proposto dal tribunale, in caso di più offerte si procede ad un asta a rialzo, vince ovviamente chi offrirà il prezzo più alto.

In caso di aggiudicazione ci sono 60 giorni per saldare il prezzo (il 10% del prezzo base d’asta è già stato consegnato al momento della presentazione dell’offerta) quindi bisogna essersi assicurati di avere la disponibilità finanziaria per affrontare l’acquisto; gli istituti di credito purtroppo non sempre finanziano le procedure all’asta ma in questi anni qualche banca ha erogato mutui su immobili venduti tramite il Tribunale. Informatevi per tempo.

In generale il mio consiglio è di farsi seguire da un professionista che abbia già partecipato a qualche asta, che sia in grado di affiancarvi sia per quanto riguarda le procedure, che sappia fornirvi la consulenza necessaria a capire se l’investimento è conveniente o meno ed infine per gestire al meglio la gara e il momento delle offerte.

Marco Tamaro

www.tamimmobiliare.it

La Valutazione Immobiliare

La Valutazione Immobiliare

La Valutazione Immobiliare è l’insieme di tutte quelle attività che hanno come finalità la stima del valore di un immobile,  che può essere scambiato in base al valore di mercato e per certi fini secondo valori diversi da quello di mercato, ossia a prezzi che non riflettono le condizioni di mercato.

Il risultato di queste attività viene riportato nel Rapporti di Valutazione e sono redatti da tecnici abilitati che si identificano nella figura del Valutatore Immobiliare.

Il Rapporto di Valutazione o meglio conosciuto come Perizia, Consulenza Tecnica, Elaborato Peritale è uno strumento che permette, attraverso metodologie scientifiche, di ottenere risultati puntuali e precisi  sul valore di un immobile, qualsiasi  sia lo scopo della valutazione.

Il Rapporto di Valutazione può essere sottoposto a riesame, cosa che nella tradizionale perizia di stima non era possibile fare, poiché il valore di mercato veniva stimato con un’expertise, ossia in modo sintetico e soggettivo senza una dimostrazione diretta e senza la possibilità di verifica.

Gli Esperti Valutatori sono professionisti che affrontano percorsi di formazione professionale, che ampliano e qualificano l’attività nel campo immobiliare qualsiasi sia il titolo professionale, che redigono ed interpetrano, secondo gli IVS, i rapporti di valutazione, che applicano gli standard di valutazione e che aderiscono al Codice di condotta.

In Italia non è stato ancora definito, ai fini legislativi, il profilo di valutatore immobiliare e manca un registro di riferimento e non esiste un percorso formativo specifico, in un momento in cui diventa importante acquisire una qualifica che riconosca professionalità ed esperienza. A operare sono soprattutto gli iscritti agli albi professionali che prevedono la valutazione immobiliare nel proprio ordinamento: geometri, avvocati, commercialisti, agenti immobiliari. I percorsi formativi per i valutatori sono abbastanza numerosi.

Il valutatore Immobiliare  può acquisire la certificazione della propria competenza in base alla norma ISO 17024.

Ai professionisti che vogliono qualificare la propria attività nel campo immobiliare, qualsiasi sia il suo titolo di studio: ingegnere, geometra, architetto, agronomo, perito agrario, perito edile sono aperti eventi per la divulgazione della cultura valutativa.

Eventi che affrontano svariate tematiche, ed in cui si promuove anche il dialogo e il confronto tra i professionisti e le categorie professionali, per i molteplici aspetti o criticità che l’argomento assume nei vari contesti. Ai professionisti sono attribuiti i crediti di formazione professionale per la formazione a prova dell’attività nel campo delle valutazioni.

geom. Francesca Rindinella
Twitter: @erreffea
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