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L’impatto della crisi sul mercato immobiliare e le previsioni sulla ripresa

Class Cnbc, la televisione del Gruppo Class, ha intervistato il Presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici sull’impatto della crisi economica sul mercato immobiliare italiano e sulle prospettive di ripresa.

Dopo aver riaffermato che non si può parlare di scoppio della bolla immobiliare perché, a differenza di altri Paesi, bolla immobiliare in Italia non c’è stata nonostante il calo delle compravendite e del prezzo degli alloggi (da luglio 2008 a giugno 2009 rispettivamente -15% e -8%), Colombo Clerici ha rilevato come, a causa delle aspettative di mercato, rivelatesi errate, si sia costruito troppo rivolgendosi alle classi economiche medie e medio-basse, proprio quelle che risentono maggiormente della congiuntura economica sfavorevole.
Perciò oggi si contano, nel residenziale,in Italia, almeno 250.000 nuovi alloggi ultimati o in fase di ultimazione in attesa di essere venduti, e 50.000 solo in Lombardia.

Tra l’altro gli ingenti investimenti edilizi che si stanno impostando in alcune città, fra le quali Milano, per operazioni di trasformazione urbanistica e di sostituzione edilizia, che beneficeranno anche dei premi volumetrici previsti dalle diverse leggi regionali, rischiano di inflazionare il mercato con un’offerta esorbitante di nuovo prodotto edilizio.

Il mercato dunque manterrà una certa stabilità dei prezzi e dei valori se non si innalzerà sensibilmente il cosiddetto flottante (l’ammontare annuale delle transazioni relative agli investimenti non strutturali; cioè legati all’utilizzazione diretta dell’immobile) che storicamente si è aggirato attorno all’ 1-1,5 % del valore dello stock immobiliare complessivo.
Questo innalzamento può derivare o da una sovrapproduzione edilizia, o dall’esigenza dei proprietari di monetizzare l’investimento a causa della crisi economica in atto, ovvero ancora dallo scarso interesse economico a mantenerlo a causa di una riduzione della rimuneratività o dell’aumento dei costi di gestione e del carico fiscale.
Un esempio: noi abbiamo tra i nostri soci soggetti che posseggono nelle grandi città patrimoni immobiliari a reddito, dell’ordine di uno,due ed oltre tre miliardi di euro ciascuno.
Ebbene è opportuno che questi investitori non siano dissuasi dal mantenere in vita il proprio investimento dalla permanenza di politiche fiscali punitive.
Si potrebbe diversamente innescare un effetto domino assai preoccupante.
Si aggiunga che d’altronde non è da pensare che in presenza di una depressione dei mercati finanziari e borsistici, l’investimento immobiliare possa catalizzare da sé solo i flussi di denaro.
I cicli storici dell’andamento del mercato immobiliare attestano che la crescita dei prezzi è stata conseguente a periodi in cui si era stata creata una grande disponibilità di ricchezza finanziaria da ricollocare.

Oggi si è bruciata, a livello mondiale, una ricchezza finanziaria pari a qualcosa come 9 trilioni di dollari: più o meno il valore di tutto il patrimonio immobiliare italiano.

Si aggiunga al quadro valutativo il problema della restrizione delle linee del credito destinato ai mutui casa da parte del sistema bancario, che non mancherà di produrre effetti negativi sull’andamento del mercato.

Per quanto riguarda il settore locativo, esso è in calo da alcuni anni; ciononostante il valore degli affitti resta al di fuori delle possibilità di accesso da parte della fascia di popolazione meno abbiente (giovani,nuove coppie, studenti, immigrati, pensionati).

Considerato che, a causa dell’assenza di una politica della casa – da trent’anni non si costruiscono alloggi di edilizia residenziale pubblica – l’onere della locazione ricade quasi esclusivamente sul privato, è indispensabile che lo Stato ricorra ad incentivi quali la cedolare secca al 20% sui canoni di locazione.
Il passaggio dalla tassazione delle locazioni in vigore (aliquota Irpef marginale media del 28%) alla cedolare secca del 20% porterebbe a una perdita di gettito pari a 1.456 milioni (cifra calcolata partendo dai dati del governo, relazione tecnica al decreto-legge n.261/2007 che si riferiscono al 2006).

Ma gli effetti positivi saranno:
– far emergere il “sommerso” nel settore della locazione (una stima questa che presenta margini di incertezza);
– incentivare l’investimento privato nel settore delle locazioni abitative;
– recuperare a tassazione gli immobili attraverso il passaggio dal regime di esenzione al regime di imponibilità; con un gettito complessivo di circa 2 miliardi, tra Irpef, Registro ed ICI.
– generare una crescita economica attraverso un incremento del PIL dell’ordine dell’1-1,5% ed un recupero di una cospicua parte di immobili ad una economia dinamica e produttiva di gettito fiscale ( incremento delle imposte sui redditi e dell’IVA).

Per chi intende investire, comunque, Colombo Clerici suggerisce alloggi di uno-due locali in prossimità di università, di aree soggette a grandi riqualificazione urbane e di sviluppo di metropolitane; ed in prospettiva lungo gli assi delle nuove reti infrastrutturali di collegamento viario e particolarmente in coincidenza dei raccordi con le strade ordinarie.
A Milano nel centro storico e nelle fasce limitrofe semicentrali, a Bovisa e Bicocca, nei dintorni di Citylife e Porta Nuova, lungo la nuova linea metropolitana 4.

Fonte: Infobuild.it

http://www.infobuild.it/mecgi/drv?tlHome&mod=modDistrConsumiSheet&IDMENU=30&MENU_INDEX=2&UID=58403

Case di Stato un business da 4,7 miliardi

Al via la valorizzazione degli immobili del Demanio. Solo ad aprile incassati 10 milioni con le vendite

 

ROMA. Dal Colosseo alla Reggia di Caserta, dalle vecchie caserme, alle miniere – ormai abbandonate – dell’Isola d’Elba, da Palazzo Chigi al Quirinale. Il portafoglio immobiliare dello Stato italiano ammonta a 78 miliardi di euro, dice la stima aggiornata a maggio del 2009 che il direttore dell’Agenzia del Demanio Maurizio Prato ha consegnato di recente alla commissione Finanze del Senato. Negli ultimi anni l’Agenzia, subentrata nel 2001 al Dipartimento del territorio del Ministero delle Finanza, ha lavorato al censimento di questo immenso patrimonio, oltre 30 mila tra terreni e immobili. Nel frattempo è partito un piano per «valorizzare» 11.500 di questi. Valgono complessivamente 4,7 miliardi di euro, l’Agenzia ha diversi strumenti per farli rendere: le vendite, le permute e, appunto, le «valorizzazioni».

Gli altri beni non si toccano: ci sono gli immobili di uso governativo, come il Quirinale e Palazzo Montecitorio e quelli che appartengono al patrimonio artistico del Paese, come il Colosseo o la Reggia di Caserta. Il piano vendite prosegue a pieno ritmo (10 milioni di euro incassati ad aprile scorso), 40 milioni di euro la base d’asta di quelli messi all’incanto a giugno. La «valorizzazione» – meccanismo introdotto con la Finanziaria 2007 – è partita da circa un anno. Si tratta di concessioni che durano da un minimo di 19 ad un massimo di 50 anni fatte a investitori privati. Questi ultimi si impegnano a riqualificare gli edifici, in molti casi non più utilizzati, per destinarli ad altri scopi: culturali, commerciali, turistici. Nell’elenco di sono palazzi, terreni, torri, fari, edifici militari che hanno un valore commerciale alto ma richiedono una ristrutturazione completa. Al Senato Prato si è soffermato soprattutto sulla valorizzazione del demanio marittimo, che – essendo gestibile interamente dalle regioni – può rappresentare «la prima occasione del federalismo».

Una villa nel Fiorentino
Intanto, già un anno fa si è concluso l’iter per l’aggiudicazione della concessione di Villa Tolomei, una vecchia dimora di grande pregio storico e artistico sulle colline di Marignolle nei pressi di Firenze. Ricca di affreschi, stucchi e sculture che risalgono alla fine del ‘700, è stata data in affitto a un gruppo di imprese (Isotel, Exen e Sogea). Per affittarla hanno offerto il doppio del canone stabilito come base d’asta. Il progetto presentato per riqualificare la villa trasformerà in un grande albergo di lusso i sette differenti edifici di Villa Tolomei, per un totale di 3.500 mq interni circondati da 17 ettari di parco: 40 camere, ristorante, centro benessere. Naturalmente il progetto prevede il rifacimento totale degli impianti per minimizzare il consumo energetico.

Dopo l’esercito
Gli ex immobili della Difesa sono in tutto circa quattrocento. A partire dal 2007 sono stati siglati i primi protocolli d’intesa con i Comuni italiani per il loro recupero e riconversione. Per esempio il Comune di Torino è riuscito a recuperare le risorse finanziarie necessarie per l’acquisto della Cavallerizza Reale, che ora verrà recuperata e quindi restituita alla città. Per questo tipo di immobili si è aperta una nuova procedura: la Difesa potrà operare su alcune caserme autonomamente, valorizzandole con accordi sul territorio per vendite dirette. E qui si torna all’occasione di «federalismo» citata da Prato durante la sua relazione sull’attività dell’Agenzia.

Gli enti locali
Altro strumento nato dalla Finanziaria 2007 sono i Programmi Unitari di Valorizzazione (PUV), studiati pianificare la riqualificazione di patrimoni immobiliari pubblici situati nello stesso territorio, razionalizzando tutti gli interventi in progetti di ampio respiro. Ai Puv possono aderire enti locali, quali la Regione e la Provincia, o enti pubblici come le Camere di Commercio e le aziende sanitarie, che possono a loro volta mettere a disposizione immobili di loro proprietà. Una volta valutate e approvate le nuove destinazioni d’uso stabilite dagli enti locali, l’Agenzia del Demanio provvede a preparare bandi di gara per i privati e si occuperà anche delle verifiche necessarie nelle diverse fasi degli interventi di ristrutturazione e riqualificazione.

Vista mare
Il prossimo appuntamento per gli investitori sarà la nuova vendita pubblica indetta dall’Agenzia per l’area di Vigneria all’isola d’Elba, una miniera abbandonata nel Comune di Rio Marina. Il lotto che andrà all’asta è composto da terreni, fabbricati civili e industriali e strade, con una superficie totale di circa 6 ettari, proprio di fronte al mare. La destinazione d’uso è già stata decisa, e trattandosi di un terreno che si affaccia sulla costa orientale dell’isola d’Elba, non è stato difficile trovarla. Anche qui nascerà una grande struttura turistica: la cubatura realizzabile è di circa 45.700 metri. L’acquirente dovrà recuperare l’ex-miniera sia dal punto di vista ambientale che da quello dell’economia locale. Con l’albergo bisognerà realizzare anche servizi culturali e sportivi che per Rio Marina: anche gli abitanti del comune avranno da guadagnarci. Il prezzo a base d’asta è stato fissato 8,88 milioni di euro, cifra ridotta rispetto agli 11 milioni richiesti nella precedente asta andata deserta. Sembrava una cifra ragionevole, ma anche per lo Stato banditore è tempo di crisi.

Autore: Stefano Cosenz

Fonte: La Stampa

http://www.lastampa.it/redazione/cmsSezioni/cronache/200907articoli/45428girata.asp

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