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Diritti Reali di Godimento
I diritti reali di godimento sono diritti reali minori su cosa altrui (iura in re aliena). Sono detti diritti reali minori perché hanno un contenuto più ristretto rispetto alla proprietà. Questi diritti gravano su beni che sono proprietà di soggetti diversi, i quali vedono limitato il proprio diritto di proprietà. Quando questo requisito (l’altruità della cosa) viene meno, perché il titolare del diritto reale minore diventa anche proprietario, automaticamente viene meno il diritto minore, che si estingue attraverso la cosiddetta consolidazione. Anche i diritti reali minori hanno le caratteristiche proprie dei diritti reali. L’assolutezza, l’inerenza alla cosa (il particolare nesso tra il bene e il diritto), la tipicità (i diritti reali sono in numero chiuso, cioè sono soltanto quelli previsti per legge) e l’elasticità. A differenza della proprietà, che è perpetua, i diritti reali minori possono essere perpetui oppure a tempo determinato. Tutti i diritti reali di godimento si estinguono per non uso, se quest’ultimo si protrae per venti anni. I diritti reali di godimento sono il diritto di superficie, l’enfiteusi, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e le servitù.
USUFRUTTO
L’usufrutto è un diritto reale minore regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, consistente nella facoltà di godimento di un bene uti dominus (utilizzandolo per il proprio vantaggio, potendo percepirne anche i frutti), limitata solo dal non poterne trasferire la proprietà principale ed al rispetto della destinazione economica impressavi dal proprietario. Si tratta di un diritto reale di godimento su cosa altrui dal contenuto molto vasto: le facoltà dell’usufruttuario hanno infatti un’estensione che si approssima, pur senza raggiungerla, alla facoltà di godere delle cose spettante al proprietario, al quale residua la nuda proprietà. Il diritto di usufrutto è sempre temporaneo. Non può infatti durare oltre la vita dell’usufruttuario o, se questo èuna persona giuridica, oltre il termine di trenta anni. L’usufrutto, che viene disposto contro il proprietario, può essere costituito anche a favore di una pluralità di viventi, ed opera fra questi il diritto di accrescimento,estinguendosi in questo caso l’usufrutto alla morte dell’ultimo superstite. Le spese e le imposte relative alla cosa sono ripartite tra nudo proprietario (spese per le straordinarie riparazioni ed imposte che gravano sulla proprietà) ed usufruttuario (spese per l’ordinaria manutenzione ed imposte che incombono sul reddito). Il nudo proprietario può rifiutarsi di pagare le spese straordinarie relative alla proprietà, in questo caso l’usufruttuario può decidere di coprire le incombenze e pretendere successivamente il rimborso dei beni versati per sostenere le spese straordinarie al momento della cessazione dell’usufrutto. La separazione di usufrutto e nuda proprietà è uno schema talora utilizzato nella vendita di immobili. Il valore di mercato dell’immobile viene scontato di un ammontare che decresce con l’età dell’usufruttuario, poiché si prevede rispetto alla vita media un minore numero di anni in cui diventerà pieno l’esercizio dei diritti di proprietà e l’immobile sarà abitabile per l’acquirente. In alcuni casi, è lo stesso proprietario che vende la nuda proprietà dell’immobile per disporre di un reddito integrativo (per la vecchiaia in particolare), e si tiene l’usufrutto. L’intestatario dell’immobile è certo della nuda proprietà, mentre può essere privato dell’usufrutto se non esercitai diritti ad esso legati (come la domiciliazione o l’affitto). I sindaci non hanno poteri di espropriazione forzata, ma la legge conferisce loro il potere di confisca degli immobili disabitati e sfitti da un periodo maggiore di 7 anni, per porre rimedio ad una situazione di caro-case e di emergenza abitativa. Il principio applicato è quello del primato della pubblica utilità sull’interesse privato, e in base a questo il Comune diventa l’usufruttuario che assegna gli immobili a persone residenti, e incassa un affitto da quanti si trasferiscono ad abitare negli appartamenti confiscati.
USO
L’uso, assieme all’abitazione, è un diritto reale di godimento minore, cioè un tipo limitato di usufrutto. L’uso consiste nel diritto di servirsi di un bene, e se fruttifero, di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (art. 1021) Il diritto si distingue dall’usufrutto proprio per tale limite ad esso imposto. Dato il suo carattere personale il diritto d’uso (e anche quello di abitazione) non può essere ceduto, pertanto il bene non può essere concesso in locazione o in godimento a terzi. Il diritto d’uso di estingue al pari di quello di usufrutto con la morte del titolare, e pertanto non può formare oggetto di disposizione testamentaria.
Art. 1021 – Uso – Chi ha il diritto d’uso di una cosa, può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti (821) per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia (1023 e seguenti, 1100). I bisogni si devono valutare secondo la condizione socialedel titolare del diritto.
Art. 1025 – Obblighi inerenti all’uso e all’abitazione – Chi ha l’uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa é tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l’usufruttuario (1004 e seguenti). Se non raccoglie che una parte dei frutti o non occupa che una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.
Art. 1023 – Ambito della famiglia – Nella famiglia si comprendono anche i figli nati dopo che è cominciato il diritto d’uso o d’abitazione, quantunque nel tempo in cui il diritto e sorto la persona non avesse contratto matrimonio. Si comprendono inoltre i figli adottivi (291 eseguenti), i figli naturali riconosciuti (250 e seguenti) e gli affiliati (404 e seguenti), anche se l’adozione, il riconoscimento o l’affiliazione sono seguiti dopo che il diritto era già sorto. Si comprendono infine le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi (att. 153).
Art. 1024 – Divieto di cessione – I diritti di uso e di abitazione non si possono cedere (853) o dare in locazione.
ABITAZIONE
Il diritto reale di abitazione è un diritto reale minore di godimento su cosa altrui, disciplinato dagliarticoli 1022 e seguenti del Codice Civile. Il diritto reale di abitazione è ancora più circoscritto del diritto di uso: ha per oggetto una casa e consiste nel diritto di abitarla limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia.Il diritto di abitazione può essere esercitato esclusivamente dimorando nell’immobile adibito adabitazione.La disciplina codicistica non consente di cedere il diritto in parola ad altri o di dare la casa gravata in locazione. Il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza coniugale, spetta anche, in caso di morte di uno dei coniugi, al coniuge superstite, ed essendo considerato un legato “ex lege”, si acquisisce immediatamenteal momento dell’apertura della successione ereditaria. Nota a parte merita invece l’assegnazione della casa coniugale, a seguito di separazione dei coniugi, al coniuge affidatario della prole minore o – dopo le modifiche introdotte dalla Legge 8 febbraio 2006, n.54 – in caso di affidamento condiviso, al coniuge con il quale la prole minore stabilisce la propria residenza abituale. Tale fattispecie, infatti, non integra in capo al coniuge assegnatario un diritto reale di abitazione, ma solo un diritto di natura personale, in quanto disposta unicamente nell’interesse della prole (Cass. Civ., Sez. V, sent. 6192/2007).
Art. 1022 – Abitazione – Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.
Art. 1025 – Obblighi inerenti all’uso e all’abitazione – Chi ha l’uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa é tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l’usufruttuario (1004 e seguenti). Se non raccoglie che una parte dei frutti o non occupa che una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.
Art. 1023 – Ambito della famiglia – Nella famiglia si comprendono anche i figli nati dopo che è cominciato il diritto d’uso o d’abitazione, quantunque nel tempo in cui il diritto e sorto la persona non avesse contratto matrimonio. Si comprendono inoltre i figli adottivi (291 eseguenti), i figli naturali riconosciuti (250 e seguenti) e gli affiliati (404 e seguenti), anche se l’adozione, il riconoscimento o l’affiliazione sono seguiti dopo che il diritto era già sorto. Si comprendono infine le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi (att. 153).
Art. 1024 – Divieto di cessione – I diritti di uso e di abitazione non si possono cedere (853) o dare in locazione.
Art.1025 – Obblighi inerenti all’uso e all’abitazione – Chi ha l’uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa è tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l’usufruttuario. Se non raccoglie che una parte dei frutti o non occupa che una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.
Art.1026 – Applicabilità delle norme sull’usufrutto – Le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, in quanto compatibili all’uso e all’abitazione
Titolo V – Dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione
Capo I – Dell’usufrutto Sezione I – Disposizioni generali
Art. 978. Costituzione. L’usufrutto è stabilito dalla legge o dalla volontà dell’uomo. Può anche acquistarsi per usucapione.
Art. 324. Usufrutto legale. I genitori esercenti la potestà hanno in comune l’usufrutto dei beni del figlio. I frutti percepiti sono destinati al mantenimento della famiglia e all’istruzione ed educazione dei figli. Non sono soggetti ad usufrutto legale: 1) i beni acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro; 2) i beni lasciati o donati al figlio per intraprendere una carriera, un’arte o una professione; 3) i beni lasciati o donati con la condizione che i genitori esercenti la potestà o uno di essi non ne abbiano l’usufrutto: la condizione però non ha effetto per i beni spettanti al figlio a titolo di legittima; 4) i beni pervenuti al figlio per eredità, legato o donazione e accettati nell’interesse del figlio contro la volontà dei genitori esercenti la potestà. Se uno solo di essi era favorevole all’accettazione, l’usufrutto legale spetta esclusivamente a lui.
Art. 1350. Atti che devono farsi per iscritto. Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili; 2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell’enfiteuta; 3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti; 4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione; 5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti; 6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico; 7) i contratti di anticresi; 8 ) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni; 9) i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato; 10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato; 11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari; 12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti; 13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.
Art. 1376. Contratto con effetti reali. Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata , la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.
Art. 2643. Atti soggetti a trascrizione. Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili; 2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie i diritti del concedente e dell’enfiteuta; 3) i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri precedenti; 4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione; 5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti ; 6) i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente; 7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico; 8 ) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni; 9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni; 10) i contratti di società e di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell’associazione eccede i nove anni o è indeterminata; 11) gli atti di costituzione dei consorzi che hanno l’effetto indicato dal numero precedente; 12) i contratti di anticresi; 13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti; 14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeriprecedenti.
Art. 2644. Effetti della trascrizione. Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore.
Art. 2684. Atti soggetti a trascrizione. Sono soggetti alla trascrizione per gli effetti stabiliti dall’articolo 2644: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà o costituiscono la comunione; 2) i contratti che costituiscono o modificano diritti di usufrutto o di uso o che trasferiscono il diritto di usufrutto; 3) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti; 4) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti indicati dai numeri precedenti; 5) i provvedimenti con i quali nel giudizio di espropriazione si trasferiscono la proprietà o gli altri diritti menzionati nei numeri precedenti; 6) le sentenze che operano la costituzione, la modificazione o il trasferimento di uno dei diritti indicati dai numeri precedenti.
Fonte: Comune di Fano Adriano
http://www.comunefanoadriano.it/download/per_i_tecnici/diritti_reali_di_godimento.pdf
Enfiteusi
| nozione | è un diritto reale che attribuisce all’enfiteuta il diritto di godimento di un immobile dietro l’obbligo di pagare un canone e di migliorare il bene |
L’enfiteusi è un diritto reale ormai quasi completamente in disuso; fu usato soprattutto nell’800 per permettere agli agricoltori di avere pieni poteri sui fondi che coltivavano, con la possibilità per l’enfiteuta di affrancare il fondo divenendone proprietario.
Per cercare di bilanciare la posizione dell’enfiteuta e quella del proprietario ( spogliato in gran parte dei suoi poteri) si stabilì un periodo minino di durata del diritto (20 anni) e la stessa possibilità di affrancazione era subordinata al trascorrere del ventennio.
Questa situazione è stata, però, in parte modificata dall”art. 10 l. 18 dicembre 1970, n. 1138 che ha abrogato i primo tre commi dell’art. 971 che stabilivano, appunto, il periodo minimo di affrancazione in venti anni.
Nella situazione attuale, quindi, non c’è termine per procedere alla affrancazione, potendo chiederla anche subito dopo la nascita del diritto; stando così le cose, i casi in cui sopravvive l’enfiteusi sono davvero pochi.
Fatta questa premessa, vediamo di schematizzare gli aspetti essenziali del diritto.
| costituzione dell’enfiteusi |
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Passiamo, ora, agli obblighi e diritti delle parti.
| diritti e obblighi dell’enfiteuta |
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Consideriamo la posizione del proprietario.
| diritti e obblighi del proprietario |
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Veniamo alla durata e prescrizione dell’enfiteusi.
| durata e prescrizione |
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Chiudiamo l’argomento con i casi di estinzione del diritto reale.
| estinzione dell’enfiteusi |
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Fonte: DirittoPrivatoInRete.it
http://www.dirittoprivatoinrete.it/enfiteusi.htm
Servitù
Codice Civile
Libro Terzo
Della proprietà
Titolo VI
Delle servitù prediali
Capo I
Disposizioni generali
Art. 1027.
Contenuto del diritto.
La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
Art. 1028.
Nozione dell’utilità.
L’utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante. Può del pari essere inerente alla destinazione industriale del fondo.
Art. 1029.
Servitù per vantaggio futuro.
È ammessa la costituzione di una servitù per assicurare a un fondo un vantaggio futuro.
È ammessa altresì a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare; ma in questo caso la costituzione non ha effetto se non dal giorno in cui l’edificio è costruito o il fondo è acquistato.
Art. 1030.
Prestazioni accessorie.
Il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l’esercizio della servitù da parte del titolare , salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti.
Art. 1031.
Costituzione delle servitù.
Le servitù prediali possono essere costituite coattivamente o volontariamente . Possono anche essere costituite per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.
Capo II
Delle servitù coattive
Art. 1032.
Modi di costituzione.
Quando in forza di legge , il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di contratto è costituita con sentenza . Può anche essere costituita con atto dell’autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge.
La sentenza stabilisce le modalità della servitù e determina l’indennità dovuta .
Prima del pagamento dell’indennità il proprietario del fondo servente può opporsi all’esercizio della servitù.
Sezione I
Dell’acquedotto e dello scarico coattivo
Art. 1033.
Obbligo di dare passaggio alle acque.
Il proprietario è tenuto a dare passaggio per i suoi fondi alle acque di ogni specie che si vogliono condurre da parte di chi ha, anche solo temporaneamente, il diritto di utilizzarle per i bisogni della vita o per usi agrari o industriali.
Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti.
Art. 1034.
Apertura di nuovo acquedotto.
Chi ha diritto di condurre acque per il fondo altrui deve costruire il necessario acquedotto , ma non può far defluire le acque negli acquedotti già esistenti e destinati al corso di altre acque.
Il proprietario del fondo soggetto alla servitù può tuttavia impedire la costruzione, consentendo il passaggio nei propri acquedotti già esistenti, qualora ciò non rechi notevole pregiudizio alla condotta che si domanda. In tal caso al proprietario dell’acquedotto è dovuta una indennità da determinarsi avuto riguardo all’acqua che s’introduce, al valore dell’acquedotto, alle opere che si rendono necessarie per il nuovo passaggio e alle maggiori spese di manutenzione.
La facoltà indicata dal comma precedente non è consentita al proprietario del fondo servente nei confronti della pubblica amministrazione.
Art. 1035.
Attraversamento di acquedotti.
Chi vuol condurre l’acqua per il fondo altrui può attraversare al disopra o al disotto gli acquedotti preesistenti, appartengano essi al proprietario del fondo o ad altri, purché esegua le opere necessarie a impedire ogni danno o alterazione degli acquedotti stessi.
Art. 1036.
Attraversamento di fiumi o di strade.
Se per la condotta delle acque occorre attraversare strade pubbliche o corsi di acque pubbliche, si osservano le leggi e i regolamenti sulle strade e sulle acque.
Art. 1037.
Condizioni per la costituzione della servitù.
Chi vuol far passare le acque sul fondo altrui deve dimostrare che può disporre dell’acqua durante il tempo per cui chiede il passaggio; che la medesima è sufficiente per l’uso al quale si vuol destinare; che il passaggio richiesto è il più conveniente e il meno pregiudizievole al fondo servente, avuto riguardo alle condizioni dei fondi vicini, al pendio e alle altre condizioni per la condotta, per il corso e lo sbocco delle acque.
_______________
Cfr. Corte d’Appello di Brescia, sentenza 1 aprile 2009 in Altalex Massimario.
Art. 1038.
Indennità per l’imposizione della servitù.
Prima di imprendere la costruzione dell’acquedotto , chi vuol condurre acqua per il fondo altrui deve pagare il valore, secondo la stima, dei terreni da occupare, senza detrazione delle imposte e degli altri carichi inerenti al fondo, oltre l’indennità per i danni, ivi compresi quelli derivanti dalla separazione in due o più parti o da altro deterioramento del fondo da intersecare .
Per i terreni, però, che sono occupati soltanto per il deposito delle materie estratte e per il getto dello spurgo non si deve pagare che la metà del valore del suolo, e sempre senza detrazione delle imposte e degli altri carichi inerenti; ma nei terreni medesimi il proprietario del fondo servente può fare piantagioni e rimuovere e trasportare le materie ammucchiate, purché tutto segua senza danno dell’acquedotto, del suo spurgo e della sua riparazione.
Art. 1039.
Indennità per il passaggio temporaneo.
Qualora il passaggio delle acque sia domandato per un tempo non maggiore di nove anni, il pagamento dei valori e delle indennità indicati dall’articolo precedente è ristretto alla sola metà, ma con l’obbligo, scaduto il termine, di rimettere le cose nel primitivo stato.
Il passaggio temporaneo può essere reso perpetuo prima della scadenza del termine mediante il pagamento dell’altra metà con gli interessi legali dal giorno in cui il passaggio è stato praticato; scaduto il termine, non si tiene più conto di ciò che è stato pagato per la concessione temporanea.
Art. 1040.
Uso dell’acquedotto.
Chi possiede un acquedotto nel fondo altrui non può immettervi maggior quantità d’acqua, se l’acquedotto non ne è capace o ne può venir danno al fondo servente.
Se l’introduzione di una maggior quantità d’acqua esige nuove opere, queste non possono farsi, se prima non se ne determinano la natura e la qualità e non si paga la somma dovuta per il suolo da occupare e per i danni nel modo stabilito dall’articolo 1038.
La stessa disposizione si applica anche quando per il passaggio attraverso un acquedotto occorre sostituire una tomba a un ponte-canale o viceversa.
Art. 1041.
Letto dell’acquedotto.
È sempre in facoltà del proprietario del fondo servente di far determinare stabilmente il letto dell’acquedotto con l’apposizione di capisaldi o soglie da riportarsi a punti fissi. Se però di tale facoltà egli non ha fatto uso al tempo della concessione dell’acquedotto, deve sopportare la metà delle spese occorrenti.
Art. 1042.
Obblighi inerenti all’uso di corsi contigui a fondi altrui.
Se un corso d’acqua impedisce ai proprietari dei fondi contigui l’accesso ai medesimi, o la continuazione dell’irrigazione o dello scolo delle acque, coloro che si servono di quel corso sono obbligati, in proporzione del beneficio che ne ritraggono, a costruire e a mantenere i ponti e i loro accessi sufficienti per un comodo e sicuro transito, come pure le botti sotterranee, i ponti-canali o altre opere simili per continuare l’irrigazione o lo scolo, salvi i diritti derivanti dal titolo o dall’usucapione.
Art. 1043.
Scarico coattivo.
Le disposizioni contenute negli articoli precedenti per il passaggio delle acque si applicano anche se il passaggio è domandato al fine di scaricare acque sovrabbondanti che il vicino non consente di ricevere nel suo fondo.
Lo scarico può essere anche domandato per acque impure, purché siano adottate le precauzioni atte a evitare qualsiasi pregiudizio o molestia.
Art. 1044.
Bonifica.
Ferme le disposizioni delle leggi sulla bonifica e sul vincolo forestale, il proprietario che intende prosciugare o bonificare le sue terre con fognature, con colmate o altri mezzi ha diritto, premesso il pagamento dell’indennità e col minor danno possibile, di condurre per fogne o per fossi le acque di scolo attraverso i fondi che separano le sue terre da un corso di acqua o da qualunque altro colatoio.
Se il prosciugamento risulta in contrasto con gli interessi di coloro che utilizzano le acque provenienti dal fondo paludoso, e se gli opposti interessi non si possono conciliare con opportune opere che importino una spesa proporzionata allo scopo, l’autorità giudiziaria dà le disposizioni per assicurare l’interesse prevalente, avuto in ogni caso riguardo alle esigenze generali della produzione. Se si fa luogo al prosciugamento, può essere assegnata una congrua indennità a coloro che al prosciugamento si sono opposti.
Art. 1045.
Utilizzazione di fogne o di fossi altrui.
I proprietari dei fondi attraversati da fogne o da fossi altrui, o che altrimenti possono approfittare dei lavori fatti in forza dell’articolo precedente, hanno facoltà di servirsene per risanare i loro fondi, a condizione che non ne venga danno ai fondi già risanati e che essi sopportino le nuove spese occorrenti per modificare le opere già eseguite, affinché queste siano in grado di servire anche ai fondi attraversati, e inoltre sopportino una parte proporzionale delle spese già fatte e di quelle richieste per il mantenimento delle opere, le quali divengono comuni.
Art. 1046.
Norme per l’esecuzione delle opere.
Nell’esecuzione delle opere indicate dagli articoli precedenti sono applicabili le disposizioni del secondo comma dell’articolo 1033 e degli articoli 1035 e 1036.
Sezione II
Dell’appoggio e dell’infissione di chiusa
Art. 1047.
Contenuto della servitù.
Chi ha diritto di derivare acque da fiumi, torrenti, rivi, canali, laghi o serbatoi può, qualora sia necessario, appoggiare o infiggere una chiusa alle sponde, con l’obbligo però di pagare l’indennità e di fare e mantenere le opere atte ad assicurare i fondi da ogni danno.
Art. 1048.
Obblighi degli utenti.
Nella derivazione e nell’uso delle acque a norma del precedente articolo, deve evitarsi tra gli utenti superiori e gli inferiori ogni vicendevole pregiudizio che possa provenire dallo stagnamento, dal rigurgito o dalla diversione delle acque medesime.
Sezione III
Della somministrazione coattiva di acqua a un edificio o a un fondo
Art. 1049.
Somministrazione di acqua a un edificio.
Se a una casa o alle sue dipendenze manca l’acqua necessaria per l’alimentazione degli uomini o degli animali e per gli altri usi domestici, e non è possibile procurarla senza eccessivo dispendio, il proprietario del fondo vicino deve consentire che sia dedotta l’acqua di sopravanzo nella misura indispensabile per le necessità anzidette.
Prima che siano iniziati i lavori, deve pagarsi il valore dell’acqua, che si chiede di dedurre, calcolato per un’annualità. Si devono altresì sostenere tutte le spese per le opere di presa e di derivazione. Si applicano inoltre le disposizioni del primo comma dell’articolo 1038.
In mancanza di convenzione, la sentenza determina le modalità della derivazione e l’indennità dovuta.
Qualora si verifichi un mutamento nelle condizioni originarie, la derivazione può essere soppressa su istanza dell’una o dell’altra parte.
Art. 1050.
Somministrazione di acqua a un fondo.
Le norme stabilite dall’articolo precedente si applicano anche se il proprietario di un fondo non ha acqua per irrigarlo, quando le acque del fondo vicino consentono una parziale somministrazione, dopo soddisfatto ogni bisogno domestico, agricolo o industriale.
Le disposizioni di questo articolo e del precedente non si applicano nel caso in cui delle acque si dispone in forza di concessione amministrativa.
Sezione IV
Del passaggio coattivo
Art. 1051.
Passaggio coattivo.
Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.
Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l’accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito. Esso può essere stabilito anche mediante sottopassaggio, qualora ciò sia preferibile, avuto riguardo al vantaggio del fondo dominante e al pregiudizio del fondo servente.
Le stesse disposizioni si applicano nel caso in cui taluno avendo un passaggio sul fondo altrui, abbia bisogno ai fini suddetti di ampliarlo per il transito dei veicoli anche a trazione meccanica.
Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti.
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Cfr. Cassazione Civile, sez. II, sentenza 30 settembre 2009, n. 20997, Cassazione Civile, sez. II, sentenza 5 ottobre 2009, n. 21255 e Tribunale di Catanzaro, sez. I civile, ordinanza 9 marzo 2010, n. 177 in Altalex Massimario.
Art. 1052.
Passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso.
Le disposizioni dell’articolo precedente si possono applicare anche se il proprietario del fondo ha un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non può essere ampliato.
Il passaggio può essere concesso dall’autorità giudiziaria solo quando questa riconosce che la domanda risponde alle esigenze dell’agricoltura o dell’industria.
Art. 1053.
Indennità.
Nei casi previsti dai due articoli precedenti è dovuta un’indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio.
Qualora per attuare il passaggio, sia necessario occupare con opere stabili o lasciare incolta una zona del fondo servente, il proprietario che lo domanda deve, prima d’imprendere le opere o di iniziare il passaggio, pagare il valore della zona predetta nella misura stabilita dal primo comma dell’articolo 1038.
Art. 1054.
Interclusione per effetto di alienazione o di divisione.
Se il fondo è divenuto da ogni parte chiuso per effetto di alienazione a titolo oneroso, il proprietario ha diritto di ottenere dall’altro contraente il passaggio senza alcuna indennità.
La stessa norma si applica in caso di divisione.
Art. 1055.
Cessazione dell’interclusione.
Se il passaggio cessa di essere necessario , può essere soppresso in qualunque tempo a istanza del proprietario del fondo dominante o del fondo servente. Quest’ultimo deve restituire il compenso ricevuto; ma l’autorità giudiziaria può disporre una riduzione della somma, avuto riguardo alla durata della servitù e al danno sofferto. Se l’indennità fu convenuta in annualità, la prestazione cessa dall’anno successivo.
Sezione V
Dell’elettrodotto coattivo e del passaggio coattivo di linee teleferiche
Art. 1056.
Passaggio di condutture elettriche.
Ogni proprietario è tenuto a dare passaggio per i suoi fondi alle condutture elettriche, in conformità delle leggi in materia.
Art. 1057.
Passaggio di vie funicolari.
Ogni proprietario è parimenti tenuto a lasciar passare sopra il suo fondo le gomene di vie funicolari aeree a uso agrario o industriale e a tollerare sul fondo le opere, i meccanismi e le occupazioni necessarie a tale scopo, in conformità delle leggi in materia.
Capo III
Delle servitù volontarie
Art. 1058.
Modi di costituzione.
Le servitù prediali possono essere costituite per contratto o per testamento.
Art. 1059.
Servitù concessa da uno dei comproprietari.
La servitù concessa da uno dei comproprietari di un fondo indiviso non è costituita se non quando gli altri l’hanno anch’essi concessa unitamente o separatamente.
La concessione, però fatta da uno dei comproprietari, indipendentemente dagli altri, obbliga il concedente e i suoi eredi o aventi causa a non porre impedimento all’esercizio del diritto concesso.
Art. 1060.
Servitù costituite dal nudo proprietario.
Il proprietario può, senza il consenso dell’usufruttuario, imporre sul fondo le servitù che non pregiudicano il diritto di usufrutto.
Capo IV
Delle servitù acquistate per usucapione e per destinazione del padre di famiglia
Art. 1061.
Servitù non apparenti.
Le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.
Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.
Art. 1062.
Destinazione del padre di famiglia.
La destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.
Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario, senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati.
Capo V
Dell’esercizio delle servitù
Art. 1063.
Norme regolatrici.
L’estensione e l’esercizio delle servitù sono regolati dal titolo e, in mancanza, dalle disposizioni seguenti.
Art. 1064.
Estensione del diritto di servitù.
Il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne.
Se il fondo viene chiuso , il proprietario deve lasciarne libero e comodo l’ingresso a chi ha un diritto di servitù che renda necessario il passaggio per il fondo stesso.
Art. 1065.
Esercizio conforme al titolo o al possesso.
Colui che ha un diritto di servitù non può usarne se non a norma del suo titolo o del suo possesso.
Nel dubbio circa l’estensione e le modalità di esercizio, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente.
Art. 1066.
Possesso delle servitù.
Nelle questioni di possesso delle servitù si ha riguardo alla pratica dell’anno antecedente e, se si tratta di servitù esercitate a intervalli maggiori di un anno, si ha riguardo alla pratica dell’ultimo godimento.
Art. 1067.
Divieto di aggravare o di diminuire l’esercizio della servitù.
Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente.
Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo.
Art. 1068.
Trasferimento della servitù in luogo diverso.
Il proprietario del fondo servente non può trasferire l’esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita originariamente.
Tuttavia, se l’originario esercizio è divenuto più gravoso per il fondo servente, o se impedisce di fare lavori, riparazioni o miglioramenti, il proprietario del fondo servente può offrire al proprietario dell’altro fondo un luogo egualmente comodo per l’esercizio dei suoi diritti, e questi non può ricusarlo.
Il cambiamento di luogo per l’esercizio della servitù si può del pari concedere su istanza del proprietario del fondo dominante, se questi prova che il cambiamento riesce per lui di notevole vantaggio e non reca danno al fondo servente.
L’autorità giudiziaria può anche disporre che la servitù sia trasferita su altro fondo del proprietario del fondo servente o di un terzo che vi acconsenta, purché l’esercizio di essa riesca egualmente agevole al proprietario del fondo dominante.
Art. 1069.
Opere sul fondo servente.
Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.
Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge.
Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.
Art. 1070.
Abbandono del fondo servente.
Il proprietario del fondo servente, quando è tenuto in forza del titolo o della legge alle spese necessarie per l’uso o per la conservazione della servitù , può sempre liberarsene, rinunziando alla proprietà del fondo servente a favore del proprietario del fondo dominante.
Nel caso in cui l’esercizio della servitù sia limitato a una parte del fondo, la rinunzia può limitarsi alla parte stessa.
Art. 1071.
Divisione del fondo dominante o del fondo servente.
Se il fondo dominante viene diviso, la servitù è dovuta a ciascuna porzione, senza che però si renda più gravosa la condizione del fondo servente.
Se il fondo servente viene diviso e la servitù ricade su una parte determinata del fondo stesso, le altre parti sono liberate.
Capo VI
Dell’estinzione delle servitù
Art. 1072.
Estinzione per confusione.
La servitù si estingue quando in una sola persona si riunisce la proprietà del fondo dominante con quella del fondo servente.
Art. 1073.
Estinzione per prescrizione.
La servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni.
Il termine decorre dal giorno in cui si è cessato di esercitarla; ma, se si tratta di servitù negativa o di servitù per il cui esercizio non è necessario il fatto dell’uomo, il termine decorre dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l’esercizio.
Nelle servitù che si esercitano a intervalli, il termine decorre dal giorno in cui la servitù si sarebbe potuta esercitare e non ne fu ripreso l’esercizio.
Agli effetti dell’estinzione si computa anche il tempo per il quale la servitù non fu esercitata dai precedenti titolari.
Se il fondo dominante appartiene a più persone in comune , l’uso della servitù fatto da una di esse impedisce l’estinzione riguardo a tutte.
La sospensione o l’interruzione della prescrizione a vantaggio di uno dei comproprietari giova anche agli altri.
Art. 1074.
Impossibilità di uso e mancanza di utilità.
L’impossibilità di fatto di usare della servitù e il venir meno dell’utilità della medesima non fanno estinguere la servitù, se non è decorso il termine indicato dall’articolo precedente.
Art. 1075.
Esercizio limitato della servitù.
La servitù esercitata in modo da trarne un’utilità minore di quella indicata dal titolo si conserva per intero.
Art. 1076.
Esercizio della servitù non conforme al titolo o al possesso.
L’esercizio di una servitù in tempo diverso da quello determinato dal titolo o dal possesso non ne impedisce l’estinzione per prescrizione.
Art. 1077.
Servitù costituite sul fondo enfiteutico.
Le servitù costituite dall’enfiteuta sul fondo enfiteutico cessano quando l’enfiteusi si estingue per decorso del termine , per prescrizione o per devoluzione.
Art. 1078.
Servitù costituite a favore del fondo enfiteutico, dotale o in usufrutto.
Le servitù costituite dall’enfiteuta a favore del fondo enfiteutico non cessano con l’estinguersi dell’enfiteusi . Lo stesso vale per le servitù costituite dall’usufruttuario a favore del fondo di cui ha l’usufrutto o dal marito a favore del fondo dotale.
Capo VII
Delle azioni a difesa delle servitù
Art. 1079.
Accertamento della servitù e altri provvedimenti di tutela.
Il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l’esistenza contro chi ne contesta l’esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative . Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, oltre il risarcimento dei danni.
Capo VIII
Di alcune servitù in materia di acque
Sezione I
Della servitù di presa o di derivazione di acqua
Art. 1080.
Presa d’acqua continua.
Il diritto alla presa d’acqua continua si può esercitare in ogni istante.
Art. 1081.
Modulo d’acqua.
Nelle servitù in cui è convenuta ed espressa una costante quantità di acqua, la quantità deve esprimersi in relazione al modulo.
Il modulo è l’unità di misura dell’acqua corrente.
Esso è un corpo d’acqua che scorre nella costante quantità di cento litri al minuto secondo e si divide in decimi, centesimi e millesimi.
Art. 1082.
Forma della bocca e dell’edificio derivatore.
Quando, per la derivazione di una data e costante quantità di acqua corrente, è stata determinata la forma della bocca e dell’edificio derivatore, le parti non possono chiederne la modificazione per eccedenza o deficienza d’acqua, salvo che l’eccedenza o la deficienza provenga da variazioni seguite nel canale dispensatore o nel corso delle acque in esso correnti.
Se la forma non è stata determinata, ma la bocca e l’edificio derivatore sono stati costruiti e posseduti per cinque anni, non è neppure ammesso dopo tale tempo alcun reclamo delle parti per eccedenza o deficienza d’acqua, salvo nel caso di variazione seguita nel canale o nel corso delle acque.
In mancanza di titolo o di possesso, la forma è determinata dall’autorità giudiziaria.
Art. 1083.
Determinazione della quantità di acqua.
Quando la quantità d’acqua non è stata determinata, ma la derivazione è stata fatta per un dato scopo, s’intende concessa la quantità necessaria per lo scopo medesimo, e chi vi ha interesse può in ogni tempo fare stabilire la forma della derivazione in modo che ne venga assicurato l’uso necessario e impedito l’eccesso.
Se però è stata determinata la forma della bocca e dell’edificio derivatore, o se, in mancanza di titolo, si è posseduta per cinque anni la derivazione in una data forma, non è ammesso reclamo delle parti, se non nel caso indicato dall’articolo precedente.
Art. 1084.
Norme regolatrici della servitù.
Per l’esercizio della servitù di presa di acqua , quando non dispone il titolo o non è possibile riferirsi al possesso, si osservano gli usi locali.
In mancanza di tali usi si osservano le disposizioni dei tre articoli seguenti.
Art. 1085.
Tempo d’esercizio della servitù.
Il diritto alla presa d’acqua si esercita per l’acqua estiva, dall’equinozio di primavera a quello d’autunno; per l’acqua iemale, dall’equinozio d’autunno a quello di primavera.
La distribuzione d’acqua per giorni e per notti si riferisce al giorno e alla notte naturali.
L’uso delle acque nei giorni festivi è regolato dalle feste di precetto vigenti al tempo in cui l’uso fu convenuto o in cui si è incominciato a possedere.
Art. 1086.
Distribuzione per ruota.
Nelle distribuzioni per ruota il tempo che impiega l’acqua per giungere alla bocca di derivazione dell’utente si consuma a suo carico, e la coda dell’acqua appartiene a quello di cui cessa il turno.
Art. 1087.
Acque sorgenti o sfuggite.
Nei canali soggetti a distribuzioni per ruota le acque sorgenti o sfuggite, ma contenute nell’alveo del canale, non possono trattenersi o derivarsi da un utente che al tempo del suo turno.
Art. 1088.
Variazione del turno tra gli utenti.
Gli utenti dei medesimi canali possono variare o permutare tra loro il turno, purché tale cambiamento non rechi danno agli altri.
Art. 1089.
Acqua impiegata come forza motrice.
Chi ha diritto di servirsi dell’acqua come forza motrice non può, senza espressa disposizione del titolo, impedirne o rallentarne il corso, procurandone il ribocco o ristagno.
Art. 1090.
Manutenzione del canale.
Nella servitù di presa o di condotta d’acqua , quando il titolo non dispone altrimenti, il proprietario del fondo servente può domandare che il canale sia mantenuto convenientemente spurgato e le sue sponde siano tenute in istato di buona manutenzione a spese del proprietario del fondo dominante.
Art. 1091.
Obblighi del concedente fino al luogo di consegna dell’acqua.
Se il titolo non dispone diversamente, il concedente dell’acqua di una fonte o di un canale è tenuto verso gli utenti ad eseguire le opere ordinarie e straordinarie per la derivazione e condotta dell’acqua fino al punto in cui ne fa la consegna, a mantenere in buono stato gli edifici, a conservare l’alveo e le sponde della fonte o del canale, a praticare i consueti spurghi e a usare la dovuta diligenza, affinché la derivazione e la regolare condotta dell’acqua siano in tempi debiti effettuate.
Art. 1092.
Deficienza dell’acqua.
La deficienza dell’acqua deve essere sopportata da chi ha diritto di prenderla e di usarla nel tempo in cui la deficienza si verifica.
Tra diversi utenti la deficienza dell’acqua deve essere sopportata prima da quelli che hanno titolo o possesso più recente, e tra utenti in parità di condizione dall’ultimo utente.
Tuttavia l’autorità giudiziaria, con provvedimento in camera di consiglio , sentiti gli uffici tecnici competenti, può modificare o limitare i turni di utilizzazione e dare le altre disposizioni necessarie in relazione alla quantità di acqua disponibile, agli usi e alle colture a cui l’acqua è destinata.
Il concedente dell’acqua è tenuto a una proporzionale diminuzione del corrispettivo per la deficienza dell’acqua verificatasi per causa naturale o per fatto altrui. Parimenti si fa luogo alle dovute indennità in conseguenza delle modificazioni o limitazioni di turni, che siano state disposte dall’autorità giudiziaria.
Art. 1093.
Riduzione della servitù.
Se la servitù dà diritto di derivare acqua da un fondo e per fatti indipendenti dalla volontà del proprietario si verifica una diminuzione dell’acqua tale che essa non possa bastare alle esigenze del fondo servente, il proprietario di questo può chiedere una riduzione della servitù, avuto riguardo ai bisogni di ciascun fondo. In questo caso è dovuta una congrua indennità al proprietario del fondo dominante.
Sezione II
Della servitù degli scoli e degli avanzi di acqua
Art. 1094.
Servitù attiva degli scoli.
Gli scoli o acque colaticcie derivanti dall’altrui fondo possono costituire oggetto di servitù a favore del fondo che li riceve, all’effetto di impedire la loro diversione.
Art. 1095.
Usucapione della servitù attiva degli scoli.
Nella servitù attiva degli scoli il termine per l’usucapione comincia a decorrere dal giorno in cui il proprietario del fondo dominante ha fatto sul fondo servente opere visibili e permanenti destinate a raccogliere e condurre i detti scoli a vantaggio del proprio fondo.
Quando sul fondo servente è aperto un cavo destinato a raccogliere e condurre gli scoli, il regolare spurgo e la manutenzione delle sponde fanno presumere, che il cavo sia opera del proprietario del fondo dominante, purché non vi sia titolo, segno o prova in contrario.
Si reputa segno contrario l’esistenza sul cavo di opere costruite o mantenute dal proprietario del fondo in cui il cavo è aperto.
Art. 1096.
Diritti del proprietario del fondo servente.
La servitù degli scoli non toglie al proprietario del fondo servente il diritto di usare liberamente dell’acqua a vantaggio del suo fondo, di cambiare la coltivazione di questo e di abbandonarne in tutto o in parte l’irrigazione.
Art. 1097.
Diritto agli avanzi d’acqua.
Quando l’acqua è concessa, riservata o posseduta per un determinato uso, con restituzione al concedente o ad altri di ciò che ne sopravanza, tale uso non può variarsi a danno del fondo a cui la restituzione è dovuta.
Art. 1098.
Divieto di deviare acque di scolo o avanzi d’acqua.
Il proprietario del fondo vincolato alla restituzione degli scoli o degli avanzi d’acqua non può deviarne una parte qualunque adducendo di avervi introdotto una maggiore quantità di acqua viva o un diverso corpo, ma deve lasciarli discendere nella totalità a favore del fondo dominante.
Art. 1099.
Sostituzione di acqua viva.
Il proprietario del fondo soggetto alla servitù degli scoli o degli avanzi d’acqua può sempre liberarsi da tale servitù mediante la concessione e l’assicurazione al fondo dominante di un corpo di acqua viva, la cui quantità è determinata dall’autorità giudiziaria, tenuto conto di tutte le circostanze.
Fonte: AltaLex.com
http://www.altalex.com/index.php?idnot=36523
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Il mutamento di destinazione d’uso
La modifica dell’originaria destinazione d’uso di un fabbricato richiede particolari procedure autorizzative a seconda che il mutamento comporti o meno l’esecuzione di opere edilizie. Vediamo quale la disciplina applicabile e, in attesa della normativa regionale di attuazione, quali le direttive tracciate dalla giurisprudenza.
Tanto il valore economico di un edificio, quanto il peso urbanistico che il fabbricato induce sul territorio (in termini di necessità di spazi per servizi pubblici o di uso pubblico, quali parcheggi, aree a verde, scuole, cosiddetto standard urbanistico) derivano chiaramente dalle destinazioni d’uso legittimamente in atto ed acquisibili. Non può allora sfuggire il rilevante significato che il mutamento della destinazione d’uso assume sia rispetto alle aspettative ed alle valutazioni dei privati, sia in ordine alla concreta articolazione dell’azione amministrativa volta al più incisivo e razionale governo del territorio. Tali considerazioni risultano oggi sensibilmente amplificate dall’attenzione che gli operatori del settore immobiliare riservano al riuso del patrimonio edilizio esistente ed al correlato risparmio del territorio non ancora interessato dal processo di conurbazione. La definizione del quadro di legittimità entro cui il mutamento di destinazione si colloca e gli sviluppi della normativa regionale ormai prossimi, specie in Lombardia, sono dunque di primario interesse.
NORMATIVA STATALE DI RIFERIMENTO
Ai sensi della legge n. 10 del 1977, ogni attività comportante la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è soggetta a concessione edilizia, il cui rilascio è subordinato alla verifica di conformità rispetto alle previsioni di legge e dei regolamenti locali (Piano regolatore generale e Regolamento edilizio) ed al pagamento, salvo eccezioni, del correlato contributo (art. 3, legge n. 10/77). Al regime concessorio sono assoggettati, in buona sostanza, gli interventi più rilevanti: vale a dire quelli di nuova edificazione e di ristrutturazione edilizia ed urbanistica (secondo le più recenti leggi della Toscana e della Lombardia, essi possono essere assoggettati anche a Denuncia di Inizio Attività, cosiddetta SUPER D.I.A., previo il pagamento del correlato contributo nella misura liquidata direttamente dall’interessato). D’altro lato, a parte le opere di ordinaria manutenzione, che possono essere liberamente realizzate, gli interventi cosiddetti minori (aventi di norma carattere manutentivo, cfr. art. 31, legge n. 457/7 8 ed articolo 4, legge n. 493/93) sono soggetti ad autorizzazione edilizia gratuita, ovvero a Denuncia di Inizio Attività (secondo cui, trascorsi venti giorni dalla denuncia dei lavori asseverati come conformi, le opere possono essere avviate). Il quadro così delineato è completato dalle previsioni dell’art. 25 della legge n. 47/85 che, nel testo attualmente vigente (come introdotto dall’art. 2, comma 60, della legge n. 662/96, collegato alla Finanziaria ’97), recita: “Le leggi regionali stabiliscono quali mutamenti connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, subordinare a concessione, e quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti siano subordinati ad autorizzazione”.
IL MUTAMENTO DI DESTINAZIONE D’USO IN DIFETTO DI LEGISLAZIONE REGIONALE ATTUATIVA
In attesa della normativa regionale di attuazione della trascritta disposizione di legge, la disciplina del mutamento di destinazione d’uso si è oggi ormai consolidata, secondo le seguenti direttive tracciate dalla giurisprudenza.
Il mutamento di destinazione d’uso strutturale
Ogni mutamento di destinazione d’uso del patrimonio edilizio esistente, che sia conseguito attraverso la realizzazione di opere (cosiddetto mutamento strutturale), è soggetto al regime che governa le opere medesime. Conseguentemente, e sul presupposto della piena conformità delle opere da compiersi e della destinazione insedianda, il mutamento di destinazione da residenza a studio professionale sarà soggetto a concessione edilizia (ovvero, in Lombardia ed in Toscana, a SUPER D.I.A.) ove sia conseguito attraverso interventi edilizi riconducibili alla definizione di ristrutturazione edilizia (1), sarà invece subordinato ad autorizzazione edilizia, ovvero a D.I.A., qualora l’approntamento dello studio richieda, per esempio, semplici opere di risanamento conservativo dell’unità immobiliare (2). Da tanto consegue che l’introduzione, con opere, di funzioni non consentite dal PRG, sia ostacolata attraverso l’irrogazione delle sanzioni previste per l’indebita realizzazione delle opere stesse (ordinanza di riduzione in pristino e sanzioni penali per il difetto o la difformità dalla concessione; sanzione meramente pecuniaria per il difetto o la difformità dall’autorizzazione edilizia o dalla D.I.A.). È infine doveroso ricordare l’insegnamento della Corte costituzionale (decisione n. 73 del 1991) che, per mutamento di destinazione strutturale, ha inteso quello accompagnato dalla realizzazione di opere connesse con modifiche strutturali dell’immobile”, ossia con “variazioni essenziali “del progetto” e “comportanti variazione degli standards previsti dal D.M. 2 aprile 1968”.
Il mutamento di destinazione d’uso funzionale
Rispetto al mutamento d’uso senza opere edilizie allo stesso preordinate (cosiddetto mutamento funzionale), l’approdo del travagliato iter giurisprudenziale può riassumersi nella sostanziale libertà di introdurre qualsivoglia utilizzo dei fabbricati esistenti, anche qualora la nuova insedianda funzione risulti difforme (non consentita) dalle previsioni del piano regolatore. “In linea di principio e fatte salve le eventuali normative regionali, il mutamento di destinazione d’uso assume rilevanza, sotto il profilo urbanistico ed edilizio, solo se collegato all’esecuzione di opere tese a rendere l’immobile strutturalmente idoneo a un uso differente dal precedente. Diversamente il mutamento d’uso cosiddetto funzionale deve ritenersi libero, non soggetto ad alcun provvedimento concessorio o autorizzatorio”(3). In altre parole, sempreché l’intervento non abbisogni la realizzazione di opere edilizie (nel senso individuato dalla Corte costituzionale), un fabbricato esistente può essere destinato a qualsiasi funzione, in via di fatto, senza richiedere il permesso dell’amministrazione comunale. In tale senso, la diffusa esperienza dei Comuni lombardi (Milano in testa) ha introdotto la comunicazione a posteriori allo stesso Comune dell’intervenuto mutamento funzionale della destinazione, corredata dalla prova dell’avvenuto conforme riaccatastamento dell’unità immobiliare interessata dal cambio d’uso. Alla luce di quanto premesso, l’unica possibilità che l’assenza della normativa regionale lascia all’amministrazione di ostacolare l’introduzione (attraverso mutamenti senza opere) di funzione non consentite dal PRG, consiste nell’assunzione delle sanzioni – di carattere anche inibitorio – che conseguono al verificato difetto dei requisiti igienico sanitari imposti per l’esercizio di talune attività (si pensi all’esercizio di una pasticceria in locali che, in quanto realizzati secondo una difforme destinazione, risultino sprovvisti dei requisiti minimi di salubrità).
Costituzione di nuova volumetria
Secondo una recente tesi giurisprudenziale, il normale mutamento di destinazione d’uso sin qui considerato, che avviene tra diverse funzioni comunque concorrenti alla costituzione della volumetria urbanistica dell’immobile (rispetto alla quale è stata verificata e soddisfatta la dotazione di aree per servizi pubblici), non deve confondersi con le operazioni che – al di là del loro sviluppo con o senza opere – conducono a dare autonomo peso urbanistico a locali (normalmente non deputati alla presenza di persone) che, secondo l’originario titolo abilitativo alla costruzione, non incidevano nella determinazione del peso urbanistico del fabbricato. Al riguardo, è stato sentenziato che tali operazioni (in sostanza assimilabili a veri e propri ampliamenti, ancorché realizzati senza opere) necessitano del preventivo rilascio di concessione edilizia onerosa. “Nel caso in cui una norma di piano regolatore diversifichi la volumetria dei manufatti edilizi (cioè il computo dei volumi ai fini urbanistici e non il volume come dato di fatto) a seconda della destinazione d’uso, il mutamento di quest’ultima, anche se attuato senza lavori edilizi, è soggetto a concessione edilizia”(4). Pertanto secondo la decisione trascritta, in difetto di concessione, l’utilizzo indebito deve considerarsi abusivo ad ogni effetto e passibile di sanzione anche sotto specie di ordinanza di riconduzione dell’immobile all’originaria funzione non costituente volumetria urbanistica.
Onerosità del mutamento di destinazione d’uso funzionale
Sempre ai sensi della recente giurisprudenza, sebbene il mutamento di destinazione d’uso senza opere non possa essere oggetto di concessione edilizia ovvero di autorizzazione (in difetto delle leggi regionali attuative dell’art. 25 citato), lo stesso deve essere comunque assoggettato al pagamento del contributo concessorio, nella misura pari alla differenza tra l’onere sopportato in sede di rilascio dell’originaria concessione edilizia e quello maggiore correlato alla destinazione introdotta. “La modifica della destinazione d’uso dell’immobile oggetto di costruzione comporta l’onere del pagamento del contributo di urbanizzazione, indipendentemente dalla realizzazione di nuove opere edilizie”(5). Non risultano, invero, precedenti afferenti al caso in cui la nuova destinazione costi meno di quella originaria e, quindi, che considerino il diritto del concessionario di vedersi restituito l’onere pagato in esubero.
LA NUOVA LEGGE DELLA REGIONE LOMBARDIA
Nell’ambito della revisione della propria legislazione urbanistica, la Regione Lombardia, con la deliberazione consiliare n. 193 del 16 febbraio 2000, ha finalmente adempiuto al prescritto dell’art. 25 della legge n. 47/85, disciplinando compiutamente il mutamento di destinazione d’uso. Come è noto, la proposta di legge regionale è stata bloccata dal Governo, che l’ha rimessa al Consiglio regionale. La conferma nelle recenti elezioni della coalizione politica alla guida della Regione ed il rilievo che la legge, per la parte che qui interessa, non sia interessata dai rilievi governativi, conducono tuttavia a ritenere che il testo in appresso considerato assumerà a breve piena vigenza.
Mutamenti d’uso e strumentazione urbanistica
Il testo di legge affronta il tema a partire dal momento pianificatorio, correttamente demandando ai Comuni, in sede di revisione del PRG, l’individuazione per singole zone omogenee delle destinazioni incompatibili. Recita infatti il comma 2 dell’art. 1: “I Comuni indicano, attraverso lo strumento urbanistico generale, le destinazioni d’uso non ammissibili rispetto a quelle principali di singole zone omogenee od immobili. In tutti gli altri casi il mutamento di destinazione d’uso è ammesso”. Sempre a livello di piano regolatore, i Comuni saranno altresì tenuti ad indicare in quali casi le trasformazioni con opere di aree e di edifici ammissibili attuati con opere edilizie comportino un aumento, ovvero una variazione del fabbisogno di standard. Per quanto riguarda i mutamenti di destinazioni d’uso ammissibili non comportanti la realizzazione di opere edilizie, le suddette indicazioni possono concernere esclusivamente i casi in cui le aree o gli edifici vengano adibiti a sede di esercizi commerciali non di vicinato (aventi superficie espositiva superiore a 150, ovvero a 250 mq., nei Comuni, rispettivamente, con popolazione inferiore e superiore a 10.000 abitanti).
Mutamento strutturale e funzionale
In tale quadro, la disciplina del mutamento di destinazione d’uso è articolata a seconda che lo stesso si accompagni o meno alla realizzazione di opere edilizie. I mutamenti strutturali, conformemente alla conclusione già raggiunta dalla giurisprudenza, sono soggetti alla medesima concessione, autorizzazione o denuncia d’inizio attività richiesta per la particolare categoria di intervento, cui siano riconducibili le opere da realizzarsi. D’altro lato, rispetto ai mutamenti funzionali, la legge regionale imporrà esclusivamente la “preventiva comunicazione dell’interessato al Comune, ad esclusione di quelli riguardanti unità immobiliari o parti di esse, la cui superficie lorda di pavimento non sia superiore a mq. 150, per i quali la comunicazione non è richiesta”.
Adeguamento degli standards urbanistici
Per il mutamento di destinazione con opere, così come per quello meramente funzionale ove indirizzato all’insediamento di spazi commerciali non di vicinato, l’interessato dovrà comunque assicurare al Comune la dovuta integrazione degli standards urbanistici (eventualmente anche mediante monetizzazione, ove sia dimostrata l’impossibilità di provvedere al concreto reperimento degli spazi richiesti), attraverso la stipula di una convenzione, ovvero il deposito di un atto unilaterale d’obbligo, che recepiranno quanto previsto dal PR.G., per ciascuna zona omogenea, in termini di necessario adeguamento degli spazi pubblici a seguito di modifica delle destinazioni d’uso in atto.
Sanzioni
Quanto sin qui esposto vale per i mutamenti di destinazione comunque conformi alle previsioni di PRG, nei casi di difformità, invece, le conseguenze variano a seconda che la variazione sia strutturale (“nel qual caso si ha l’applicazione delle sanzioni amministrative previste dalla vigente legislazione per la realizzazione di opere in assenza o in difformità dalla concessione o dall’autorizzazione edilizia, ovvero in assenza o in difformità dalla denuncia di inizio attività”) ovvero funzionale. In quest’ultima ipotesi, “si applica la sanzione amministrativa pecuniaria pari all’aumento del valore venale dell’immobile o sua parte, oggetto di mutamento di destinazione d’uso, accertato in sede tecnica e comunque non inferiore a lire due milioni”. Con tale ultima previsione si chiuderà, in Lombardia, il vuoto normativo che attualmente impedisce alle amministrazioni comunali di perseguire i cambi d’uso realizzati senza l’approntamento di opere edilizie. Sebbene alla indicata sanzione necessariamente si accompagni l’adeguamento del contributo concessorio originariamente versato, oltre all’integrazione degli standards urbanistici (sempreché la nuova funzione sia quella commerciale non di vicinato), è debito ritenere che la pena sia comunque limitata e certo non sempre idonea a precludere l’insediamento di quelle funzioni, che pure, in una data zona e per le più valide ragioni, il PRG dovesse espressamente dichiarare inammissibili.
Note:
(1) Art. 31, lettera d, legge n. 457/78, ‘interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.
(2) Art. 31, lettera c, legge n. 457/78, “interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili”.
(3) Consiglio di Stato, sez. V, dec. n. 159 del 10 marzo1999.
(4) Consiglio di Stato, sez. V, dec. n. 77 del 28 gennaio 1997.
(5) Consiglio di Stato, sez. V, dec. n. 529 del 23 maggio 1997.
Autore: Avv. Guido Alberto Inzaghi Consulente legale Fiaip
Fonte: Mediarecord
http://www.mediarecord.com/home.html?LegImm.html~mainFrame
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Dalla scelta della casa al mutuo in 5 mosse
La ricerca della casa e del mutuo giusto? Non è certo semplice ma nemmeno impossibile, basta seguire alcuni utili consigli per districarsi nel labirinto delle offerte.
L’iter da seguire per ottenere la concessione di un mutuo merita attenzione. E’ importante non farsi prendere dalla “fretta” di concludere l'”affare” e avere le idee chiare su alcuni aspetti. L’acquisto della casa è un momento importante che richiede un notevole dispendio economico e, pertanto, bisogna evitare di fare errori. Di seguito le 5 mosse corrette per arrivare al finanziamento:
1.l’orizzonte di spesa: decidi la spesa massima e il piano di ammortamento
2.l’intermediazione: preventiva le spese dovuto al notaio e all’agente immobiliare
3.il sopralluogo: confronta le offerte prima di decidere
4.fisso o variabile: stabilisci qual è il tasso più conveniente
5.il finanziamento: valuta la tua credibilità.
1. Casa: una bussola per la scelta
Prima ancora di iniziare la ricerca e andare a vedere le case, bisogna avere in mente la cifra che si è disposti a spendere. Il preventivo di spesa deve considerare non solo il prezzo dell’immobile, ma anche le spese accessorie: ad esempio la provvigione dell’agenzia, i costi fiscali del notaio, le spese per il trasloco o l’arredamento. Stabilito il preventivo di spesa si può iniziare la ricerca.
La ricerca può avvenire tramite molti canali,( agenzie, stampa, Web, cartelli, passaparola…). Bisogna avere anche delle cautele: prima di acquistare è bene valutare il contesto in cui l’abitazione è collocata. Rumorosità, superficie calpestabile, spese condominiali, e opere di ristrutturazione già deliberate, effettivo proprietario ed esistenza di ipotetiche, correttezza planimetria, scadenza del contratto di un eventuale inquilino.
2. Le spese accessorie: quali sono?
Il notaio. Al professionista ci si può rivolgere per una prima consulenza sull’immobile (gratuita). Il professionista consiglierà su aspetti civili, fiscali e finanziari dell’intera operazione e darà indicazioni importanti per la scelta del mutuo.
L’agente immobiliare. Poi subentra la figura dell’Agente Immobiliare che può seguirci passo dopo passo nell’acquisto della casa. È bene però ricordarsi di non aver fretta di firmare la proposta d’acquisto e accertarsi che il mediatore sia regolarmente iscritto al Ruolo dei Mediatori presso la Camera di Commercio, come prescritto dalla Legge. I moduli utilizzati dall’Agenzia devono essere depositati presso la Camera di Commercio e contenere gli estremi dell’iscrizione del Ruolo del mediatore, indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà, il termine di stipula del rogito e devono essere controfirmati dal mediatore.
Gli importi versati a titolo di acconto o caparra devono essere corrisposti sempre e soltanto mediante assegno non trasferibile intestato al venditore. Alcune agenzie immobiliari offrono gratuitamente una polizza di assicurazione a garanzia delle caparra versata: nel caso di mancata conclusione del contratto la polizza garantisce all’acquirente la restituzione della caparra. Quando si firma un incarico di mediazione è meglio stabilire prezzo, modi e tempi per la vendita dell’immobile. Se ci si affida ad agenti con l’esclusiva è indice di serietà che l’agente conceda qualcosa anche al cliente:
- la rinuncia al rimborso delle spese, nel caso in cui non si riesca a concludere l’affare (molti non lo sanno, ma in mancanza di questa postilla, il rimborso è un diritto).
- l’impegno da parte del mediatore a scoprire e, se possibile, eliminare ogni vincolo alla vendita (indagini ipocatastali, proprietà in comunione, diritti di eredi in caso di donazione eccetera).
3. Confrontare per decidere
Prima di firmare qualsiasi tipo di contratto recati a vedere di persona l’abitazione. Fai dei sopraluoghi, confronta più offerte, non fermarti alla prima proposta. Oltre a visionare il contesto in cui è inserita la casa, è utile anche prendere in considerazione diverse offerte proposte dalle banche in quanto le une dalle altre offrono condizioni diverse. Utile il modello standard Esis (European Standard information sheet). Da tenere d’occhio soprattutto l’Isc (Indicatore sintetico di costo che viene calcolato considerando il tasso applicato e le spese di accensione e gestione) che permette di comparare i diversi mutui. In ogni caso, comunque, non rinunciare a progettare e a definire l’operazione con l’aiuto della tua banca: la prima cosa da capire, per esempio, è a quanto ammonta la rata mensile, quanti soldi si devono dare alla banca ogni mese. Di solito le rate di rimborso sono pari a un terzo del reddito mensile, in modo che i clienti rimborsino il loro mutuo, dormendo sonni tranquilli.
4. Tasso fisso o variabile?
Il mutuo è un finanziamento che prevede quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile). Per il rimborso, puoi scegliere tra piani a 5, 10, 15 o 20 anni, a volte anche di più.
Nella scelta devono essere valutati il tipo di tasso (fisso, variabile, misto) e l’Isc (Indicatore sintetico di costo), entità della rata mensile (al massimo un terzo del proprio reddito) e la durata del rimborso (ora arriva fino a 30 anni); copertura (fino a all’80% o al 100% del valore dell’immobile), penale per estinzione anticipata, assicurazione obbligatoria e facoltativa, altri costi di accensione e gestione.
I tipi di mutuo:
- Mutuo a tasso fisso. Il tasso resta invariato per tutta la durata del mutuo. Il mutuo a tasso fisso può avere una durata di 5, 10, 15, 20, 25 o 30 anni ed è collegato al parametro IRS (tasso di interesse per i prestiti interbancari a lungo termine) di pari durata.
- Mutuo a tasso variabile. Formula in cui l’ammontare degli interessi dipende dall’andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro. Se i tassi sono in salita la rata aumenta, se sono in discesa anche le rate si alleggeriscono.
- Tasso variabile a rata costante. Una soluzione che unisce i vantaggi del tasso variabile a quelli del tasso fisso facendo perno sulla durata del finanziamento anziché sull’importo della rata. Se nell’arco del finanziamento i rialzi dei tassi europei sono stati maggiori dei ribassi il numero delle rete da pagare aumenta (o diminuisce).
- Soluzioni intermedie. Un periodo a tasso fisso (di diversa durata a seconda delle Banche) e poi la possibilità di scegliere se continuare o optare per un tasso variabile (od altre condizioni). E viceversa.
5. Prestito: hai i requisiti?
E’ opportuno chiarire quando la somma di denaro chiesto all’istituto di credito verrà accordata, anche se di norma avviene al momento del rogito. In alcuni, casi, infatti, l’erogazione è condizionata all’avvenuta iscrizione dell’ipoteca (dopo circa due settimane dal rogito). Con l’atto di compravendita, chiamato anche rogito, si diventa finalmente proprietari della casa. L’atto di compravendita può essere fatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Al momento del rogito la casa deve risultare priva di ipoteche e/o altre trascrizioni pregiudizievoli.
Cosa chiede la banca al mutuatario in garanzia per tutelarsi?
Le forme di garanzia delle quali possono avvalersi gli istituti di credito sono:
- l’ipoteca
- la fideiussione
- la cambiale ipotecaria
- le polizze assicurative contro incendio e scoppio, sulla vita, contro il rischio di disoccupazione;
- l’opzioni put contro il negative equity, rischio di svalutazione dell’immobile.
- i tassi di mora.
La garanzia comporta solitamente l’iscrizione di una ipoteca (al grado più elevato disponibile) sul bene che verrà acquistato col mutuo o su eventuali altri beni di proprietà del richiedente o di terze parti che si fanno da garanti per suo conto tramite una fideiussione.
I costi assicurativi per un mutuo variano in base a più fattori, ma principalmente al valore monetario dell’immobile posseduto, alla somma richiesta in prestito ed alla durata del mutuo.
Le assicurazioni per i mutui proteggono da eventuali rischi il mutuatario (ed i suoi famigliari) e forniscono tranquillità di rimborso del capitale all’istituto mutuante.
Anche nel caso in cui il mutuatario ritardi nel pagamento di una rata l’istituto prevede, da contratto, una penale, rappresentata dall’introduzione del tasso di mora. La quota di interessi della rata, infatti, subisce una maggiorazione (che oscilla tra l’1% ed il 4%) rispetto al tasso d’interesse applicato.
Inoltre, se il pagamento ritardato dovesse ripetersi più volte, l’istituto mutuante potrebbe richiedere lo scioglimento del contratto tramite estinzione anticipata.
Fonte: LaStampa.it
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