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Il mercato dei mutui casa si sta riprendendo davvero?

ripresa mercato mutuiTutti gli operatori di settore che sono al doppio capezzale del mercato dei mutui casa e del mercato immobiliare analizzano con un’attenzione estrema ogni singolo dato statistico, spesso pubblicato in “osservatori” o “rapporti” o “analisi” varie per capire se la crisi è finita ed è in atto un timido avvio di ripresa.  Leggi il resto di questa voce

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M.L.S. ovvero Molti Limiti Strutturali

mlsL’Italia, tra le altre cose, è quel Paese dove le parole diventano di moda, ma non perché se ne conosca il significato, piuttosto semplicemente perché tutti ne parlano. E di MLS si fa un gran parlare negli ultimi mesi, anche se per molti, o meglio dire per troppi, è ancora una sigla oscura che cela chissà che cosa.

M.L.S. (acronimo di Multiple Listing Service), dice Wikipedia, “è un metodo operativo attivo fra gli operatori immobiliari che prevede la condivisione e la pubblicizzazione delle liste degli immobili, al fine di consentire un’ampia collaborazione fra le parti a favore sia delle agenzie sia dei clienti.” (vedi anche in questo blog)

Come semplice definizione da mandare a memoria, potrebbe anche essere sufficiente e facile, il problema inizia quando si cerca di dare applicazione pratica ad uno degli strumenti di lavoro più utili ma meno noti del settore immobiliare.

Quando in questo blog si iniziò a parlare di MLS era il 2009, ed il blog era per l’appunto appena nato,  anche se io mi interessavo già dal 2007 all’argomento provando a comprenderlo al meglio. La realtà con cui mi sono scontrato a quel tempo è paragonabile ad un muro di gomma dove la maggioranza non sapeva di cosa si parlasse, e pochissimi se ne stavano interessando concretamente, anche se ad onor del vero l’MLS in Italia lo aveva già portato RE/MAX nel 1996 e nel Mondo era già diffuso da diversi decenni. Ma all’epoca la crisi sembrava ancora abbastanza lontana, e al massimo si preannunciava come di breve durata, quindi non era interessante per i più valutare strumenti diversi da quelli in uso.

Oggi, invece, si parla di MLS come se fosse la sigla che identifica una formula magica, e forse per questo motivo è ancora per i più un oggetto misterioso, in quanto soltanto da pochissimo si sta cercando di diffonderlo: quindi, in realtà, siamo ancora agli inizi.

Il Sistema di Moltiplicazione dei Listini, del resto, come ogni strumento ha bisogno di essere compreso nel suo utilizzo e  necessita di diventarne capaci nella sua applicazione pratica, ovvero, non basta approcciarlo come si è fin qui fatto con qualsiasi strumento informatico. La sensazione, però, è che per molti un MLS non sia molto diverso da un portale immobiliare, cosa che in parte potrebbe essere anche vera. Anche se la differenza è talmente sottile quanto importante da capire. Giusto qualche giorno fa ne parlavo con Luigi Sciascia, Responsabile Commerciale di IMLS, con cui ci siamo trovati pienamente d’accordo su come un portale sia uno strumento di promozione passiva, mentre un MLS è un servizio di condivisione attiva, e la differenza tra l’uno e l’altro sta all’uso che ne fa l’operatore. Sappiamo ormai tutti come funzionino i portali, lo sanno anche i privati alle volte meglio degli agenti immobiliari, e quotidianamente gli agenti immobiliari, e i privati, caricano gli annunci immobiliari e il portale provvede a pubblicarli (da qualche tempo in aiuto sono arrivati anche i servizi di multi invio), e dopo non resta che aspettare che arrivino le richieste.

Già, le richieste.

Ma è abbastanza affidarsi ai portali in un momento di mercato in cui si assottiglia sempre più il numero dei compratori solvibili, e confidare abbondantemente nelle potenzialità di un annuncio immobiliare che va a concorrere con altre decine o centinaia di annunci simili (se non uguali, visto che nulla vieta di pubblicare lo stesso immobile a più agenzie magari con prezzi, descrizioni, e caratteristiche differenti)?

L’MLS prevede, perché funzioni, che l’operatore immobiliare proponga, nel miglior modo possibile e con rigore nell’inserimento dei dati, l’immobile, come acquisito, ad una platea di agenti immobiliari che allo stesso modo farà con i propri incarichi.

Semplice, no?

Eppure, è proprio per questo che in Italia l’MLS si traduce in Molti Limiti Strutturali, perché in un colpo solo emergono una serie di limiti e problemi che la categoria professionale degli agenti immobiliari deve ancora affrontare. Perché non si può parlare di Sistema di Moltiplicazione dei Listini prescindendo dal come vengono costruiti questi listini, da come si acquisiscono gli immobili e da come si condividono con incarichi trasparenti e chiari (tabù tra i più difficili da demolire), da quali siano le regole di base per una sana collaborazione. Non esiste strumento che possa utilizzarsi senza averne compreso a pieno l’uso e senza conoscere le modalità per farlo funzionare al meglio, uno strumento di cui non si apprezza totalmente il valore che può generare sia nel breve, ma soprattutto nel lungo periodo.

Ben venga quindi l’innovazione, finalmente aggiungerei anche, ma guai a sottovalutarla e a immaginarla alla stregua di una curiosa diavoleria informatica che come per magia aumenta il numero di contatti riducendo l’impegno, perché, in realtà, è molto di più, è un modo per rendere applicabile una filosofia professionale che dovrebbe essere un mantra per la categoria.

A.R.

twitter @andrearussore

Ricerca e Sviluppo

In questo momento di profondo cambiamento, che stiamo tutti vivendo più o meno consapevolmente, tra le cose di cui maggiormente si nota la mancanza sono ricerca e sviluppo, di certo la chiave per affrontare le sfide che un futuro sempre più prossimo ci lancia.

Ricerca e sviluppo sono fondamentali in ogni attività industriale, come lo sono in ogni ambito lavorativo. Nel campo immobiliare ricerca e sviluppo sono sempre state il motore primo di ogni operazione o transazione.  Ad esempio, si ricercano aree per sviluppare progetti, si ricercano e sviluppano soluzioni adeguate alle differenti esigenze abitative o lavorative che il mercato immobiliare sottopone agli operatori nella loro quotidianità.

Oggi ricerca e sviluppo nel settore immobiliare non debbano e non possono, però, intendersi esclusivamente nell’eccezione fin qui d’uso comune, ma devono interpretarsi nel significato più ampio, quello tipico di ogni ambito produttivo e industriale: ricerca di nuovi strumenti e sviluppo degli stessi attraverso il miglioramento delle competenze. Studio, confronto, innovazione, marketing,  networking, web reputation, sono alcune delle attività che si sono affiancate e  commiste con la pura attività mediatoria.

In generale, stiamo assistendo a un riposizionamento di  valori e di equilibri, dove fondamentale sarà trovarsi pronti per affrontare un mercato rinnovato da fattori interni ed esterni.

La sfida da vincere è quella che la categoria si trova a vivere con il crollo – o la normalizzazione – del numero di mediazioni. Se è vero che il livello del numero delle compravendite in Italia, per questo e per i prossimi anni, si attesterà, presumibilmente, tra le 450.000 e le 500.000 unità, è anche vero che di queste soltanto circa il 40% di queste  oggi  avviene attraverso l’intervento di uno o più mediatori, ergo esiste ancora un grande mercato. A mio parere il focus su cui si dovrebbe concentrare l’attenzione degli operatori è come intercettare quella quota enorme di mercato reale, pari a circa 300.000 compravendite, che non viene mediata da agenti immobiliari. Probabilmente sarebbe sufficiente una buona fetta di queste compravendite per ridare respiro ad un settore in sofferenza ma non finito, in quanto si continuerà sempre a comprare e vendere immobili alla luce di un mix di fattori culturali economici e sociali.

Essere capaci di recuperare parte di quella enorme percentuale di mercato che si tiene a debita distanza dai mediatori professionali – in una misura che nessun grande Paese industrializzato conosce neanche in un momento come questo di difficoltà di portata internazionale – lo si può unicamente migliorando il livello qualitativo del lavoro consulenziale che si offre, offrendo una migliore percezione e resa dei servizi offerti.

Ricerca di nuovi strumenti, dunque, e sviluppo nell’applicazione degli stessi al fine di adeguarli alla molteplicità di casi diversi che quotidianamente si affrontano. Ad ogni livello occorrono maggiori e migliori investimenti, un’apertura forte alle nuove opportunità che il mercato offre, l’attenzione concreta ai cambiamenti sociali in atto, e grosse dosi di fiducia, sono quanto viene richiesto da una situazione non temporanea, non d’emergenza, ma di evoluzione. E chi non vince la sfida dell’evoluzione e del cambiamento, non avrà grandi possibilità di resistere.

A.R.

twitter  @andrearussore

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