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Capo IX – Del mandato
da: Libro IV Delle obbligazioni Titolo III Dei singoli contratti
Sezione I – Disposizioni generali
1703. – Nozione
Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra.
1704 – Mandato con rappresentanza
Se al mandatario è stato conferito il potere di agire in nome del mandante, si applicano anche le norme del capo VI del titolo II di questo libro.
1705 – Mandato senza rappresentanza
Il mandatario che agisce in proprio nome acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi, anche se questi hanno avuto conoscenza del mandato.
I terzi non hanno alcun rapporto col mandante. Tuttavia il mandante, sostituendosi al mandatario, può esercitare i diritti di credito derivanti dall’esecuzione del mandato, salvo che ciò possa pregiudicare i diritti attribuiti al mandatario dalle disposizioni degli articoli che seguono.
1706 – Acquisti del mandatario
Il mandante può rivendicare le cose mobili acquistate per suo conto dal mandatario che ha agito in nome proprio, salvi i diritti acquistati dai terzi per effetto del possesso di buona fede.
Se le cose acquistate dal mandatario sono beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri, il mandatario è obbligato a ritrasferirle al mandante. In caso d’inadempimento, si osservano le norme relative all’esecuzione dell’obbligo di contrarre.
1707 – Creditori del mandatario
I creditori del mandatario non possono far valere le loro ragioni sui beni che, in esecuzione del mandato, il mandatario ha acquistati in nome proprio, purchZ, trattandosi di beni mobili o di crediti, il mandato risulti da scrittura avente data certa anteriore al pignoramento, ovvero, trattandosi di beni immobili o di beni mobili iscritti in pubblici registri, sia anteriore al pignoramento la trascrizione dell’atto di ritrasferimento o della domanda giudiziale diretta a conseguirlo.
1708 – Contenuto del mandato
Il mandato comprende non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento.
Il mandato generale non comprende gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, se non sono indicati espressamente.
1709 – Presunzione di onerosità
Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice.
Paragrafo I – Delle obbligazioni del mandatario
1710 – Diligenza del mandatario
Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigore.
Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del mandato.
1711 – Limiti del mandato
Il mandatario non può eccedere i limiti fissati nel mandato. L’atto che esorbita dal mandato resta a carico del mandatario, se il mandante non lo ratifica.
Il mandatario può discostarsi dalle istruzioni ricevute qualora circostanze ignote al mandante, e tali che non possono essergli comunicate in tempo, facciano ragionevolmente ritenere che lo stesso mandante avrebbe dato la sua approvazione.
1712 – Comunicazione dell’eseguito mandato
Il mandatario deve senza ritardo comunicare al mandante l’esecuzione del mandato.
Il ritardo del mandante a rispondere dopo aver ricevuto tale comunicazione, per un tempo superiore a quello richiesto dalla natura dell’affare o dagli usi, importa approvazione, anche se il mandatario si è discostato dalle istruzioni o ha ecceduto i limiti del mandato.
1713 – Obbligo di rendiconto
Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
La dispensa preventiva dall’obbligo di rendiconto non ha effetto nei casi in cui il mandatario deve rispondere per dolo o per colpa grave.
1714 – Interessi sulle somme riscosse
Il mandatario deve corrispondere al mandante gli interessi legali sulle somme riscosse per conto del mandante stesso, con decorrenza dal giorno in cui avrebbe dovuto fargliene la consegna o la spedizione ovvero impiegarle secondo le istruzioni ricevute.
1715 – Responsabilità per le obbligazioni dei terzi
In mancanza di patto contrario, il mandatario che agisce in proprio nome non risponde verso il mandante dell’adempimento delle obbligazioni assunte dalle persone con le quali ha contrattato, tranne il caso che l’insolvenza di queste gli fosse o dovesse essergli nota all’atto della conclusione del contratto.
1716 – Pluralità di mandatari
Salvo patto contrario, il mandato conferito a più persone designate a operare congiuntamente non ha effetto, se non è accettato da tutte.
Se nel mandato non è dichiarato che i mandatari devono agire congiuntamente, ciascuno di essi può concludere l’affare. In questo caso il mandante, appena avvertito della conclusione, deve darne notizia agli altri mandatari; in mancanza è tenuto a risarcire i danni derivanti dall’omissione o dal ritardo.
Se più mandatari hanno comunque operato congiuntamente, essi sono obbligati in solido verso il mandante.
1717 – Sostituto del mandatario
Il mandatario che, nell’esecuzione del mandato, sostituisce altri a se stesso, senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita.
Se il mandante aveva autorizzato la sostituzione senza indicare la persona, il mandatario risponde soltanto quando è in colpa nella scelta.
Il mandatario risponde delle istruzioni che ha impartite al sostituto.
Il mandante può agire direttamente contro la persona sostituita dal mandatario.
1718 – Custodia delle cose e tutela dei diritti del mandante
Il mandatario deve provvedere alla custodia delle cose che gli sono state spedite per conto del mandante e tutelare i diritti di quest’ultimo di fronte al vettore, se le cose presentano segni di deterioramento o sono giunte con ritardo.
Se vi è urgenza, il mandatario può procedere alla vendita delle cose a norma dell’art. 1515.
Di questi fatti, come pure del mancato arrivo della merce, egli deve dare immediato avviso al mandante.
Le disposizioni di questo articolo si applicano anche se il mandatario non accetta l’incarico conferitogli dal mandante, sempre che tale incarico rientri nell’attività professionale del mandatario.
Paragrafo II – Delle obbligazioni del mandante
1719 – Mezzi necessari per l’esecuzione del mandato
Il mandante, salvo patto contrario, è tenuto a somministrare al mandatario i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato e per l’adempimento delle obbligazioni che a tal fine il mandatario ha contratte in proprio nome.
1720 – Spese e compenso del mandatario
Il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta.
Il mandante deve inoltre risarcire i danni che il mandatario ha subiti a causa dell’incarico.
1721 – Diritto del mandatario sui crediti
Il mandatario ha diritto di soddisfarsi sui crediti pecuniari sorti dagli affari che ha conclusi, con precedenza sul mandante e sui creditori di questo.
Paragrafo III – Dell’estinzione del mandato
1722 – Cause di estinzione
Il mandato si estingue:
1. per la scadenza del termine o per il compimento, da parte del mandatario, dell’affare per il quale è stato conferito;
2. per revoca da parte del mandante;
3. per rinunzia del mandatario;
4. per la morte, l’interdizione o l’inabilitazione del mandante o del mandatario. Tuttavia il mandato che ha per oggetto il compimento di atti relativi all’esercizio di un’impresa non si estingue, se l’esercizio dell’impresa è continuato, salvo il diritto di recesso delle parti o degli eredi.
1723 – Revocabilità del mandato
Il mandante può revocare il mandato; ma se era stata pattuita l’irrevocabilità, risponde dei danni, salvo che ricorra una giusta causa.
Il mandato conferito anche nell’interesse del mandatario o di terzi non si estingue per revoca da parte del mandante, salvo che sia diversamente stabilito o ricorra una giusta causa di revoca; non si estingue per la morte o per la sopravvenuta incapacità del mandante.
1724 – Revoca tacita
La nomina di un nuovo mandatario per lo stesso affare o il compimento di questo da parte del mandante importano revoca del mandato, e producono effetto dal giorno in cui sono stati comunicati al mandatario.
1725 – Revoca del mandato oneroso
La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa.
Se il mandato è a tempo indeterminato, la revoca obbliga il mandante al risarcimento, qualora non sia dato un congruo preavviso, salvo che ricorra una giusta causa.
1726 – Revoca del mandato collettivo
Se il mandato è stato conferito da più persone con unico atto e per un affare d’interesse comune, la revoca non ha effetto qualora non sia fatta da tutti i mandanti, salvo che ricorra una giusta causa.
1727 – Rinunzia del mandatario
Il mandatario che rinunzia senza giusta causa al mandato deve risarcire i danni al mandante. Se il mandato è a tempo indeterminato, il mandatario che rinunzia senza giusta causa è tenuto al risarcimento, qualora non abbia dato un congruo preavviso.
In ogni caso la rinunzia deve essere fatta in modo e in tempo tali che il mandante possa provvedere altrimenti, salvo il caso d’impedimento grave da parte del mandatario.
1728 – Morte o incapacità del mandante o del mandatario
Quando il mandato si estingue per morte o per incapacità sopravvenuta del mandante, il mandatario che ha iniziato l’esecuzione deve continuarla, se vi è pericolo nel ritardo.
Quando il mandato si estingue per morte o per sopravvenuta incapacità del mandatario, i suoi eredi ovvero colui che lo rappresenta o lo assiste, se hanno conoscenza del mandato, devono avvertire prontamente il mandante e prendere intanto nell’interesse di questo i provvedimenti richiesti dalle circostanze.
1729 – Mancata conoscenza della causa di estinzione
Gli atti che il mandatario ha compiuti prima di conoscere l’estinzione del mandato sono validi nei confronti del mandante o dei suoi eredi.
1730 – Estinzione del mandato conferito a più mandatari
Salvo patto contrario, il mandato conferito a più persone designate a operare congiuntamente si estingue anche se la causa di estinzione concerne uno solo dei mandatari.
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Plusvalenze immobiliari tassazione sostitutiva al 20 percento
La legge finanziaria 2006, ha introdotto, con riguardo alle plusvalenze immobiliari di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b) del testo unico delle imposte sui redditi, la facoltà per il cedente di richiedere al notaio rogante, all’atto della cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 12,50 per cento. Tale percentuale è elevata al 20 per cento per i contratti stipulati a decorrere dal 3 ottobre 2006 per effetto delle modifiche apportate dall’art. 3, comma 4 del decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262.
La disposizione, che riguarda le cessioni effettuate a decorrere dal 1° gennaio 2006, si riferisce alle plusvalenze realizzate nelle seguenti ipotesi:
• cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Si fa presente che, per effetto delle modifiche apportate dall’art.37, comma 38, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, alla lettera b) dell’art. 67, comma 1, del TUIR, a decorrere dal 4 luglio 2006, fra le elencate cessioni sono comprese anche quelle a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, precedentemente escluse. In tal caso il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. Sono escluse le cessioni di immobili acquisiti per successione e quelle di unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
• cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, comunque acquisiti e a prescindere dalla durata del possesso. Si precisa che per effetto delle modifiche apportate dal comma310 dell’art. 1 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007) al citato comma 496 della legge finanziaria 2006, a decorrere dal 1° gennaio 2007 è esclusa l’applicazione dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze derivanti dalle predette cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.
La tassazione sostitutiva comunque non si applica alle plusvalenze sopradescritte se le stesse, ai sensi del citato art. 67, comma 1, costituiscono redditi di capitale ovvero se sono conseguite:
• nell’esercizio di arti o professioni;
• nell’esercizio di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice;
• in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.
Il citato comma 496 della legge finanziaria prevede, altresì, che il notaio, ricevuta espressa richiesta da parte del cedente, applichi sulla plusvalenza l’imposta sostitutiva e provveda al versamento della stessa, ricevendo la provvista dal venditore.
Il notaio, inoltre, è tenuto, ai sensi della medesima norma, a comunicare all’Agenzia delle entrate i dati relativi a dette cessioni. Per consentire quest’ultimo adempimento è stato predisposto il presente modello.
Struttura del modello
Il modello deve essere compilato in relazione a un solo cedente e ad un solo immobile.
Nell’ipotesi in cui, nell’atto di cessione intervengano più venditori e/o vengano trasferiti più immobili, per ciascun cedente che intenda avvalersi della tassazione sostitutiva devono essere compilati tanti modelli quanti sono gli immobili oggetto della cessione per i quali tale tassazione viene richiesta.
Nel modello vanno indicati, oltre al codice fiscale del notaio rogante:
• nella Sezione I, il codice fiscale del cedente che ha richiesto l’applicazione dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza realizzata nonché gli elementi identificativi dell’immobile oggetto della cessione;
• nella Sezione II, i dati necessari a determinare la plusvalenza, della cui correttezza risponde il contribuente cedente che è tenuto, pertanto, a sottoscrivere la sezione;
• nella Sezione III, l’ammontare dell’imposta sostitutiva ed altri dati.
Il notaio, prima della trasmissione telematica, compila e sottoscrive due esemplari del modello uno dei quali da consegnare al cedente che parimenti li sottoscrive entrambi, nella parte ad esso riservata.
Reperibilità del modello
Il presente modello e le relative istruzioni sono resi gratuitamente disponibili in formato elettronico e possono essere prelevati dal sito Internet dell’Agenzia delle Entrate http://www.agenziaentrate.gov.it o dal sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze www.finanze.gov.it. In tal caso il modello può essere stampato in bianco e nero.
Nello stesso sito Internet è disponibile altresì uno speciale formato elettronico per i soggetti che utilizzano sistemi tipografici ai fini della conseguente riproduzione. Per la stampa del modello devono comunque essere rispettate le caratteristiche tecniche previste nell’Allegato A del provvedimento di approvazione.
Modalità e termini di presentazione del modello e versamento dell’imposta sostitutiva
Il modello deve essere presentato all’Agenzia delle entrate esclusivamente per via telematica, unitamente al contratto di compravendita trasmesso ai fini della registrazione dell’atto, utilizzando le procedure disciplinate dal decreto del Presidente della Repubblica 18 agosto 2000, n. 308 e dai successivi decreti e provvedimenti attuativi, secondo le specifiche tecniche contenute nell’allegato 1 del provvedimento dell’Agenzia del territorio 6 dicembre 2006.
I modelli relativi ai contratti stipulati tra il 1° gennaio 2006 e il 31 marzo 2007 vanno trasmessi con le medesime modalità ma autonomamente entro 90 giorni da quest’ultima data.
Il notaio è tenuto ad eseguire il versamento dell’imposta applicata sulla plusvalenza, sostitutiva dell’imposta sul reddito, entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro (30 giorni dalla stipula dell’atto), con le modalità telematiche sopra riportate.
Dati identificativi del notaio Indicare il codice fiscale del notaio rogante.
Quadro FT
SEZIONE I – ELEMENTI IDENTIFICATIVI DEL CEDENTE E DELL’IMMOBILE
ATTENZIONE: Nelle ipotesi in cui le parti intervenute nella compravendita abbiano convenuto il frazionamento o la rateizzazione del prezzo, l’imposta sostitutiva dovrà essere comunque applicata sull’intero ammontare della plusvalenza, all’atto della cessione dell’immobile, a nulla rilevando i successivi pagamenti. Pertanto, nel modello, il corrispettivo della cessione (spettante FT2 e totale pattuito FT10), il prezzo di acquisto nonché i costi inerenti dovranno essere indicati interamente e non in proporzione al corrispettivo percepito.
Rigo FT1 nel campo 1 indicare il codice fiscale del cedente; nel campo 2 barrare la casella nel caso in cui il cedente non abbia la titolarità piena ed esclusiva
dell’immobile (ad esempio proprietario pro quota, titolare della nuda proprietà, ecc.); nel campo 3 indicare il codice catastale del comune dove è sito l’immobile; nel campo 4 indicare “U” per Nuovo Catasto Urbano, “T” per Catasto Terreni e “N” per gli immobili non accatastati; nei campi successivi indicare gli ulteriori dati catastali dell’immobile oggetto della cessione.
SEZIONE II – RISERVATA AL CEDENTE – DETERMINAZIONE DELLE PLUSVALENZE
Nella presente Sezione, dedicata alla determinazione della plusvalenza, il corrispettivo spettante al venditore (rigo FT2), il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione dell’immobile ceduto (rigo FT3) e le spese ad esso inerenti (righi da FT4 a FT7), vanno indicati con riferimento alla quota di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile oggetto della cessione.
Il cedente è responsabile dei dati indicati e, pertanto, è tenuto a sottoscrivere la presente sezione.
Rigo FT2 indicare il corrispettivo spettante a seguito dell’alienazione dell’immobile, in relazione alla percentuale di proprietà o di altro diritto reale di cui è
titolare il cedente. Qualora il cedente sia l’unico proprietario dell’immobile, l’importo del presente rigo coinciderà con il corrispettivo totale pattuito
nell’atto, da indicare nel rigo FT10.
Rigo FT3 indicare, con riferimento alla quota o al diritto ceduto, il prezzo corrisposto per l’acquisto dell’immobile
ovvero il costo sostenuto per la costruzione del fabbricato, quest’ultimo costituito dagli oneri (di appalto, di progettazione, ecc.) sostenuti. Per gli
immobili ricevuti per donazione indicare, quale prezzo o costo di acquisto, quello sostenuto dal donante, ai sensi dell’art. 68, comma 1, del TUIR, come
modificato dal D.L. n. 223/2006.
Con riferimento alle cessioni di terreni, si precisa che nel rigo deve essere indicato, ai sensi dell’art.68, comma 2, del TUIR, il prezzo di acquisto eventualmente rivalutato in base alle variazioni dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo, anche con riferimento ai terreni acquisiti a titolo gratuito, come specificato con circolare n. 81/E, del 6 novembre 2002.
Inoltre nelle ipotesi in cui la parte cedente si sia avvalsa della facoltà, prevista dalle norme vigenti in materia (art. 7, legge n. 448 del 2001; art. 2 D.L. n. 282 del 2002; art. 6-bis, D.L. n. 355 del 2003), di rideterminare, sulla base di una perizia giurata di stima, il valore d’acquisto dei terreni edificabili e a destinazione agricola, quest’ultimo valore può essere assunto in luogo del valore storico d’acquisto e pertanto indicato nel presente rigo, barrando la casella 1.
Costi inerenti
Si fa presente che, ai sensi dell’art. 68, comma 2, del TUIR anche i costi inerenti l’acquisto di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria possono essere rivalutati in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (cfr circ. n. 6/E del 13 febbraio 2006).
Pertanto, nei righi da FT4 a FT7 va indicato l’ammontare dei costi inerenti comprensivo dell’eventuale rivalutazione ISTAT, con riferimento alla quota o al diritto ceduto.
Rigo FT4 indicare l’ammontare degli oneri fiscali (imposta di registro o IVA, imposte ipotecarie e catastali, ecc.) sostenuti in relazione all’acquisto dell’immobile
oggetto di cessione.
Rigo FT5 indicare l’ammontare della parcella corrisposta al notaio per l’acquisto dell’immobile oggetto di cessione.
Rigo FT6 indicare l’ammontare delle spese incrementative del valore dell’immobile sostenute in relazione al bene oggetto di cessione.
Rigo FT7 indicare gli eventuali ulteriori costi inerenti non compresi nei righi precedenti.
Rigo FT8 indicare la somma dei costi sostenuti, inerenti l’immobile ceduto, indicati nei righi da FT4 a FT7.
Rigo FT9 indicare l’ammontare della plusvalenza, determinata ai sensi dell’art. 68 del TUIR, diminuendo il corrispettivo spettante per la vendita (rigo FT2) del
prezzo di acquisto o del costo di costruzione dell’immobile ceduto (rigo FT3), aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (rigo FT8).
SEZIONE III – APPLICAZIONE DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA
Rigo FT10 indicare l’intero ammontare del corrispettivo pattuito nell’atto per la cessione dell’immobile oggetto della presente comunicazione.
Rigo FT11 indicare l’ammontare dell’imposta sulla plusvalenza, sostitutiva di quella sul reddito, calcolata applicando sull’importo di rigo FT9 la percentuale del
12,50 per cento, per i contratti stipulati entro il 2 ottobre 2006 e del 20 per cento per quelli stipulati successivamente a tale data.
Rigo FT12 il rigo deve essere compilato esclusivamente nelle ipotesi in cui il modello di comunicazione venga trasmesso in relazione a contratti di cessione
immobiliare stipulati tra il 1° gennaio 2006, data di entrata in vigore della norma che prevede l’opzione per l’imposta sostitutiva sulle plusvalenze
immobiliari e il 31 marzo 2007, giorno precedente alla data di attivazione del sistema di invio telematico della presente comunicazione.
Firma della comunicazione
Il modello è redatto in due esemplari, entrambi sottoscritti in originale dal notaio che è responsabile dell’applicazione sulla plusvalenza dell’imposta sostitutiva, del versamento della stessa e della trasmissione telematica dei dati contenuti nel modello.
Il notaio rilascia al venditore un esemplare del modello sottoscritto, che costituisce anche quietanza per la provvista da questi ricevuta.
Il cedente sottoscrive, a sua volta, entrambi gli esemplari del modello, nella parte ad esso riservata, per assumere la responsabilità dei dati riportati nella Sezione II del modello, rilevanti per la determinazione della plusvalenza.
Fonte: Unioneconsulenti.it
http://www.unioneconsulenti.it/article.php?sid=1476
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Obbligo di certificazione energetica nelle compravendite immobiliari
Dal 1° luglio 2009 anche le singole unità immobiliari (vendute, affittate o comunque trasferite a titolo oneroso) dovranno essere dotate dell’attestato di certificazione energetica così come previsto all’art. 6 comma 1-bis, lettera c) del D.lgs 192/2005. In attesa delle linee guida nazionali, l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica) potrà essere sostituito dall’AQE (Attestato di Qualificazione Energetica), introdotto dal D.Lgs. 311/2006, che avrà validità transitoria e sarà idoneo a determinare le prestazioni energetiche degli edifici.
L’obbligo della dotazione grava sul venditore o, nel caso si tratti di nuove costruzioni o di immobili oggetto di ristrutturazioni importanti, sul costruttore. Considerata l’incidenza della disposizione in esame, alcuni chiarimenti sono stati forniti dal Consiglio Nazionale del Notariato secondo cui “l’obbligo di dotazione, pur essendo previsto (con previsione di default) in capo al venditore ovvero al costruttore, può essere assunto a proprio carico dall’acquirente in forza di una specifica pattuizione, alla quale le parti, adeguatamente informate e valutati i propri interessi concreti, potranno addivenire nel rogito notarile”. Il costo della certificazione dipenderà dalle dimensioni dell’immobile e dalla tipologia degli impianti e dei materiali presenti.
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