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Dopo il gelo torna a fare Notizia il Mercato Immobiliare di New York

New York sembra più felice ultimamente, tutti quanti sorridono sulle strade della Grande Mela; oppure sono solamente facce paralizzate dal freddo in un ghigno alla Joker?

Adesso seriamente: credo che le temperature artiche di questo inverno che ha portato livelli di neve record abbiano influito sul volume di attività del mercato immobiliare. Dopo tutto, a chi viene voglia di uscire in cerca dell’affare in queste condizioni climatiche?

La società di statistiche immobiliari Miller Samuel ha pubblicato l’analisi del mercato di Manhattan per l’ultimo trimestre 2010. Vale la pena considerare alcune informazioni contenutevi.
Il numero di vendite nel quarto trimestre 2010 è stato 2,295 contro 2,473 per lo stesso periodo 2009. Bisogna tenere in mente però che il quarto trimestre 2009 è stato un periodo particolare con un livello di attività che è stato il più alto negli ultimi 20 anni per il fatto che ci fu un accumulo di vendite non conclusesi nei trimestri precedenti a causa della crisi finanziaria ed una conseguente ondata di vendite quando la situazione si è sbloccata, facilitata anche da incentivi fiscali per chi comprava la prima casa.
Dall’altro lato il livello di magazzino (ovvero le unità immobiliari disponibili sul mercato) è sceso da 8,123 a 7,232 dal terzo al quarto trimestre 2010, portando ad un normale basso livello di magazzino per i mesi invernali.
La quota di mercato, per quanto riguarda appartamenti venduti nel quarto trimestre 2010, è diminuita dell’ 11% nel caso dei monolocali e bilocali rispetto allo stesso periodo nel 2009, mentre la quota di mercato dei trilocali è cresciuta del 12%, diventando il segmento più grande.
Il prezzo a piede quadrato è passato da $1,051 nel quarto trimestre 2009 a $1,058 nel quarto trimestre 2010; nello stesso periodo il numero medio di giorni che un immobile passa sul mercato, prima di essere acquistato è passato da 204 (un record) a 124, un livello molto più in linea con l’ andamento medio degli ultimi 15 anni: 126 giorni.

Financial District (FiDi)
La zona sta continuando il suo processo di miglioramento e cambiamento.
Se da una parte alcune società di consulenza e banche d’affari come Deloitte & Touche e Nomura si stanno spostando verso Midtown, dall’altra c’è un numero elevato di aziende hi-tech, media e grandi studi legali che stanno cercando spazio per i loro uffici proprio qui. Alcuni esempi: Condè Nast sta negoziando l’affitto di un milione di piedi quadrati alla nuova torre One World Trade Center che sara’ ultimata nel 2013; Newsweek e The Daily News stanno a loro volta considerando opzioni nel Financial District.
FiDi ha, fra l’altro, visto il proprio numero di residenti più che raddoppiare dall’11 settembre 2001.
Penso che alla fine la perdita di grandi società come Deloitte e Nomura non sarà un grosso problema per la zona che, pur mantenendo il suo “ego” finanziario, sta acquisendo una diversità di settori economici presenti che mancava ed un crescente numero di residenti; entrambi questi fattori contribuiscono a creare opportunità nel mondo della vendita al dettaglio, la quale offerta al momento è un poco carente.

Gli intermediari immobiliari stanno notando da qualche tempo che la stagionalità del mercato degli affitti sta tornando. Come sappiamo: i normali ritmi si erano sconvolti durante la crisi finanziaria.
Secondo i dati Miller Samuel, il numero di affitti a Manhattan è stato 7,127 nel quarto trimestre dello scorso anno, quasi tre volte il volume rispetto allo stesso periodo nel 2009. Dall’altro lato la ridotta attività nei mesi autunnali ed invernali si è manifestata con un calo del 16% dal terzo al quarto trimestre 2010, in linea con la classica ciclicità del mercato.
Il tasso di occupazione giocherà un ruolo chiave nell’immediato futuro nel decidere se questa normalità ritrovata potrà continuare o meno.
Secondo il Dipartimento del Lavoro dello Stato di New York: ci sono circa 119,500 persone disoccupate nella città di New York rispetto all’agosto 2008. A livello nazionale i dati più recenti sembrano essere incoraggianti con un tasso di disoccupazione calato dello 0.4% ad un livello di 9% in gennaio.

200 Eleventh Avenue
Questo nuovo edificio disegnato dall’architetto Annabelle Selldorf è a poche settimane dall’essere completato in ogni suo dettaglio.
La struttura presenta una caratteristica particolare lo Sky Garage.
I residenti possono guidare la propria vettura all’interno dell’edificio dove un ascensore porterà la stessa ed i suoi occupanti al piano desiderato. Il concetto e la tecnologia che consentono ciò non sono particolarmente innovativi. Ci sono infatti alcuni palazzi commerciali con la stessa caratteristica. Ma questo è il primo caso a Manhattan in cui un condominio di lusso viene realizzato in questa maniera.
I giornali dicono che Nicole Kidman e Domenico Dolce hanno acquistato appartamenti qui.

100 Eleventh Avenue
Alcuni residenti in questo condominio di lusso disegnato da Jean Nouvel si sono lamentati per il ritardo nell’ultimazione dei lavori ed i problemi legati alla costruzione.
Recentemente c’e’ stata anche un’infiltrazione d’acqua, che gocciolava dal soffitto della lobby. Questi contrattempi tecnici hanno seguito i problemi finanziari del progetto cominciati al momento della crisi finanziaria del 2008. Un gruppo di investitori privati dovette intervenire in quell’anno per evitare il processo di bancarotta.
Per quanto la bella struttura del genere decostruttivista possa attrarre lo sguardo dall’esterno, non riesce a mascherare completamente le difficoltà interne al complesso.
Al momento della crisi, molti compratori, che avevano già firmato il preliminare e pagato anticipi da centinaia di migliaia di dollari, hanno cercato di riavere indietro i propri soldi e non continuare con la transazione cominciando azioni legali sulla base di diversi elementi presenti sul contratto. Questo fenomeno fu dovuto soprattutto alla negativa situazione economica. Infatti si cominciò ad avere passaggi di proprietà solo alla fine del 2009, dopo quasi due anni da quando i primi compratori firmarono il loro preliminare.
Bisogna comunque dire che il nuovo gruppo alla guida del progetto ha saputo fornire le risorse necessarie a mantenerlo in vita ed a non farlo andare in stallo come è successo in altri casi.

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro futuro investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

www.ravarealty.com

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Vero solo su Central Park West

Nouriel Roubini

Vi ricordate Nouriel Roubini? Il famoso pessimista-economista che aveva correttamente preannunciato l’arrivo della crisi finanziaria 2007-2009.
Adesso, dicono i giornali, Nouriel è un po’ più ottimista: ha comprato un condo da $5.45 milioni nell’East Village, fra l’altro una zona dove appartamenti così costosi si contano sulla punta delle dita.
Se il Professor Roubini comincia a vedere il bicchiere mezzo pieno, la cosa ci fa ben sperare per il proseguo dell’anno.

Intanto One World Trade Center è arrivato a metà altezza prevista. Evviva!

Guardando indietro all’anno passato non è facile definire il mercato 2010 delle vendite residenziali a Manhattan.

Central Park

L’inizio dell’anno portò un buon livello di vendite sulla spinta di agevolazioni fiscali offerte a chi comprava casa, le quali sono terminate a Maggio, e dalla domanda che si era accumulata durante il periodo del collasso di Lehman Brothers ed il successivo collasso finanziario; in quel periodo chi stava cercando casa od opportunità d’investimento si fermò per aspettare la stabilizzazione del mercato ed opportunità più propizie nel 2009 ed inizio 2010. Dopo che questo accumulo di domanda è andato scemando i livelli di vendita hanno seguito al ribasso. Durante l’estate e l’autunno non si sono quindi verificati dei volumi elettrizzanti.
Verso la fine dell’anno invece, la situazione è tornata a migliorare. Secondo il sito UrbanDigs, il 2 ottobre c’erano 1,718 contratti firmati (o vendite in procinto del rogito), mentre questo dato era già salito a 1,920 il 22 dicembre.

Harlem

Harlem continua ad aggiungere progetti prestigiosi al suo palmares.
Secondo il giornale The Real Deal, sono cominciati i lavori di costruzione all’incrocio della 125esima strada e Lenox Avenue, il sito sarà sviluppato in maniera da creare un nuovo Hyatt Hotel, un centro YMCA e 90,000 piedi quadrati di spazio per negozi al dettaglio.

Un altro progetto degno di essere ricordato è la continuazione dell’High Line Park, del quale la prima sezione nella zona del Meatpacking District ha ricevuto una notevole attenzione ed apprezzamento.
Questa primavera dovrebbe aprire il secondo tratto, dalla ventesima alla trentesima strada.

I residenti al numero 15 di Central Park West probabilmente non hanno mai ricevuto notizia della crisi finanziaria degli ultimi anni.
Quello che sembra impossibile in tutte le altre avventure immobiliari recenti, accade qui.
La Divinità in Pietra, come molti lo chiamano, ci stupisce con delle vendite durante l’anno passato, che hanno fruttato dei guadagni stratosferici per i venditori.
Le tre transazioni che hanno portato al maggior guadagno percentuale sono state:
appartamento 25-D: comprato in dicembre 2007 per $5.99 milioni e venduto lo scorso gennaio per $13.73 milioni,
appartamento 25-B: comprato in maggio 2008 per $4.22 milioni e venduto in giungo per $8.5 milioni,
appartamento 28-B: comprato in aprile 2008 per $5.7 milioni e venduto in settembre per $11.39 milioni.
A parte queste tre incredibili vendite, le dodici transazioni più remunerative nel 2010 in questo palazzo hanno procurato un profitto medio per il venditore del 66% su un orizzonte temporale medio di un anno e mezzo/due anni…e questi dovevano essere gli anni cattivi!

Morningside Park, una breve introduzione della zona.
Per decenni Harlem non è stato un bel quartiere come quello che è diventato oggi.
Alcuni residenti, negli anni ottanta e novanta, a volte esitavano nell’attraversare questo parco per paura di incontrare brutti ceffi.
Oggi invece non c’è più nulla da temere. Nel 2008 il parco, che fu progettato dagli stessi architetti, Olmsted e Vaux, che ci hanno regalato Central Park, ha ricevuto lo status di “landmark” dalla città: ovvero di area protetta e ben mantenuta.
A Morningside Park coesistono tipologie di piante di notevole bellezza; fra le altre c’è anche una sequoia, donata dallo stato dell’Oregon, nelle vicinanze della 112esima strada. Nel parco è anche presente una cascata che discende in una fontana.
I confini di questa area verde sono: la 123sima strada a nord, la 110ima a sud, Morningside Drive a ovest, Manhattan Avenue e Morningside Avenue a Est.
In una zona di edifici di media altezza e case mono familiari, è in costruzione un nuovo condominio all’incrocio di Morningside Avenue e la 121esima strada. L’edificio, che dovrebbe essere completato a fine gennaio, presenterà una media room, una palestra ed un tetto con cabanas private. I prezzi partiranno da $375,000, per un bilocale e da $775,000, per appartamenti con tre camere da letto.
Recentemente il tratto di Frederick Douglass Boulevard immediatamente a nord della 110emia strada ha visto il nascere di diverse nuove attività commerciali; fra le quali Bier International, un ristorante-birreria tipo austro ungarico dove ho mangiato delle ottime salsicce con crauti.
Dal 2005, una cooperativa chiamata Community Markets porta avanti un mercatino stagionale all’incrocio di Manhattan Avenue e la 110emia strada.
Il signor Taylor, un architetto che è residente qui da due anni al 54 di Morningside Drive, dice al New York Times: “Il nome del parco è assolutamente azzeccato: Morningside. Ci sono queste albe spettacolari che illuminano Harlem. Puoi abitare al secondo o terzo piano, ma ti sembra di stare al quindicesimo”.

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro futuro investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

www.ravarealty.com

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