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Osservatorio Fiaip dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia – Ed. 2011

(clicca qui per l’abstract con i dati statistici e la tabella sinottica dei prezzi di Bergamo città)

In vendita in edicola dai prossimi giorni l’ “ Osservatorio Fiaip dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia” (Terra Nova Editore SpA), patrocinato da Regione Lombardia, Provincia, Comune e Camera di Commercio di Bergamo, e (da quest’anno) anche dal Consiglio notarile bergamasco. L’Osservatorio dal 1984 è un’opera indispensabile per orientarsi nel mercato immobiliare locale, attraverso una rilevazione puntuale dei prezzi del reale venduto. La città è stata suddivisa in 43 quartieri, mentre per la provincia si è proceduto alla rilevazione di tutti i 244 comuni che la compongono. La rete informativa è costituita da tutti i 300 associati Fiaip titolari di agenzia, ai quali viene inviato l’apposito questionario. I dati rilevati vengono poi rielaborati dal Comitato tecnico-scientifico con i coordinatori di zona, per essere armonizzati dalla Sezione statistica. Il risultato è una fotografia puntuale e attendibile del mercato immobiliare bergamasco, scattata dalla categoria degli Agenti Immobiliari Professionali, super partes per definizione e libera dai condizionamenti degli interessi di parte, siano quelli dei proprietari o degli acquirenti.

Le novità dell’Osservatorio 2011:

·         Nuova zonizzazione del capoluogo, con miglior definizione dei quartieri.

·         Osservatorio previsionale della città di Bergamo, in collaborazione con la facoltà di Statistica dell’Università di   Bologna.

·         Analisi statistica dei dati, composizione sociologica della domanda, segmentazione dell’offerta, leva creditizia, trend e previsioni per tutte le 43 zone censite in comune di Bergamo.

·         Nuovo Borsino delle locazioni urbane.

·         Nuovo Borsino delle attività commerciali.

·         Revisione puntuale dei prezzi di tutti i 244 comuni della provincia, con zonizzazione cartografica dei centri maggiori.

·         Analisi del fabbisogno e dell’offerta di immobili a destinazione industriale/terziario sul territorio provinciale, in collaborazione con Confindustria Bergamo.

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RAPPORTO FIAIP SULL’ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE SETTORE URBANO “BERGAMO 2010 – PREVISIONI 2011”

Ancora in discesa i prezzi nel 2010: tende a normalizzarsi il numero degli immobili messi in vendita, nel residenziale si attenua il calo dei prezzi a -7%, transazioni in contrazione del 3,8%.

Pragmatismo degli agenti immobiliari, che prevedono che il calo dei prezzi   potrà favorire un aumento di compravendite e locazioni e una lenta e progressiva fluidificazione del mercato.

Scendono ancora (per il terzo anno consecutivo) i prezzi medi delle compravendite nel 2010. Secondo il Report dell’Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo le compravendite immobiliari fanno registrare un andamento medio dei prezzi in calo del 7% per  le abitazioni. I valori si attestano invece al -10% per il commerciale, -13,33% per il segmento direzionale e -12,78% per i capannoni, segno di ancor scarsa vivacità del settore terziario e produttivo, che tuttavia sta recuperando posizioni rispetto alla stasi totale del 2009. Il 56,11% degli acquirenti bergamaschi comprano casa con il mutuo, percentuale che sale al 92,25% nel segmento degli extracomunitari. Il 31,89% degli acquirenti permuta la sua abitazione.  Cauto ottimismo per gli agenti immobiliari. Le previsioni per il 2011 indicano timidi segnali di ripresa e un miglioramento per le compravendite ad uso residenziale, con particolare attenzione alle aree centrali di Bergamo, mentre nelle zone semicentrali e periferiche il mercato potrebbe mantenersi sostanzialmente stazionario. Aumentano le richieste degli affitti ad uso abitativo. E’ quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 100 agenti immobiliari Fiaip bergamaschi, al fine di misurare non solo le variazioni dei prezzi, ma in particolare l’andamento del mercato immobiliare.

Il campione rappresentativo dell’area urbana bergamasca è fotografato dal Report dell’ “Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo” dedicato al mercato immobiliare del 2010 e alle previsioni 2011.

L’Osservatorio è curato dal Comitato scientifico Fiaip Bergamo, composto dal presidente provinciale Giuliano Olivati insieme ai consiglieri provinciali Roberto Boffelli , Antonino Chiarini, Salvatore Ranucci e Roberto Tassetti.

Il Report ha fatto da battistrada all’ Osservatorio immobiliare urbano 2011 realizzato anche quest’anno da Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, che è stato presentato a Roma insieme ai promotori dell’Osservatorio Parlamentare sul Mercato Immobiliare (OPMI). L’Osservatorio bergamasco e nazionale è realizzato con il supporto scientifico dell’Università di Bologna – Dipartimento di Scienze Statistiche.

Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l’attività degli agenti immobiliari. Ma veniamo alla situazione di Bergamo delineata dall’Osservatorio previsionale Fiaip.

Compravendite
In generale, il mercato indica nel 2010, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione del 7% per il residenziale . Performance più deludenti invece per il commerciale (- 10%), per gli uffici (-13,33%) e per i capannoni   (-12,78%). Si tratta di segmenti direttamente influenzati dalla congiuntura economica ancora critica seppur in lento miglioramento., che determina una stagnazione della domanda. Per quanto riguarda il numero delle transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal -3,8% delle abitazioni (in netto miglioramento rispetto al 2009) fino al -11% dei negozi e al -10,56% per i capannoni. Fanalino di coda per gli uffici anche per numero di compravendite, attestate al -15,67%. Da registrare la lenta normalizzazione del mercato, con il 56% delle rilevazioni di aumento della domanda di abitazioni e stabilità dell’offerta: si spera che questo dato segni la fine del trend negativo che ha ingessato il settore immobiliare dal 2007. Aumenta nel 2010 l’interesse per le abitazioni nuove o ristrutturate (insieme fanno il 51,37% del reale venduto), tengono gli alloggi usati in buono stato (40% delle transazioni residenziali), mentre si ritaglia una nicchia il mercato degli immobili da ristrutturare (8,64%). Il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo si conferma tra i 6 e i 9 mesi per il 42,78%. Ancora alta la percentuale di coloro che ricorrono al sistema creditizio: più della metà delle compravendite concluse (56,11%) avviene con il ricorso ai mutui, mentre aumenta la quota di chi compra esclusivamente con mezzi propri (12%) e permutando il suo vecchio alloggio (31,89%). Nel segmento degli acquirento extracomunitari, torna ad aumentare la quota di chi compra casa con il mutuo, attestata al 92,25%, segnale di una cauta ripresa delle erogazioni da parte del sistema bancario.

Ma quali sono gli immobili più ricercati? I bergamaschi apprezzano sempre di più i trilocali e bilocali, centrali/semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva infatti che le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 33,64% trilocali e per il 28,64% bilocali. Scarso l’appeal del monolocale, tipologia poco presente a Bergamo. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone centrali (41,36%) e semicentrali (34,09%) e lo stato di conservazione che prevale è il nuovo e ristrutturato (insieme totalizzano il 51,37%), seguito dall’usato in buono stato (40%).
Le previsioni per il 2011 indicano un sostanziale miglioramento dell’andamento delle compravendite degli immobili ad uso abitativo, con particolare attenzione alle aree centrali della città e forti attese sulla fascia semicentrale, mentre si prevede un andamento stazionario nelle periferie. I dati raccolti per il comparto residenziale danno come previsione una sostanziale stazionarietà dei tempi di vendita degli immobili residenziali, che potrebbero subire qualche allungamento in periferia.

Locazioni
Il mercato delle locazione vede un rallentamento dei prezzi, seppur attenuato rispetto a quello registrato nel 2009: si tratta di una flessione dell’4,67% per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione é stimata al 8,13%. Rispetto al 2009 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un aumento della domanda dovuta alla difficoltà ad accedere ai mutui per acquisto, mentre l’offerta rimane stazionaria. Per la prima volta dal 2007 si registra un lieve aumento del numero dei contratti residenziali (+2,56%) dovuto al plafonamento dei canoni da parte dei proprietari – locatori. I contratti di locazione risultano in contrazione anche per negozi (-6,88%) e capannoni (-4,33%), mentre si riscontra una flessione dei contratti ancora più sensibile per gli uffici (-8%). Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano prevalentemente su un periodo da 1 a 3 mesi, in diminuzione rispetto al dato rilevato nel 2009. La tipologia residenziale regina della locazione è il bilocale (57,73%), seguito dal trilocale (25,45%), ubicato in zone centrali (39.09%) o semicentrali (30,91%). Gli alloggi affittati sono in prevalenza usati in buono stato (52,73%), o nuovi/ristrutturati (45,91%).
Per quanto riguarda le previsioni per il 2011 per il mercato delle locazioni,  si indica una tendenza verso l’aumento del numero dei contratti d’affitto ad uso residenziale, soprattutto per gli immobili situati nelle zone centrali e  semicentrali del capoluogo.

Trend e interpretazioni

“Attenzione agli errori e alle distorsioni sul mercato immobiliare, rischiamo di passare dal pessimismo più nero all’euforia, che non è mai buona consigliera”, lancia l’allarme Giuliano Olivati , presidente provinciale Fiaip Bergamo. “Troppi parlano senza una solida base scientifica, in base a impressioni passeggere che poi rimbalzano da un sito internet ad un quotidiano e così via. Qualcuno già profetizza un aumento dei prezzi, mentre è proprio il loro plafonamento ad avere fluidificato il mercato, troppo a lungo ingessato da richieste anacronistiche, che non tengono conto che l’economia mondiale è cambiata dal 2007 ad oggi. E’ necessario un serio e periodico check-up del mercato immobiliare, una rilevazione statistica solida e affidabile, per capire se i segnali di ripresa, dopo due anni di fermo, saranno confermati, o se si tratta di un fuoco di paglia. Gli economisti parlano di ripresa a W, con molti alti e bassi, stile otto volante, nessuno può garantire che si tornerà ai valori pre-crisi, ma di certo ci vorranno anni per risalire la china, deve prima cessare l’onda lunga dei licenziamenti, e le banche devono consolidare la riapertura del credito”.

“A commento dei nuovi dati statistici dell’ Osservatorio Fiaip Bergamo – prosegue Olivati – non possiamo lasciarci andare a notazioni euforiche, ma di certo possiamo dire che l’immobiliare sta ricominciando a muoversi perché i prezzi sono calati mediamente di un 20 per cento rispetto ai picchi del 2007: infatti i proprietari che non si adeguano al mercato restano al palo, ingolfando la piazza di immobili invenduti. Altra falsa percezione da sfatare è quella di molti proprietari che temono di perderci vendendo il loro immobile in questa fase di mercato. E’ un’illusione ottica, le case si sono rivalutate di un 120-130 per cento in 10 anni (1997 – 2007), se negli ultimi tre anni il mercato si è ridimensionato di un 20% gli immobili hanno comunque raddoppiato il loro valore dall’introduzione dell’euro ad oggi, altro che perderci. Ma in questa fase di mercato abbiamo una domanda vivace pronta ad acquistare case ai valori attuali, i venditori motivati hanno tutto l’interesse a cogliere quest’occasione. Il problema non è la trattativa e la maggior elasticità richiesta ai venditori, il problema vero si avrebbe se venisse meno la domanda, allora sì che la macchina si fermerebbe”.

“A quanti infine ci chiedono conferma della preminenza del real estate nella protezione dei risparmi di famiglie e consumatori – conclude il presidente Fiaip Bergamo – rispondiamo con una domanda: quale altro investimento consente di raddoppiare il capitale in 10 anni (con una crisi in mezzo), traendone anche un ottimo reddito attraverso la locazione o un risparmio (reddito figurativo) in caso di uso diretto?”.

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FIAIP BERGAMO E NOTAI CONCORDANO: NON SIAMO FUORI DALLA CRISI

COMMENTO AI DATI STATISTICI NOTARILI 2010

“I dati statistici notarili 2010 relativi alla provincia di Bergamo confermano che non siamo ancora usciti dalla crisi, come sostenuto dall’ “ Osservatorio immobiliare Fiaip “, dichiara Giuliano Olivati , presidente Fiaip Bergamo. “Le rilevazioni degli agenti immobiliari professionali Fiaip di solito anticipano il futuro, in quanto si riferiscono alla conclusione dell”affare, antecedente all’ atto notarile di qualche mese. Nei dati statistici notarili – commenta Olivati – il calo delle compravendite nel 2010, rilevato al -2,07%, è meno significativo della contrazione dell”attività dal 2006 ad oggi, stimata tra -27% e -32%, sostanzialmente in linea con i dati sull”andamento immobiliare dell”Agenzia del Territorio. Questo “restringimento” del mercato immobiliare – prosegue il presidente Fiaip Bergamo – ha un riflesso inevitabile sui prezzi, che, secondo il nostro Osservatorio, dal picco del 2007 si sono ridotti in media almeno del 20%. Dal realismo di questi dati e da una prudente politica di pricing può ripartire il volano dell’ economia immobiliare – conclude Olivati – dato che nessuno di noi ha inventato la macchina del tempo per tornare al periodo delle “vacche grasse”, e la sospirata ripresa economica ci sarà, ma nessuno riesce a prevedere quando”.

Per approfondimenti:

Giuliano Olivati

Presidente provinciale Fiaip Bergamo

Email: olivati@fiaip.it

www.fiaipbergamo.it

Cell. +39 335 6069107

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Agenti Immobiliari e Immobili Pubblici

Olivati risponde a Pelliccioli

Rispondo volentieri all’editoriale di Guglielmo Pelliccioli “Immobili pubblici. E gli agenti dove sono?” (pubblicato su Quotidiano Immobiliare), condividendo in pieno l’insostituibilità del ruolo degli agenti immobiliari professionali nella valutazione e valorizzazione degli immobili di proprietà degli enti pubblici in senso lato (PA, fondazioni, opere pie ecc.). Mi si passi la battuta: gli agenti immobiliari stanno al mattone come i taxisti stanno alla viabilità; fare a meno della loro competenza è semplicemente controproducente. Pelliccioli lancia una provocazione: cosa fanno le associazioni degli agenti immobiliari per proporre la loro privilegiata conoscenza del mercato immobiliare ai gestori di questi immensi patrimoni?

Non sta a me rispondere per le iniziative sul piano nazionale; posso però portare l’esperienza dei rapporti di Fiaip Bergamo (la Federazione italiana agenti immobiliari professionali) con gli enti locali. Abbiamo bussato a molte porte, Comuni (a partire da Bergamo), Provincia e altri enti e fondazioni, proponendo il nostro know-how e l’ “Osservatorio Fiaip dei prezzo degli immobili di Bergamo e provincia”, che pubblichiamo tutti gli anni con i valori, l’analisi statistica e le previsioni di mercato relativi ai 43 quartieri di Bergamo e 244 comuni della provincia. Abbiamo sempre suscitato interesse, partecipando al dibattito urbanistico sui nuovi Piani di governo del territorio di Bergamo, Treviglio e Dalmine, i tre maggiori comuni della provincia. Discorso diverso per la gestione dei patrimoni immobiliari, dove, nonostante la nostra disponibilità verso gli enti pubblici, nessuno ha mai pensato di usufruire dei nostri servizi. Non sarà (il tarlo ci rode) che la governance di questi enti di gestione di così importanti patrimoni della collettività sia fatta col manuale Cencelli della spartizione politica, e alla competenza si preferisca l’appartenenza alle logiche di scuderia? Forse che Fiaip sia troppo super partes e non partiticamente targata per lo spoil system politico-territoriale, dove l’asso che vince piglia tutto? E’ chiaro che non mi sto riferendo solo a Bergamo, ma all’intera realtà nazionale.

Sperando di essere smentiti concretamente, ribadiamo la nostra disponibilità al servizio degli enti pubblici per la stima e valorizzazione (attraverso vendita o locazione) del “mattone pubblico”.

Per l’editoriale di Guglielmo Pelliccioli su Quotidiano Immobiliare  clicca qui

GIULIANO OLIVATI

PRESIDENTE FIAIP BERGAMO

 

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Via Quarenghi al bivio: dinamiche del Mercato Immobiliare

I fatti, i dati e i valori di mercato. Partiamo da quelli. Via Quarenghi è una strada segnata dalla duplicità, divisa in “alta” e “bassa”. La parte alta, da Via Zambonate all’incrocio Spaventa/Palazzolo, è un borgo storico di qualità con i palazzi nobiliari dotati di splendidi giardini nascosti. La parte bassa, divisa in due tronconi dall’intersezione con Via Paleocapa, vive invece da 15 anni un fenomeno di immigrazione che ne ha cambiato il volto. Dal punto di vista dei valori immobiliari rilevati non sembrerebbe nemmeno la stessa via, con uno stacco di 2 mila Euro al metro quadro, come risulta da un confronto dei prezzi della parte alta (zona “Centrale di pregio residenziale”) e bassa (zona “San Giorgio”) – vedi prospetti allegati, tratti dall’ “Osservatorio Fiaip dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia”, Terra Nova Editore Spa.

Il destino di Via Quarenghi segue logiche codificate dello sviluppo immobiliare dei centri urbani in relazione alle dinamiche demografiche e ai flussi migratori. Il punto di partenza è una frattura storica, la conquista di sacche del centro cittadino da parte degli immigrati. Solitamente si insediano in stabili vetusti, in cattivo stato di manutenzione, che gli italiani non accettano di abitare. L’arrivo degli stranieri provoca diffidenza nella popolazione residente, e la concentrazione di immigrati in gruppi etnici crea un effetto – valanga e un circolo vizioso: più gli stranieri si concentrano in una zona, più i residenti se ne allontanano, e in pochi anni si assiste ad un ricambio demografico imponente. Questo giudizio di fatto non implica un giudizio di valore, ma la semplice descrizione di un fenomeno fisiologico. La patologia comincia quando una parte della nuova popolazione di immigrati traffica in attività illegali come lo spaccio di droga, provocando la trasformazione del quartiere in uno “slum”, un ghetto malfamato dal quale le persone “perbene” preferiscono girare al largo. Inutile dire che questa situazione nuoce agli stessi immigrati onesti, una maggioranza condizionata e danneggiata nell’immagine dalla minoranza criminale.

Come uscire da questa impasse? Si possono intravvedere due possibili strade alternative: il ripristino dello “status quo ante” e il “melting pot”. Non sta agli agenti immobiliari scegliere, ma alla politica di governo della città. Il ripristino dello status quo ante è una macchina del tempo per tornare al punto di partenza prima della ghettizzazione. Il metodo per riportare i residenti nel quartiere è semplice: vendere le case affittate a basso reddito, e spesso a clandestini, a società di trading immobiliare che allontanano gli inquilini disdettando tutti i contratti, fanno espellere gli irregolari, ristrutturano lo stabile liberato e lo rivendono frazionatamente a prezzi che non sono alla portata degli immigrati. In questo modo si favorisce il flusso di ritorno degli italiani, con l’inversione del processo di “conquista” operato dagli stranieri anni prima. Si tratta di un processo lento, che rischia sempre di impantanarsi a metà del guado, realizzandosi a macchia di leopardo e non soddisfacendo né gli italiani né gli stranieri. In questa fase di transizione si trovano Via Moroni e Via San Bernardino nella loro parte alta, la storica zona di Porta Osio.

L’altra soluzione è più difficile, implicando un cambiamento culturale: partire dalla multietnicità considerandola come un valore, per rendere attrattiva la zona attraverso un’offerta culturale che la valorizzi nella sua specificità multiculturale. Teatro, musica dal vivo, street art, ristorazione, club e ritrovi possono rendere “cool” una zona, richiamando, complici i prezzi immobiliari abbordabili, fasce giovani di popolazione, studenti, artisti e creativi, e creando un fenomeno culturale. Tutti conosciamo il caso di Brick Lane nell’East End londinese, con la sua parabola fortunata da slum a luogo di tendenza. Il caso londinese ci insegna anche che il processo di integrazione, che punta a rendere sempre più marginali ed espellere le sacche di illegalità, si deve basare sulla valorizzazione delle differenze, ma non può prescindere dalla condivisione degli stessi valori fondativi della convivenza civile; e questi storicamente si identificano con la cultura giuridica e la carta dei valori del paese ospitante. In caso contrario non si avrebbe integrazione ma una sorta di pericolosa tribalizzazione, che impedisce il dialogo e sabota il melting pot. Ridando vivibilità e attrattività al quartiere si stimola la domanda immobiliare, che richiede stabili ristrutturati e un contesto sociale e urbanistico ordinato. La richiesta di abitazioni nella zona favorisce inoltre il dinamismo demografico ed evita la cristallizzazione di gruppi etnici chiusi ed impermeabili. La finalità di recupero del quartiere viene perseguita senza escludere la diversità ma al contrario valorizzandola in una “fusion” di gusti, tendenze, culture, con alla base una carta di valori fondamentali condivisa da tutti.

Via Quarenghi è al bivio, la politica e i cittadini devono imboccare una via o l’altra. La centralità e storicità della via, la sua funzione di cerniera tra il centro, l’università di Via dei Caniana, la stazione e l’autostrada la rende appetibile per entrambe le soluzioni. Ma è giunto il momento di recidere il nodo gordiano e fare una scelta. Non scegliere, o trascinarsi in una sequela di pannicelli caldi, significa in realtà fare la scelta dell’inerzia e del degrado, sulla strada che da Via Quarenghi conduce a Zingonia.

Giuliano Olivati

Presidente provinciale Fiaip Bergamo

 

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