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“Il mercato immobiliare non risponde al modello domanda/offerta”

I Nobel dell’economia e l’irrazionalità del mercato

Detto così sembra un azzardo. ma la frase è del premio Nobel dell’economia Paul Krugman: il mercato immobiliare non rientra nel classico paradigma della domanda e dell’offerta, nel quale i prezzi salgono o scendono così rapidamente da garantire che chiunque voglia vendere trovi qualcuno intenzionato a comprare.

La frase di Krugman è contenuta in un interessante articolo tradotto oggi da Il Sole 24 Ore, in cui commenta il nuovo premio Nobel all’economia, concesso quest’anno a Diamond, Mortensen e Pissarides. I tre studiosi hanno ottenuto l’ambito riconoscimento per delle importanti teorie sul mercato del lavoro.

Krugman esporta il modello dei tre studiosi dal mondo del lavoro a quello immobiliare, giudicando che hanno un elemento importante in comune: entrambi sono composti da operatori eterogenei e occorre tempo e impegno per trovare l’abbinamento più conveniente.

In pratica questo è il messaggio: il prezzo di mercato di una casa non esiste di per sé. Esiste un venditore con delle esigenze e dei vincoli. Può essere un ricco proprietario senza fretta di vendere. Può essere una famiglia che sta per avere un nuovo figlio e deve cercare in fretta una casa più grande. Può essere un lavoratore che ha perso il lavoro e non può più fare fronte al mutuo. e allo stesso tempo ogni acquirente ha le proprie caratteristiche.

Può avere un capitale da investire. Può richiedere un mutuo. Magari riceverà dalla banca un prestito inferiore a quello che desidera.

Questo vuole dire che gli attori del mercato immobiliare non sono tutti uguali ed ognuno deve trovare “la propria anima gemella”. Ogni compravendita è una storia a sé, che si risolve nell’incrocio tra una singola domanda ed una singola offerta, in un contesto di mercato, determinato soprattutto dalla disponibilità di credito, che orienta le singole scelte, ma non le determina del tutto.

Fonte: Idealista.it

http://www.idealista.it/news/archivio/2010/10/12/013198-il-mercato-immobiliare-non-risponde-modello-domandaofferta

Conferenza stampa II Rapporto sul mercato immobiliare 2010, 16 luglio, Bologna, sede Nomisma

Se all’estero la ripresa complessiva del mercato è già avvertita da alcuni mesi, con un riavvio di investimenti ed incrementi dei prezzi di compravendita, grazie anche ad un recupero della fiducia per una situazione macroeconomica in miglioramento, il mercato immobiliare italiano si trova ancora ben lontano da una salda ripresa di prezzi e quantità transatte.

Nel corso della primavera il clima di fiducia delle famiglie e delle imprese italiane si è deteriorato, interrompendo il recupero virtuoso che si era avviato nella seconda metà dell’anno passato, frenando anche i ritmi di ripartenza del mercato immobiliare. La domanda di immobili, infatti, si sta tendenzialmente stabilizzando solamente per il settore delle abitazioni, mentre la richiesta di spazi per le attività di impresa è tuttora fortemente depressa, complice la lentezza della ripresa economica e la perdurante incertezza sulla evoluzione della congiuntura.

L’impatto sulle quantità che rimangono sul mercato è piuttosto evidente, con una crescita diffusa dell’offerta disponibile. Le transazioni sono cresciute rispetto all’inizio dell’anno scorso solo in corrispondenza delle abitazioni (+4,2% nel I trimestre 2010 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente), ma ci si trova ad un livello del 30% inferiore a quello del 2007, quando sull’anno si stipulavano oltre 800 mila compravendite di abitazioni. Il recupero dei volumi contrattuali del settore abitativo accomuna tutte le partizioni territoriali con una maggiore accentuazione in corrispondenza dei capoluoghi di provincia (+9,7% nel I trimestre 2010 sull’analogo periodo del 2009) rispetto ai comuni minori (+1,8%). Il fatto che i mercati più importanti stiano reagendo meglio ai colpi della crisi è altresì sottolineato dai dati provenienti dalle principali città italiane, i cui capoluoghi di provincia hanno messo a segno un incremento delle transazioni mediamente superiore ai dieci punti percentuali, quando nei comuni non capoluogo di tali province la crescita registrata si limita al 2,7%. Per gli immobili non residenziali si registrano ancora diminuzioni nei volumi scambiati, sebbene contenuti (intorno ad un punto percentuale), attutendo il ritmo di caduta che per tutto il 2009 è stato a doppia cifra.

Il mercato resta comunque sostanzialmente ingessato, connotato da tempi di vendita che si sono stabilizzati poco al di sopra dei 6 mesi per le abitazioni ma che sforano i 7 per i negozi ed anche i 7 e mezzo per il settore direzionale, evidentemente quello più indifficoltà. Crescono ancora, invece, i tempi per locare gli immobili, sintomo di un mercato della locazione che non riesce ad approfittare dell’impasse del mercato delle compravendite.

Una indicazione parzialmente positiva può essere intravista nel fatto che gli sconti applicati sui prezzi di compravendita abbiano smesso di aumentare, avendo raggiunto comunque livelli record oltre i quali evidentemente l’offerta decide di ritirare il bene dal mercato in attesa di tempi migliori. La tendenza alla crescita degli sconti è riscontrabile quasi esclusivamente nelle periferie urbane, a sottolineare una accentuazione della polarizzazione dei mercati.

Ancora un semestre di flessione per quanto riguarda i prezzi edancor di più i canoni di locazione per tutte le tipologie immobiliari considerate.

Fonte: Nomisma

Compravendite casa,il 2009 anno nero

Il rapporto Istat: calo complessivo del 10% delle transazioni, lieve miglioramento solo nell’ultimo trimestre

Mutui in flessione del 2,7%: pesa l’irrigidimento dei criteri di offerta del credito

ROMA – Il 2009 è stato un anno nero per le compravendite immobiliari, che ha fatto segnare un calo complessivo del 10% delle transazioni, con un lieve miglioramento solo nel quarto e ultimo trimestre. È quanto emerge dal rapporto su compravendite immobiliari e mutui diffuso dall’Istat, secondo il quale «nel quarto trimestre 2009, a livello nazionale, le convenzioni relative a compravendite di unità immobiliari sono pari a 238.977, in calo del 3,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Nel 2009 si sono registrate complessivamente 822.436 compravendite di unità immobiliari, il 10% in meno rispetto al 2008». In flessione anche i mutui che, risentendo del rallentamento del mercato, hanno fatto segnare una flessione su base annua del 2,7%, nonostante un miglioramento sensibile, anche in questo caso, nell’ultimo trimestre dell’anno. «A questo andamento – spiega il rapporto Istat – ha contribuito sia l’irrigidimento dei criteri di offerta del credito da parte del settore creditizio, che ha avuto il suo apice tra la fine del 2008 e l’inizio del 2009, sia il rialzo dei tassi di interesse e, quindi del costo dei mutui, che aveva raggiunto il massimo nell’estate del 2008.

 

LA FLESSIONE DELLE TRANSAZIONI – Quanto alle compravendite, il 92,5% delle convenzioni stipulate nel 2009, spiega ancora l’Istituto di statistica, riguardano immobili ad uso abitazione ed accessori, il 6,6% unità immobiliari ad uso economico. Considerando la tipologia di utilizzo, anche nel quarto trimestre sono le compravendite di immobili ad uso economico a registrare la flessione maggiore (-8,7%), mentre le compravendite di immobili ad uso residenziale si riducono del 3,2%. Il calo osservato è notevolmente inferiore, per entrambe le tipologie di compravendite, rispetto a quello dei tre trimestri precedenti, quando le compravendite di case erano scese del 15,8% nei primi tre mesi dell’anno, per poi calare del 10,2% e del 10,1%. Per quelle ad uso economico la contrazione era stata rispettivamente del 21,1%, del 14,2% e del 15,9%. Considerando l’intero anno 2009, le compravendite riguardanti immobili ad uso residenziale sono diminuite del 9,6%, mentre quelle concernenti unità immobiliari adibite ad uso economico si sono ridotte del 14,7%. Nel quarto trimestre 2009, le compravendite di unità immobiliari in totale si sono ridotte in misura significativa nel Nord-ovest e nel Nord-est (rispettivamente -7% e -4,9%), meno nel Centro e nel Sud (rispettivamente -1% e -0,9%). Soltanto le Isole registrano una variazione tendenziale positiva con un aumento del 2,%. Questo andamento è comune sia alle compravendite di unità immobiliari ad uso residenziale, sia a quelle ad uso economico.

Fonte: Corriere.it

http://www.corriere.it/cronache/10_giugno_08/istat-dati-compravendita-immobiliari_fab14ce4-7300-11df-80b7-00144f02aabe.shtml

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