Archivi Blog

Mai più da soli

Il 2011 volge al termine. Un anno che ha visto stravolgimenti finanziari importanti, e la presa di coscienza di come la situazione economica mondiale e nazionale fosse ben più grave di quanto l’opinione pubblica immaginasse. Oggi non si fa gran fatica a individuare nel 2007 la data di inizio di questo percorso recessivo che in realtà ha soltanto riportato a livelli più reali la ricchezza che in questi ultimi anni era stata creata da una finanza ardita, di carta e affatto contro garantita. Gli investimenti immobiliari in tutto ciò hanno sofferto di una crescita dei prezzi legata appunto anche all’enorme disponibilità di liquidità sui mercati. La facilità di accesso al credito ha inondato le tasche dei cittadini di disponibilità di spesa che ha alimentato la crescita dei prezzi legati alla fame di proprietà immobiliare. La casa è un investimento duraturo, per la vita. I valori, invece, sono legati all’andamento dell’economia, per cui se operazioni di speculazioni di breve periodo hanno alimentato la crescita dei prezzi, investimenti di lungo periodo tengono comunque al riparo i capitali impegnati da perdite. Insomma, chi aveva pensato di fare soldi facili con la speculazione immobiliare, non soltanto ha drogato il mercato, ma ne è pure rimasto vittima perché era credenza diffusa che i prezzi potessero sempre soltanto salire.

Qualche anno fa, cinque per l’esattezza, dissi che questo trend non era sostenibile, e lo dissi alla luce di semplici fattori, legati proprio alla capacità di ottenere dall’investimento immobiliare rendite costanti quasi che il crescente costo della vita potesse stimolare un corrispondente aumento dei redditi pro-capite. Ormai è chiaro che ci vorrà ancora qualche anno prima che il mercato riparta con tendenze rialziste, e questo ribaltamento del rapporto domanda offerta ha modificato radicalmente l’approccio all’attività immobiliare sia per gli investitori che per gli operatori. Si investe in maniera più attenta e solo a fronte di liquidità certa da investire in operazioni ponderate, e i professionisti della mediazione e della consulenza approcciano nuovi sistemi di produzione. Di certo il 2011 rimarrà l’anno dello sdoganamento generalizzato della disponibilità a collaborare tra professionisti qualificati e riconoscibili. Studi associati, consorzi, network e gestionali condivisi  sono risposta spesso vincente per chi vuole mantenere gradevoli quote di mercato e reddito dall’attività svolta.

Questo credo sia il messaggio più forte che viene fuori dalla storia del 2011: mai più da soli.

Questo modo di approcciare la professione vedrà un consolidamento negli anni a seguire per cui anche quando il mercato immobiliare dovesse tornare a macinare utili da qui al prossimo triennio, si radicherà sempre più negli operatori, perchè come ci sono i nativi digitali, ci saranno i nativi collaborativi.

Buon 2012

Andrea Russo

twitter @andrearussore

Edilizia Convenzionata, croce e delizia

Necessità di equilibrio nella composizione dell’offerta

Housing sociale, edilizia convenzionata e rapporti di concorrenza con il mercato residenziale ordinario

E’ un tema da anni dibattuto dall’Osservatorio Fiaip Bergamo con i colleghi Roberto Boffelli, Antonino Chiarini, Salvatore Ranucci, Roberto Tassetti, e gli altri componenti del Consiglio Fiaip Bergamo, Carlo Bettinelli, Claudio Brembilla, Franco Guerini, Ezio Sangiovanni Gelmini.

Dal 2007 sosteniamo che l’eccesso di edilizia convenzionata daneggia il libero mercato della casa, e rischia di far saltare le previsioni del Pgt sullo sviluppo urbanistico, Porta Sud in testa. La precedente amministrazione aveva indicato che l’edilizia convenzionata avrebbe soddisfatto il 40 per cento del fabbisogno abitativo residenziale, dato mai smentito nemmeno dall’attuale Giunta. Ora il problema non è l’edilizia convenzionata in sé, che è una giusta politica delle amministrazioni pubbliche, ma la proporzione. E il 40 per cento va inevitabilmente a viziare, anzi a cannibalizzare il mercato. Come? Prendiamo ad esempio l’operazione Porta Sud che è in evidente difficoltà: il Piano di Governo del territorio vi prevede la realizzazione di un importante quartiere, un “nuovo centro città”. La domanda da agenti immobiliari professionali è: chi comprerà casa lì? Il popolo della prima casa (minoritario, in quanto da un sondaggio Swg l’86% delle famiglie bergamasche sono proprietarie)? Ma chi cerca la prima casa si rivolge all’edilizia convenzionata, che ha un costo del 20-25% inferiore ai valori del libero mercato. Qualcuno che vende la propria abitazione per acquistarne una migliore? Ma il mercato dell’usato è danneggiato dall’edilizia convenzionata, che assorbe, come abbiamo detto, soprattutto la richiesta di prima casa. Quindi l’usato rimane invenduto, c’è poco movimento, e così rischia di grippare il volano della permuta e del cambio – casa, che è il motore base del mercato immobiliare. In conclusione, senza alcuna polemica noi diciamo che bisogna fare una scelta politica, non si può avere la botte piena e la moglie ubriaca. L’amministrazione vuole spingere l’edilizia convenzionata? Va bene, però a questo punto le previsioni del Pgt che riguardano l’edilizia residenziale privata (la “non convenzionata”) saltano, e il Piano resta al palo.  

Giuliano Olivati

Presidente Fiaip Bergamo

L’edilizia convenzionata è uno fra gli strumenti fondamentali che garantisce ai cittadini il diritto all’abitazione. Ogni amministrazione comunale garantisce un accesso agevolato all’acquisto dei terreni e fornisce uno sconto sugli oneri di urbanizzazione, tanto da ottenere, alla fine, un ribasso sui costi di costruzione delle nuove case pari al 20-25 per cento rispetto all’edilizia non convenzionata.
«Il problema – sottolinea Giuliano Olivati , presidente Fiaip Bergamo – nasce quando su un territorio non si riesce a stabilire una giusta proporzione fra l’edilizia convenzionata e l’edilizia non convenzionata. Mi spiego. Sul mercato immobiliare vi sono tre attori che offrono la casa: il costruttore del nuovo in edilizia non convenzionata; il costruttore del nuovo in edilizia convenzionata e il settore dell’usato, vale a dire il privato cittadino che mette in vendita la propria casa per poterne acquistare una nuova o diversa da quella che già possedeva, perché sono cambiate le sue esigenze abitative. C’è chi passa dal grande al piccolo o viceversa. Il mercato immobiliare funziona se questi tre attori non prevaricano l’uno sull’altro. Deve essere sempre garantito un giusto equilibrio, che noi, come agenti immobiliari, stimiamo assestarsi, per quanto attiene all’edilizia convenzionata, intorno al 20%».
Il che fa supporre che ogniqualvolta si superi questa percentuale nell’edilizia convenzionata, il mercato subisce uno stop. «Il volano del mercato immobiliare – continua Olivati – è dato dal cambio-casa. Vendo il mio vecchio appartamento per comprarne uno nuovo. Ora, secondo una stima Swg di qualche anno fa, si registra che a Bergamo e provincia l’86% delle famiglie è proprietaria del proprio appartamento, quindi la clientela potenziale di chi compra la prima casa è soltanto il rimanente 14%, anzi meno, in quanto da questa percentuale dobbiamo togliere la quota di famiglie che non comprano ma vanno in affitto. Il “popolo della prima casa” solitamente tende a rivolgersi, com’è giusto che sia, all’edilizia convenzionata, perché lì trova un prezzo più conveniente. Se un Comune sbaglia la quota ed eccede nell’edilizia convenzionata succede che il mercato si paralizzi. Di solito il fenomeno lo si osserva nelle periferie, dove si determina che vi siano numerosi appartamenti in vendita in edilizia convenzionata a prezzi ribassati e con case dal coefficiente energetico in classe B. I proprietari dell’usato, con case a basso risparmio energetico, subiscono una concorrenza che porta al ribasso del loro valore commerciale, e non riescono più a vendere il loro vecchio appartamento per poterne acquistare uno nuovo. Anche i costruttori che lavorano nell’edilizia non convenzionata si fermano, perché prima di costruire case nuove devono attendere che venga venduto quanto vi è di convenzionato. Non si mettono certo in concorrenza mettendo sul mercato appartamenti che hanno prezzi superiori rispetto all’edilizia convenzionata. Così facendo tutto rimane bloccato. Questo per dire che se non si fa attenzione alla giusta proporzione si ferma sia l’usato che il nuovo, aggravando ulteriormente una crisi già piuttosto pesante».

Per approfondimenti:

Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
www.fiaipbergamo.it
olivati@fiaip.it
Cell. 335-6069107

Immobili, con la crisi cresce offerta di case economiche

(Teleborsa) – Roma, 21 ott – La crisi del mattone è partita “dal basso” colpendo soprattutto gli immobili economici. Questo l’esito dell’indagine condotta da idealista.it su un campione di 57.151 immobili in vendita del portale. Negli altri segmenti di mercato non si registrano surplus o variazioni significative di offerta, il che denota una situazione di mercato stagnante nel corso degli ultimi 12 mesi.
Nell’ultimo anno lo stock di case dal prezzo inferiore ai 100.000 euro è cresciuta del 4%.

Si riattiva invece il mercato degli immobili di fascia media – case del valore compreso tra i 200.000 e i 300.000 euro – intorno alla quale sembra esserci un ritorno di interesse da parte di chi cerca casa.

Secondo Vincenzo De Tommaso, portavoce di idealista.it, “lo studio mostra una situazione di mercato all’interno del quale è possibile intravedere timidi segnali di ripresa solo per quegli immobili caratterizzati da un buon rapporto qualità prezzo. non si vedono al momento altri stimoli per la crescita delle compravendite, per questo sarà necessario che i prezzi scendano a livelli accettabili per intercettare la voglia di casa degli italiani”.

Fonte: Repubblica.it

http://finanza.repubblica.it/News_Dettaglio.aspx?code=706&dt=2010-10-21&src=TLB

 

Il Chelsea Hotel è in vendita

Mediatori creditizi alla ricerca di un’identità

L’oro del Professor Tremonti

OMI: pubblicate le quotazioni immobiliari del primo semestre 2010

La casa si cerca via internet di notte o nelle pause di lavoro. Risparmiando un bel po’ di tempo

Euribor in rialzo ad Ottobre 2010. E le rate dei mutui? Cosa fare.

“Il mercato immobiliare non risponde al modello domanda/offerta”

Roma/catasto: Leo, al via riclassificazione rendite immobili di pregio

Approvato in Consiglio dei Ministri il Decreto di riorganizzazione per il settore turistico

Per salvare la Terra comincia da casa tua

Agenti immobiliari, i piccoli costretti a chiudere?

 

%d blogger hanno fatto clic su Mi Piace per questo: