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Edifici sostenibili, arriva l’eco-patentino

Il vocabolario dell’eco nomia torna a parole gradite: finisce la re cessione, inizia la ri presa, il peggio è passato. Dal dicembre 2006, quan do, quasi inosservato, si ar restò un principale motore dell’espansione economi ca mondiale (la bolla im mobiliare, ossia l’ascesa ir ragionevole dei prezzi del le case in America), non è la prima volta che si parla di «uscita dalla crisi». Ma che significato dare a una tale espressione?
Affermare che si è pros simi al punto in cui l’eco nomia riprende a crescere è nello stesso tempo azzar dato e fuori luogo. Azzar dato perché i cosiddetti punti di svolta sono sem pre difficili da individuare, e lo sono soprattutto quan do il convalescente organi smo economico è talmen te debole da poter ricadere in catalessi anche per fatti irrilevanti in circostanze normali: le perdite di una banca, la chiusura di un’im presa, un nuovo scandalo finanziario. Fuori luogo perché interpretando gli at tuali movimenti dell’eco nomia come fasi di un ci clo economico, parlando perciò di recessione e di ri presa, si fraintende il signi ficato di ciò che sta avve nendo. La crisi riguarda la crescita, il debito e la strut tura dell’economia, non il suo andamento ondoso.
Non possiamo capire il dopo- crisi se non capiamo il prima , che conviene dun que ricapitolare. La bolla immobiliare aveva spinto l’intero mondo in una cor sa che pareva senza fine. I proprietari di case credeva no, soprattutto in Ameri ca, che i prezzi sarebbero saliti sempre e, credendosi in possesso di una vena au rifera, s’indebitavano e spendevano. Spendevano per beni fabbricati da ope­rai istruiti e poco pagati di Paesi asiatici, i quali accu mulavano — in cambio — titoli in dollari emessi in abbondanza dal governo Usa. La finanza si arricchi va in un giro di denaro in cui i Paesi poveri prestava no ai ricchi. La percezione del pericolo era offuscata dall’insensata credenza che potesse continuare co sì, dal mito della razionali tà del mercato e da inge gneri finanziari che inven tavano prodotti e circuiti nei quali il rischio sembra va scomparire dal sistema come la donna dall’arma dio del prestigiatore.
Più di una volta, nei pas sati vent’anni, simili bolle speculative si erano forma te ed erano poi scoppiate: prima delle case, i titoli hi gh tech ; prima ancora, il debito dei Paesi emergen ti. Ma il buio creato dallo spegnersi di un botto veni va illuminato poco dopo dall’accendersi del succes sivo e ogni volta si ripren deva l’andazzo, passando da una bolla a un’altra.
Sarà così anche ora? Commetterebbe un errore chi lo ritenesse possibile o l’auspicasse: sia esso gover no, banca centrale, impre sa o famiglia. Uscire dalla crisi significa arrestare la caduta, non però tornare sulla strada che ha portato al baratro.
Quello immobiliare è, dovrebbe essere, il gran bengala, il botto finale. La crisi pone al centro delle preoccupazioni la riduzio ne del debito, non più la ri presa del consumo. Certo, la produzione dei Paesi ric chi cesserà di precipitare e per ciò stesso riprenderà a crescere. Certo, l’econo mia mondiale dispone di altri motori, dei quali pure converrà parlare. Ma sarà crescita lenta, frenata dalla riluttanza a fare nuovi debi ti e dalla necessità di ridur re quelli vecchi. Ci vorran no anni per smaltire il pas sato. E tutta l’economia mondiale risentirà del bas so regime a cui girerà il motore dei Paesi ricchi.
Per la politica economi ca la vera sfida inizia nel momento della ripresa. Il difficile viene adesso.

In autunno il debutto delle nuove norme. Il certificato energetico cambierà il mercato immobiliare

TORINO

Conto alla rovescia per l’entrata in vigore del certificato energetico piemontese, il «patentino» obbligatorio che dall’autunno – tra fine settembre e inizio ottobre – attesterà il rendimento degli edifici e permetterà di classificare tanto le nuove costruzioni quanto le compravendite (incidendo sul mercato immobiliare anche in termini di costi). Entro quella data è atteso il via libera dell’Unione europea, incaricata di verificare che il provvedimento non ponga vincoli alla libera concorrenza. Martedì la giunta regionale, su proposta degli assessori Andrea Bairati (Industria) e Nicola de Ruggiero (Ambiente), approverà il regolamento attuativo destinato ad archiviare l’attuale fase transitoria e a caratterizzarsi come unico punto di riferimento per costruttori, venditori e locatori. Fine degli equivoci e delle confusioni. Ecco un breve vademecum per non farsi cogliere impreparati.

La validità. L’attestato vale al massimo dieci anni dal rilascio e va aggiornato ad ogni intervento che modifica le prestazioni energetiche dell’edificio o dell’impianto.

Quando scatta. L’obbligo della certificazione, redatta secondo lo schema regionale, scatta dall’entrata in vigore del regolamento: dovendo essere prodotta automaticamente in tutti i casi di compravendita o di semplice rinnovo del contratto, finirà per interessare negli anni tutto il patrimonio immobiliare.

La classificazione. E’ adottato un parametro di valutazione, costituito dalla somma degli indici di prestazione energetica per la climatizzazione invernale e per la preparazione di acqua calda sanitaria. A seconda del livello di fabbisogno viene attribuita una lettera che, riportata nel «patentino», indica la classe energetica dell’edificio.

Edifici interessati. L’attestato è necessario in quattro casi: nuova costruzione di edifici, ristrutturazione edilizia, compravendita di un intero immobile o di singole unità immobiliari, locazione di un intero immobile o di singole unità immobiliari.

I tempi. Per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni la redazione dell’attestato avviene all’atto di chiusura-lavori. Spetta al costruttore far produrre ad un certificatore il documento e comunicare al Comune competente il nome dell’incaricato: il tutto, entro la data di inizio lavori. In caso di compravendita o di locazione degli edifici, deve essere preparato in tempo utile per essere fornito al momento della stipula dell’atto di compravendita o locazione. E’ a cura del venditore e del locatore.

Edifici esclusi. Sono esonerate le unità immobiliari prive di impianto termico con le seguenti destinazioni d’uso: box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, strutture temporanee (per un massimo di sei mesi), altre strutture o edifici assimilabili. Idem per gli edifici concessi in locazione abitativa a canone vincolato o convenzionato. E’ il caso, tra gli altri, degli edifici di proprietà di Atc.

Chi certifica cosa. La Regione prevede un elenco dei professionisti abilitati (l’iscrizione costerà 100 euro l’anno). Sono ammessi: ingegneri, architetti, geometri, periti. Idem per laureati e diplomati in Scienze Ambientali, Chimica, Scienze e Tecnologie Agrarie, Scienze e Tecnologie Forestali e Ambientali, con diploma di geometra, perito industriale o agrario: a condizione che abbiano superato il corso di formazione previsto dalla Regione.

I corsi. Sono articolati in due moduli, prevista una verifica finale. L’organizzazione, d’intesa con la Regione, spetta a soggetti diversi: Ordini professionali, Agenzie per l’energia in Piemonte, Agenzie formative, Università di Torino, Politecnico, Università del Piemonte Orientale.

Sanzioni. Amministrative, la cifra varia a seconda dell’irregolarità accertata.

Sistema informativo. La Regione si impegna a realizzare un Sistema informativo per la certificazione energetica degli edifici (SICEE) contenente l’elenco dei certificatori e la raccolta degli attestati. Nell’ambito del SICEE è previsto un vero e proprio «Catasto energetico degli edifici» con tutte le indicazioni sulle prestazioni energetiche degli edifici esistenti e di nuova costruzione.

Info. Numero verde della Regione: 800-333444.

Fonte: Alessandro Mondo

http://www3.lastampa.it/torino/sezioni/cronaca/articolo/lstp/38021/

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Il compromesso

La denominazione ufficiale di questa procedura è in realtà “preliminare di compravendita”, ma tutti ormai parlano più che altro di compromesso. Come la proposta irrevocabile, neppure il compromesso rappresenta un passaggio obbligatorio.

Infatti, qualora intercorra assoluta fiducia tra le due parti, si potrebbe passare direttamente al rogito e al perfezionamento della compravendita.

Ma la troppa fretta non è mai consigliabile, soprattutto in questa fase: al momento del compromesso viene, in effetti, vagliato ogni minimo dettaglio della compravendita, e tutto il preliminare viene poi riportato passo dopo passo nel rogito.
Anche se il compromesso non determina il passaggio di proprietà vero e proprio fa sorgere comunque da entrambe le parti l’obbligo di arrivare alla stipula del contratto definitivo. Prima di passare alla stesura del contratto bisogna dunque aver chiarito del tutto, anche solo verbalmente, il prezzo dell’immobile, la modalità di pagamento, i confini e le pertinenze della casa e la data dell’atto di compravendita vero e proprio, il cosiddetto rogito. Quest’ultimo punto è particolarmente importante perché nell’intervallo tra compromesso e rogito bisogna avere il tempo, qualora sia necessario, di sottoscrivere il mutuo.

Il giorno della stesura del preliminare saranno esaminati i dettagli tecnici e giuridici (particolare rilevanza assume la presenza o meno di vincoli o ipoteche e la conformità alle norme edilizie) e verrà concordata l’esistenza e l’entità della caparra, sia essa penitenziale o confirmatoria.
La caparra è prevista dal Codice civile (articoli 1385 e 1386), che indica nel versamento un vero e proprio impegno alla conclusione del contratto. Se l’acquirente si tira indietro perde il denaro della caparra; ma se a rinunciare è il venditore, questi dovrà corrispondere alla controparte il doppio della somma ricevuta (si parla in questo caso di caparra penitenziale). Se invece la caparra è confirmatoria, la parte incolpevole può rinunciare alla riscossione e rivolgersi al giudice per ottenere l’esecuzione del contratto o in caso contrario il risarcimento dei danni.
La caparra deve essere nell’ordine del 10-20% del prezzo totale.
In caso di pagamento di percentuali superiori è meglio qualificare il versamento come acconto che, a differenza della caparra è una somma corrisposta ma del tutto rimborsabile in caso di mancata conclusione del contratto. Meglio non accettare di pagare interessi inattesi sul saldo finale e non versare nulla prima di aver firmato il compromesso.

L’agente mediatore, inoltre non dev’essere compensato prima del rogito, perché solo allora l’acquisto si perfeziona (salvo differenti accordi con l’agenzia).

Solitamente il preliminare viene stilato negli uffici dell’agenzia immobiliare o presso l’abitazione del venditore, ma volendo ci si può rivolgere direttamente a un notaio: è senz’altro quest’ultima la procedura che si raccomanda qualora non ci si fidi del tutto della controparte oppure se il venditore è una società e non un privato.
Se il contratto viene redatto dal notaio, può allora essere steso anche in forma privata e non ci sarà bisogno di registrazione, con il risparmio dei relativi costi. In questo caso, però, si devono fare i conti con le spese delle prestazioni dello stesso notaio.
Il notaio controllerà anche la presenza di ipoteche, di eventuali pratiche di condono edilizio e dei problemi di piano regolatore.In caso contrario si limiterà a registrare quanto affermato dal venditore, senza appurarne la veridicità.
Se invece si decide di redigere il contratto in forma privata, bisogna avere cura di non lasciare righe in bianco all’interno dell’atto e sopra la firma.
In questo caso ci si può servire del modulo che l’agenzia mette a disposizione, ma è importante controllare anche in questo caso come con la proposta la sua conformità ai modelli forniti dalla Camera di commercio e dalla Borsa Immobiliare.

Successivamente si potrà, ma senza obblighi, trascriverlo al Pubblico registro: la spesa da sostenere permette di risparmiarsi il rischio non trascurabile che un venditore disonesto prometta la casa a più persone e incassi più acconti in una sola volta. In questo caso, il contratto valido sarebbe quello registrato per primo.
La registrazione si raccomanda in particolare se ci si accinge ad acquistare da un’impresa edile una casa ancora in fase di costruzione: in caso di fallimento dell’impresa ci si troverà in una posizione decisamente più forte nei confronti dei creditori ipotecari (che generalmente sono banche) rispetto a chi non ha provveduto a registrare il contratto. La trascrizione al Pubblico registro dà infatti diritto all’acquirente di tornare in possesso delle somme anticipate.

Fonte: Il Sole 24ore

http://www.casa24.ilsole24ore.com/cerco-casa/guide/guida-acquisto/4_L’iter%20dell’acquisto/4.2_compromesso.php?uuid=a61e3f10-ded0-11db-a57b-00000e25108c&DocRulesView=Libero

Bozza di compromesso

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