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L’Amministratore può chiedere i Debiti solo al Proprietario della Casa

Nel Condominio il pagamento degli Oneri di Gestione delle Parti Comuni grava solo sul Proprietario dell’Appartamento.

Se c’è un’azione di recupero della quota di spese di competenza dell’immobile, è “passivamente legittimato” solo il vero proprietario della casa e non anche chi possa apparire tale.

La Corte Suprema (sentenza n. 574/11) ha annullato il decreto ingiuntivo emesso da un Giudice di pace nell’ambito di un giudizio secondo equità (inferiore a 1100 euro) contro chi si era sempre comportato come proprietario per moltissimi anni malgrado l’appartamento fosse della moglie. Il comportamento era apparso tale da giustificare la tutela dell’apparenza del diritto e quindi del terzo di buona fede, ossia, nel caso concreto dell’amministratore del condominio.

L’esigenza di individuare con certezza chi é tenuto al pagamento nasce dal carattere reale delle obbligazioni nel condominio. La ripartizione delle spese comuni (art. 1123, comma 1 c.c.) grava, salvo diversa convenzione, su ciascun condomino in base a un criterio che come prescinde dal godimento effettivo della porzione di proprietà particolare, così non considera rilevante che altri, piuttosto che il proprietario, utilizzi l’unità immobiliare singola, fruendo delle cose e dei servizi comuni e concorrendo di fatto ai relativi oneri.

Fonte: LaStampa.it

http://www3.lastampa.it/i-tuoi-diritti/sezioni/casa-condominio/news/articolo/lstp/388918/

 

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Dopo lo Scudo Fiscale tanti Bond e poco Mattone

Nel portafoglio scudato dagli italiani ci sono tante obbligazioni, polizze vita e fondi di investimento ma poco mattone. Le motivazioni di investimento degli italiani in questo scudo fiscale.

LO SCUDO : Con il rimpatrio di capitali tramite lo scudo fiscale, la preferenza degli italiani per impiegare la loro ricchezza scudata è andata verso i bond, seguita dalle polizze vita e dai fondi di investimento.  E con sorpresa poco mattone. Il successo dello scudo fiscale ha permesso allo Stato di ottenere un gettito fiscale  di 5,6 miliardi di euro. Ma la domanda sorge spontanea, ma dove sono finiti i 104 miliardi di euro scudati dagli italiani?

L’INDAGINE : Secondo un’indagine di Italia Oggi la maggior parte del bottino è rimasto nelle banche sotto forma di bond, polizze vita e fondi di investimento. Mentre solo una piccolissima parte dei soldi sono andati ad alimentare il sistema produttivo italiano tramite operazioni di ricapitalizzazione delle imprese. Elemento strano di questo scudo rispetto ai precedenti,  è rappresentato dal fatto che i capitali rimpatriati non siano confluiti nel real estate, cosa che, invece,  era successo per il 2001-2003.

I DATI : Se si vanno ad analizzare i dati dell’agenzia del territorio si può constatare come nel 2002, al termine del primo scudo fiscale,  il numero di compravendite di abitazioni in Italia fosse salito  a quota 762 mila rispetto alle 681mila dell’anno precedente, mentre tra il 2003 e il 2004, a ridosso del secondo scudo, le compravendite  erano  aumentate  di oltre 40 mila unità raggiungendo gli 804 mila rogiti dai 763 mila dell’anno precedente.  In quel periodo il settore del real estate stava salendo a ritmi sostenuti e gli investitori erano convinti della crescita infinita del mattone. Mentre oggi i capitali scudati dagli italiani non sono confluiti nel mattone, come si aspettavano gli operatori del settore. Lo scorso anno, le transazioni immobiliari sono, infatti, calate di oltre il 10% portandosi a 609 mila rispetto alle 687 mila del 2008.

LE PREFERENZE : Ma allora i soldi degli italiani scudati  dove sono andati ? In questo scudo fiscale gli italiani hanno optato per investimenti di natura finanziaria, prima verso asset estremamente liquidi, poi, quando la situazione economica –  finanziaria   è andata a migliorare, il focus degli investitori,  si è spostato verso investimenti meno conservativi. Infatti gli investitori hanno sempre mantenuto una tolleranza al rischio abbastanza contenuta ma si sono spostati verso scadenze più lunghe. Infatti hanno comprato  titoli di Stato e obbligazioni corporate area euro mentre marginale è stata la componente azionaria. La componente speculativa del portafoglio degli scudati è molto contenuta, infatti, si stima che solo il1 5% del patrimonio scudato sia confluito verso asset di natura speculativa, come hedge fund e private equity. Mentre i cosiddetti “fai da te” , cioè coloro che hanno preferito gestire i loro soldi rimpatriati rappresentano una piccolissima percentuale.

Autore: Paolo Buro

Fonte: ProfessioneFinanza.com

http://www.professionefinanza.com/Articoli/ViewArticolo.php?idArticolo=2475&idcategoria=37

 

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Comodato: art. 1803 e succ. del Codice Civile

LIBRO TERZO
DELLE OBBLIGAZIONI

TITOLO III

Dei singoli contratti

CAPO XIV
Del comodato

Art.1803 – Nozione – Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Il comodato è essenzialmente gratuito.

Art.1804 – Obbligazioni del comodatario – Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa..

Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.
Se il comodatario non adempie agli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

Art.1805 – Perimento della cosa – Il comodatario è responsabile se la cosa perisce per un caso fortuito a cui poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria.

Il comodatario che impiega la cosa per un uso diverso o per un tempo più lungo a quello a lui consentito, è responsabile della perdita avvenuta per causa a lui non imputabile, qualora non provi che la cosa sarebbe perita anche se non l’avesse impiegata per l’uso diverso o l’avesse restituita a tempo debito.

Art.1806 – Stima – Se la cosa è stata stimata al tempo del contratto, il suo perimento è a carico del comodatario, anche se avvenuto per causa a lui non imputabile.

Art.1807 – Deterioramento per effetto dell’uso – Se la cosa si deteriora per solo effetto dell’uso per cui è stata consegnata e senza colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.

Art.1808 – Spese per l’uso della cosa e spese straordinarie – Il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa.

Egli però ha diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti.

Art.1809 – Restituzione – Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto.

Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata.

Art.1810 – Comodato senza determinazione di durata – Se non è stato convenuto un termine nè questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.

Art.1811 – Morte del comodatario – In caso di morte del comodatario, il comodante, benchè sia stato convenuto un termine, può esigere dagli eredi l’immediata restituzione della cosa.

Art.1812 – Danni al comodatario per vizi della cosa – Se la cosa comodata ha vizi tali che rechino danno a chi se ne serve, il comodante è tenuto al risarcimento qualora, conoscendo i vizi della cosa, non ne abbia avvertito il comodatario.

Con il contratto di comodato è possibile dare ad esempio ad un proprio familiare un appartamento.

Il comodato è essenzialmente gratuito, quando si stabilisce una controprestazione (anche in “nero”) si realizza un contratto di locazione (Cass.276/75).

Per il contratto di comodato di un immobile non è necessaria la forma scritta (Cass. 1083/81).

Il contratto di comodato, in forma scritta, è soggetto a registrazione, pari a 129,11 Euro (DPR 26.04.86, n°131, tariffa art. 5).

Il contratto di comodato può essere senza determinazione di data, in questo caso si parla di comodato precario.

Il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto (art. 1809 C.C.). Comunque in caso di  un urgente e impreveduto bisogno del comodante, questi può esigere la restituzione immediata.
Se non è convenuto un termine, né questo non risulti dall’uso particolare cui la cosa deve essere destinata, ai sensi dell’art. 1810 c.c., il comodatario è tenuto a restituire la cosa non appena il comodante gliene faccia richiesta.

In mancanza di accordo delle parti, quando trattasi di comodato di immobile ad uso di abitazione,  il  giudice può stabilire  un termine per la  restituzione, in modo che il comodatario possa lasciare vuoto l’immobile e trovare un’altra sistemazione abitativa,  (Cass. 4921/88).

La concessione in comodato di un immobile per tutta la vita del comodatario è un contratto a termine, di cui è certo l'”an” e incerto il “quando”; di conseguenza, stante la natura obbligatoria del contratto, gli eredi del comodante sono tenuti a rispettare il termine di durata del contratto stesso, avendo comunque pur sempre diritto – così come lo aveva il comodante – di recedere nelle ipotesi previste dagli art. 1804 comma 3, 1811 e 1809 comma 2 c.c. (Cass. 21059/2004).

L’art. 1809 c.c. (Restituzione) prevede che: “Il comodatario è obbligato a restituire (1246, 2930) la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto.
Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata”.

In caso di morte del comodatario il comodante ha facoltà di recedere dal contratto, anche quando sia stato pattuito un termine (art. 1811 c.c.), determinandone la anticipata risoluzione del rapporto mediante idonea manifestazione di volontà. A maggior ragione si estingue anche il comodato senza determinazione di data.
Ne consegue per gli eredi l’obbligo dell’immediata restituzione della bene.
Peraltro, qualora detta facoltà non venga esercitata, il rapporto prosegue con le caratteristiche e gli obblighi iniziali anche rispetto agli eredi” (Cass. 8409/90).

La morte del comodatario non estingue automaticamente il rapporto di comodato, ma l’estinzione si ha solo quando il comodante chiede agli eredi la restituzione della cosa (Cass. 76/1772).

Qualora nel contratto di comodato sia previsto un termine di durata, gli eredi del comodante sono tenuti a rispettarlo (Cass. 80/3834).

La morte del comodante estingue il comodato precario, non estingue quello a termine in quanto gli eredi subentrano nell’obbligo del comodante di consentire che il comodatario goda del bene per tutto il tempo stabilito (Cass. 9909/98).

Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa.
Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.
Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

Il comodato di un alloggio ad uso abitativo costituisce detenzione, non quindi possesso “ad usucapionem”, in favore tanto del comodatario quanto dei familiari con lo stesso conviventi.
La detenzione di un appartamento, ricevuto in comodato precario, senza contratto scritto, ad esempio dai propri genitori, non costituisce usucapione.

Qualora il potere di fatto sulla cosa sia iniziato a titolo di detenzione (nella specie comodato), per integrare il possesso utile ad usucapionem occorre un atto di opposizione con cui sia chiaramente manifestato nei confronti del proprietario l’intento di mutare tale detenzione in vero e proprio possesso uti dominus, corrispondente cioè all’esercizio del diritto di proprietà (Cass. 5854/2006).

Spese per l’uso della cosa e spese straordinarie
Il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa. Egli però ha diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti (2756 c.c.).

Bozza contratto di comodato

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