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Ci penserò domani

Una cosa è certa, l’Italia è molto più omogenea di quanto si possa immaginare. L’unità è compiuta nel modo di pensare: all’italiana, appunto.

Da Nord a Sud e viceversa l’agente immobiliare, o l’Italiano medio, è fatto uguale.

Restìo al cambiamento, refrattario all’innovazione, ancorato al passato, diffidente verso il prossimo, e soprattutto attendista, questo è il profilo dell’agente immobiliare medio.

Tante di queste cose le ho già affrontate in precedenti post, e gli ultimi mesi mi hanno dato conferma di tutto ciò.

L’insieme di queste considerazioni è argomento di ben più ampia discussione, anche alla luce dell’andamento recente del mercato immobiliare.

Nel panorama generale si posso incontrare ancora agenti immobiliari che storcono il naso all’idea che i prezzi possano (debbano) scendere ancora, che alcuni agenti immobiliari sperano di poter superare questo periodo (che si preannuncia ancora lungo) tirando i remi in barca e vivendo alla giornata, che molti non conoscono il mercato reale su cui operano (ovvero il numero di compravendite e agenti immobiliari attivi sul proprio territorio, la capacità di acquisto reale).

Per giungere fino a qualcosa che non è accettabile dal mio punto di vista, ovvero quegli “imprenditori” che, davanti all’evidente difficoltà, tirano fuori dal cilindro affermazioni del tipo: “vedo come va quest’anno (o addirittura tutto il 2013), e poi decido cosa fare.”

In questa frase (declinata in varie formule) s’annida una scintilla di fiducia (voglio sempre essere ottimista) che potrebbe anche essere letta come remissione (ma mi tocca essere realista).

Non esiste ambito imprenditoriale dove non si intercettino i bisogni reali, non si interpretino per tempo, e non ci si attrezzi prima degli altri. Affidare al futuro, e al suo andamento il nostro destino, è subirne silenziosamente le conseguenze ed arrivare in ritardo rispetto alle aspettative dei clienti.

Certo bisogna distinguere tra chi ha chiaro che domani le cose (in termini assoluti) peggioreranno ma non hanno coraggio (o forza adeguata) per adeguarsi ad un mercato completamente diverso rispetto a quello desiderato, e tra chi chiude gli occhi davanti all’evidenza si stringe dentro le spalle e si arrende in un’impotenza che è percepibile già dalla stretta di mano. Di certo gli attendisti sono la maggioranza.

La realtà è che stiamo affrontando (spesso senza i giusti mezzi) un mercato in sofferenza, con una flessione partita nel 2006, acuitasi nel 2008, esplosa nel 2010 che ancora oggi anno 2012 viene interpretata da troppi come passeggera, e non già epocale (anche perché congiunturale e sistemica con l’economia mondiale).

Altro pensiero condiviso da molti è che questa crisi farà “pulizia” tra gli operatori del settore, indicando in molti agenti immobiliari (e nel loro alto numero e scarsa competenza) la causa delle difficoltà in cui versa il settore. Ma non saranno di certo gli agenti immobiliari a determinare la classifica di chi continuerà a svolgere questa professione e chi invece verrà spazzato via, l’unico giudice sarà il mercato, saranno i consumatori, quella massa di persone che sceglie a chi affidarsi per investire o cercare casa (perché il mercato è meno ricco ma non è scomparso) e che non può aspettare domani per decidere cosa fare.

Fortunatamente una ristretta parte di imprenditori (quelli che ragionano davvero da capitani d’impresa) sta cambiando rotta e riorganizzando tra non poche difficoltà la propria azienda, attivando dinamiche proprie di chi conosce esattamente e monitora costantemente i costi, i ricavi, i margini e con coraggio e con giusti investimenti e riorganizzazioni aziendali interpreta il mercato attuale e pianifica il futuro prossimo venturo (nei limiti delle possibilità umane), per cogliere il gradimento e l’apprezzamento dei consumatori e degli investitori che sono gli unici a poter aspettare un giorno in più per decidere, ma che quando hanno deciso scelgono chi ha anticipato almeno di un giorno le loro intenzioni.

Che poi a mio avviso, il domani arriva presto, il domani è già oggi.

A.R.

twitter @andrearusso – @blogimmobiliare

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Nomisma, “congiuntura immobiliare in Italia”

(Teleborsa) – Roma, 27 nov – In un contesto globale dove la caduta dei volumi delle attività economiche è stata enorme, i dati della contrazione nei mercati immobiliari globali sono stati impressionanti: nel solo 2008 gli investimenti in immobili per le attività economiche sono calati nel mondo quasi del 60% e nei primi tre mesi del 2009 si sono praticamente azzerati. Lo si legge nel terzo rapporto sul mercato immobiliare pubblicato dal Nomisma.

Solo successivamente si è iniziato a notare una certa ripresa, anche se si è ancora lontani dai volumi di compravendite precedenti la crisi.

In Italia è accaduto qualcosa di simile, ma limitatamente al segmento su cui operano investitori istituzionali come i Fondi Immobiliari.

Anche per questi è valso l’effetto di deleveraging che ha prosciugato l’ammontare globale degli investimenti, con la conseguenza che le poche operazioni effettuate si sono realizzate con consistenti sconti sui valori del 2007 e al prezzo di yield elevati che solo recentemente hanno iniziato a stabilizzarsi.

Occorre al proposito osservare che, mentre nel settore residenziale o in quello in cui si svolgono le operazioni al dettaglio e che riguardano gli investitori non istituzionali i prezzi medi sono calati leggermente assieme ai canoni di locazione, ben più consistente è stata la riduzione dei valori nel caso delle operazioni di maggior taglio, così che i rendimenti nella fase acuta della crisi sono schizzati verso l’alto, ma oggi paiono.

In termini di valore economico l’effetto della riduzione (forte) dei volumi e (debole) dei prezzi si è tradottoin un consistente prosciugamento del mercato immobiliare che cala da un fatturato di oltre 150 miliardi di Euro nel 2007 a circa 110 miliardi di Euro nel 2009 con un arretramento di circa il 30% nel biennio.
Il terzo trimestre, infatti, si chiude, come osservato, con un contenuto ma ulteriore calo delle compravendite di abitazioni, più marcato a Firenze, Milano e Torino, un calo che, se lo si cumula a quello dei trimestri precedenti, significa che oggi la dimensione del mercato della casa nei capoluoghi è inferiore del 30,8% rispetto all’inizio del 2007, così come nei comuni non capoluogo è inferiore del 32,1% sempre sul 2007, ovvera prima dell’inizio della crisi.

Fra gli immobili per le attività economiche solo quelli ad uso produttivo hanno dall’inizio 2007 un andamento meno negativo di quello della casa, anche se l’ultimo trimestre ha segnato pure per questi e anche per gli altri a destinazione “economica” un passaggio più duro rispetto al settore residenziale.

Per tutto il comparto per l’impresa è stato nel Nord del Paese che le transazioni sono maggiormente calate. Il produttivo da inizio 2007 registra così un calo delle transazioni del 26,2% mentre terziario e commerciale scendono addirittura del 38%.

Anche il terzo trimestre del 2009 per gli immobili d’impresa è stato mediamente assai negativo e spicca in senso negativo Milano dove la contrazione del mercato (rispetto al terzo trimestre del 2008) per tutte le tipologie immobiliari si colloca ben sopra il 30%.

L’indicazione macroeconomica fondamentale sostiene che il punto più basso della recessione sarebbe stato toccato nel marzo-aprile di quest’anno e da allora i segnali di recupero si sono intensificati. Restano sul tappeto italiano temi di criticità come la fragilità del sistema finanziario, l’insufficiente espansione del credito, l’entità del debito pubblico, l’aumento della disoccupazione o l’inadeguato aumento della produttività, ma anche indicatori promettenti come la ripresa della crescita del PIL, della produzione e della domanda.

Il mercato immobiliare internazionale pur importanti eccezioni sembrerebbe stabilizzarsi e progressivamente tornare ad espandersi, anche se permangono molte incertezze sul fatto che abbia o meno imboccato decisamente la via della crescita. In Italia la situazione è ugualmente incerta. Gli investitori ancora oscillano fra la forte preferenza per la liquidità elaborata nel momento peggiore della crisi e aspettative non rialziste sui valori. Gli utilizzatori ancora non vedono nell’espansione dell’economia le condizioni per tornare a investire e ad espandere l’occupazione.

Le necessarie politiche di rilancio latitano fra la scarsa consapevolezza della rilevanza macroeconomica che avrebbero e le difficoltà tecnico-politiche di cui si sono avuti esempi nei piani casa annunciati ma sin qui arenati nonostante fossero stati proposti, anche e soprattutto, in termini anticongiunturali.

Restano così consegnate al naturale riavvio dei meccanismi di investimento-utilizzo le possibilità di una rapida ripresa dopo lo shock di una crisi che nel volgere di due anni ha ristretto il mercato, combinando l’effetto prezzo e quello quantità, in misura certamente superiore al 30%.

Fonte: Repubblica.it

http://finanza.repubblica.it/News_Dettaglio.aspx?del=20091127&fonte=TLB&codnews=688

Unità immobiliari. Sono oltre 64 milioni, dice il Catasto.

Il patrimonio immobiliare complessivo italiano consta di almeno 64,3 milioni di unità immobiliari. Lo affermano le Statistiche Catastali disponibili sul sito dell’Agenzia del Territorio aggiornate al 31 dicembre 2008.

Dei 64 milioni di unità ben la metà, esattamente 49,75%, ovvero 31. 997. 846, è adibita ad abitazioni (Gruppo A).  Gli uffici (A10) sono stati valutati in 588.689 unità (0,92%). Seguono per entità (35,48% del totale, in numeri 22.823.112 unità) il Gruppo promiscuo C di negozi-cantine-box e posti auto, stalle-stabilimenti-tettoie. In terza posizione per numerosità gli immobili a destinazione speciale (opifici, industrie, commercio, alberghi…) risultati 1.009.390 ovvero l’1,57% del patrimonio immobiliare. Seguono gli immobili.a destinazione pubblica conteggiati in 164.291 unità (gruppo B).

Le Statistiche Catastali disponibili sul sito dell’Agenzia del Territorio riguardano la numerosità del patrimonio, la sua consistenza fisica (vani,volumi o superfici) e la base imponibile fiscale ossia la rendita catastale. Globalmente il patrimonio risulta aumentato rispetto all’anno precedente di 2,8% di unità immobiliari. La crescita è dovuta ad accastamenti di nuove unità e di frazionamenti, riclassificazioni di unità immobiliari, l’accertamento di unità immobiliari prima non censite o non correttamente censite.
Molto interessanti i dati relativi alle abitazioni: una buona metà delle quali circa sono risultate nel Nord Italia (14.614.323). Oltre 11 milioni quelle censite al Sud e oltre 6 quelle al Centro. L’Agenzia del Territorio segnala per il 2008 anche il calo delle categorie A4-Abitazioni popolari (- 15.010 unità) e A5-Abitazioni ultrapopolari (- 42.264 unità) a causa della variazione della classificazione di tali unità immobiliari. in categorie catastali di maggior pregio quali A2 (abitazioni civili) ed A3 (abitazioni economiche).

Fonte: Guidafinestra.it

http://www.guidafinestra.it/temi/Economia__Mercato/news/Unita_immobiliari_Sono_oltre__64_milioni__07102009.aspx

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