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Vendita record al Plaza

Il mercato immobiliare di New York riparte con cifre da capogiro.

Recentemente il New York Post ha riportato un nuovo record per prezzo pagato per un appartamento al Plaza: $48 milioni per una superficie di poco meno di 600 metri quadri.
La cifra più alta mai pagata per un appartamento in un condominio a Manhattan.

Perizie
Il mercato residenziale giova del rinnovato volume di vendite.
Quando si arrivò ad un quasi stallo, due anni fa, ed i prezzi si abbassarono, i riferimenti necessari ad i periti mandati dalle banche per valutare l’immobile (e quindi erogare il mutuo) erano veramente scarsi. Un basso numero di vendite (recenti) significava un po’ tirare ad azzeccare la valutazione. Oggi invece, un buon numero di vendite recenti, comparabili a quella in oggetto della perizia, da’ la possibilità al perito di svolgere il proprio lavoro con più agevolezza e non sottovalutare l’immobile.
In questo modo le perizie sono diventate sempre più realistiche ed i mutui sono erogati più velocemente.

Buone notizie per gli investitori
Chi decidesse di comprare un appartamento per metterlo a rendita può contare sul fatto che i prezzi degli affitti sono andati aumentando durante gli ultimi anni.
Dal sito StreetEasy vediamo che il prezzo mediano per uno studio (monolocale) a Manhattan è salito di 162 dollari da Aprile 2009 ($2,038) ad Aprile 2011 ($2,200); mentre il prezzo mediano per un bilocale è salito di 100 dollari nello stesso periodo da $2800 a $2900.
Per quanto riguarda il prezzo medio d’affitto a piede quadrato per monolocali e bilocali considerati nel loro insieme: i dati che ho rielaborato dal sito di periti MillerSamuel dicono che è salito del 5% dalla fine del 2009 alla fine del 2010.

Il giornale The Real Deal riferisce che alcuni palazzi residenziali di nuova costruzione stanno tornando ad essere venduti prima dell’ultimazione dei lavori. Questa tendenza era praticamente sparita negli ultimi due anni. Ora che i prodotti di nuova fattura scarseggiano ed il mercato sta migliorando, alcuni compratori osano nuovamente firmare il contratto, prima di vedere il loro appartamento completato.
E’ il caso del condominio in costruzione chiamato Yard, che si trova nel Queens, appena fuori Manhattan. Il responsabile marketing del progetto, Eric Benaim, racconta che gli sforzi di vendita cominciarono lo scorso dicembre, fra l’altro in condizioni climatiche proibitorie, ed in poche settimane 13 delle 83 unità sono entrate in contratto preliminare.
Alcuni brokers a Manhattan riferiscono che qualche investitore internazionale sta tornando ad acquistare senza avere visto l’immobile di persona, ma semplicemente chiedendo all’agente di scattare delle fotografie dello stesso. Questi investitori vogliono essere sicuri di non perdere l’occasione di entrare a far parte di un nuovo progetto in un momento in cui i prezzi sono estremamente attraenti dato che il costruttore deve cominciare a muovere gli appartamenti sul mercato per far si che il progetto abbia successo, ed è quindi incentivato ad offrire sconti.

Settore Commerciale
Questo mese, vorrei porre l’accento sulla forte ripresa degli affitti commerciali.
In particolare sono due gli eventi che hanno portato gli esperti del settore a notare come ci sia più competizione da parte dei potenziali locatari. Il primo è stato il duello per lo spazio a 120 Park Avenue, fra Wells Fargo e Bloomberg LP che ha visto l’azienda del sindaco Bloomberg uscire vittoriosa. Il secondo duello per lo spazio a 825 Eighth Avenue ha visto invece prevalere Nomura, una banca d’affari, su WilmerHale, uno studio legale.
Da questi fatti i proprietari di immobili commerciali, insieme ad i loro brokers, hanno cominciato a rivalutare la richiesta dei loro affitti al rialzo.
I più recenti dati della società di brokeraggio CB Richard Ellis mostrano come la media della richiesta a piede quadrato sia salita di $1.30 a $49.61 in febbraio.

Ed anche per questa volta è tutto cari lettori.
Rimango a vostra disposizione per qualsiasi domanda riguardante il vostro prossimo investimento immobiliare nella Grande Mela.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

www.ravarealty.com

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Dopo il gelo torna a fare Notizia il Mercato Immobiliare di New York

New York sembra più felice ultimamente, tutti quanti sorridono sulle strade della Grande Mela; oppure sono solamente facce paralizzate dal freddo in un ghigno alla Joker?

Adesso seriamente: credo che le temperature artiche di questo inverno che ha portato livelli di neve record abbiano influito sul volume di attività del mercato immobiliare. Dopo tutto, a chi viene voglia di uscire in cerca dell’affare in queste condizioni climatiche?

La società di statistiche immobiliari Miller Samuel ha pubblicato l’analisi del mercato di Manhattan per l’ultimo trimestre 2010. Vale la pena considerare alcune informazioni contenutevi.
Il numero di vendite nel quarto trimestre 2010 è stato 2,295 contro 2,473 per lo stesso periodo 2009. Bisogna tenere in mente però che il quarto trimestre 2009 è stato un periodo particolare con un livello di attività che è stato il più alto negli ultimi 20 anni per il fatto che ci fu un accumulo di vendite non conclusesi nei trimestri precedenti a causa della crisi finanziaria ed una conseguente ondata di vendite quando la situazione si è sbloccata, facilitata anche da incentivi fiscali per chi comprava la prima casa.
Dall’altro lato il livello di magazzino (ovvero le unità immobiliari disponibili sul mercato) è sceso da 8,123 a 7,232 dal terzo al quarto trimestre 2010, portando ad un normale basso livello di magazzino per i mesi invernali.
La quota di mercato, per quanto riguarda appartamenti venduti nel quarto trimestre 2010, è diminuita dell’ 11% nel caso dei monolocali e bilocali rispetto allo stesso periodo nel 2009, mentre la quota di mercato dei trilocali è cresciuta del 12%, diventando il segmento più grande.
Il prezzo a piede quadrato è passato da $1,051 nel quarto trimestre 2009 a $1,058 nel quarto trimestre 2010; nello stesso periodo il numero medio di giorni che un immobile passa sul mercato, prima di essere acquistato è passato da 204 (un record) a 124, un livello molto più in linea con l’ andamento medio degli ultimi 15 anni: 126 giorni.

Financial District (FiDi)
La zona sta continuando il suo processo di miglioramento e cambiamento.
Se da una parte alcune società di consulenza e banche d’affari come Deloitte & Touche e Nomura si stanno spostando verso Midtown, dall’altra c’è un numero elevato di aziende hi-tech, media e grandi studi legali che stanno cercando spazio per i loro uffici proprio qui. Alcuni esempi: Condè Nast sta negoziando l’affitto di un milione di piedi quadrati alla nuova torre One World Trade Center che sara’ ultimata nel 2013; Newsweek e The Daily News stanno a loro volta considerando opzioni nel Financial District.
FiDi ha, fra l’altro, visto il proprio numero di residenti più che raddoppiare dall’11 settembre 2001.
Penso che alla fine la perdita di grandi società come Deloitte e Nomura non sarà un grosso problema per la zona che, pur mantenendo il suo “ego” finanziario, sta acquisendo una diversità di settori economici presenti che mancava ed un crescente numero di residenti; entrambi questi fattori contribuiscono a creare opportunità nel mondo della vendita al dettaglio, la quale offerta al momento è un poco carente.

Gli intermediari immobiliari stanno notando da qualche tempo che la stagionalità del mercato degli affitti sta tornando. Come sappiamo: i normali ritmi si erano sconvolti durante la crisi finanziaria.
Secondo i dati Miller Samuel, il numero di affitti a Manhattan è stato 7,127 nel quarto trimestre dello scorso anno, quasi tre volte il volume rispetto allo stesso periodo nel 2009. Dall’altro lato la ridotta attività nei mesi autunnali ed invernali si è manifestata con un calo del 16% dal terzo al quarto trimestre 2010, in linea con la classica ciclicità del mercato.
Il tasso di occupazione giocherà un ruolo chiave nell’immediato futuro nel decidere se questa normalità ritrovata potrà continuare o meno.
Secondo il Dipartimento del Lavoro dello Stato di New York: ci sono circa 119,500 persone disoccupate nella città di New York rispetto all’agosto 2008. A livello nazionale i dati più recenti sembrano essere incoraggianti con un tasso di disoccupazione calato dello 0.4% ad un livello di 9% in gennaio.

200 Eleventh Avenue
Questo nuovo edificio disegnato dall’architetto Annabelle Selldorf è a poche settimane dall’essere completato in ogni suo dettaglio.
La struttura presenta una caratteristica particolare lo Sky Garage.
I residenti possono guidare la propria vettura all’interno dell’edificio dove un ascensore porterà la stessa ed i suoi occupanti al piano desiderato. Il concetto e la tecnologia che consentono ciò non sono particolarmente innovativi. Ci sono infatti alcuni palazzi commerciali con la stessa caratteristica. Ma questo è il primo caso a Manhattan in cui un condominio di lusso viene realizzato in questa maniera.
I giornali dicono che Nicole Kidman e Domenico Dolce hanno acquistato appartamenti qui.

100 Eleventh Avenue
Alcuni residenti in questo condominio di lusso disegnato da Jean Nouvel si sono lamentati per il ritardo nell’ultimazione dei lavori ed i problemi legati alla costruzione.
Recentemente c’e’ stata anche un’infiltrazione d’acqua, che gocciolava dal soffitto della lobby. Questi contrattempi tecnici hanno seguito i problemi finanziari del progetto cominciati al momento della crisi finanziaria del 2008. Un gruppo di investitori privati dovette intervenire in quell’anno per evitare il processo di bancarotta.
Per quanto la bella struttura del genere decostruttivista possa attrarre lo sguardo dall’esterno, non riesce a mascherare completamente le difficoltà interne al complesso.
Al momento della crisi, molti compratori, che avevano già firmato il preliminare e pagato anticipi da centinaia di migliaia di dollari, hanno cercato di riavere indietro i propri soldi e non continuare con la transazione cominciando azioni legali sulla base di diversi elementi presenti sul contratto. Questo fenomeno fu dovuto soprattutto alla negativa situazione economica. Infatti si cominciò ad avere passaggi di proprietà solo alla fine del 2009, dopo quasi due anni da quando i primi compratori firmarono il loro preliminare.
Bisogna comunque dire che il nuovo gruppo alla guida del progetto ha saputo fornire le risorse necessarie a mantenerlo in vita ed a non farlo andare in stallo come è successo in altri casi.

Anche per questa volta è tutto, cari amici; non esitate a pormi qualsiasi domanda sul vostro futuro investimento immobiliare a New York City, sarò lieto di assistervi.

Un caro saluto,
Riccardo Ravasini

www.ravarealty.com

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